ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
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[471: マンション検討中さん]

再開発の物件いつ発売ですか？2024年竣工だそうですが、完成後に販売ですか？目の前にタワマンがあると、圧迫感気になりますね。ならあと3年我慢してタワマンの方にすべきのかな

[472: 検討板ユーザーさん]

どうだかね。
とりあえず竣工販売のタワマンなんて聞いたことない
気はする。
あと、2024のタワマンは、大楠の目の前に建つやつ
ではないよ。

[473: マンション検討中さん]

追加の事前案内申し込みました。
桜館の７５ＡＢを狙っていますが、倍率あるのかな？

[474: マンション検討中さん]

>>473 マンション検討中さん
モデルルームタイプでイメージつきやすく、桜館で坪単価も一番安い部屋に分類されるので、一階or前が抜ける階は人気集中しそうかと思います。ただ住戸数も多いので3階とか中途半端な階なら倍率バラけそうかなとも思ってます

[475: マンション検討中さん]

>>474 マンション検討中さん
ありがとうございます。失礼ですが、ついでに質問させてください。７５ＡＢは、何故坪単価が安いのでしょうか？

[476: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[477: マンション検討中さん]

楓館が坪単価安めでお得感あるね。リセールや賃貸視野に入れるとやっぱりここかな。

[478: 検討板ユーザーさん]

>>475
強いて言えば共用廊下のエレベーターホールや階段が近く、多くの住民の通り道になる位置ではありますが、どうでしょうね。
あとはバルコニー正面がどうなっているかの確認が必要でしょうか。現状とあわせて、将来向かいにたつタワーとの位置関係というのもできるだけ確認するのが良いかもしれません。

[479: マンション検討中さん]

>>478 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。確認したところ、７５Bは自転車出口の真下でした。タワーの日照への影響についてはMR事に確認してみます。

[480: マンション検討中さん]

>>475 マンション検討中さん
75ABの坪単価が安い理由は、大前提としては面積が大きい関係上総額が高くなるので多少抑えにきているところがあると思います。75ABタイプは28住戸と住戸数が多く、上層にすればするほど金額をあげるが、総額高すぎると売れない懸念があるので低層階の金額を抑えているのかと。
その上で当該住戸の目の前は7階のマンションが建っており、6階までは眺望が抜けないため、階数をあげても金額はあまりあげていません。低層は日照の懸念もあるかもしれないのでモデルルームで日影シミュレーションを確認してみてください。ぷらすエレベーターホール前で人通りかつ人が家の目の前に停まっている可能性は多少デメリットで反映したかどうかですね(外廊下側の窓は気になるかもしれません)。
ちなみに再開発タワー(物件至近のピッコロスクエア再開発)は、まだ計画が固まってないのでどう影響するかはモデルルームでも確認できません。自身で区が発表している再開発資料を参考に予測してみることをおすすめします。

[481: 匿名さん]

いよいよ販売開始ですね。
最寄り駅まで徒歩７分程度なので近いですね。
気になるのは駐輪場の台数記載がないこと。
駅まで近くても、1家庭本当は3台くらいほしいところです。
ただ、他物件でも1家庭2台くらいのところが多いので、詳しい情報がほしいですね。

[482: マンション検討中さん]

>>481 匿名さん
駐輪場台数は物件概要に書いてありますよ。311台なので１家庭1.66台が平均ですね

[483: マンション検討中さん]

秋13時楓館の日当たり、両側が良い感じ

[484: マンション検討中さん]

桜館はピッコロスクエア再開発の圧迫感がなー

[485: 検討板ユーザーさん]

それを踏まえての価格付けでもあるんでしょうかね
東側を廊下にして西に庭を望むプランも見てみたかったですけどね。

[486: マンション検討中さん]

>>485 検討板ユーザーさん
こちらのマンションの庭ですが、管理費ばかりかかって。その恩恵を享受できる人は一握りなんですね

[487: 検討板ユーザーさん]

>>486
日常部屋から庭園をのぞめる数少ない部屋には、それだけ価格が乗っかってるので、特にアンバランスは感じないですけどね。
これ以上凝った作りにすると、さらに価格に跳ね返るか、物足りないと評価されがちな専有部の使用をさらに抑えるしかなくなるのでしょうし。
地下駐車場と待合室、その他共用施設を考えると、むしろ庭園の有無に関わらずよく管理費を抑えたなと個人的には思います。

[488: 評判気になるさん]

共用施設や庭園？など管理費や修繕積立などは高めの設定なのでしょうか？

[492: 検討板ユーザーさん]

[NO.489と491は、自作自演、もしくは成りすまし行為、NO.490と492は削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[493: マンション検討中さん]

要望書出揃いましたね。倍率ある部屋で抽選にのぞむか、ないところで確実に決めにいくか悩みますねー

[494: マンション検討中さん]

>>493 マンション検討中さん
二期は価格上がるそうなので確実に決めたいですね

[495: マンション検討中さん]

この「来期は上がります」の類は営業トークの鉄板ですし、あんまり検討材料には入れてないんですが過去に実際言われてどうだったかの実体験のある方いらっしゃいますか？

中古も徐々に増えてきたデータありますし、仕様含めると「是が非でも」と焦る物件ではないと思っています。

あと、業界裏事情を聞くと楓館はもっと上げてもよかったのに「大通り沿いだから売り損じないよう抑えとこう」という本社のビビリで下げた結果、採光面でやはり人気が高く、結果的に全体値付けバランスがチグハグになったと。それが波及し桜館の直前での一部値下げにも繋がったそうで、総じてこういうアンバランスが一度起きてしまうと、売値も（そして購入者にとっては結果的にゆくゆくのリセール価格も）下方に向きがちなので本社の失点が響いたという話になっているそうです。
この辺も勘案して個人的には見送りました。

[496: マンション検討中さん]

>>495 マンション検討中さん
3LDKの出物は築浅中古で「大山」に限ればほとんどないので、実需で3LDK以上の新築でor築浅が坪350前後で欲しいという人は買いにいったほうがいいでさすが、2LDK以下または中古の掘り出し物を待てる、坪380越えても良い人は見送りがありでしょうね。

ちなみに楓館が弱気の値付けにしたのであれば、桜館はむしろ値上げをされそうですが、なぜ直前で一部値下げになったのでしょうか？

[497: マンション検討中さん]

>>496 マンション検討中さん
その時聞いた話の範囲で補足すると、楓館は大通り沿いなので売りにくいという判断と、いやいや高さもあるし方角の利もあるしむしろ引きが強いでしょう、という議論があったそうです。それで一旦は前者の意見が通って楓館が割安になったわけですが。

しかし案内も始まっていざ蓋を開けると、売りのひとつだった再開発予定をプレゼンする中で、逆にピッコロ完成後の桜館側の圧迫感を気にされる来場客が多く、ベランダ沿いでピッコロの日陰の桜見えるのってそんなに価値ある？楓館よりなんで採光も微妙で階低いのに金額高いの？と桜館が高見えする結果になったという話でした。だから楓館を低めに設定したことで、全体のバランスが崩れて他が割高に見えてしまうというのが失敗だったと。

私は桜館の一部値引き後の動き追ってないので、その後の要望状況は詳しくありませんが、先月時点の話では、今後はバランス取るために一層桜館を下げるか、楓館を上げるかになるだろうが、これは強気で値付けできる相場がどこまで続くかと、一期の桜館の人気がどこまで持ち直すかによる、という話でした。

なので、短期的に見ると今の楓館は買いなのですが、例えば楓館の割安さに引きずられて、他の棟の価格見直しが進み平均価格も下がっていくことがあると、マンション全体としての評価もやや微妙になってくる懸念があるという話でした（そしてピッコロ側の工事が進むほど、色々な面で売りづらくなってくると）。

あくまで関係社の方1人から聞いた話なので、話半分で聞いてくださいね。

[498: マンション検討中さん]

>>495 マンション検討中さん
桜館の値下げとは、いつ出た情報ですか？
二週間程前に価格表をもらったのですが、そこからの値下げですか？

[499: マンション掲示板さん]

>>476 匿名さん

昨日担当者から修繕積立金の金額変更の連絡が来ました。
気になったのが引き渡し時の修繕積立基金が55-Aが約17万増額で1番高い所では300万近くの増額で全てにおいて増額という事でした…。
一期の登録会が次の週末という事でどれくらいの方が来られるのか気になる所ですが、購入予定の方々はこの辺の増額は許容範囲なんでしょうか？

[500: マンション検討中さん]

>>498 マンション検討中さん
その時点の価格表だともう反映済みの価格です。
当初想定より下げたといっても、現状ごく一部のタイプの話です。

[501: マンション検討中さん]

>>499 マンション掲示板さん
最大は300万円ではなく、30万円ですね
この増額の金銭理由でやめると言う人は皆無だとは思います(ただこのタイミングで増額出してくることへの不信感でゆらいで検討見送りを視野にいれるひとはいるかもしれませんが)。

[502: マンション検討中さん]

やっぱり残念賞マンションになる予想ですね。自分も見送りました。
再開発のタワーの販売開始まで様子見かなぁ

[503: マンション検討中さん]

桜館の値下げについては気が付きませんでした。裏でそんな事情があったのですね。確かに10月末から11月初めの価格表で一部の部屋は下げていますね。

ただ、我が家は申し込みの予定です。積立金の直前の増額は驚きましたが、金額は無理ではない程度でしたから。
他のマンションを見れば見るほど、改めてこの立地でこの設備にしては破格の値段だと感じています。何よりこの庭園の素敵なマンションに住みたいです。こんなにワクワクする所は初めてです。
こんな事を書いて抽選倍率が上がっても困るのですが、逆に申込が少なくても残念ですしね。

ちなみに積立金の増額理由が何だったのかご存知の方はいらっしゃいますでしょうか。

[504: マンション検討中さん]

ピッコロスクエアのタワマンはすみふなんですかね？

[505: マンション検討中さん]

>>504 マンション検討中さん
スミフはクロスポイントでは？

[506: マンション検討中さん]

>>504 マンション検討中さん
ピッコロスクエアは積水です

[507: マンコミュファンさん]

住友、三菱の方がいいなあ

[508: マンション検討中さん]

抽選にのぞむこと決意しました！
タワーとは違う魅力があるし、タワーよりは確実に価格はおさえられると思うので、実需としてはバランスが良いと思うので。あたるといいなあ

[509: マンション検討中さん]

>>503 マンション検討中さん
積立金増額の一番の理由が外壁の塗装に特殊なもの使っていて、その費用がかさむらしいです

[510: マンション掲示板さん]

＞＞502
どこも買えないんだろ。
なにが様子見だよ。

[511: マンション検討中さん]

締切りましたね。
なんだかんだ申込は盛況なようで安心しました。
我が家は抽選となりましたが、もし当選したら皆様よろしくお願いいたします。

[512: マンション検討中さん]

抽選無しで当選の連絡がありました。賛否両論あるマンションのようですが、私はコンセプトに惹かれていますので満足しております。

[513: マンション検討中さん]

抽選なく第一希望住戸当選しました！
住むの楽しみです、、が引き渡し2年後なので、冷静に考えるとかなり長いですね、、

[514: マンション検討中さん]

抽選はずれたかた、１期2次に進みますか？この物件は諦めますか？結構、階数や間取りタイプの違いがあって難しいところですよね。。

[515: マンション検討中さん]

今日先着順案内のメールが来ました。売れ残りが10戸ぐらいですね。

[516: マンション検討中さん]

第一期で80戸くらいだして70戸くらい売れた状況みたいですね！売れ行きは上々な感じですね

[517: 匿名さん]

>>513さん
>>第一希望住戸当選しました！
おめでとうございます。

希望住戸に住めるのが一番だと思います。自分のことのように嬉しいです。
抽選外れた人もいると思いますから、本当にラッキーでしたね。

[518: マンション検討中さん]

値下げは、ないですよ

[519: マンション検討中さん]

抽選でしたが当選しました。
よろしくお願い致します。

[520: 通りがかりさん]

第二期っていつはじまるんでしょうか？申し込みしたのが遅すぎて(11月頭)、全然連絡来ません。甘すぎました。。

[521: マンション検討中さん]

>>520 通りがかりさん
二期はまだ未定で、第一期三次が年明け上旬みたいですね

[522: 通りがかりさん]

>>521 マンション検討中さん

ありがとうございます！辛抱強く待ってみることにします！

[523: マンション検討中さん]

>>322
1期分の先着順住戸はもう売れたんですかね？HPトップのリンクから「物件概要」を見ると11/30更新でまだ受付中になっています。買える住戸は少な目かとは思いますが。
もしご検討されているなら電話で聞いてみたらいかがですか？火-木が定休で連絡先も上記ページにあります。週末は契約会なので人はいらっしゃると思いますよ。

[524: マンション検討中さん]

昨日契約に行った時に販売状況を教えてもらいました。想像以上に売れていたので驚きました。プレミアム住戸も残り少ないです。年明けから一部販売するようなので、検討されている方は問い合わせてみたらどうでしょうか。

[525: マンション検討中さん]

このマンションとしては近くに大学病院など複数の大型病院に囲まれていることもあり、勤務医の方の購入者もいらっしゃるようですね。このあたりに住む理由があり金額をそれなりに出せる人も多いのでしょう。

[526: マンション検討中さん]

ピッコロスクエアが立ったあと、桜館の日照の影響が気になってます。
どなたか説明を聞いた方とかいますでしょうか？

[527: マンション検討中さん]

>>526 マンション検討中さん
影響はあるであろうが、どの程度かはピッコロスクエアの決定・情報開示が進んでいないためわからないというのが回答でした(致し方がない回答かとは思います)。

現在のピッコロスクエアの計画では最大107mの建物が建つことになっています(こちらの計画もまだ確定ではありません)。容積率や日照権の関係から敷地いっぱいにタワーマンションになるわけではなく、敷地内の一部が超高層になる計画です。敷地が広くどのあたりにタワーが建つかで影響具合は変わります。一番近い位置だと桜館より東に60mあたりになります。東の日は高度が低いので住戸から見てタワーマンションに太陽が被る時間帯は影がかかると思います。
ただそこまで太いタワーマンションではない計画なのでずっと日陰というわけではないと推測はできます。

気になられるのであれば板橋区の発表資料でピッコロスクエアの計画概略を見て、ご自身で想定日陰の長さと時間を夏至・冬至・春秋分で計算してみることをおすすめします

[528: マンション検討中さん]

>>527 マンション検討中さん

ありがとうございます!
とても参考になりました。
一度自身で計算してみようと思います。

[529: マンション検討中さん]

今週末モデルルームへ伺います(やっと…)。残り少ないと聞いたのですが、希望する65平米以下が残っているか心配です。。最近の状況をご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい(>_<)

[530: マンション検討中さん]

>>529 マンション検討中さん
65平米以下ということは2LDKですよね？
東向の桜館は残ってないですね。
南向き川越街道沿いの楓館と、楠館の北向きは第二期販売でまだ売り始めていない住戸があるので残ってますね

[531: マンション検討中さん]

>>530 マンション検討中さん
ありがとうございます！元々、日照が気になるので桜館は希望していませんでした。他がまだ販売していない住戸ありとのことで安心いたしました(^^)

[532: マンション検討中さん]

>>531 マンション検討中さん
楓館の65平米希望ならまだ販売してない住戸あるので買えますよ

[533: マンション検討中さん]

これだけの中庭のある物件は中々ないから、実際の翠園やマンション全体がどんな感じになるかワクワク楽しみですね?
完成まで2年は長いですね

[534: マンション検討中さん]

住宅ローン控除の改正決定して控除率下がるのは残念ですが、後発のクロスポイントタワーよりは100万円ほど控除できる金額があるのは多少ですがプラスになりそうですね

[535: マンション検討中さん]

念のため営業に確認しましたが、省エネ基準適合住宅とのことなので、限度額4000万円の0.7%を13年間になりますね。

[536: マンション検討中さん]

修繕も含めて考えたいと思ってます。
こちらの修繕計画はどのくらいまで上がりますか。

[537: マンション検討中さん]

>>536 マンション検討中さん
重説にも含まれてる事項なので営業担当に聞けば教えてくれますのでお伺いいただいたほうがよいかと思います

[538: マンション掲示板さん]

>>536 マンション検討中さん
自分で聞けよ

[539: マンション検討中さん]

やはり減税の件は皆さん聞きますよね。私も省エネ基準適合住宅と回答を受けました。
ただ本物件は着工済みのため、こどもみらい住宅支援事業の60万は対象外ですよね。せっかく契約日は該当していたので残念です。後発のタワーがこちらの対象になればどっこいというところでしょうか。

[540: マンション検討中さん]

>>539 マンション検討中さん
こども住宅事業の60万円は「着工前」に登録が必要なため、クロスポイントもすでに着工してるため対象外でしょうね。残念です

[541: マンション検討中さん]

昨日までの土日にモデルルームに行かれた方はいますか？
販売状況等なにか情報をお持ちの方は教えて下さい。

[542: マンコミュファンさん]

下がり天井やサッシの低さが気になってます。実際住み始めると何か支障とかありますでしょうか

[543: マンション検討中さん]

>>542 マンコミュファンさん

モデルルームはご覧になられましたか？
サッシの低さは少し気になりましたが、何か支障がある事はないと思います。

[544: 検討板ユーザーさん]

>>542
いま住んでるところとの比較でどう感じるかじゃないですかね。
高天井ハイサッシの分譲マンションに住んでれば窮屈でしょうし、普通の賃貸住まいなら気にならないかと。

[545: マンコミュファンさん]

>>543、544

ご回答ありがとうございます。参考になりました！

[546: マンション掲示板さん]

ハイサッシのとこはバルコニーの手摺り下はコンクリートじゃないか。
逆梁り。

[547: マンション掲示板さん]

お金がかかるせいなんでしょうけど、逆梁のマンションってあまり見なくなりましたね。

[548: マンション検討中さん]

こちらのマンションの書き込みが少ないけど、購入を検討している人が少ないのかな？

[549: マンション検討中さん]

>>548 マンション検討中さん
検討者は沢山いるよ。MR行けばわかる。

[550: マンション掲示板さん]

購入する人は書き込みしないよ。

[551: マンコミュファンさん]

2021年12～2022年2月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》ですまいよみさんがBEST2に選んでますね。

https://www.sumu-log.com/archives/37043/

[552: マンション検討中さん]

>>532 マンション検討中さん

ありがとうございます！前向きに検討しています(^^)

[553: 匿名さん]

MRの営業も年内は今日が最後ですね。
1期の販売状況はどうなったのでしょうか？
ご存知の方は教えて下さい。

[554: マンション検討中さん]

大山駅の高架化が正式に2030年度までの事業化されましたね。実益を受けられるのはまだまだ先ですが、踏み切りもなくなり商業や保育施設などもきっと増えると思うので資産性としてはプラスになりそうですね

[555: 匿名さん]

本当ですね。もっと先になると思ってました。
2030年ならマンションができて6年ちょっとなので嬉しいです。計画通りに進めて欲しいですね。

[556: 匿名さん]

大山駅の高架化楽しみですね。実施個所は、全くスペースない中、どうやってやるんですかね。

[557: マンション比較中さん]

クロスポイントに建設中の住友ツインタワーのサイトが出来てますね。
一番広くて72平米のようです。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ohyama_tower/

[558: マンション検討中さん]

>>557
ついに来ましたね。
入居時期が2025年の4月と7月で、サウスの販売開始は2024年1月ですか。単価の吊り上げに期待できそうです。
というか元は2024年の12月入居予定じゃありませんでしたっけ。クロスポイントが全体的に遅れているのでしょうかね。

[559: マンション検討中さん]

大山駅は高架になって西に100m移動するようです。

[560: マンション検討中さん]

>>557 マンション比較中さん
一応、第一期販売予定住戸の概要なので物件全体の最大住戸が72平米かはわからないですが、広い住戸は少なそうですね。坪単価上を目指してもグロス価格がいきすぎないラインを出してきそうですね

[561: マンション検討中さん]

>>558 マンション検討中さん
もともと2024年12月は入居時期ではなくて竣工時期だったはずなので今のところ遅れはなさそうですが、今後さらに遅れが出る可能性は再開発の特性上あるかもしれないですね。それも少し加味して入居時期は余裕を持たせているのか

[562: マンション検討中さん]

シティタワーズ板橋大山のHPがかなりダサくて高値いけるのか不安になる

[563: マンション検討中さん]

有名マンションブロガーのモモレジさんが2021年差別化部門でザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜を1位に選んでますね！日本庭園や総戸数187戸のスケール以上の充実した共用施設、ハッピーロードを通った駅導線の立地が評価されてますね！
https://mansion-madori.com/blog-entry-8452.html?sp

[564: マンション検討中さん]

大山はクロスポイント、ピッコロスクエアのタワマンや駅の再開発があり、この先どんどん発展していく中で、差別化されたこのマンションの良さを評価する人にとっては希少性の高いマンションだと思います。
池袋まで電車でもバスでもすぐに行けて、スーパーや商店街が至近なので利便性が優れている点が良いですね。

[565: マンション検討中さん]

だいぶ乗り遅れてしまったのですが、2LDKで5000万円台はまだありそうでしょうか？

[566: マンション検討中さん]

>>565 マンション検討中さん

桜館の2LDKはおそらく完売していると思います。
ホームページを見ると楓館の2LDKが先着順販売になっています。また楓館と楠館の2LDKはまだ販売していない住戸もあるので問い合わせてみたらどうでしょうか？

[567: マンション検討中さん]

本日、有名ブロガーのマンションマニアさんのおすすめマンションに本物件が追加されました！
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665650/

マンションマーケットが高値続きの中、山手線至近でまだての届く価格帯でさらに再開発・住友のタワーなどまだまだ発展・資産価値向上のある街で独自性が出せているところが評価されますね！

[568: マンション検討中さん]

今日で今年も最後の日になりましたが、モモレジさんの2021年のマンション番付で大関に選ばれてますね。
https://mansion-madori.com/

[569: マンション検討中さん]

完成後、グッドデザイン賞とかも期待しちゃいますね

[570: マンション検討中さん]

>>569 マンション検討中さん

そうですねー
MRとジオラマは見ましたが、実物がどんな出来になるかですね
実際の外観はまだ見えないですからね