ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
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[431: マンション検討中さん]

>>422 周辺住民さん

わたしも同じです。一期一次の申込は間に合わなそうです。

[432: マンション検討中さん]

ダメじゃん

[433: マンション検討中さん]

そんなん、個人の好みやん。
グレードの問題ちゃうやん。

それを確実に求めるならココじゃないんじゃない？？それくらい分かってないと。

安くて良いモノを求めるな。
都心いけ。2億だせば買えるぞ、たぶん。

[434: マンション検討中さん]

手洗いカウンターの有無はともかく、便器のメーカーまでとなると、初期仕様で全ての希望を満たす物件はなかなか見つからないかもね
ほかにも食洗機やキッチン水栓、システムキッチン自体と、指名をしはじめたらキリがないよ
どこか割り切らないと、どこも買えないサイクルにハマってしまいそう

あと、少なくとも東面のサッシ高は低そうだなというのは建物デザインの絵を見て感じてた

[435: マンション検討中さん]

子供がいるので学区内の環境や小学校や中学校の評判が気になります。
大きな病院があるのは安心ですが、かかりつけの小児科や皮膚科が更に充実してもらえるといいなと密かに思っています。

[436: ご近所さん]

>>435 マンション検討中さん
近所の皮膚科なら本多医院皮膚科が良いと思います。

おばちゃん先生がよく見てくれますよ！

[437: 名無しさん]

ピッコロスクエア再開発で107mのタワマン2棟できたら東向住戸の下の方は日陰にならないのでしょうか？気になりどころです

[438: 匿名さん]

>>435 マンション検討中さん

皮膚科は大山皮膚科医院一択です。夜遅くまでやってますが、外まで人でいっぱいです。都内でも見立ての良い皮膚科は珍しく、一度行かれてみれば違いが素人でも分かります。

[439: マンション検討中さん]

>>437 名無しさん
なる可能性は否定できないと営業さんが言ってました。

[440: マンション掲示板さん]

東、南東それぞれざっくりここから100mとかの距離の場所に、それぞれ100mのタワーが建つということでしょうから、相応の影響はあるでしょう
タワー周囲は空地ができるので、一概にマイナスと言い切れるかはわからないですが

[441: マンション検討中さん]

>>440 マンション掲示板さん
ここから100mではなく、60mもないと思います。つまり目の前です！

[442: マンション検討中さん]

見下ろされるのか

[443: マンション検討中さん]

>>442 マンション検討中さん
営業に聞けばいいじゃん！

[444: 通りがかりさん]

いゃー素敵なマンションですね。
庶民には共稼ぎでも手が出ませんわ。
とりあえずBIG6億当たってから検討します。

[445: 評判気になるさん]

クロスポイントのタワーはまあいいけど
ピッコロにできるタワーは桜館にかなり近いように思うよ
見た目けっこうな圧があるんじゃないかなあ

[446: マンション比較中さん]

>>431 マンション検討中さん

そうでしたか…なんだか感じ悪いですね

[447: マンション検討中さん]

なに？感じ悪いて？

[448: マンション検討中さん]

モデルルーム行きました。70平米だと結局8000万前後になりますね。
8000万だして大山かあって気持ちにもなって決断できません。
専有部分がもうちょっと特徴あればなあ。目を引くものが共有部にしかない…

[449: マンション検討中さん]

いま埼玉でも7000万円超えてるけどな。
23区内で8000万円で買えるならそれもいいだろう。

[450: マンション検討中さん]

8000万円出して大山かーという人は

1億以上出して都心へ行けない。
7000万円出して埼玉へ行けない。
7000万円出して都内の中古も行けない。
大山でも買えない。

つまりどこも買えない。

[451: 評判気になるさん]

>>450 マンション検討中さん

本当にそう思いますね。前作は6000万円台で、70平米越えの角部屋買えましたが、今作で平均10-20%くらい単価上がってる。

他で見ると都内7000越えが相場ですし、ローン控除の延長が決まれば、住宅需要は引き続き堅調でしょう。高い買い物ですが、不安要素だけ並べてたら一生買えないでしょうね。別に賃貸もアリだと思うので、過剰に心配するようであれば、購入自体を考えない方が、精神衛生上良いと思ってます。

[452: マンション検討中さん]

この掲示板、人気無さすぎ！

[453: マンション検討中さん]

掲示板がどうしたって？
買えないから退散したんだろ？

[454: マンション検討中さん]

掲示板が人気ない。
で？だからどうした？

[455: 匿名さん]

掲示板、人気ないといっても、実はマンション人気がすごくて完売するケースもあるということですよね？
購入者が掲示板をあまり見ていなかったら、あっという間に売れたりするとか。
あとは小規模マンションだと、完売までの期間が短いとか。

板橋、すごくいいところだと思います。
でも、価格が平均以上なんですか？
買える人と買えない人に別れてしまうのでしょうか。

[456: マンション検討中さん]

掲示板の書き込みがたくさんあるとこは売れないとこ。
つまり書き込みする人の中で買う人はほんのひと握り。だいたいが買わない買えない人。

アタイもそう。

[457: マンション検討中さん]

この物件検討してる人は他どのへんのマンション並行検討してるんですかね？

[458: マンション検討中さん]

>>457 マンション検討中さん
三田線　志村坂上の方
埼京線　十条
埼玉　川口
とかですかね？

[459: マンション検討中さん]

川口のタワマンは気になってましたが、今朝駅がパンクしてましたね。大山は川口よりずっと小さい街と駅でマイナーですが、なぜか東上線は天災にはめっぽう強く、都心への絶対距離が短くて代替手段もある。一長一短という感じですね。
十条はタワマンを想定すると、価格的に手が届かなそうです。川口とここで結構価格帯被る感じなので、十条はより高額でしょう。

[460: マンション検討中さん]

>>459 マンション検討中さん
大楠ノ杜の営業さんに聞きましたが、TPH十条はおそらく大楠ノ杜より安くなると言ってましたよ。まだ何も決まってないのでおそらくですが、と。

[461: マンション検討中さん]

皆さんのコメントを見てると、知れば知るほどテンションが上がるような物件ではなさそうで、ある意味（良い意味で）冷静になれそうです。
モデルルームの予約を入れたいのですが、満席で案内待ちです。
電話予約が出来ず、メールを待つのみ。
間に合わなかったら、ご縁が無かったと言うことですね。悲。

[462: マンション検討中さん]

私も1か月以上前にエントリーをしてアンケート回答内容も問題無いと思われますが、未だに音沙汰ありません。電話しても結局メールを待つよう言われるので、1期は間に合わないのかなと思ってます。

コンセプトも立地も良いと思っていますが、内装が期待ほどでは無かったという声も多いようなので、どの程度なのか早く自分の目で見てみたいのですけどね。

[463: マンション検討中さん]

>>462 マンション検討中さん
内装については結局コストバランスなので「オプション」を許容すれば基本的に変更できるので、ご自身の好きなグレードにあわせられるかと思います(予算余裕あれば)。
ただ、「天井高」と「バルコニーサッシ高」については変更できないのでここがのめるかが争点かと思います。
「天井高」は2450が基本で高くない(通常よりひくいわけではないですが)。ただ、モデルルームを見る限りバルコニーにでるあたりは1900くらいの高さになる下がり天井でした。
「バルコニーサッシ」は上記のように高さが1900くらいで通常より「低い」かと思います。
実際に見ないと判断できないかとは思いますがご参考までに

[464: マンション検討中さん]

>>463 マンション検討中さん
ありがとうございます！一次取得なので皆様が指摘されてるほどは気にならないだろうと思っているのですが、おっしゃる通りどうしてもという部分はオプションで対応していけば良いですね。他の候補も天井は高い訳ではなかったので、やはり全体バランスとサッシの印象をモデルルームで見てみたいところですね。参考になりました。

しかし案内が来ないことには申し込みもできないだろうし、そわそわしながら11月まで過ごすことになりそうです。

[465: 周辺住民さん]

>>463 マンション検討中さん
下がり天井がなさそうなプランを選択しようと思います。
確か1900未満の高さでしたので、圧迫感があるような気がしました。

[466: マンション検討中さん]

>>460
十条にパークハウスができるんですね。
自分が大規模希望なもので、十条というと自動的に
駅前のタワーを想定していました。

楠の一部南向き住戸と、９０平米超えのような数の
少ない間取り希望者に限っては急ぐべきという感じ
でしょうかね。（ただ、２期から値上げとかいう噂
もあるみたいですが...）
天井高や梁が気になる方は、庭園や地下駐車場の魅力
をどれだけ重く見るかですね。どうしても天井高欲し
いのであれば、やはりタワーなんでしょうかね。

[467: 通りがかりさん]

川越街道沿いってどうなんでしょう。やはり排ガスとかの影響あるんですかね。
大通り沿いに住んだことがないのでどの程度か分からないんですが。

[468: マンション検討中さん]

>>467 通りがかりさん
以前板橋区の中山道沿いに住んでましたが、二重サッシだったので音に関しては慣れもあって常に気になるという感じではありませんでした。ただ、うるさい暴走車・改造車が通る際と、大きい通りだと緊急車両も多いのでサイレンはやはり普通の家以上の頻度で昼夜室内に聞こえてきます。

排ガスの方は、洗濯物も何日も干しっぱなしなら影響あるでしょうが、空気の逃げる屋外ですし長く干しても半日くらいでしょうから、すぐ黒くなるので干せないとかはない気がします（大型車含めエコな方向には改良されていくでしょうし）。

どちらかというと長期影響が気になりますが定期的な壁面清掃もあるでしょうし、吸気口もフィルターなどで対処すれば個人的には問題ないかと思っています。それでも、各々の住んできた場所によっても印象変わると思いますし、閑静な場所でゆったりと、というイメージの方には合わないかもしれません。

[469: 買い替え検討中さん]

桜館欲しいんだけど目の前にタワマンがそびえ立つこと想像すると踏ん切りがつかない。
予算が許すなら楓館のほうがいいのか。でも間取りがイマイチなんだよな。

[470: マンション検討中さん]

今日、説明会の追加開催案内がメールで来ましたね。
メールが来てから10分くらいで7割がた埋まってたので、やはり注目度は高そうです。

[471: マンション検討中さん]

再開発の物件いつ発売ですか？2024年竣工だそうですが、完成後に販売ですか？目の前にタワマンがあると、圧迫感気になりますね。ならあと3年我慢してタワマンの方にすべきのかな

[472: 検討板ユーザーさん]

どうだかね。
とりあえず竣工販売のタワマンなんて聞いたことない
気はする。
あと、2024のタワマンは、大楠の目の前に建つやつ
ではないよ。

[473: マンション検討中さん]

追加の事前案内申し込みました。
桜館の７５ＡＢを狙っていますが、倍率あるのかな？

[474: マンション検討中さん]

>>473 マンション検討中さん
モデルルームタイプでイメージつきやすく、桜館で坪単価も一番安い部屋に分類されるので、一階or前が抜ける階は人気集中しそうかと思います。ただ住戸数も多いので3階とか中途半端な階なら倍率バラけそうかなとも思ってます

[475: マンション検討中さん]

>>474 マンション検討中さん
ありがとうございます。失礼ですが、ついでに質問させてください。７５ＡＢは、何故坪単価が安いのでしょうか？

[476: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[477: マンション検討中さん]

楓館が坪単価安めでお得感あるね。リセールや賃貸視野に入れるとやっぱりここかな。

[478: 検討板ユーザーさん]

>>475
強いて言えば共用廊下のエレベーターホールや階段が近く、多くの住民の通り道になる位置ではありますが、どうでしょうね。
あとはバルコニー正面がどうなっているかの確認が必要でしょうか。現状とあわせて、将来向かいにたつタワーとの位置関係というのもできるだけ確認するのが良いかもしれません。

[479: マンション検討中さん]

>>478 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。確認したところ、７５Bは自転車出口の真下でした。タワーの日照への影響についてはMR事に確認してみます。

[480: マンション検討中さん]

>>475 マンション検討中さん
75ABの坪単価が安い理由は、大前提としては面積が大きい関係上総額が高くなるので多少抑えにきているところがあると思います。75ABタイプは28住戸と住戸数が多く、上層にすればするほど金額をあげるが、総額高すぎると売れない懸念があるので低層階の金額を抑えているのかと。
その上で当該住戸の目の前は7階のマンションが建っており、6階までは眺望が抜けないため、階数をあげても金額はあまりあげていません。低層は日照の懸念もあるかもしれないのでモデルルームで日影シミュレーションを確認してみてください。ぷらすエレベーターホール前で人通りかつ人が家の目の前に停まっている可能性は多少デメリットで反映したかどうかですね(外廊下側の窓は気になるかもしれません)。
ちなみに再開発タワー(物件至近のピッコロスクエア再開発)は、まだ計画が固まってないのでどう影響するかはモデルルームでも確認できません。自身で区が発表している再開発資料を参考に予測してみることをおすすめします。