ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜のギャラリーを見学して、ミニ座談会をしました！
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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　現地訪問レビュー
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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/26720/

[151: マンション検討中さん]

楽しくいきましょうや、みなさん。

[152: マンション検討中さん]

>>150 マンション検討中さん
あなたは一番偉いですね。他の方は貧乏だから買えないから、坪400で65㎡を買って自慢してください。

[153: 通りがかりさん]

予想レンジは、350から400ということで一件落着ですね。

[154: マンション検討中さん]

＞＞152
どこの誰が購入検討と書きましたかな。
ワタシはこちらのマンション購入を検討しておりませんが。

[155: マンション検討中さん]

もう、やめてください。

[156: 匿名さん]

>>148 口コミ知りたいさん
ASUKAYAMAレジデンス(AR)との比較はとても面白い視点だと思いました。どっちも３棟構成ってところも似てるしね。手始めにちょっとだけ比較してみました。スムログスムラボ執筆陣が続きをやってくれないかな？

規模感等
AR　129戸5階建　敷地7400㎡　建築面積3000㎡　敷地緑化率約30％
大楠　187戸14階建　敷地5300㎡　建築面積2800㎡　敷地緑化率約45％

交通利便性
AR　京浜東北線王子6分（駅から上下あり）、南北線西ヶ原4分
大楠　大山駅徒歩7分（駅からほぼフラット屋根あり）

配棟と周辺環境
AR　
　東向棟 飛鳥山公園パークフロント
　南向棟 私道接道その先低層エリア
　北向棟 JR線路沿いその先眺望良好
大楠
　東向棟（桜）接道その先再開発エリア
　南向棟（楓）幹線道路沿い
　西向棟（楠）南住戸は庭園向
　　　　　　　西住戸は非接道一種住居エリア
　　　　　　　北住戸は接道一種住居エリア

日常買物利便性
AR　悪い
大楠　最高

なお、この比較とは直接関係ないのですが、都心部の新築マンションは（よほど駅から離れない限り）坪600以上が相場かと。

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん
リセール面
AR ライバル物件は出づらいが一部普通借地権
大楠　タワマンと比較される

[158: 匿名さん]

>>157 匿名さん
リセール面の比較は、立地をはじめ他の主な要素すべてを出さないと、それ単独ではできないんじゃないかと。王子駅前にも、王子飛鳥山ザ・ファースト タワー＆レジデンスがあるし。あと一部普通借地権って言っても、敷地の5％以下で地代も大したことないから、リセールに影響する要素じゃない気がする。

[159: 口コミ知りたいさん]

>>156 匿名さん
面白い視点と評価いただきありがとうございます。arと大山ちょっと似ていますよね。都心３区じゃなく新宿など周辺区も含めても含めて考えていました。また中央区なら４００中盤から後半出せば地下鉄駅から７分以内（場所による)なら買えなくもないので
ニュアンス的にはもう少し都心によれるんじゃないかという意味です
誤解を招くような言い方ですいません。

[160: 匿名さん]

>>159 口コミ知りたいさん
レスありがとうございます。東武池袋線や西武池袋線沿線での比較ばかりで考えていたので、飛鳥山が出てきたときばびっくりしましたが、いろいろと考えているうちに、案外このユニークな「3棟構成＋庭園」物件を評価するのに役立つ視点なのではないかと思いまして。
比較してみて改めて気づいたのは、大楠は敷地内の庭園や共用施設の魅力は非常に大きいのですが、それに反して敷地周辺の環境は厳しいということです。ＡＲの環境が良すぎるだけかもしれませんが、当物件は「庭園」を売りにしているだけに、周辺の「わちゃわちゃ感」（byマンマニさん）とのミスマッチがどうしても気になるところです。その辺をデベが価格にどう反映させるかがポイントになってくるのかもしれません。
共用施設の豪華さからすると、価格を抑えるとランニングコストが跳ね上がりそうで、それはそれで（私の財政力的に）困るのですが…。棟の違い、住戸の違いによる単価差が大きくなるかもしれません。

都心云々の件ですが、「もう少し都心寄り」程度の意味なら了解です。（ただ中央区地下鉄物件はハザードがかかってくるので、また違った話になりそうです。）

[161: マンション検討中さん]

個人的に、飛鳥山よりも大山の方が住みやすくていいと思います。駒込まで行けば高級住宅地ですが、最寄りの王子駅付近は再開発頑張ってほしい雰囲気です。このマンション買える方が羨ましいです。

[162: マンション検討中さん]

400万近いでしょうね、都心部の良い物件だっと普通に600万超えてるし、板橋区と言っても池袋に近い地域もう300万の時代ではないですよ

[163: マンション検討中さん]

そうなんです。
これまでの相場や購入希望者の願望価格との開きが大きすぎるんです。
東京の市部も物件によっては、坪300半ばは当たり前の水準にまで上昇しています。それでも、まだ買いやすい値段です

ここを決めるのも、見送るのも決断力が必要ですね。先高感どう見ますか？

[164: 口コミ知りたいさん]

>>160 匿名さん
レスありがとうございます。敷地内の庭園や共用施設の魅力はありますよね。飛鳥山は文京区に隣接していることもありやや落ち着いてるのに比べ大山はわちゃわちゃ気味ですがスーパーなど生活利便性は大山のが上建物のコンセプト的には飛鳥の方がいいですが、日常生活は、、。
また、最寄りが東武東上線というのは池袋以外はあんまり使える駅がないので微妙かなあと思います。池袋に職場があるならいいですけどないなら混雑してる池袋駅で、乗り換えて都心5区か７区の職場に行くのはちょっと大変です。

[165: マンション検討中さん]

飛鳥山の話もういいです。

[166: 匿名さん]

類似点はあるのかもしれないけど、ここを検討している人で飛鳥山を比較対象にしている人なんてそんなにいるのでしょうか？

[167: 検討板ユーザーさん]

>>166 匿名さん
この物件の価格評価の視点の話です。
どちらを購入するかという話ではありません。
いずれにしても既に終わった会話です。
どんなテーマでもどうぞあなたのご意見をお書きください。

[168: 通りがかりさん]

ここで大山をディスる必要はない、ということではないかな。

[169: 匿名さん]

類似点がある他の物件と比較しただけで、どちらかを一方的に低く評価したわけではない。
ちゃんと読めば分かるように、要素に分解して、＋と－両方論じてある。
長文は読めない、100％礼賛じゃなきゃ気が済まないってなら、気分を害してしまい申し訳ありませんでした。

[170: 通りがかりさん]

地下鉄の要町や千川を利用した通勤通学を想定されている方いますか。

[171: マンション検討中さん]

だいたいマンションや家というのはね、
類似物件との比較だけではなく、その場所に対しての地縁というのがあってだな、そこで買う理由というのがあるのですよ。

金融商品としてみてたらいつまで経っても買えない気がする。

[172: マンコミュファンさん]

飛鳥山はあの立地ならもっといいものを建ててほしかった。

ここはこの立地にこんな凝ったものを建てるとは思わなかった。

[173: 評判気になるさん]

>>171 マンション検討中さん
全くそのとおりだと思います。
大山という地に縁をもとうとしている訳ですから

[174: マンション検討中さん]

しかし、従来の大山目当ての検討者のみを当てにするには、価格帯が高い可能性大で戸数も多いね。
コンセプトに惹かれて見にくる客は広域的に比較するだろうし、そのような視点を話すのも良いかと思うけど。決して地域を悪く言ってるとは思わないし。

まあ王子と大山だと実距離は意外と近いけど通勤圏もずれてくるし、本腰で比較する人は限られるかな？
あと、飛鳥山は落ち着いてるけど王子は全然。。

販売側もきっと広域検討の人たちも取り込まないときついんじゃ無いかなあ。

[175: マンション検討中さん]

なに目線で書いてるかは不明だが、販売がキツくなるのはユーザーが心配することではない。

高値で販売するとなったら時間を掛けてでも設定した価格で販売する方針にシフトしたゆうことよ。

[176: マンション検討中さん]

JR・メトロじゃない駅の7分マンションは坪400だと売れないと思う。
自分の資産が減っても気にしないなら買っても良いですよ。
400だと俺は絶対買わない

[177: 買い替え検討中さん]

三菱地所の販売中マンションをみてここを検討したほうが良いと思います。
・ガーデンクロス東京王子：100戸超はまだ販売中のため、完売は難しい
・ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂：何年かけても完売できていない

同じ会社のここも高値追いの設定と見て、検討してください。
結局、完売でき、買った方が被害者にならないことを祈ります。

[178: マンコミュファンさん]

同じ会社といえば、ザパークハウス板橋大山というのもありますね。販売は終わってしまったようで177さんの挙げたものほど参考になるかは分かりませんが、調べてみるのもいいかも知れませんね！

[179: ご近所さん]

>>13 匿名さん

HPのどこに乾式だとありましたか？

[180: 匿名さん]

間取り図を見たら、はっきり乾式壁の記号が描いてある。
斜線入りの壁面が乾式。
マンション検討するのは初めてとか？

ちなみに、乾式壁だから悪いとは一概には言えない。研究開発が進んで、出始めの頃とはずいぶん様子が変わってきている。基本の遮音性能自体が上がってきてるし、一口に「乾式壁」と言っても商品にラインナップもあって、高級なものとそうでないもので遮音性能は少し違う。
（遮音性能はTLdって単位で測る。建築基準法は戸境壁TLd-40を最低限の要求にしている。マイナスが大きいほど、遮音性能が高い。湿式（コンクリート）だと-50くらいが普通。乾式壁は出始めの頃は-40ギリギリだったけど、最近のは-50以上、高級品だと-60なってのもある。）
気になるなら、MRで乾式壁の遮音性能はどれくらいか、確認した方がいいよ。

あと、施工問題は別ね。どんなに乾式壁の遮音性能がよくっても、現場で施工するときにちゃんと取り付けないと、本来の性能は発揮できない。でも、これはコンクリートも同じなんだよね。コンクリートの打設って、素人が思ってるほど簡単じゃなくて、下手な職人さんがやるとヒビが入ったり、気泡が入ったり、電気系統工事で傷つけちゃったり、問題が生じやすいそうです。そうなると、遮音性能も落ちてしまう。
いまの日本の建設業界では、職人不足は深刻な問題だから、案外乾式壁の方が確実かもしれないとさえ思う。

[181: マンション検討中さん]

でも乾式壁はやだ。
以上

[182: 匿名さん]

乾式壁ってそんなにダメなん？

[183: ご近所さん]

>>180 匿名さん

職人不足なら、どっちも同じやろがw

[184: 匿名さん]

>>183 ご近所さん
全然違うよ。乾式壁は工場で製造した既製品のパネルを枠にとりつけるだけの作業だから。取り付けに多少コツがあるらしい（詳しくしらない）けど、そこまで難しくはない。
コンクリの打設ってのは、設計施工図に従って現場で行ういわば特注品。それを一か所ごとに全部ちゃんとやるのは結構大変なんだよ。広い工事現場とか、監督者の目が行き届かないところで、経験の浅い職人さんたちがやると、本来必要な配管用の穴をあけ忘れたりとか、いろいろなトラブルも起こる。コンクリ打設の難しさを実感したかったら、試しにDIYでコンクリートの駐車場作ってみたらいいよ。内部を均質にしながら、表面を綺麗に平らに作るのはかなり難しい。それに比べて、庭に敷石のタイルを並べるだけなら、ずっと楽だよ。

[185: マンション検討中さん]

でも乾式壁はやだ。

[186: 匿名さん]

　好き嫌いは理屈じゃないから、妥協できないなら自分の感覚に従うしかないけど、それを言っても誰の参考にもならないよね？　
　ちなみに、乾式壁には弱点がまったくないわけではなくて、会話とか泣き声みたいに空気の振動で生じる音はかなりよく遮断できるのだけど、直接重いものを壁にぶつけてしまった場合のように、壁そのものに衝撃が入ると、コンクリートに比べて音が響きやすいとされている。スムログなんかで騒音問題についての記事をみると、掃除機がぶつかった音なんかが響くらしいよ。

[187: マンション検討中さん]

タワマンならいざ知らず。
NO乾式壁。

[188: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん

嫌なら買わなきゃいいだけ。

[189: ご近所さん]

＞案外乾式壁の方が確実

こんな素人発言もあるくらいだからなw

[190: 匿名さん]

ご参考までに、以下はいずれも戸境に乾式壁を用いているマンションです。
　パークコート白金長者丸
　パークコート千代田一番町
　ザ・パークハウスグラン神山町
　ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン
もちろん、この事実をどう評価するかは自由です。

[191: マンション検討中さん]

このような高級マンションでも乾式壁を採用してるのですよ、という恣意的な印象操作ですね。しかも、これらの物件の乾式壁の採用は一部分ですね。

答えは変わらず、NO乾式壁です。
購入検討の俎上には乗りません。

[192: マンション掲示板さん]

ですね。
土地の仕入れが高額となり、建物のどこかで予算を削らなければならなくなり乾式壁にした代表例。

これは大山には当てはまらない。

[193: ご近所さん]

乾式壁の方が確実ってすごいですね。アパートに住めw

[194: 匿名さん]

タワマンは乾式でよくて、板マンはそうでない理由は何でしょうか？
また、一部であれ乾式で大丈夫なら、全部でも構わないのではないでしょうか？

[195: マンション掲示板さん]

重さでしょうね

[196: ご近所さん]

みなさん、壁には疎いんだね、、、

[197: 匿名さん]

ご参考までに、以下は戸境に「全面的に」乾式壁を採用しているマンションです。また、いずれもタワマンではありません。
　クラッシィハウス大手町
　ブリリア練馬春日町
　ルジェンテ文京湯島
もちろん、この事実をどう評価するかは皆さんの自由です。

なお、乾式の方が確実と書いたのは、あくまで施工についてです。ちゃんと読めば分かるはずです。衝撃音の遮音性に関する限り湿式の方が好ましいのも、上記のとおりです。しかし、コスト、構造的要請、工事管理上の要請等との関係で総合的に判断すべきだと考えます。

私の知っていることは書き尽くしましたので、この辺で失礼します。

[198: ご近所さん]

>>184 匿名さん

乾式壁の施工不良は、騒音ひどいぜ。知らんのかw

[199: マンション掲示板さん]

タワマンは乾式壁ですけど、比較対象もタワマンになるためか、そこをネックにされる検討者はあまりいない印象です。

諸条件総合的に気に入ったマンションがあるなら、それを乾式壁であるが故に検討やめるというのはもったいない気もします。

[200: 匿名さん]

湿式か乾式かなんかで競争倍率下がるなら、こんなありがたい話ないわ。レオパレスや大東建託の安普請アパートでもあるまいし。
そんなに壁に拘りたいなら検討するエリアと予算間違ってるだろ。

[201: マンション掲示板さん]

めでたいね。

[202: ご近所さん]

養分ども、壁の違いも知らずにマンション買えやw

[203: マンション検討中さん]

乾式壁だから買いません！とかモデルルームで言ってる人いたらみんな唖然だろうな。。笑

[204: マンション掲示板さん]

その前にモデルルームに行かないよ。

[205: 口コミ知りたいさん]

飛鳥山がー　とか　壁がー　で荒れてますね

壁の件はよくわかりませんが、
大山の住人として、池袋が自転車圏内（歩いてもいける）なのがとても便利です。

王子とは比べ物にならない利便性だと思いますよ。

[206: マンション検討中さん]

説明会出られた方、価格の速報教えていただきたいです！

[207: 口コミ知りたいさん]

>>206 マンション検討中さん
@330くらい?みたいです

[208: 検討板ユーザーさん]

え？400近いと思ってた

[209: マンション検討中さん]

330って本当ですか？思っていたより全然安い

[210: 匿名さん]

一部プレミアムは坪400万↑でしたが、全体的にそれほど高くはありませんでしたね。
もちろん前作からすればかなり高くなりましたが、平均坪400万だのはありませんでしたね。

[211: 匿名さん]

路線力が弱い東武東上線各駅停車駅で、眺望が望めない部屋が多いからこの値段も分かる。

[212: マンション検討中さん]

問題は管理費ですね。

[213: マンション検討中さん]

皆さまありがとうございます！！
とりあえず想定通りor低めで第一関門突破ですね。。
やはり管理費かなり高いんでしょうか。。？

[214: マンション検討中さん]

中庭豪華そうですが、大半はリビングから見えない間取りだからそこが少し残念。前作は川越街道に面していたので候補からはずしたので、今回は桜館か楠館を検討していますが眺望は期待出来ないでしょうか。特に桜舘はタワーマンションで日差しはさえぎられますかね。
取り敢えず値段は抑えめのようなので、候補から外さなくて良いのでほっとしました。

[215: 匿名さん]

>>214 マンション検討中さん
桜館はピッコロスクエアのタワマン2棟建つと結構厳しそうですよね。日照シュミレーションにこのタワマンも反映してくれているのか気になります。
楠館は今の所大きな建物はたたなさそうですね。

[216: マンション検討中さん]

坪330って、もちろん平均ですよね。
400近くを覚悟していたので、大変驚いています。

こりゃ、早期完売しそうですね。

[217: マンション検討中さん]

平均330は想定通りじゃないですか？？？
400、400って一体誰が400になってほしいですか？
前のスレも400について喧嘩があったけど、400叫んでいるアホ本当に多いです！

[218: マンション掲示板さん]

ということは倍率がスゴイことになるね。

[219: マンション検討中さん]

400なら間違いなく再開発のタワー一択でしょうね。眺望期待できないのでちょっと残念です。

[220: 検討板ユーザーさん]

第二関門の管理費は如何に？

[221: マンション検討中さん]

眺望日照なら前作でしたね。
それかタワマンを待つか。

[222: 匿名さん]

平均で330は思ったより安い気がする。逆に管理費がむっちゃ高いから、物件価格を抑えざるを得なかった可能性も。人気は管理費次第ですね。

[223: マンション検討中さん]

最低価格(恐らく1階)が各タイプ坪330万くらいでしたよ。
階差は不明ですが、プレミアム抜いても平均は坪350超えるんじゃないですかね。

[224: 匿名さん]

マンマニさんもツイートしましたね。

[225: マンション検討中さん]

今日現地を見に行ってきました。
丁度上空の飛行機が通過したので、飛行機の騒音が気になりました。
ここは航空機の路線ですか？

[226: マンション検討中さん]

前作は280～340ぐらいかな、こちらだと330～390のイメージか？

[227: マンション検討中さん]

ネガなポイントは、
. 外廊下(庭園見えるからOK？)
.各階ゴミ置き場無さそう
.天井高2450
ですかね。
商店街抜けるとはいえ7分だし安くは無いですよね。

[228: マンション掲示板さん]

それぜんぜんネガじゃないし。
普通じゃん。

いまはその普通が高値なんだよ。

[229: 検討板ユーザーさん]

その条件求めるならタワマン行かなきゃですよ

[230: マンション検討中さん]

再開発のタワーはいつ販売されますか？やっぱり比較したいですね。

[231: 通りがかりさん]

平均330といった書き込みが見られますが、最低330ですのでお間違いなく。

[232: マンション検討中さん]

最低330ですか。全然違うじゃないですか（笑）

[233: 匿名さん]

提示のあった資料だと最低が320～330ですね。
指摘している方の通りおそらく1階住戸だと思います。
桜館にしても楠館にしても1階は眺望の抜けが無いので、眺望の抜けが出る住戸は350前後になるのではないでしょうか。

[234: マンション検討中さん]

プレミアム住戸を狙ってますが、プレミアム全住戸400超えることでしょうか？
高すぎ！

[235: マンション掲示板さん]

平均は360か

[236: マンション検討中さん]

駐車場は機械式がメインですが、幅や重量などの制限が説明されました？

[237: マンション検討中さん]

>>236 マンション検討中さん

まだです。

[238: 買い替え検討中さん]

>>234 マンション検討中さん
最低で坪330だったら、プレミアムで坪400程度って仮にあっても最低限じゃないですか？

[239: マンション検討中さん]

>>238 買い替え検討中さん
全部億ショですかね？高すぎ

[240: マンション掲示板さん]

高杉くん

[241: マンション検討中さん]

板橋区で300マン中盤の時代か

[242: マンション検討中さん]

説明会参加しましたがプレミアムは全戸1億超えです。
恐らく板橋では最高額だと思います。

[243: 周辺住民さん]

1億超えは隣のタワーを待った方が良いと思います。
プレミアムといっても天井2450だし、ルーフあっても眺望がないので納得感低い

[244: マンション検討中さん]

プレミアムなら90Aか95Bかなぁ。
桜館はやっぱピッコロスクエアに30階タワマンが建つのが辛い。

[245: マンション比較中さん]

1億のプレミアム住戸から隣の30階タワーを眺める心境はどうなんでしょうね。
あ、1億じゃなくて、1億からですね。

[246: マンション掲示板さん]

タワーには80とか90とか超えるような間取りが用意されるんですかねー
まだまだ先でわからん話ですが、てかピッコロのタワーて2030年くらいじゃないですか？

[247: マンション検討中さん]

ピッコロスクエアは今年の3月の説明会では、2024年着工2027年完了ですよ。
桜館目の前の道路を拡張しますし工事の音は聞こえるかもしれませんね。

[248: マンコミュファンさん]

価値観は人それぞれ。

ここを気に入った資金力のある人は、ちゃんと買うから問題ない。そういう人にとっては、タワマンも、壁も、飛鳥山もどーでもいい話ってこと。

[249: 通りがかりさん]

板橋に拘らずここのお庭が気に入ってるなら晴海フラッグの中庭向き低層階買った方がよくないですか？
あちらのCG水景もあってなかなか見ごたえありましたよ。
入居時期も大差ないし坪250で中央区、有り余る共用施設からレインボーもみられるし
まあ抽選当たるのかってのはありますが

[250: 匿名さん]

>>249 通りがかりさん
立地も物件の性質も全然違うので、ここの検討者のなかで晴海フラッグとの比較検討は考えもしない人の方が多そうです。