ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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[494: マンション検討中さん]

>>493 マンション検討中さん
二期は価格上がるそうなので確実に決めたいですね

[495: マンション検討中さん]

この「来期は上がります」の類は営業トークの鉄板ですし、あんまり検討材料には入れてないんですが過去に実際言われてどうだったかの実体験のある方いらっしゃいますか？

中古も徐々に増えてきたデータありますし、仕様含めると「是が非でも」と焦る物件ではないと思っています。

あと、業界裏事情を聞くと楓館はもっと上げてもよかったのに「大通り沿いだから売り損じないよう抑えとこう」という本社のビビリで下げた結果、採光面でやはり人気が高く、結果的に全体値付けバランスがチグハグになったと。それが波及し桜館の直前での一部値下げにも繋がったそうで、総じてこういうアンバランスが一度起きてしまうと、売値も（そして購入者にとっては結果的にゆくゆくのリセール価格も）下方に向きがちなので本社の失点が響いたという話になっているそうです。
この辺も勘案して個人的には見送りました。

[496: マンション検討中さん]

>>495 マンション検討中さん
3LDKの出物は築浅中古で「大山」に限ればほとんどないので、実需で3LDK以上の新築でor築浅が坪350前後で欲しいという人は買いにいったほうがいいでさすが、2LDK以下または中古の掘り出し物を待てる、坪380越えても良い人は見送りがありでしょうね。

ちなみに楓館が弱気の値付けにしたのであれば、桜館はむしろ値上げをされそうですが、なぜ直前で一部値下げになったのでしょうか？

[497: マンション検討中さん]

>>496 マンション検討中さん
その時聞いた話の範囲で補足すると、楓館は大通り沿いなので売りにくいという判断と、いやいや高さもあるし方角の利もあるしむしろ引きが強いでしょう、という議論があったそうです。それで一旦は前者の意見が通って楓館が割安になったわけですが。

しかし案内も始まっていざ蓋を開けると、売りのひとつだった再開発予定をプレゼンする中で、逆にピッコロ完成後の桜館側の圧迫感を気にされる来場客が多く、ベランダ沿いでピッコロの日陰の桜見えるのってそんなに価値ある？楓館よりなんで採光も微妙で階低いのに金額高いの？と桜館が高見えする結果になったという話でした。だから楓館を低めに設定したことで、全体のバランスが崩れて他が割高に見えてしまうというのが失敗だったと。

私は桜館の一部値引き後の動き追ってないので、その後の要望状況は詳しくありませんが、先月時点の話では、今後はバランス取るために一層桜館を下げるか、楓館を上げるかになるだろうが、これは強気で値付けできる相場がどこまで続くかと、一期の桜館の人気がどこまで持ち直すかによる、という話でした。

なので、短期的に見ると今の楓館は買いなのですが、例えば楓館の割安さに引きずられて、他の棟の価格見直しが進み平均価格も下がっていくことがあると、マンション全体としての評価もやや微妙になってくる懸念があるという話でした（そしてピッコロ側の工事が進むほど、色々な面で売りづらくなってくると）。

あくまで関係社の方1人から聞いた話なので、話半分で聞いてくださいね。

[498: マンション検討中さん]

>>495 マンション検討中さん
桜館の値下げとは、いつ出た情報ですか？
二週間程前に価格表をもらったのですが、そこからの値下げですか？

[499: マンション掲示板さん]

>>476 匿名さん

昨日担当者から修繕積立金の金額変更の連絡が来ました。
気になったのが引き渡し時の修繕積立基金が55-Aが約17万増額で1番高い所では300万近くの増額で全てにおいて増額という事でした…。
一期の登録会が次の週末という事でどれくらいの方が来られるのか気になる所ですが、購入予定の方々はこの辺の増額は許容範囲なんでしょうか？

[500: マンション検討中さん]

>>498 マンション検討中さん
その時点の価格表だともう反映済みの価格です。
当初想定より下げたといっても、現状ごく一部のタイプの話です。

[501: マンション検討中さん]

>>499 マンション掲示板さん
最大は300万円ではなく、30万円ですね
この増額の金銭理由でやめると言う人は皆無だとは思います(ただこのタイミングで増額出してくることへの不信感でゆらいで検討見送りを視野にいれるひとはいるかもしれませんが)。

[502: マンション検討中さん]

やっぱり残念賞マンションになる予想ですね。自分も見送りました。
再開発のタワーの販売開始まで様子見かなぁ

[503: マンション検討中さん]

桜館の値下げについては気が付きませんでした。裏でそんな事情があったのですね。確かに10月末から11月初めの価格表で一部の部屋は下げていますね。

ただ、我が家は申し込みの予定です。積立金の直前の増額は驚きましたが、金額は無理ではない程度でしたから。
他のマンションを見れば見るほど、改めてこの立地でこの設備にしては破格の値段だと感じています。何よりこの庭園の素敵なマンションに住みたいです。こんなにワクワクする所は初めてです。
こんな事を書いて抽選倍率が上がっても困るのですが、逆に申込が少なくても残念ですしね。

ちなみに積立金の増額理由が何だったのかご存知の方はいらっしゃいますでしょうか。

[504: マンション検討中さん]

ピッコロスクエアのタワマンはすみふなんですかね？

[505: マンション検討中さん]

>>504 マンション検討中さん
スミフはクロスポイントでは？

[506: マンション検討中さん]

>>504 マンション検討中さん
ピッコロスクエアは積水です

[507: マンコミュファンさん]

住友、三菱の方がいいなあ

[508: マンション検討中さん]

抽選にのぞむこと決意しました！
タワーとは違う魅力があるし、タワーよりは確実に価格はおさえられると思うので、実需としてはバランスが良いと思うので。あたるといいなあ

[509: マンション検討中さん]

>>503 マンション検討中さん
積立金増額の一番の理由が外壁の塗装に特殊なもの使っていて、その費用がかさむらしいです

[510: マンション掲示板さん]

＞＞502
どこも買えないんだろ。
なにが様子見だよ。

[511: マンション検討中さん]

締切りましたね。
なんだかんだ申込は盛況なようで安心しました。
我が家は抽選となりましたが、もし当選したら皆様よろしくお願いいたします。

[512: マンション検討中さん]

抽選無しで当選の連絡がありました。賛否両論あるマンションのようですが、私はコンセプトに惹かれていますので満足しております。

[513: マンション検討中さん]

抽選なく第一希望住戸当選しました！
住むの楽しみです、、が引き渡し2年後なので、冷静に考えるとかなり長いですね、、

[514: マンション検討中さん]

抽選はずれたかた、１期2次に進みますか？この物件は諦めますか？結構、階数や間取りタイプの違いがあって難しいところですよね。。

[515: マンション検討中さん]

今日先着順案内のメールが来ました。売れ残りが10戸ぐらいですね。

[516: マンション検討中さん]

第一期で80戸くらいだして70戸くらい売れた状況みたいですね！売れ行きは上々な感じですね

[517: 匿名さん]

>>513さん
>>第一希望住戸当選しました！
おめでとうございます。

希望住戸に住めるのが一番だと思います。自分のことのように嬉しいです。
抽選外れた人もいると思いますから、本当にラッキーでしたね。

[518: マンション検討中さん]

値下げは、ないですよ

[519: マンション検討中さん]

抽選でしたが当選しました。
よろしくお願い致します。

[520: 通りがかりさん]

第二期っていつはじまるんでしょうか？申し込みしたのが遅すぎて(11月頭)、全然連絡来ません。甘すぎました。。

[521: マンション検討中さん]

>>520 通りがかりさん
二期はまだ未定で、第一期三次が年明け上旬みたいですね

[522: 通りがかりさん]

>>521 マンション検討中さん

ありがとうございます！辛抱強く待ってみることにします！

[523: マンション検討中さん]

>>322
1期分の先着順住戸はもう売れたんですかね？HPトップのリンクから「物件概要」を見ると11/30更新でまだ受付中になっています。買える住戸は少な目かとは思いますが。
もしご検討されているなら電話で聞いてみたらいかがですか？火-木が定休で連絡先も上記ページにあります。週末は契約会なので人はいらっしゃると思いますよ。

[524: マンション検討中さん]

昨日契約に行った時に販売状況を教えてもらいました。想像以上に売れていたので驚きました。プレミアム住戸も残り少ないです。年明けから一部販売するようなので、検討されている方は問い合わせてみたらどうでしょうか。

[525: マンション検討中さん]

このマンションとしては近くに大学病院など複数の大型病院に囲まれていることもあり、勤務医の方の購入者もいらっしゃるようですね。このあたりに住む理由があり金額をそれなりに出せる人も多いのでしょう。

[526: マンション検討中さん]

ピッコロスクエアが立ったあと、桜館の日照の影響が気になってます。
どなたか説明を聞いた方とかいますでしょうか？

[527: マンション検討中さん]

>>526 マンション検討中さん
影響はあるであろうが、どの程度かはピッコロスクエアの決定・情報開示が進んでいないためわからないというのが回答でした(致し方がない回答かとは思います)。

現在のピッコロスクエアの計画では最大107mの建物が建つことになっています(こちらの計画もまだ確定ではありません)。容積率や日照権の関係から敷地いっぱいにタワーマンションになるわけではなく、敷地内の一部が超高層になる計画です。敷地が広くどのあたりにタワーが建つかで影響具合は変わります。一番近い位置だと桜館より東に60mあたりになります。東の日は高度が低いので住戸から見てタワーマンションに太陽が被る時間帯は影がかかると思います。
ただそこまで太いタワーマンションではない計画なのでずっと日陰というわけではないと推測はできます。

気になられるのであれば板橋区の発表資料でピッコロスクエアの計画概略を見て、ご自身で想定日陰の長さと時間を夏至・冬至・春秋分で計算してみることをおすすめします

[528: マンション検討中さん]

>>527 マンション検討中さん

ありがとうございます!
とても参考になりました。
一度自身で計算してみようと思います。

[529: マンション検討中さん]

今週末モデルルームへ伺います(やっと…)。残り少ないと聞いたのですが、希望する65平米以下が残っているか心配です。。最近の状況をご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい(>_<)

[530: マンション検討中さん]

>>529 マンション検討中さん
65平米以下ということは2LDKですよね？
東向の桜館は残ってないですね。
南向き川越街道沿いの楓館と、楠館の北向きは第二期販売でまだ売り始めていない住戸があるので残ってますね

[531: マンション検討中さん]

>>530 マンション検討中さん
ありがとうございます！元々、日照が気になるので桜館は希望していませんでした。他がまだ販売していない住戸ありとのことで安心いたしました(^^)

[532: マンション検討中さん]

>>531 マンション検討中さん
楓館の65平米希望ならまだ販売してない住戸あるので買えますよ

[533: マンション検討中さん]

これだけの中庭のある物件は中々ないから、実際の翠園やマンション全体がどんな感じになるかワクワク楽しみですね?
完成まで2年は長いですね

[534: マンション検討中さん]

住宅ローン控除の改正決定して控除率下がるのは残念ですが、後発のクロスポイントタワーよりは100万円ほど控除できる金額があるのは多少ですがプラスになりそうですね

[535: マンション検討中さん]

念のため営業に確認しましたが、省エネ基準適合住宅とのことなので、限度額4000万円の0.7%を13年間になりますね。

[536: マンション検討中さん]

修繕も含めて考えたいと思ってます。
こちらの修繕計画はどのくらいまで上がりますか。

[537: マンション検討中さん]

>>536 マンション検討中さん
重説にも含まれてる事項なので営業担当に聞けば教えてくれますのでお伺いいただいたほうがよいかと思います

[538: マンション掲示板さん]

>>536 マンション検討中さん
自分で聞けよ

[539: マンション検討中さん]

やはり減税の件は皆さん聞きますよね。私も省エネ基準適合住宅と回答を受けました。
ただ本物件は着工済みのため、こどもみらい住宅支援事業の60万は対象外ですよね。せっかく契約日は該当していたので残念です。後発のタワーがこちらの対象になればどっこいというところでしょうか。

[540: マンション検討中さん]

>>539 マンション検討中さん
こども住宅事業の60万円は「着工前」に登録が必要なため、クロスポイントもすでに着工してるため対象外でしょうね。残念です

[541: マンション検討中さん]

昨日までの土日にモデルルームに行かれた方はいますか？
販売状況等なにか情報をお持ちの方は教えて下さい。

[542: マンコミュファンさん]

下がり天井やサッシの低さが気になってます。実際住み始めると何か支障とかありますでしょうか

[543: マンション検討中さん]

>>542 マンコミュファンさん

モデルルームはご覧になられましたか？
サッシの低さは少し気になりましたが、何か支障がある事はないと思います。