ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜のギャラリーを見学して、ミニ座談会をしました！
https://www.sumu-log.com/archives/35161/

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜《再開発で羨望の地へ！10の注目ポイントと、3つの懸念材料》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/5446/
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　現地訪問レビュー
https://www.sumu-lab.com/archives/8606/
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/26720/

[574: 匿名さん]

楓館はだいぶ高さが出てきましたね。
ブルーシートの上端がおそらく7階で、骨組みまで終わっていると思います。
冬至から半月ぐらいの15時半頃でこんな日当たりでした。手前の影が前作のTPHです。
前作の影に完全に入る13時頃でも、9階か、ひょっとすると8階くらいでも抜けるかもしれません。他の季節ならもっと当たるでしょうね。
シミュレーション通りかもしれませんが、参考になれば幸いです。

[575: マンション検討中さん]

まだありますか？

[576: 匿名さん]

>>575 マンション検討中さん

まだありますか？とはどう言う意味？

[577: 匿名さん]

>>575 マンション検討中さん

昨日エントリー者限定のモデルルーム案内会のメールが来たよ。
問い合わせてみたら？

[578: ご契約者さん]

シティタワーズ板橋大山が予想していた以上に広い住戸がなく、敷地面積も1棟ずつだとこのマンションに及ばず敷地配置のゆとりはこちらに軍配、住戸も広めならこちらしか選択肢がないので差別化もしっかりされてて良かったなと安堵してます。向こうの方が坪単価高いでしょうし。

最近発表された十条のタワーは魅力的に感じましたが、、(きっと高いのでしょう)。
あとはピッコロスクエアはいつになったら発表されるのやら。

[579: 匿名さん]

>>578 ご契約者さん

タワーとはコンセプトが違うから、このマンションが気に入って買ったのなら良いんじゃないですか？
公式ホームページに次期以降販売対象住戸の間取りがアップされましたね。
ここのマンションは田の字でない間取りも色々あるから悩みますね。

[580: 検討板ユーザーさん]

シティタワーに期待できるこことは違う要素は、もちろん駅近の立地と、あとは多分内廊下とか、それとここの天井や梁が気になる方にはもしかすると良いかもね。
サウスタワーの南面は低層から上まで抜群に開そうというのもひとつか。南にこだわらなければ、ノースタワーの北側も多分良い。

[581: マンション検討中さん]

第一期売り切らないと第二期売り始めないらしいけど、なかなか開始予定がこない。いつになったら第二期始まるのか、、

[582: 匿名さん]

>>581 マンション検討中さん

気になってホームページ見たら、モデルルームグランドオープンのお知らせが載ってたよ。
モデルルームを新しい部屋に改装したのかな？
1/28から予約開始してるみたいだよ。
情報知ってる人がいたら教えて下さい。

[583: 匿名さん]

確認したら公式ホームページから案内会の予約ができるよ。

[584: 検討中さん]

この前確認したところ1月で最後のプレミアム住戸も売り切れていました。

[585: 匿名さん]

>>584 検討中さん

12月の時点で全部で12戸あったプレミアム住戸のうち未販売も含め2戸残ってたのですが売り切れましたか。
計画通り順調に売れたという事でしょうね。

[586: 坪単価比較中さん]

>>584 検討中さん
第二期予定の楠館の予定価格とか出始めてましたか？

[587: 検討中さん]

>>585 匿名さん
1月に入って初めて問い合わせましたが、順調だそうです。月10戸くらいの販売目標なので比較的のんびりしてますね。

[588: 検討中さん]

>>586 坪単価比較中さん
楠館は価格検討中と言っていました。北向きも問い合わせが多いそうです。

[589: 坪単価比較中さん]

ここってまだ100戸くらい残ってますよね？
月10戸で10ヶ月で2022年中に完売って感じが目標でゆっくりですが、それでも完売後の引き渡しまで1年ありますものね。かなり余裕がありますね
10月からシティタワーズもノースが販売開始するようなので一部被る中どういう動きするかは注目です

[590: 匿名さん]

>>589 坪単価比較中さん

一期で70戸ちょっと販売したから、残っていると言うよりはこれから販売ですね。
一期の販売も案内会から始まって契約までしっかり時間を取って進めていましたから、予定通りなんでしょうね。
二期スタートとはホームページに書いていませんが、次期販売の間取りをアップして今週金曜日から案内会の予約を取っていますよ。
プレミアム住戸は既に売り切れたようなので、シティタワーズより広い間取りか同じくらいの間取りならば価格が少し安いんでないでしょうか？
まだシティタワーズの価格は発表されていませんが、すみふですし駅近であるので高めの予想をしている方が多いようです。

[591: 評判気になるさん]

第1期で購入したものですが、シティタワーズ板橋大山は平均坪単価420、430くらいで販売すると聞きました。
本当かどうかは分かりませんが、ご参考ください。

[592: 匿名さん]

>>591 評判気になるさん

シティタワーズは十条のタワマンの価格によりますよね。
十条のタワマンはJR駅徒歩1分だからそれなりに割安でないと販売に苦戦すると思います。ノース、サウス合わせればかなりの戸数もありますから広域で検討している層を呼ばないと捌けないですよね。

[593: マンション検討中さん]

>>592 匿名さん
ただ住友は完成後3年くらいで完売すれば早いほうですからじっくりやる可能性はありますが、後発でピッコロスクエアのツインタワーが来る予定なのでさらに競合が出てくるマーケットでどうでてくるのか

[594: マンション検討中さん]

>>591 評判気になるさん
私は住友は坪380から(最低価格)くらいの予定らしいということをここの販売の人から聞きました

[595: 匿名さん]

案内会の予約も今週末は満席みたいだけど、それ以降はまだ空いてますね。
オミクロン流行ってるから案内会に行くのを躊躇している人も多いのかな？

[596: 匿名さん]

先日近くに行ったので10時くらいに撮影しました。
楓館はかなり高くなってきましたが、桜館はまだ3Fくらいですね。

[597: 匿名さん]

桜館がうまくアップロードできなかったので再掲します。

[598: マンション検討中さん]

どんどん建ち上がってきてますね

[599: 匿名さん]

>>598 マンション検討中さん

この角度から見ると全体の規模感が分かりますね。
マンション前には電柱もなくスッキリしていて良いですね。

[600: 匿名さん]

近くへ寄られた方が写真をあげてくださると、進捗が分かりありがたいですね。
ここで暮らすのが待ち遠しいです。

そういえば2期の価格はどうなったのでしょう。
やはり値上げになるのでしょうかね。

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん

先週からモデルルームで案内会が始まっているので、その情報が欲しいですね。
ここは色々なタイプの部屋があるし、桜館、楓館、楠館と3つの棟があるので、値上げされたかは分りづらいと思います。
マンションジャーナルで大山が紹介されてました。
活気ある商店街、再開発、大きな病院、池袋や区役所までのアクセスの良さ等、狙い目の場所だと思います。
https://kawlu.com/journal/2022/01/31/85713/

[602: マンション検討中さん]

>>601 匿名さん
2期価格決まりましたね。やはり高くなってました。買えるかな?

[603: 匿名さん]

>>602 マンション検討中さん

何か情報をお持ちなら教えて下さい。

[604: マンション検討中さん]

>>602 マンション検討中さん
価格表とかあったらみたいです！

[605: 名無しさん]

当初はここが第一候補だったのですが、モデルルーム・現地を見学したうえで比較検討し結局他の物件に決めました。

コンセプト含め気に入った点は実際見ても良いと感じたのですが、
○一次取得なのでこだわりが強くはなかったが内装が他のモデルルームに比べて微妙に感じた
○他の候補物件も大通り沿いだったが、とりわけ川越街道の車の飛ばし方とトラックの多さの印象が悪かった
○雨に濡れず屋根のあるアーケードを歩いて帰宅というイメージに惹かれたが、商店街中央の開発でその辺が良い方に変わらない可能性もあると感じた

という3点が主にネックになり、第一次の申し込みを見送りました。

それでも魅力的な物件だとは思うので、今後検討される方の参考になれば幸いです。
蔵をシアタールーム活用して映画やスポーツを観たり、両親をゲストルームに招いたり、という憧れも抱いていたので個人の感性が合えば凄く素敵な物件だと思います。

[606: マンション検討中さん]

>>605 名無しさん
この物件だとどれも気になる人はネックになってくる話なので、そこで納得がいかなそうな場合は他にして正解でしょうね。
仕様はディスポーザーがちゃんと入っている以外は天板の仕様やサッシの高さも低め、窓も連窓ではなく下がり天井もきつめなので、気にする人は気になる。
川越街道沿いはT4サッシ採用などの音対策はしているが、かなり交通量があるのは変わらないので。その代わり南向きなのに金額はおさえぎみなのでトレードオフで考えられるかどうか。あとら東向・西向住戸で川越街道から離れるか。
東向は特にピッコロスクエアの再開発による採光・眺望の悪影響がでる可能性があるからそこをのみこめるか。クロスポイントで屋根がなくなるのは確定ですしね。資産的・利便的な好影響はあるかもしれませんが、これもトレードオフですね。

[607: 第一期契約者さん]

住むのを楽しみに待ちつつ、二期の価格がどのくらいになっているのかも気になる。

[608: マンション検討中さん]

楓館を検討しています。騒音は二重サッシである程度防げると説明をうけました。排気ガスについてはどうなのか?購入検討の方がいらっしゃいましたらご意見を伺いたいです。因みに検討階数は３階です。

[609: 名無しさん]

>>608 マンション検討中さん

私も楓館を検討しています。川越街道は交通量が多いので低層だと粉塵で洗濯物が干せないのではないかと心配です。
契約された方のご意見を聞きたいです。

[610: 匿名さん]

>>609 名無しさん
電気自動車の普及が進んでいるので、マンションを検討する上ではあまり気にしてはいませんね。

[611: 契約者さん]

>>609 名無しさん
私は川越街道の交通量特にトラックの多さも気になったので、桜館を契約しました。
楓館を購入される場合、特に低層の場合は洗濯物をバルコニーに干すのは諦めて、洗濯乾燥または浴室乾燥をメインにすることが賢明かと個人的には思います。それでも布団とかはたまに外に干したいかもしれませんが。。

[612: 匿名]

今の家が街道沿いですが、特に不便を感じたことはありません。何日も外に干したままにする訳ではないのなら、そこまで気にする必要ないと思います。
川越街道沿いに限らず、チリ一つ入らない清潔な屋外干しなんてないですし、それなら浴室乾燥の方が良い気がします。。

[613: 検討板ユーザーさん]

今の車の排気ガスはかなりクリーンですから、612さんが仰っているように何日も外に干しっぱなしにしなければ大丈夫なんじゃないかと思います。
黄砂や花粉、学校が近くにあったらグラウンドの砂埃とかの方が困るんじゃないでしょうか？

[614: 匿名さん]

街道沿いに住んでおりますが、やはり窓を開けていると音は気になりますが、排気ガスや埃が気になることはほとんどないですね。

[615: 匿名さん]

街道沿いに住んでいますが、ベランダに黒いススがすぐに積もります。
逆に騒音は全く気になりません。

乾燥機使う家庭なら問題ないですが、洗濯物を外干ししたい家庭なら楓館以外を選ぶと安心だと思います。

[616: マンション検討中さん]

さすがに川越街道は排気騒音等、それなりに気にはなると思います。目の前が信号なので、車の発進時は音やガスが出ます。サッシを閉めればまずOKとは思いますが、室内の空気は壁の換気口から取り入れになるため、多少音も入ってくるのではないかと。フィルターもそれなりに汚れると思います。
晴れの日中など、沿道のマンションを見て回ってみるのもアリかと思いますよ。

[617: マンション掲示板さん]

幹線道路沿いの場合、騒音や排気ガスは一般的に何階以上から緩和されるのでしょうか？
調べてみると色々書かれていて、混乱します。。

[618: 匿名さん]

楓館の中層(4-8階辺り)を契約済みです。
価格、日当たりによる冬の暖かさ、明るい部屋、階数などを考慮して楓館を選びました。

騒音については、換気以外では窓を締めると割り切っています。実家がトラックも通る大通り沿いですが、トラックの走行音以外だと、自家用車でも加速時のエンジン音はうるさいです。楓館は目の前にバス停と信号があるので開けっぱなしは厳しいだろうと思います。
ただ、子育て中で、どうしても我が家からの音も出るため、逆に各戸で窓を締めて騒音対策をして頂ける分、気がラクになるとも考えています。

排気ガスについては、実家では黄砂等では汚れる洗濯物も違和感なかったので、割と楽観的でした。植栽が多少軽減してくれそうですし。
ただ、試してみてあまりに厳しければ室内干しや乾燥機に切り替える覚悟はしています。換気も、最悪の場合は玄関側をメインでやれば良いかなと。

共用部、立地、コスパが悪ければ他の物件を選んだかもしれませんが、そこが他に変え難い魅力だったため契約することに決めました。

[619: マンション検討中さん]

>>617
音は上に上がっても単純には減らないと思います。
上に上がると反響でうるさいという説もありますね。個人的にも、７階や8階程度に上がったところで、少なくとも軽減されてる感じはしません。
タワマンとか、前後左右並び立つもののない高さならばまた違うのかもしれません。
排気は単純に上がるだけ有利じゃないでしょうか。

[620: マンション検討中さん]

>>617 マンション掲示板さん
川越街道ではないですが、近しい大通り沿い15階程度に住んでいますが音は窓を開ければうるさいですので、上層に行っても音の軽減はそこまで期待できないのではと思ってます

[621: マンション検討中さん]

楓館は5階まではT4サッシ(二重サッシ)、6階から上はT3サッシであることから、上にいけば音も軽減されるのかと思ったのですが、違うのでしょうか。

[622: マンション検討中さん]

>>621 マンション検討中さん
さすがに5階以下はかなりうるさいと思うので、
5階以下＝かなりうるさい、6階以上＝うるさい くらいの違いはあるのではないでしょうか？低層はトラックの振動も伝わってきそう。

[623: 匿名さん]

専門家ではなく簡単に調べただけですし反響は考慮していないので参考程度にして頂ければと思いますが。
環境省の低周波騒音に関する資料で、音源からの距離が倍になると-6dBとありました。トラックから1階窓の距離を6m、6階の高さを20mと仮定すれば6階の窓までの距離も20mと少しなので、ザックリ1階と6階で-8dB、8階で-12dB、16階で-18dBくらいの差になるのではないかと思います。
ちなみに-10dBで音量は半分のようです。

うるさい工事の音量が80dB-90dB程度で、50dB-60dBに抑えれば夜間の住宅街程度の静けさで、うるさいと感じづらいようです。
T4が-40dB以上、T3が-35dBのため、1階と6階の距離による減衰差が丁度この程度であるため6階以上をT3としたのかもしれません。
おそらく窓を締めたら5階より6階の方がうるさいですが、いずれにしても1階含めいずれも窓を通せば50dB程度に抑えられるので十分ではないでしょうか。
窓を開けている場合は、7階程度で-10dB程度で音は半分なので確かに減衰しますが、80→70dBにしてもうるさい事はうるさいでしょう。高さのみで-30dBを実現するなら64階程度の距離となり現実的とは思えません。

どちらかと言えば吸気口の隙間からの音漏れがあるか否か、コンクリート部分の減衰率は十分か、そもそも耐震構造なので音よりもトラック走行時の振動の方を気にすべきとは思います。