ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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[514: マンション検討中さん]

抽選はずれたかた、１期2次に進みますか？この物件は諦めますか？結構、階数や間取りタイプの違いがあって難しいところですよね。。

[515: マンション検討中さん]

今日先着順案内のメールが来ました。売れ残りが10戸ぐらいですね。

[516: マンション検討中さん]

第一期で80戸くらいだして70戸くらい売れた状況みたいですね！売れ行きは上々な感じですね

[517: 匿名さん]

>>513さん
>>第一希望住戸当選しました！
おめでとうございます。

希望住戸に住めるのが一番だと思います。自分のことのように嬉しいです。
抽選外れた人もいると思いますから、本当にラッキーでしたね。

[518: マンション検討中さん]

値下げは、ないですよ

[519: マンション検討中さん]

抽選でしたが当選しました。
よろしくお願い致します。

[520: 通りがかりさん]

第二期っていつはじまるんでしょうか？申し込みしたのが遅すぎて(11月頭)、全然連絡来ません。甘すぎました。。

[521: マンション検討中さん]

>>520 通りがかりさん
二期はまだ未定で、第一期三次が年明け上旬みたいですね

[522: 通りがかりさん]

>>521 マンション検討中さん

ありがとうございます！辛抱強く待ってみることにします！

[523: マンション検討中さん]

>>322
1期分の先着順住戸はもう売れたんですかね？HPトップのリンクから「物件概要」を見ると11/30更新でまだ受付中になっています。買える住戸は少な目かとは思いますが。
もしご検討されているなら電話で聞いてみたらいかがですか？火-木が定休で連絡先も上記ページにあります。週末は契約会なので人はいらっしゃると思いますよ。

[524: マンション検討中さん]

昨日契約に行った時に販売状況を教えてもらいました。想像以上に売れていたので驚きました。プレミアム住戸も残り少ないです。年明けから一部販売するようなので、検討されている方は問い合わせてみたらどうでしょうか。

[525: マンション検討中さん]

このマンションとしては近くに大学病院など複数の大型病院に囲まれていることもあり、勤務医の方の購入者もいらっしゃるようですね。このあたりに住む理由があり金額をそれなりに出せる人も多いのでしょう。

[526: マンション検討中さん]

ピッコロスクエアが立ったあと、桜館の日照の影響が気になってます。
どなたか説明を聞いた方とかいますでしょうか？

[527: マンション検討中さん]

>>526 マンション検討中さん
影響はあるであろうが、どの程度かはピッコロスクエアの決定・情報開示が進んでいないためわからないというのが回答でした(致し方がない回答かとは思います)。

現在のピッコロスクエアの計画では最大107mの建物が建つことになっています(こちらの計画もまだ確定ではありません)。容積率や日照権の関係から敷地いっぱいにタワーマンションになるわけではなく、敷地内の一部が超高層になる計画です。敷地が広くどのあたりにタワーが建つかで影響具合は変わります。一番近い位置だと桜館より東に60mあたりになります。東の日は高度が低いので住戸から見てタワーマンションに太陽が被る時間帯は影がかかると思います。
ただそこまで太いタワーマンションではない計画なのでずっと日陰というわけではないと推測はできます。

気になられるのであれば板橋区の発表資料でピッコロスクエアの計画概略を見て、ご自身で想定日陰の長さと時間を夏至・冬至・春秋分で計算してみることをおすすめします

[528: マンション検討中さん]

>>527 マンション検討中さん

ありがとうございます!
とても参考になりました。
一度自身で計算してみようと思います。

[529: マンション検討中さん]

今週末モデルルームへ伺います(やっと…)。残り少ないと聞いたのですが、希望する65平米以下が残っているか心配です。。最近の状況をご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい(>_<)

[530: マンション検討中さん]

>>529 マンション検討中さん
65平米以下ということは2LDKですよね？
東向の桜館は残ってないですね。
南向き川越街道沿いの楓館と、楠館の北向きは第二期販売でまだ売り始めていない住戸があるので残ってますね

[531: マンション検討中さん]

>>530 マンション検討中さん
ありがとうございます！元々、日照が気になるので桜館は希望していませんでした。他がまだ販売していない住戸ありとのことで安心いたしました(^^)

[532: マンション検討中さん]

>>531 マンション検討中さん
楓館の65平米希望ならまだ販売してない住戸あるので買えますよ

[533: マンション検討中さん]

これだけの中庭のある物件は中々ないから、実際の翠園やマンション全体がどんな感じになるかワクワク楽しみですね?
完成まで2年は長いですね

[534: マンション検討中さん]

住宅ローン控除の改正決定して控除率下がるのは残念ですが、後発のクロスポイントタワーよりは100万円ほど控除できる金額があるのは多少ですがプラスになりそうですね

[535: マンション検討中さん]

念のため営業に確認しましたが、省エネ基準適合住宅とのことなので、限度額4000万円の0.7%を13年間になりますね。

[536: マンション検討中さん]

修繕も含めて考えたいと思ってます。
こちらの修繕計画はどのくらいまで上がりますか。

[537: マンション検討中さん]

>>536 マンション検討中さん
重説にも含まれてる事項なので営業担当に聞けば教えてくれますのでお伺いいただいたほうがよいかと思います

[538: マンション掲示板さん]

>>536 マンション検討中さん
自分で聞けよ

[539: マンション検討中さん]

やはり減税の件は皆さん聞きますよね。私も省エネ基準適合住宅と回答を受けました。
ただ本物件は着工済みのため、こどもみらい住宅支援事業の60万は対象外ですよね。せっかく契約日は該当していたので残念です。後発のタワーがこちらの対象になればどっこいというところでしょうか。

[540: マンション検討中さん]

>>539 マンション検討中さん
こども住宅事業の60万円は「着工前」に登録が必要なため、クロスポイントもすでに着工してるため対象外でしょうね。残念です

[541: マンション検討中さん]

昨日までの土日にモデルルームに行かれた方はいますか？
販売状況等なにか情報をお持ちの方は教えて下さい。

[542: マンコミュファンさん]

下がり天井やサッシの低さが気になってます。実際住み始めると何か支障とかありますでしょうか

[543: マンション検討中さん]

>>542 マンコミュファンさん

モデルルームはご覧になられましたか？
サッシの低さは少し気になりましたが、何か支障がある事はないと思います。

[544: 検討板ユーザーさん]

>>542
いま住んでるところとの比較でどう感じるかじゃないですかね。
高天井ハイサッシの分譲マンションに住んでれば窮屈でしょうし、普通の賃貸住まいなら気にならないかと。

[545: マンコミュファンさん]

>>543、544

ご回答ありがとうございます。参考になりました！

[546: マンション掲示板さん]

ハイサッシのとこはバルコニーの手摺り下はコンクリートじゃないか。
逆梁り。

[547: マンション掲示板さん]

お金がかかるせいなんでしょうけど、逆梁のマンションってあまり見なくなりましたね。

[548: マンション検討中さん]

こちらのマンションの書き込みが少ないけど、購入を検討している人が少ないのかな？

[549: マンション検討中さん]

>>548 マンション検討中さん
検討者は沢山いるよ。MR行けばわかる。

[550: マンション掲示板さん]

購入する人は書き込みしないよ。

[551: マンコミュファンさん]

2021年12～2022年2月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》ですまいよみさんがBEST2に選んでますね。

https://www.sumu-log.com/archives/37043/

[552: マンション検討中さん]

>>532 マンション検討中さん

ありがとうございます！前向きに検討しています(^^)

[553: 匿名さん]

MRの営業も年内は今日が最後ですね。
1期の販売状況はどうなったのでしょうか？
ご存知の方は教えて下さい。

[554: マンション検討中さん]

大山駅の高架化が正式に2030年度までの事業化されましたね。実益を受けられるのはまだまだ先ですが、踏み切りもなくなり商業や保育施設などもきっと増えると思うので資産性としてはプラスになりそうですね

[555: 匿名さん]

本当ですね。もっと先になると思ってました。
2030年ならマンションができて6年ちょっとなので嬉しいです。計画通りに進めて欲しいですね。

[556: 匿名さん]

大山駅の高架化楽しみですね。実施個所は、全くスペースない中、どうやってやるんですかね。

[557: マンション比較中さん]

クロスポイントに建設中の住友ツインタワーのサイトが出来てますね。
一番広くて72平米のようです。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ohyama_tower/

[558: マンション検討中さん]

>>557
ついに来ましたね。
入居時期が2025年の4月と7月で、サウスの販売開始は2024年1月ですか。単価の吊り上げに期待できそうです。
というか元は2024年の12月入居予定じゃありませんでしたっけ。クロスポイントが全体的に遅れているのでしょうかね。

[559: マンション検討中さん]

大山駅は高架になって西に100m移動するようです。

[560: マンション検討中さん]

>>557 マンション比較中さん
一応、第一期販売予定住戸の概要なので物件全体の最大住戸が72平米かはわからないですが、広い住戸は少なそうですね。坪単価上を目指してもグロス価格がいきすぎないラインを出してきそうですね

[561: マンション検討中さん]

>>558 マンション検討中さん
もともと2024年12月は入居時期ではなくて竣工時期だったはずなので今のところ遅れはなさそうですが、今後さらに遅れが出る可能性は再開発の特性上あるかもしれないですね。それも少し加味して入居時期は余裕を持たせているのか

[562: マンション検討中さん]

シティタワーズ板橋大山のHPがかなりダサくて高値いけるのか不安になる

[563: マンション検討中さん]

有名マンションブロガーのモモレジさんが2021年差別化部門でザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜を1位に選んでますね！日本庭園や総戸数187戸のスケール以上の充実した共用施設、ハッピーロードを通った駅導線の立地が評価されてますね！
https://mansion-madori.com/blog-entry-8452.html?sp

[564: マンション検討中さん]

大山はクロスポイント、ピッコロスクエアのタワマンや駅の再開発があり、この先どんどん発展していく中で、差別化されたこのマンションの良さを評価する人にとっては希少性の高いマンションだと思います。
池袋まで電車でもバスでもすぐに行けて、スーパーや商店街が至近なので利便性が優れている点が良いですね。

[565: マンション検討中さん]

だいぶ乗り遅れてしまったのですが、2LDKで5000万円台はまだありそうでしょうか？

[566: マンション検討中さん]

>>565 マンション検討中さん

桜館の2LDKはおそらく完売していると思います。
ホームページを見ると楓館の2LDKが先着順販売になっています。また楓館と楠館の2LDKはまだ販売していない住戸もあるので問い合わせてみたらどうでしょうか？

[567: マンション検討中さん]

本日、有名ブロガーのマンションマニアさんのおすすめマンションに本物件が追加されました！
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665650/

マンションマーケットが高値続きの中、山手線至近でまだての届く価格帯でさらに再開発・住友のタワーなどまだまだ発展・資産価値向上のある街で独自性が出せているところが評価されますね！

[568: マンション検討中さん]

今日で今年も最後の日になりましたが、モモレジさんの2021年のマンション番付で大関に選ばれてますね。
https://mansion-madori.com/

[569: マンション検討中さん]

完成後、グッドデザイン賞とかも期待しちゃいますね

[570: マンション検討中さん]

>>569 マンション検討中さん

そうですねー
MRとジオラマは見ましたが、実物がどんな出来になるかですね
実際の外観はまだ見えないですからね

[571: マンション検討中さん]

明日から営業始まりますね。
営業さんの話を聞くと売り急いでないようですが、このあと順調に売れますかね？

[572: マンション検討中さん]

>>571 マンション検討中さん
竣工までまだ約2年もある早期での販売なので売り急いではないでしょうね、早すぎず遅すぎずで順調に売っていくのではないでしょうか？

[573: マンション検討中さん]

>>571 マンション検討中さん
順調がどのくらいのペースかわかりませんが、引き渡し時には完売の場合、残り戸数がわかりませんが110戸だと仮定しても毎月4.5戸ペースで売れればいいペースで、かなり余裕があります。まだ売り出してない住戸もあり需要だまりがあると思うので、順調にいける想定=焦ってないのではないでしょうか

[574: 匿名さん]

楓館はだいぶ高さが出てきましたね。
ブルーシートの上端がおそらく7階で、骨組みまで終わっていると思います。
冬至から半月ぐらいの15時半頃でこんな日当たりでした。手前の影が前作のTPHです。
前作の影に完全に入る13時頃でも、9階か、ひょっとすると8階くらいでも抜けるかもしれません。他の季節ならもっと当たるでしょうね。
シミュレーション通りかもしれませんが、参考になれば幸いです。

[575: マンション検討中さん]

まだありますか？

[576: 匿名さん]

>>575 マンション検討中さん

まだありますか？とはどう言う意味？

[577: 匿名さん]

>>575 マンション検討中さん

昨日エントリー者限定のモデルルーム案内会のメールが来たよ。
問い合わせてみたら？

[578: ご契約者さん]

シティタワーズ板橋大山が予想していた以上に広い住戸がなく、敷地面積も1棟ずつだとこのマンションに及ばず敷地配置のゆとりはこちらに軍配、住戸も広めならこちらしか選択肢がないので差別化もしっかりされてて良かったなと安堵してます。向こうの方が坪単価高いでしょうし。

最近発表された十条のタワーは魅力的に感じましたが、、(きっと高いのでしょう)。
あとはピッコロスクエアはいつになったら発表されるのやら。

[579: 匿名さん]

>>578 ご契約者さん

タワーとはコンセプトが違うから、このマンションが気に入って買ったのなら良いんじゃないですか？
公式ホームページに次期以降販売対象住戸の間取りがアップされましたね。
ここのマンションは田の字でない間取りも色々あるから悩みますね。

[580: 検討板ユーザーさん]

シティタワーに期待できるこことは違う要素は、もちろん駅近の立地と、あとは多分内廊下とか、それとここの天井や梁が気になる方にはもしかすると良いかもね。
サウスタワーの南面は低層から上まで抜群に開そうというのもひとつか。南にこだわらなければ、ノースタワーの北側も多分良い。

[581: マンション検討中さん]

第一期売り切らないと第二期売り始めないらしいけど、なかなか開始予定がこない。いつになったら第二期始まるのか、、

[582: 匿名さん]

>>581 マンション検討中さん

気になってホームページ見たら、モデルルームグランドオープンのお知らせが載ってたよ。
モデルルームを新しい部屋に改装したのかな？
1/28から予約開始してるみたいだよ。
情報知ってる人がいたら教えて下さい。

[583: 匿名さん]

確認したら公式ホームページから案内会の予約ができるよ。

[584: 検討中さん]

この前確認したところ1月で最後のプレミアム住戸も売り切れていました。

[585: 匿名さん]

>>584 検討中さん

12月の時点で全部で12戸あったプレミアム住戸のうち未販売も含め2戸残ってたのですが売り切れましたか。
計画通り順調に売れたという事でしょうね。

[586: 坪単価比較中さん]

>>584 検討中さん
第二期予定の楠館の予定価格とか出始めてましたか？

[587: 検討中さん]

>>585 匿名さん
1月に入って初めて問い合わせましたが、順調だそうです。月10戸くらいの販売目標なので比較的のんびりしてますね。

[588: 検討中さん]

>>586 坪単価比較中さん
楠館は価格検討中と言っていました。北向きも問い合わせが多いそうです。

[589: 坪単価比較中さん]

ここってまだ100戸くらい残ってますよね？
月10戸で10ヶ月で2022年中に完売って感じが目標でゆっくりですが、それでも完売後の引き渡しまで1年ありますものね。かなり余裕がありますね
10月からシティタワーズもノースが販売開始するようなので一部被る中どういう動きするかは注目です

[590: 匿名さん]

>>589 坪単価比較中さん

一期で70戸ちょっと販売したから、残っていると言うよりはこれから販売ですね。
一期の販売も案内会から始まって契約までしっかり時間を取って進めていましたから、予定通りなんでしょうね。
二期スタートとはホームページに書いていませんが、次期販売の間取りをアップして今週金曜日から案内会の予約を取っていますよ。
プレミアム住戸は既に売り切れたようなので、シティタワーズより広い間取りか同じくらいの間取りならば価格が少し安いんでないでしょうか？
まだシティタワーズの価格は発表されていませんが、すみふですし駅近であるので高めの予想をしている方が多いようです。

[591: 評判気になるさん]

第1期で購入したものですが、シティタワーズ板橋大山は平均坪単価420、430くらいで販売すると聞きました。
本当かどうかは分かりませんが、ご参考ください。

[592: 匿名さん]

>>591 評判気になるさん

シティタワーズは十条のタワマンの価格によりますよね。
十条のタワマンはJR駅徒歩1分だからそれなりに割安でないと販売に苦戦すると思います。ノース、サウス合わせればかなりの戸数もありますから広域で検討している層を呼ばないと捌けないですよね。

[593: マンション検討中さん]

>>592 匿名さん
ただ住友は完成後3年くらいで完売すれば早いほうですからじっくりやる可能性はありますが、後発でピッコロスクエアのツインタワーが来る予定なのでさらに競合が出てくるマーケットでどうでてくるのか

[594: マンション検討中さん]

>>591 評判気になるさん
私は住友は坪380から(最低価格)くらいの予定らしいということをここの販売の人から聞きました

[595: 匿名さん]

案内会の予約も今週末は満席みたいだけど、それ以降はまだ空いてますね。
オミクロン流行ってるから案内会に行くのを躊躇している人も多いのかな？

[596: 匿名さん]

先日近くに行ったので10時くらいに撮影しました。
楓館はかなり高くなってきましたが、桜館はまだ3Fくらいですね。

[597: 匿名さん]

桜館がうまくアップロードできなかったので再掲します。

[598: マンション検討中さん]

どんどん建ち上がってきてますね

[599: 匿名さん]

>>598 マンション検討中さん

この角度から見ると全体の規模感が分かりますね。
マンション前には電柱もなくスッキリしていて良いですね。

[600: 匿名さん]

近くへ寄られた方が写真をあげてくださると、進捗が分かりありがたいですね。
ここで暮らすのが待ち遠しいです。

そういえば2期の価格はどうなったのでしょう。
やはり値上げになるのでしょうかね。

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん

先週からモデルルームで案内会が始まっているので、その情報が欲しいですね。
ここは色々なタイプの部屋があるし、桜館、楓館、楠館と3つの棟があるので、値上げされたかは分りづらいと思います。
マンションジャーナルで大山が紹介されてました。
活気ある商店街、再開発、大きな病院、池袋や区役所までのアクセスの良さ等、狙い目の場所だと思います。
https://kawlu.com/journal/2022/01/31/85713/

[602: マンション検討中さん]

>>601 匿名さん
2期価格決まりましたね。やはり高くなってました。買えるかな?

[603: 匿名さん]

>>602 マンション検討中さん

何か情報をお持ちなら教えて下さい。

[604: マンション検討中さん]

>>602 マンション検討中さん
価格表とかあったらみたいです！

[605: 名無しさん]

当初はここが第一候補だったのですが、モデルルーム・現地を見学したうえで比較検討し結局他の物件に決めました。

コンセプト含め気に入った点は実際見ても良いと感じたのですが、
○一次取得なのでこだわりが強くはなかったが内装が他のモデルルームに比べて微妙に感じた
○他の候補物件も大通り沿いだったが、とりわけ川越街道の車の飛ばし方とトラックの多さの印象が悪かった
○雨に濡れず屋根のあるアーケードを歩いて帰宅というイメージに惹かれたが、商店街中央の開発でその辺が良い方に変わらない可能性もあると感じた

という3点が主にネックになり、第一次の申し込みを見送りました。

それでも魅力的な物件だとは思うので、今後検討される方の参考になれば幸いです。
蔵をシアタールーム活用して映画やスポーツを観たり、両親をゲストルームに招いたり、という憧れも抱いていたので個人の感性が合えば凄く素敵な物件だと思います。

[606: マンション検討中さん]

>>605 名無しさん
この物件だとどれも気になる人はネックになってくる話なので、そこで納得がいかなそうな場合は他にして正解でしょうね。
仕様はディスポーザーがちゃんと入っている以外は天板の仕様やサッシの高さも低め、窓も連窓ではなく下がり天井もきつめなので、気にする人は気になる。
川越街道沿いはT4サッシ採用などの音対策はしているが、かなり交通量があるのは変わらないので。その代わり南向きなのに金額はおさえぎみなのでトレードオフで考えられるかどうか。あとら東向・西向住戸で川越街道から離れるか。
東向は特にピッコロスクエアの再開発による採光・眺望の悪影響がでる可能性があるからそこをのみこめるか。クロスポイントで屋根がなくなるのは確定ですしね。資産的・利便的な好影響はあるかもしれませんが、これもトレードオフですね。

[607: 第一期契約者さん]

住むのを楽しみに待ちつつ、二期の価格がどのくらいになっているのかも気になる。

[608: マンション検討中さん]

楓館を検討しています。騒音は二重サッシである程度防げると説明をうけました。排気ガスについてはどうなのか?購入検討の方がいらっしゃいましたらご意見を伺いたいです。因みに検討階数は３階です。

[609: 名無しさん]

>>608 マンション検討中さん

私も楓館を検討しています。川越街道は交通量が多いので低層だと粉塵で洗濯物が干せないのではないかと心配です。
契約された方のご意見を聞きたいです。

[610: 匿名さん]

>>609 名無しさん
電気自動車の普及が進んでいるので、マンションを検討する上ではあまり気にしてはいませんね。

[611: 契約者さん]

>>609 名無しさん
私は川越街道の交通量特にトラックの多さも気になったので、桜館を契約しました。
楓館を購入される場合、特に低層の場合は洗濯物をバルコニーに干すのは諦めて、洗濯乾燥または浴室乾燥をメインにすることが賢明かと個人的には思います。それでも布団とかはたまに外に干したいかもしれませんが。。

[612: 匿名]

今の家が街道沿いですが、特に不便を感じたことはありません。何日も外に干したままにする訳ではないのなら、そこまで気にする必要ないと思います。
川越街道沿いに限らず、チリ一つ入らない清潔な屋外干しなんてないですし、それなら浴室乾燥の方が良い気がします。。

[613: 検討板ユーザーさん]

今の車の排気ガスはかなりクリーンですから、612さんが仰っているように何日も外に干しっぱなしにしなければ大丈夫なんじゃないかと思います。
黄砂や花粉、学校が近くにあったらグラウンドの砂埃とかの方が困るんじゃないでしょうか？