ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama187/
所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通：東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
総戸数：187戸(募集対象外住戸2戸含む)
駐車場：（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
間取：2LDK～4LDK
専有面積：57.76m2～117.62m2
構造/規模：鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　現地訪問レビュー
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ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
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[123: マンション検討中さん]

>>122 マンション検討中さん

そのとおりですね。

[124: 匿名さん]

>>122 マンション検討中さん
※それは相場に対して適正な価格で供給されている場合に限る。だと思いますよ
おかしなマーケットの中で釣られて上がってるだけなら冷静にジャッジすべき

[125: マンション検討中さん]

>>124 匿名さん

おかしなマーケットかどうかは、人それぞれ考え方が違う。

ある物件を気に入り、購入できる資金力もあり、資産性の維持に感心がなければどうでもよい話。

ここにはあまりいないと思うけど、そういった富裕層は現実にいる。

新築物件は、デベの値付けに購入者があれば、それは正常な取引であり、大規模供給がされ大人数がその価格で購入すれば、従来とは異なる相場が形成されたという話。

過去の近隣の分譲価格や中古の成約実績と比較すれば、そう思いたくなるのも仕方がないかもしれませんが。

[126: 口コミ知りたいさん]

４００はないんじゃない
４００あれば大塚　東池袋　要町あたりの５分ぐらいの築浅中古も比較対象に入る。
ステアリじゃない方のプラウドタワー東池袋の新築価格と同じぐらいになっちゃう
徒歩５分で平均坪4３０ぐらいだったでしょ。

[127: 口コミ知りたいさん]

築７年徒歩５分のアデニウム大山町の中層階が２６０築７年だと１０パー下がるので
それを考慮して３００ぐらい大手デベロッパーと新築割増しと豊かな自然再開発で+２０パー徒歩７分なこと考慮すると3４0～３６５ぐらいじゃない？それでも７０平米一階最安値６２００ぐらいだと思うしここより利便性も若干勝ってて自然も上で高級住宅街のASUKAYAMA RESIDENCEが３８０ぐらいであんまり売れてないから４００はないかな
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_itabashi/nc_96499735/

[128: マンコミュファンさん]

十条駅前タワマンや西池袋のタワマンあたりも、どんな価格になるか注目ですね。

[129: マンション検討中さん]

新築分譲の先高感をどう捉えるかですね。
実際に中古相場から乖離していても、先を争うように買われている物件も多いと思います。
売る側も買う側も、リセール価値など二の次、三の次ということなのかな。

[130: マンション検討中さん]

＞＞124
マーケット価格は動くということ。
これ基本なんだけどな。

安かったころを引きずると買えない。
予算限定なら諦めるべき。

[131: マンション検討中さん]

>>128 マンコミュファンさん
ここは十条のタワーより坪単価50万円以上安いのは適正価格でしょ！
あちらはJR駅＋タワー＋駅0分だから、あちらは400なら、ここは350です。

[132: マンション検討中さん]

>>131 マンション検討中さん

十条ってそんなにすごい駅なのですか？

[133: マンション検討中さん]

>>132 マンション検討中さん
すごいかどうかわからないですが、一応JRの快速停車駅の駅前タワーだし、池袋まで5分行けるし、新宿まで直通できるし、大山駅7分より立地良いでしょう！

[134: 匿名さん]

今の市況で十条駅前タワーが坪400ってのは考えにくいけどな。

[135: マンション検討中さん]

>>134 匿名さん
もっと高騰しているという意味ですか。

[136: マンコミュファンさん]

>>135
そう思います。
都区内JR駅ほぼ直結となると、相当希少価値が出てくると思います。
十条自体は地味な駅ではありますが。

大山はあちらよりは低い価格のはずですけど、逆に言えばここやクロスポイントよりもあちらは更に上で間違いないかと。

[137: 匿名さん]

十条450万、ここは400万、クロスポイント420万ってか。
もう庶民には手が届かないね。

[138: マンション検討中さん]

ここはクロスポイントとの差は20万なら納得できます？駅7分だよ！

[139: マンション検討中さん]

>>137 匿名さん

同意（笑）

[140: マンコミュファンさん]

個人的にはもうちょい低いと思うんですけど、どうなりますかね

[141: マンション検討中さん]

3LDK・68m2台が、8000にのりそうですね。

[142: マンション検討中さん]

>>141 マンション検討中さん
であれば売れないと思います。

[143: マンション検討中さん]

＞＞142
あなたが買えないだけで、
8000万円でも買う方、
または買える方というのは居るのですよ。

[144: 口コミ知りたいさん]

>>143 マンション検討中さん
8000万円という値段はどういう根拠でおっしゃっているのですか？

[145: マンション検討中さん]

その質問は141さんへお尋ねください。
141さんの投稿に対しての142さんへ反応したまでですから。

[146: マンション検討中さん]

>>145 マンション検討中さん
142です。ありがとうございます！

>>141
自分は高収入ではないですが、一応年収1000万、一馬力で収入高くないですが、頭金が4000万用意できるので、プレミア住戸狙ってます。
8000万台の部屋に興味ないです。

[147: マンション検討中さん]

141です
何だか雰囲気悪いですね。素人が匿名で書き込んでいる内容に、根拠を示せと問い詰められても困ってしまいます。

簡単に説明しますが、私はこの物件坪400くらいになると思っています。65**タイプの部屋は約20坪ですから、8000万という価格もあるのではないかと考えました。70m2超の部屋は、この計算でいくと8000万を超えることになりますね。

私は業界の人間でも評論家でもありませんし、緻密なデータ分析等を行って算出した数字でもありません。強いて言えば、高値が予想される住友不動産のタワマンが後に控えていて、最近の価格高騰やさらにその先の先高感も考慮して、私は坪440程度に届くのではと考え、こちらの物件はその1割位低い坪400はあり得ると見たまでです。

3LDK「65**」のタイプは、約20坪なので8000という数字が出た訳です。周辺の新築・中古の坪単価よりもかなり高いことは認識していますが、最近はそんなケースも多いのではないでしょうか？

大山はターミナル駅ではありませんが、再開発もあり電車はもちろん、自転車でも池袋まで至近な街です。従来よりも立地の評価は高まっていると思いますし、都心部が高騰しすぎた余波が迫りつつありますが、それでもまだ床面積の広い物件を比較的安価で購入できる点は大きな魅力です。

私の予想がいい形で外れ、146さんやこの物件を希望されている方がよい条件で購入できることをお祈りします。

[148: 口コミ知りたいさん]

>>147 マンション検討中さん
坪４００なら新宿など都心部も視野に入ってしまうと思います
便性も若干勝ってて自然も上で高級住宅街のASUKAYAMAが３８０程度なので４００はないかとしかも６５タイプは低層階ですしもし低層階４００なら坪平均４５０ぐらいになるんですかね池袋の隣山手線内側の大塚のタワマンも買えちゃいますよ

[149: マンション検討中さん]

>>147 マンション検討中さん
あなたの考えをここに説明しなくても良いでしょう。
問題は他の方の発言に対して、買えないって勝手に言っちゃうとダメでしょう？
まだ自分がどこが悪かったのか理解していないよね？

[150: マンション検討中さん]

＞＞149
それ書いたのは147さんではなく、
ワタシですが、なにか？？

[151: マンション検討中さん]

楽しくいきましょうや、みなさん。

[152: マンション検討中さん]

>>150 マンション検討中さん
あなたは一番偉いですね。他の方は貧乏だから買えないから、坪400で65㎡を買って自慢してください。

[153: 通りがかりさん]

予想レンジは、350から400ということで一件落着ですね。

[154: マンション検討中さん]

＞＞152
どこの誰が購入検討と書きましたかな。
ワタシはこちらのマンション購入を検討しておりませんが。

[155: マンション検討中さん]

もう、やめてください。

[156: 匿名さん]

>>148 口コミ知りたいさん
ASUKAYAMAレジデンス(AR)との比較はとても面白い視点だと思いました。どっちも３棟構成ってところも似てるしね。手始めにちょっとだけ比較してみました。スムログスムラボ執筆陣が続きをやってくれないかな？

規模感等
AR　129戸5階建　敷地7400㎡　建築面積3000㎡　敷地緑化率約30％
大楠　187戸14階建　敷地5300㎡　建築面積2800㎡　敷地緑化率約45％

交通利便性
AR　京浜東北線王子6分（駅から上下あり）、南北線西ヶ原4分
大楠　大山駅徒歩7分（駅からほぼフラット屋根あり）

配棟と周辺環境
AR　
　東向棟 飛鳥山公園パークフロント
　南向棟 私道接道その先低層エリア
　北向棟 JR線路沿いその先眺望良好
大楠
　東向棟（桜）接道その先再開発エリア
　南向棟（楓）幹線道路沿い
　西向棟（楠）南住戸は庭園向
　　　　　　　西住戸は非接道一種住居エリア
　　　　　　　北住戸は接道一種住居エリア

日常買物利便性
AR　悪い
大楠　最高

なお、この比較とは直接関係ないのですが、都心部の新築マンションは（よほど駅から離れない限り）坪600以上が相場かと。

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん
リセール面
AR ライバル物件は出づらいが一部普通借地権
大楠　タワマンと比較される

[158: 匿名さん]

>>157 匿名さん
リセール面の比較は、立地をはじめ他の主な要素すべてを出さないと、それ単独ではできないんじゃないかと。王子駅前にも、王子飛鳥山ザ・ファースト タワー＆レジデンスがあるし。あと一部普通借地権って言っても、敷地の5％以下で地代も大したことないから、リセールに影響する要素じゃない気がする。

[159: 口コミ知りたいさん]

>>156 匿名さん
面白い視点と評価いただきありがとうございます。arと大山ちょっと似ていますよね。都心３区じゃなく新宿など周辺区も含めても含めて考えていました。また中央区なら４００中盤から後半出せば地下鉄駅から７分以内（場所による)なら買えなくもないので
ニュアンス的にはもう少し都心によれるんじゃないかという意味です
誤解を招くような言い方ですいません。

[160: 匿名さん]

>>159 口コミ知りたいさん
レスありがとうございます。東武池袋線や西武池袋線沿線での比較ばかりで考えていたので、飛鳥山が出てきたときばびっくりしましたが、いろいろと考えているうちに、案外このユニークな「3棟構成＋庭園」物件を評価するのに役立つ視点なのではないかと思いまして。
比較してみて改めて気づいたのは、大楠は敷地内の庭園や共用施設の魅力は非常に大きいのですが、それに反して敷地周辺の環境は厳しいということです。ＡＲの環境が良すぎるだけかもしれませんが、当物件は「庭園」を売りにしているだけに、周辺の「わちゃわちゃ感」（byマンマニさん）とのミスマッチがどうしても気になるところです。その辺をデベが価格にどう反映させるかがポイントになってくるのかもしれません。
共用施設の豪華さからすると、価格を抑えるとランニングコストが跳ね上がりそうで、それはそれで（私の財政力的に）困るのですが…。棟の違い、住戸の違いによる単価差が大きくなるかもしれません。

都心云々の件ですが、「もう少し都心寄り」程度の意味なら了解です。（ただ中央区地下鉄物件はハザードがかかってくるので、また違った話になりそうです。）

[161: マンション検討中さん]

個人的に、飛鳥山よりも大山の方が住みやすくていいと思います。駒込まで行けば高級住宅地ですが、最寄りの王子駅付近は再開発頑張ってほしい雰囲気です。このマンション買える方が羨ましいです。

[162: マンション検討中さん]

400万近いでしょうね、都心部の良い物件だっと普通に600万超えてるし、板橋区と言っても池袋に近い地域もう300万の時代ではないですよ

[163: マンション検討中さん]

そうなんです。
これまでの相場や購入希望者の願望価格との開きが大きすぎるんです。
東京の市部も物件によっては、坪300半ばは当たり前の水準にまで上昇しています。それでも、まだ買いやすい値段です

ここを決めるのも、見送るのも決断力が必要ですね。先高感どう見ますか？

[164: 口コミ知りたいさん]

>>160 匿名さん
レスありがとうございます。敷地内の庭園や共用施設の魅力はありますよね。飛鳥山は文京区に隣接していることもありやや落ち着いてるのに比べ大山はわちゃわちゃ気味ですがスーパーなど生活利便性は大山のが上建物のコンセプト的には飛鳥の方がいいですが、日常生活は、、。
また、最寄りが東武東上線というのは池袋以外はあんまり使える駅がないので微妙かなあと思います。池袋に職場があるならいいですけどないなら混雑してる池袋駅で、乗り換えて都心5区か７区の職場に行くのはちょっと大変です。

[165: マンション検討中さん]

飛鳥山の話もういいです。

[166: 匿名さん]

類似点はあるのかもしれないけど、ここを検討している人で飛鳥山を比較対象にしている人なんてそんなにいるのでしょうか？

[167: 検討板ユーザーさん]

>>166 匿名さん
この物件の価格評価の視点の話です。
どちらを購入するかという話ではありません。
いずれにしても既に終わった会話です。
どんなテーマでもどうぞあなたのご意見をお書きください。

[168: 通りがかりさん]

ここで大山をディスる必要はない、ということではないかな。

[169: 匿名さん]

類似点がある他の物件と比較しただけで、どちらかを一方的に低く評価したわけではない。
ちゃんと読めば分かるように、要素に分解して、＋と－両方論じてある。
長文は読めない、100％礼賛じゃなきゃ気が済まないってなら、気分を害してしまい申し訳ありませんでした。

[170: 通りがかりさん]

地下鉄の要町や千川を利用した通勤通学を想定されている方いますか。

[171: マンション検討中さん]

だいたいマンションや家というのはね、
類似物件との比較だけではなく、その場所に対しての地縁というのがあってだな、そこで買う理由というのがあるのですよ。

金融商品としてみてたらいつまで経っても買えない気がする。

[172: マンコミュファンさん]

飛鳥山はあの立地ならもっといいものを建ててほしかった。

ここはこの立地にこんな凝ったものを建てるとは思わなかった。