ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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[21: 口コミ知りたいさん]

でもそんなの関係ねー！はいオッバッピー

[22: 匿名さん]

坪350台だとしても部屋が広めだからグロスで手が届かなそう
手が届く部屋があったとしても管理費が月3万とかで結局買えない気がする
でも気になる

[23: 匿名さん]

住戸ごとに単価にかなり差をつけて来そうな気がする。楠館の南向き低層、予算内なら買いたい。てか、冷静でない俺の右脳が予算オーバーでも買えと言ってる。

[24: 匿名さん]

ここよりも駅近立地にタワマンが何棟もできるから
ちょっと尖ってきた感じですかね
コンセプトは素晴らしいですが大山だし専有面積広めで周辺住民がついていけないので、
平均は坪300半ばくらいじゃないかと

[25: マンション検討中さん]

これだけのグレードなら周辺住民より広域ターゲットだから400くらいは行きそう

[26: マンション検討中さん]

三菱はギリギリ買える総額を付いてきます。
低層なら何とか7000万からスタートか。

[27: 匿名さん]

ハッピーロードを見てると客も店の人たちもド下町風で、とても高額マンションって雰囲気じゃないんだけどなぁ。
今ある中で高級マンションと呼べるのはブリリアの大山町（駅に一番近いやつ）だけじゃないか？

[28: マンション検討中さん]

>>26 マンション検討中さん
わかります。低層60平米台の3LDKを6,900でスタートすれば、坪330-340ですしね。それでも前作の高層階の値段ですね、、しかもあちらは眺望良い、70平米越え、角部屋になります。。まあ共用施設はこちらが圧倒してますが。

[29: マンション検討中さん]

高いマンション買って下町に住むっていうスタイルも、だんだん定着するのかもなあ。
もちろんネックになる要素もあるが、こういうマンション自体がエリアの変化を象徴したり、きっかけになるのかも。嚆矢になった>>27のブリリア大山町なんかも含めて。
しかし、挑戦的なプロジェクトなのは間違いない。ただ腐してるのは買えない人。

[30: マンション検討中さん]

>>28
南向き低層階は、眺望や川越街道との関係ではかなり劣ると言わざるを得ませんよね。
他方で庭園他の共用施設、地下駐車場はこのご時世なかなかお目にかかれない条件ですが、それで価格が大幅に上がるとしたら、勤労世代には響きにくい気もしますね。共用の使用頻度や自動車持たないなどだと、美味しいところが味わえないのでは。

[31: マンション検討中さん]

前作からこっちに買い替える人もいるのかな。
お金はあるしやっぱこっちが良いーって。

[32: マンション検討中さん]

>>29 マンション検討中さん
あるかもですね。あとは、今を見るのか、未来を見て買うのか（リスク承知の上で）、にもよりますよね。

武蔵小山なども、10年以上前は駅も古く、今のタワマン郡の場所は、ザ下町の飲み屋が100軒近くあるような場所でしたからねw
まあこちらは、品川区、ターミナル駅まで乗り換え必要なものの、南北線直通など利便性はあるので一概に比較できませんが。

新しい層が入って、街も徐々に変化していくのは、中長期的には間違いなくいいことですからね。
板橋区も大山地域の開発は本気なので、ここが完成し、クロスポイントやピッコロスクエア、東上線の高架化が終わる頃にもいまと人口が変わらない、あるいは増えているというのは、今の日本の置かれた状況のなかでは、恵まれてると思ってます。

[33: マンション検討中さん]

クロスポイントとピッコロスクエアでタワーマンションが3棟建つので、桜館からの眺望は場所によってはやや圧迫感はありそうな気がします。
楠館の南向き庭園ビュー70Cあたりが人気出そうな気がします。開放感求めるなら楓館西向きの4階以上かなぁという印象です。
いずれにしても高そうですが。。(^_^;)

[34: 匿名さん]

>>33 マンション検討中さん

クロスポイントのA街区とD街区、ピッコロのA敷地とB敷地、タワマンは合計4棟だと思います。

[35: マンション検討中さん]

建物自体や広告を見るとセンスを感じる。凄く考え込まれていることが分かる。
多分買えないけど、エントリーはしてみました、、、買いたいな?

[36: マンション検討中さん]

下町感の強い街並みと商店街客層、そして古い地上駅と電車、その辺が高価格帯とミスマッチの感じはある。都心への地下鉄乗り入れが無いのは弱点だが、絶対的距離は近い。

街並みについてはこれからの再開発・道路計画とともに段々変わっていくと思われる。
高架化と共に駅は綺麗になり、小規模ロータリーが整備されるはずだが、時間はかかるのではないか。

ブリリア大山町、ブリリアパークフロントといった良いマンションも建つようになり、町は変化の途上だ。
ブリリアは他に50戸規模の大山ザレジデンス、30戸規模の板橋大山もある。
大山町はいわゆるゲーテッドで、広い意味で古典的な高級マンションの要素を抑えている。駅近だとプレミストも同様だが、線路が近い。パークフロントは規模と新しさ、公園隣接の立地。

他に、定期借地権のイニシア、ザが付く前の三菱パークハウス、ルフォン、もうちょっと離れると住友シティハウスなどあるが、全て川越街道沿い。

近辺のマンションについて調べてみたけど、ここは広域で検討する層が多そうなので、近隣と比べる人は少ないかな？

[37: 匿名さん]

>>36 マンション検討中さん

話がズレますがブリリアのパークフロントはいいですよね。最近マンション前を通りましたが、まるで公園の中みたいなロケーションになっててビックリ。
こちらと違ってカジュアル路線ですが羨ましい環境です。

[38: マンション検討中]

高級感溢れる案内送られて届きましたね笑

[39: マンション検討中]

>>38 マンション検討中さん

郵便物ですか？エントリーしましたがまだ何も来ないですね。

[40: 匿名さん]

うちにはエントリーしてないのに来ていました
前作エントリーした人向けの宣伝目的ですかね
こちらは見るからに高そうなのでエントリー見送りました笑

[41: 検討板ユーザーさん]

プレミアム住戸があるから坪単価平均370位。
中低層の条件の悪いところで330位になるのでは？

[42: マンション検討中さん]

共用部良さそうだから気になってプレミアムの間取り見てきたけど酷すぎない？これじゃちょっとね。

[43: 口コミ知りたいさん]

>>42 マンション検討中さん
115Arはリビングの柱がひどいけど、それ以外の間取りは文句なしでしょ。
下がりとかは細かい情報が出てこないと分からないけどさ。

[44: マンション検討中さん]

>>43 口コミ知りたいさん
115は論外。
95もナシ。どっちもリビングの形がひどい。
ソファどこに置くの？とくにB。
ここにアイランドキッチンを置くなら最低でもあと5畳は広さがないと。70Cも同じリビングだけど、これは図面見慣れてる人じゃないと内覧会の時に絶望するパターン。
角住戸らしいコーナーサッシも無いし全体的に開口部が小さいのも気になる。
サイトに出てる間取りの中だと80が1番綺麗かな。

[45: 匿名さん]

>>44 マンション検討中さん

そんなの見れば誰だってわかる。
「自分だけが知っている」気取りは無用ですよ。
こちらのような高額物件を検討する人は皆さん目が肥えてますから。

[46: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん

板橋だからプレミアムでも高額物件とはならない。高くても1億半ばくらいでしょ。
43が間取りに問題ないと書き込んだから説明したまでよーん。

[47: 匿名さん]

個人的にはエントランスの位置も気になりますね。川越街道の歩道は自転車の往来が少なくないので（しかも直線で見通しがよいので、普通にスピード出してるし、信号無視する自転車も結構いる）、敷地の外に出た瞬間に自転車が目の前を横切ってヒヤっとする、なんてことがないか心配。ランドプランを見る限り、右手の楓館の建物と、左手の比較的大きそうな木で見通しもあまりよくなさそうだし。利便性は劣るかもしれないけど、交通量の少ない福地蔵尊通りか、北側の出っ張ったところにエントランス作ればよかったのに…。あえてひっそりしたところにエントランスがあるほうが奥ゆかしくて、このマンションのコンセプトにも合ってるような気がするんですけどね。

[48: マンション検討中さん]

素人がいくらいちゃもんつけようが売れる物件

[49: 匿名さん]

火消しに必死だな

[50: 検討板ユーザーさん]

>>49 匿名さん

と言いますと？

[51: マンション掲示板さん]

信号がある道を、信号無視してくる自転車がいるからエントランスの位置を変えるべきってのはよく分からん...
地蔵尊側には駐車場入り口あるでしょ？てことはそこにサブエントランスあるよね？
自転車が恐ければそっち使えばいいのでは

間取りも言いたいことわからないでもないけど、論外とか絶望とか、言葉の強度わかって使ってるのかな
極端な表現は自らのコメントの説得力下げると思うが
議論したいんじゃ無くて荒らしたいだけのように見えてしまうよ？

[52: マンション検討中さん]

>>51 マンション掲示板さん

論外なものは論外。言葉の選択も間違ってない。
じゃ買ってあげればいいじゃん、115プレミアムの間取りあれでいいって言うなら。
あんな間取りを世に放つデベもどうかしてる。

[53: 匿名さん]

>>51 マンション掲示板さん

駐車場利用者以外にも、シャッターゲートを開閉するリモコンキーが渡されれば、出入りできるだろうけど、それは現時点では分からない。仮に、全戸に渡されたとして、せっかく歩車分離した意味がない。

あなたが、どれだけこのマンションに入れあげてるのか知らないけど、いちいち目くじら立てると、ここのマンション検討してる人は、器の小さい人だなと思われるよ。

[54: マンション掲示板さん]

バイクも自転車も出入りするでしょう
それもシャッターゲートだと思ってるの？
エリアとしては高級マンションだと思うけど、一体どういうクラスを想像してるのか

間取りは設計変更で対応してもらうかというところだけど、115間取りの柱が邪魔なのは確か

注目はしてる計画だけど、別に入れ上げてもいないのです。そちらが想像してるような高級なものを、むしろこちらは想像してないのかも知れません

[55: 匿名さん]

駐輪場がシャッターゲート付だなんて書いてないけど？さっきは駐車場の話をしてたのに、急に駐輪場の話に変わってて支離滅裂。

[56: マンション掲示板さん]

地蔵側に、車バイクと自転車の出入り口があることは気付かれましたか？
それが実質サブエントランスになるので、信号無視して川越街道を走る自転車が怖くても、ひとまず安心ではないですか？

[57: マンション検討中さん]

＞間取りも言いたいことわからないでもないけど、論外とか絶望とか、言葉の強度わかって使ってるのかな
＞極端な表現は自らのコメントの説得力下げると思うが
＞議論したいんじゃ無くて荒らしたいだけのように見えてしまうよ？

火に油注いでるの誰だよ

[58: マンション掲示板さん]

うっかりしてしまいました
すみません

[59: 匿名さん]

マンション検討していて、中庭に川が流れているのは、はじめて見ました。
気になるのは、この人工の川、管理費がかなりかかりそうなことです。
「翠園」と書いてあるエリア、ホテルのような感じでかっこいいです。
夏は水が流れていると涼しくてよさそうですね。もしかしたらホタルが来たりして・・・

マルチルームにグランドサロン、ゲストルームなど歴史あるホテルみたいです。

[60: 通りがかりさん]

なんでこの板こんなに攻撃的な人が多いの？苦笑

[61: 匿名さん]

共用部の魅力は大きいんだけど、プレミアムの間取りは確かに厳しいな。アイランドキッチンとLDの広さが合わないし、キッチン壁向きプラスあの柱は凄すぎる。

[62: マンション掲示板さん]

>>61
プレミアム間取りは設計変更対応って書いてあったと思うので、キッチンはどうにかなるのかも知れませんが、さすがに柱は動かせないですからね
あと、柱がイレギュラーな間取りは梁部分の下り天井がちょっと気になるところですね

[63: 匿名さん]

>>60 通りがかりさん

このエリアに前例のない高級仕様が発表されたので、地縁も購入意思もないマンションオタク（鉄道オタクと同じ意味で）が集まっているのだと思います。

[64: eマンションさん]

>>63 匿名さん

なるほど。マンションオタクだから、オタクの気持ちがわかるんですね！

[65: マンション検討中さん]

然も。

[66: 周辺住民さん]

島長の焼き鳥はガチで美味しいですので、現地視察の際は買ってみてください。

[67: 匿名さん]

案内状来ている方いらっしゃるようですが、届いていません・・。
アンケートに予算～7000万円としたことで、はじかれてしまったんですかね。
とすると、やはり7000万～という感じになるんでしょうかね。。

[68: マンション検討中さん]

>>67 匿名さん
案内状はおそらく前作のパークハウス板橋大山にエントリーもしくは申込した人宛に送っていると思われます。私は板橋大山に申込して抽選外れたのですが、こちらの物件にエントリーしていなくても送られてきました。

[69: eマンションさん]

＞＞67
価格は7000万円以上、確実かと。

[70: 購入者]

>>68 マンション検討中さん
前作の申込抽選外れたんですね。私もです！笑
こちらの物件もエントリー考えてますか？
ほんっと前作欲しかったので、悩んでます。。

[71: 匿名さん]

前作がこっちを高く売るための撒き餌だったとすれば、前作を買えた人はマジでラッキーだったね。

[72: 購入者]

>>71 匿名さん

前作と今作、まったく性質の異なるマンションなので一概に言えませんが、前作は評判がものすごく良かったので、大山を広域広報できたってのはありますよね。

[73: マンション検討中さん]

>>70 購入者さん
とりあえずエントリーはしましたが、価格が予算を超えそうな気もしますですので他で探すことになりそうかなとは思っています。

[74: 匿名さん]

私もエントリーしてアンケートも回答しました！
高層階は価格が高そうなので、何とか低層階で買えないかなぁ、と期待しています。

[75: マンション検討中さん]

前作の申込抽選外れた者です、
今回の物件だと将来の修繕積立金いくらになるかしら?、

[76: 匿名さん]

エントリーされている方や案内状を待っている方がいらっしゃるということは、
結構注目されている物件なんでしょうね
高額ということではありますが、平米数も広々としているのでそれを考えると
妥当かなと思います。
このあたりだと戸建てで駅から２０分の距離でも結構な価格がしますし、
マンション自体も人気がありますから新築となると競争率が激しそうですね

[79: マンション検討中さん]

＞＞75
修繕積立金じたいまだ決まってないのに将来の上がり幅なんてまだまだ。
前回の案内されて学習してないの？

[80: 匿名さん]

案内状が届いている方は、他物件で情報があったからなのでしょうね。
販売開始は１１月からとあるのですが
案内状には、価格帯などの情報もかなり掲載されていたのでしょうか？
どちらにしても価格はやっぱり高そうですね。

[81: マンション検討中さん]

坪400

[82: マンション検討中さん]

坪350

[83: マンション検討中さん]

結局ここ坪いくらですか？400なら候補対象外にしたいですが

[84: マンション検討中さん]

条件悪い部屋も多いんで平均360?370ぐらいではと思ってます。

[85: 通りがかりさん]

三井の某物件の営業さんが、ここを絶賛していました。ただ、その分価格もいくでしょうけど・・・と。
マイナー地名ながらも池袋に近いし、この装いならば８０００が中心帯かなと思います。
これ以上見送ると、埼玉まで行かないと買えなくなります。

[86: マンション検討中さん]

あえてではあるけど外廊下だし、コンシェルジュもいなそうだし、ゴミも各階じゃ無さそう？な感じなのでそこまでいったらちょっと悩ましいですね。

[87: マンション検討中さん]

もうオンライン説明会予約出来ない、、、出遅れた。てか、人気ありすぎでしょ

[88: マンション掲示板さん]

いま、下板橋駅前に地所レジがモデルルームつくってますがここのマンションですかね？

[89: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
大山とは場違いの高級マンションなので興味本位でエントリーしている人も多いと思いますよ。
価格が出たら撤退する人も多いかと。

[90: マンコミュファンさん]

>>87 マンション検討中さん

私も出遅れました。
ノンビリ構えすぎたかな。

[91: マンション掲示板さん]

>>84
条件は部屋（または棟）によってかなり差がありそうですね

南向きの楓館は川越街道に面してるので、
その楓館を庭園越しに望む位置関係の楠木館南向きと、桜館東向きで正面建物を超える中層以上が好条件でしょうか。
北側にも広い間取りあるように見えますが、数は僅かのようですね。

[92: 匿名さん]

桜館はピッコロスクエア再開発でタワマンが建っちゃうから位置によっては相当圧迫感出そう。

[93: マンション検討中さん]

中庭は素敵ですが、バルコニーからの眺望は条件の良くない部屋が多いですよね。
眺望の良い部屋の単価は凄そう…

[94: マンション検討中さん]

地元の人いたら聞きたいんですが、
このあたりは今までは坪300ぐらいが適正な感じでしょうか？

[95: マンション検討中さん]

いままでの相場はもう終わりました。
相場を踏襲する値段にはなりませんよ。

[96: マンション検討中さん]

土地の値段は時価です。
サンマも獲れなくなったら一尾2000円になります。
わかります？＞94さん

[97: 通りがかりさん]

うっかり踏んだ広告から素敵なお庭の写真見て興味持ってHP見た挙げ句にYoutubeで変なニーチャンの周辺レポート動画まで見てしまった。
板橋区、私鉄の各停のみ、徒歩7分で8000万円予想か。高い。お庭はすごく素敵。

[98: 通りがかりさん]

＞94

去年知り合いが大山の新築買った際にすでに坪単は317でした...
大山も高くなったなぁ

[99: マンション検討中さん]

>>98 通りがかりさん

ありがとうございます。
去年の新築で317だとこちらは350は余裕で超えてきそうですね?。

[100: 通りがかりさん]

ここ庭園が素敵だなー
大山にお金持ちが来てくれたら住民の質が少しはよくなりそうで嬉しい
自転車のマナーとかスーパーの割り込みとかひどいので…
でも、公園やスーパーも多くて住みやすい街だと思う

[101: 通りがかりさん]

西武の練馬や中村橋も迷ったけど、ここの登場まで待って正解だった。でも価格ですよね。

[102: 周辺住民さん]

とても素敵なので現地に何度か行ってみました。
駅から近いし、川越街道はタクシーも拾えやすようでいいですよね。
気になるのは敷地が立派なお地蔵様を避けるようになってて、そのお地蔵様の参拝率？がわりと高いところですかね。

[103: マンション住民さん]

プレミアムは坪いくらですか？

[104: マンション検討中さん]

>>102 周辺住民さん

え。あのお地蔵様は残すんですかね。。？
そしたらエントランス周辺にお地蔵様があるのか。。笑

[105: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん
敷地配置完成イラストを見ると大きい桜の木の横にお地蔵様のスペースが白く表示されていますよ！
このマンションが完成したらお地蔵様をお参りする多くの人の目にとまるので宣伝効果が高そうです。

[106: マンション検討中さん]

それ、何地蔵ですか？

[107: マンション検討中さん]

>>99 マンション検討中さん
うんうん、400近くとみます

[108: マンション検討中さん]

池袋まで、自転車圏ですよね？

[109: マンション検討中さん]

自転車で行けますよ。私は季節の良い日は歩いてました

[110: マンション検討中さん]

せっかく地下駐車場を作ったのに、機械だし、台数も少なすぎるので、残念！

[111: マンション検討中さん]

ハイさよなら。

[112: マンション検討中さん]

さすがに平均坪340から360ぐらいと思ってます。
このあたり大手デベの中古軒並み坪300切ってますし。。

[113: マンション検討中さん]

400でしょ
諦めてください。
私は諦めた

[114: マンション掲示板さん]

平均で400はないんじゃないかなあ

[115: マンション検討中さん]

最多価格帯8000万です。きっと（笑）。

[116: マンション検討中さん]

いや絶対そうだろ。それしか考えられない。
さいたま市で7000万円だよ？

[117: マンション掲示板さん]

こないだまで売ってたお向かいが310とか320で、
更なるコストプッシュと物件自体のクラス感を加味して、どこまで上がるかと思ったはいたけど...
南側条件に関してはお向かいの方が恵まれてる点もあるし、それで25%アップって本当にあるんかな。
400の部屋があっても驚かないけど、平均でとなれば驚き。

[118: 匿名さん]

ここがそんなに高いとクロスポイントのすみふタワマンはどえらい事になりそう…
10年後に高架化するとは言え、今の大山駅じゃ坪400万以上の最寄り駅に見えないよなぁ。

[119: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん
駅や町の風格(変な意味ではないです)をマンション価格が遥かに上回っている感じがします。
西武池袋線の練馬や中村橋、有楽町線の平和台や小竹向原もそんな感じがしません？

[120: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん

すみふのタワマンは、相当高くなるでしょうね。ここも凌ぐ、420～430の坪単価が視野に入ってくると予想します。

再開発事業だから、今の大山駅とおなじ物差しでは計れないでしょう。それを前提としたら、ここも迷っていられないという判断が必要かもしれませんね。

マンション価格が高騰し過ぎて、池袋近辺の物件を断念した層がある程度流れてくると思いますし、彼らから見れば大山物件はまだまだ安いと映るのではないかと思います。。