パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[999: 通りがかりさん]

パークホームズかパークホームズバウスにするかで悩んでいたのでは。
なぜかパークコートを名乗らされた物件もあるらしいですが、この立地でパークコートはないでしょ。

[1000: 周辺住民さん]

>>992 マンション比較中さん
個人的には「バウス」を付けるか否かで揉めていると思います。

[1001: 周辺住民さん]

>>985 周辺住民さん
中央大学の土地は、最高高さ規制22mの地区です。地区計画などを指定しない限り、高い建物は建てられません。いま建っている校舎も既存不適格になっていると思われます。

もっとも広い土地には最高高さ規制の例外があるので、小分けしなければ、60mくらいまでは建てられます。

[1002: 坪単価比較中さん]

>>991 マンション検討中さん
いろいろ予想するのは楽しいですが。
こういうのは業者の回し者なのか、PC文京小石川の購入者なのか、どうしても値段を吊り上げたい人がいるようですね。
S77なら坪500-550万で11,800-13,000くらいが適正では。東西なら中層階までは坪500万切るだろうけど。

[1003: 周辺住民さん]

高い価格を提示しているのは業者の回しものでしょう。挙げ句の果てには、周辺の中古取引価格や賃料から推測しているであろう人に対して低い価格を主張する必死な人とレッテルを貼って意見を言いにくい空気を作ろうとしてますし
近隣の中古物件や現在他の区で分譲している他のパークホームズの価格(この物件がホームズなら)を見れば、相場が掴めると思いますので、価格が気になる人はご自身で確認されると良いでしょう
強気で有名な住友価格ですが(住友さんごめんなさい)、近くの住友の物件スレに価格リークみたいのがでてますので、それと比較しても面白いと思います

[1004: 匿名さん]

2030年には人口が減少に向かうエリアですから
不動産ニーズにも影響はあるでしょうね

[1005: 匿名さん]

パークコートはさすがに比較対象とするには特性が違いすぎるけど、ここよりも近くて古いクレヴィア小石川後楽園の中古が坪550で売れてるので、そこは比較する目線になりそう。
徒歩1分の差だから、距離と坂上のディスカウントといってもそんなにないのかな。
あとは100戸規模を捌こうと思うと、グロス1億円超の数が多くなるので、どこまで実需でカバー出来るかの読み合いですね。
買い手としては安いに越したことはないので、予算は過小申告した方がよいかも？笑
スミフのは駅距離からして坪単価高すぎるかなと思いますね。

[1006: 匿名さん]

パークコートは実質パークタワーだと言われていますし、良い比較物件だと思います。
立地条件は酷いですが割高になりやすいタワマンという事を加味すると、価格帯は同じになるでしょうね。

[1007: 匿名さん]

昨夜も深夜から連続書き込みご苦労様です。再開発のパークコートが気になってしょうがないんだね。

[1008: 匿名さん]

グーグルアースで俯瞰的にみると、確かに近所に見事なぐらい高層の建物がないね。通常12階ぐらいの都市部のマンションはそれこそ隣とキャッチボールができるぐらいのお見合いは珍しくないんだけれど、ここはそこそこ抜けているのがいいね。

[1009: マンション検討中さん]

991です。業者ではありません。


クレヴィアの中古、スミフが坪550だったら、そこから10%高程度は当然あり得ると思います。
S77が坪550の10%高なら14,123。昨今の強気価格路線なら14,300-500程度がS77の中間価格なのではと予想しています。

ただ、この予想価格と価格の妥当性判断は全く別です。ここが1.4億半ばとか高すぎると思います。1.3億でも高いなぁと感じます。1002さんのおっしゃるレンジくらいで出てくると「まぁこんなもんかな」って納得できるレベルです。それでも数年前からするとものすごく高く感じますけどね。

[1010: 匿名さん]

2階とか3階あたりだとさすがに坪500少し切るんじゃないかという気もします

[1015: 匿名さん]

>>1010 匿名さん
低層階は安く出そうな気がする
非常事態宣言が4回、ワクチンうっててもかかったコロナ患者のニュースとか、オリンピックも無観客にするだしないだと鬱なニュースがあいついでいて、世の中の消費マインドが冷えつつあるのを感じる。割と楽観的な感じだった最初の頃と今とではかなり雰囲気が違う印象がある。デベが弱気の虫にとりつかれる可能性は高い。

あと眺望の話が出ているけど、ここは東向き斜面の丘の中腹なのと、西側の茗荷谷周辺の春日通沿いに高いビルが多いので、現状でも眺望がいいとは言い難いんじゃないかと。近隣には新宿の高層ビルと富士山の絶景が望める物件も少なくないだけに、そう突飛な高値は追求し難いだろう。

[1017: 匿名さん]

[No.995～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1018: マンション検討中さん]

>>991 マンション検討中さん
私もほぼ同じ予想でしたが、不動産屋の知り合いはもう少し高めと読んでます。足元の相場が異常、景気悪いのは一般市民だけ。都心好立地ブランドデベ物件を妥当な価格で買うのは不可能だと。
今は賃貸が正解だと思います。買えない物件で苦しむのはやめた方がいい

[1019: 匿名さん]

落ち着いた外観がよいと思うのですがいかがでしょうか。

[1020: マンション比較中さん]

162m2の部屋
坪単価８００ちょっとで
四億ションになりますね

[1021: 匿名さん]

平均坪520だと三井の人から聞きましたが。
都心を外れた都区部北エリアにしては少し高いような気もしますね。

[1022: マンコミュファンさん]

>>1021 匿名さん
520よりは高くなるでしょ。平均550は超えるでしょ。買い替えや株等の資産が増えてる人からしたら、今はお金ありますからね。

[1023: マンション比較中さん]

冷静に考えてここに1億、1.5億とかかけるくらいなら白金高輪とかにしたほうがRVも期待できそう。賃貸にしたと考えたら利回りマイナスでは・・？

[1024: 匿名さん]

モノはパークタワー文京小石川よりは良さそうですが、流石に坪520もしないと思いますよ。

[1025: 評判気になるさん]

住むことを考えると賃貸の割合が高いのは問題ですね

[1026: 匿名さん]

平均値ってあくまでも価格の総和を戸数で割った値だからな。
建物の形がピラミッド型なので、低層の安い部屋の比率が相対的に高いんだろう。

平均520と言われたからって、まさか南向きとか最上階ペントハウスまで安いとは考えてないよね。

[1027: 匿名さん]

>>1025 評判気になるさん
ワンルーム住戸はワンフロアに固めてあるし、どうやらエントランスも別になりそうだから住民間のトラブルは最小限かな。地権者の持つ票の数も理事会を牛耳れるほど多くないように思うけど。

[1028: 周辺住民さん]

>>1015 匿名さん
ここは南北に長い建物になります。東西向きでも北に近いほど隣接建物の影響は受けません。また、西北には池袋の超高層群が見え、北から北東にかけては抜け感があるはずです。

[1029: マンション検討中さん]

>>1026匿名さん
書き間違いだろうけど、平均坪単価の話をしているので戸数では割らないですね
むしろ平均坪単価520の計算には単価に高い上層階は当然に含まれるが、安い低層階は非分譲のため含まれない平均とすると、この物件の平均的な階・間取りの部屋の坪単価よりは高く計算されてると思いますよ
坪平均520が本当なのか、どう計算したかは三井のみぞ知るところですが

[1030: 匿名さん]

>>1027 匿名さん
地権者は神社でしょうか。元々は神社の境内ですよね。

[1031: 購入経験者さん]

すみふは550

[1032: マンション検討中さん]

平均520万なら嬉しい！と思ったけど投資家殺到で抽選で買えないだろうな、冷静に考えると。クレヴィア中古550万で成約してるからな。三井の人って三井化学とかじゃねーのかおい

[1033: 匿名さん]

クレヴィアが平均坪550なのですか

[1034: 匿名さん]

>>1024 匿名さん

築何年経っていると思っているの？

[1035: 匿名さん]

最近売りに出てたクレヴィアの南側の部屋が不動産サイト掲載価格から一般的な値引として5%の値引きを反映すると550万くらいだったはずです
ということはこの物件が建物設備にクレヴィアを上回る価値をつけられなければ、550万が1つのベンチマークになります
もしクレヴィアが実際は10%のディスカウントで取引されていたら520万になりますね

[1036: 匿名さん]

なんだ
たったの一部屋かよ
中古はいくら高値でも一人買う奴見つければ勝ちだからなあ
まだ引き渡し前だけど水没低地のパークシティ文京小石川よりはモノがいいってことを考えると、あっちは割高なタワマンだし、こっちは格上エリアとはいえタワマンじゃないから坪500くらいかな

[1037: 匿名さん]

>>1033 匿名さん

30平米いかないくらいのワンルーム(坪単価がかなり割高になる)が坪単価500くらいで売出しだから成約坪単価は更に下がってるのでは？更に広い部屋は坪単価更に下がるでしょ。
抜け感ない部屋に550出せるなら港区や千代田区のマンション買ったほうが合理的な気がするが。

[1038: 匿名さん]

普通は5パーセンの範囲内だよね
知らないやつは20％とか言いはるよね
よほど安く売れたことにしたいみたいだけど、何のメリットが

[1039: eマンションさん]

74m2のクレヴィアは12600万の満額で売れてますよ。仲介手数料込で考えると坪575万ですね。
こっちのが間取りもいいし新築だけど向こうは駅近だから比較してどうか。
メルクマールにはなりそう。

[1040: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
よほど高く売れたことにしたいみたいだけど、何のメリットが

[1041: 匿名さん]

まぁとやかく言ってもその辺が小石川の天井価格なんだろうね

[1042: 匿名さん]

>>1039 eマンションさん

坪単価って手数料とか入れて計算するもんだったか？教えて、詳しい人。

[1043: 匿名さん]

>>1029 マンション検討中さん
普通は分譲住戸の平均でしょう。

[1044: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
売り出し価格は自由なんだから、高く売り出して売れなきゃ20以上の値下げもあるでしょう。平均すると10％程度というデータはあるけどね。

[1045: 匿名さん]

クレヴィアって前はボロアパートが建ってた場所なのに、あそこに1.2億なんて正気の沙汰じゃない。

[1046: eマンションさん]

>>1042 匿名さん
普通は手数料入れませんが、新築のここと中古のクレヴィアを実質負担で比較するために入れただけです。

[1047: マンション検討中さん]

>>1037 匿名さん
デベ業界人ですが、逆です。広くなるほど坪単価は上がります。だからそこ、ここは間取り広めが多いから高騰リスクが増してみんな警戒してる。
ただ取り敢えず、坪550出すなら港区で買うわ！って人は一度港区のモデルルーム行ってみたらいいと思います。絶望するから。ポスト千代田区のポテンシャルのある安い春日後楽園で良くない？って人が増えて価格が高騰してる。これまでと検討層が違うのをチャンスと見るか無謀と見るかは消費者の判断。個人的にはここはまだ許容範囲。地域相場の修正が仕上がるとネガさえ湧かなくなります。

[1048: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1049: パークコート好き]

＞ただ取り敢えず、坪550出すなら港区で買うわ！って人は一度港区のモデルルーム行ってみたらいいと思います。絶望するから。


それでは例えば、港区のパークコートと小石川のナンチャッテパーコーを比べてみましょうか。

とか言ってビビらせただけでも、ここに張り付いてるパーコー文京小石川の契約者は、すでに青ざめ始めたのでは？

[1050: 匿名さん]

坪単価に手数料いれるかよりクレヴィアが満額で取引されたってどこかでわかるんでしたっけ？当事者？

[1051: 匿名さん]

レインズに載ってるんじゃないですか。不動産業者の人ならアクセスできるからわかるはず。専任媒介じゃなかったら載らないでしょうが。

[1052: 通りがかりさん]

>>1049 パークコート好きさん

港区千代田区渋谷区から都落ちすると絶望しますが
逆はないですよねｗｗｗ

[1053: 匿名さん]

>>1047 マンション検討中さん
ただ取り敢えず、坪550出すなら港区で買うわ！って人は一度港区のモデルルーム行ってみたらいいと思います。絶望するから。

これはどういう意味ですか？ハイコンテキストな文章で理解できません。

[1054: デベにお勤めさん]

>>1053 匿名さん
550くらいじゃ小さい部屋しか買えないって事だよ。

[1055: 匿名さん]

いわゆる都心3区だと条件の悪い狭い部屋かかなり築古になってしまうので、新築でそこそこ広くてしかもより安いとなるとここも選択肢に入るでしょう。しかも周辺物件よりはるかにハイグレードってことになると少々高めでもバリュー感がありますよね。

[1056: 匿名さん]

文京区では３Lは奪い合い、４Lは都市伝説級に売り物が少ないので文京区にもともと住んでいて優良な不動産を所有している買い替え需要を見込んでいるのではないでしょうか。再開発マンションが瞬殺したぐらいですから、ここもそうなると見た方がいいでしょう。

[1057: 匿名さん]

千駄木のプラウドもさんざん叩かれたものの、できてしまえば優良物件として評判も高く、野村のサイトで自慢げに記事が掲載される世界ですからね、文京区ってこれからいいマンションが増えるんじゃないか、いや、そうあって欲しいなと思う。変に安っぽいもの作って安いんだか高いんだかわからない値段で売られるのは困る。

[1058: 匿名さん]

>>1047 マンション検討中さん
狭くなっても坪単価上がるのが常識です。それは価格も賃利も同じで、1坪店舗の立ち飲み屋の賃料は普通の大きさの店舗賃料の2倍になるのと同じです。シングル向けの狭い住戸の坪単価は標準的なファミリー住戸より高いのが常識です。理由は簡単、狭い住戸は平米当たりの建築コストがファミリー住戸より高いからです。
あなたはデベ業界人ではないです。

[1059: マンション掲示板さん]

さすがにこれはデベ業界人の方が正解

[1060: 匿名さん]

文京区の3LDKって、70㎡が多いよねｗ

[1061: 匿名さん]

>>1058 匿名さん

素人の頓珍漢な書き込みはこの際、無視か削除依頼で対応しましょう。少なくともこの物件の検討をするのには何の役にも立ちません。飛ばし読みで。時間の無駄が省けますよ。

[1062: マンション検討中さん]

外観、ぽってり。

[1063: 匿名さん]

文京区ってマンションの売り物が少ないんだよね
おそらく一番網羅的に掲載されていると思しきアットホームの地域で探すで23区の物件掲載数を見てごらん。下から数える方が早い。売る人が少ない土地のマンションは値下がりしづらいと思う。実際マンション価格の変動幅が小さい。

[1064: 匿名さん]

文京区のマンションを売っても、
中央線南側は買えないので、
諦めて住み続ける人が多いのでしょうね

[1065: 周辺住民さん]

広いから高単価、ではなくて、広い物件が需要に対して少なければ高単価になる、でしょう。

[1066: 匿名さん]

文京区では広くてハイグレードな物件が少ないが、巨大再開発マンションや坂上高台低層の某マンションが効果でも好評完売したという事実が、文京区には広くてハイグレードなマンションに対するある種の飢餓感が存在していて、しかもその飢餓感には高額なマンションも購入できる経済力が伴っているというファクトを示してくれている。

いいマンションがもっと増えるといいな、のちのち値下がりするぐらいにボコボコ建ってほしい。そうすれば普通の人も広部屋に住めるようになる日がくるかもしれない。

[1067: 匿名さん]

>>1066 匿名さん
＞効果でも　x
＞高価でも　○

＞普通の人も広部屋に住めるようになる日が　x
＞普通の人も広い部屋に住めるようになる日が　○

失礼しました、読みづらくてすみません

[1068: 匿名さん]

＞文京区のマンションを売っても、
＞中央線南側は買えないので、
＞諦めて住み続ける人が多いのでしょうね


まぁそりゃそうだけど、５千万くらい追い銭すりゃあ文京区民でも芝浦くらいは買えるんじゃないか？

[1069: 匿名さん]

芝浦と後楽園／春日とは色々異なるからね。

多分客層は重ならないから比較にならないよ。

詳細については語らない、芝浦の人に迷惑がかかるからね。

[1070: 評判気になるさん]

文京区に住みたい人にとって
この外観はいかがなものか

[1071: 匿名さん]

芝浦も小石川も、同じ埋め立て地。

ライバル同士、仲良くしなさいよ。

[1072: 匿名さん]

この辺の不動産屋さんが芝浦と比較してここはどうかときかれて絶句していたよ。
街の成立する過程とか歴史とかを全く無視した議論は不動産的にいかがなものだろうかね。

[1073: 匿名さん]

芝浦も小石川も、
いつ埋め立てたか、だけの違いしかないでしょう

[1074: 匿名さん]

今東京23区で中古マンションが最も売り出されている区はどこかと思って調べてみた。
https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/tokyo/city/
7月11日午前１０時の時点で、
１位は港区で1872件　２位は世田谷区1702件、３位は新宿区1554件で、以下渋谷区、江東区と続きます。この辺は物件を選び放題とも言えるんですが、チャレンジングな価格をつける売り手が多くてなかなか売れないのじゃないかと思います。

最も少ない区は
１位は千代田区で343件、２位は北区で492件、３位は荒川区で514件
この辺の区は中古マンションは希少性が高いということですね。千代田区は物件自体が少ないこともあるかもしれません

文京区は４位で667、これは中野区の676と同じくらいです。
文京区でマンションを買おうとするとあまり選択肢がなく、希少性が高いのがわかります。

[1075: 匿名さん]

人口10万対募集中物件数をざっくり計算してみましたが、
１位は港区770、２位は中央区763、３位は渋谷区659、４位台東区546、５位千代田区521で、マンションの高い区がずらっと並びます。活発に売り出されているのがわかります。文京区は新宿区に続く７位で306、港区や中央区、渋谷区の半分しか売りに出ていません。外周区でもっと低いところがたくさんありますが、全住宅に占める戸建ての比率が多くなってくるので精度的には落ちると思います。

[1076: 匿名さん]

文京区のマンションは売り物も少ないけれど、広い物件、部屋数の多いファミリー向け物件の売り物となるとさらに希少となります。文京区の駅近で広くて部屋数の多い間取りを求める人の選択肢はあまりなく、文京区に地縁があって区内に探している人は坪単価は高くなっても買う人はいるでしょう。

[1077: 匿名さん]

文京区を売っても住み替えは難しいので、諦めて住み続けている人も多いのでしょうね。

[1078: 匿名さん]

希少性やニーズ、人気など、マンションの価値は
全て、『坪単価』に集約されます

芝浦と小石川は、良いライバルと言えるでしょう

芝浦　坪341万
https://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%...

小石川　坪343万
https://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%...

[1079: 匿名さん]

こりゃ漫才だね、どう突っ込むべきか...

[1080: 匿名さん]

小石川の方が芝浦より2万円高いんですね。
埋め立て地勝負と考えた場合、埋め立てた年代が違うからかな。

[1081: 匿名さん]

坪単価イッパツでポジが論破されましたね。

[1082: 匿名さん]

勘違いしている人が多いですが、小石川は埋め立て地ではありません。
造成工事によって傾斜地を平地にした場所です。

[1083: 匿名さん]

ル・サンク小石川もだけど崖地ですね。

[1084: 匿名さん]

埋め立てられたのは小石川一丁目の沼だね。
ちょうど再開発タワマンが建ってる場所。
小石川はそこ以外は基本高台だよｗ

[1085: 評判気になるさん]

クレヴィアも崖地だな

[1086: マンション検討中さん]

小石が拾える
川原だったの？

[1087: 匿名さん]

小石川は直接基礎のところも多いですね

【杭の長さ・構造一覧】
江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

[1088: I am a BTT]

ダメだな。
全然ダメ。、

[1089: 匿名さん]

>>1082 匿名さん
河川改修工事と言った方が近いかも
江戸時代の切り絵図を見ると、現在の小石川一丁目の後楽園に近い方は近直線の複数の水路になっていて、当時の武家屋敷で好まれた、屋敷を堀で囲むような水路を形成しています。同様の水路は現在も金沢の長町武家屋敷跡などで見ることができます。

[1091: 匿名さん]

しかし二丁目計画なのに一丁目が話題になるというのは本当にみんな一丁目が好きなんだね。

[1093: 匿名さん]

確かに小石川一丁目にはパークコート文京小石川を筆頭にして、アトラスタワー小石川、パークスクエア小石川、ザタワー小石川など文京区を代表する高級マンションが並んでいる高級マンション街だけど、ここはそんなに離れていないし、道を渡ったからと言ってそんなに価値が下がるものでもないと思うんですけどね。一応高台だし。

[1094: 匿名さん]

>>1078 匿名さん
そのサイト、随分と狭いマンションばかり掲載しているようだけどサンプルが投資用ワンルームに偏ってませんか？駅距離も全部一緒だったりして怪しすぎなんですが。

[1095: 匿名さん]

二丁目もザパークハウス小石川後楽園とかパークホームズ小石川、小石川ヒルズみたいな人気のマンションも多いし、結構いい値段してますよね。そんなに悪い土地ではないと思うのですが、二丁目というと高台の教会とでかい屋敷のある街という固定観念があるせいか、いいマンションも建つ場所という認識の人は少ないですね。

[1096: 通りがかりさん]

ル・サンク小石川後楽園の直近ですからねえ