パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[976: 匿名さん]

>>949 周辺住民さん
> 2023年中央大学法学部が茗荷谷駅前移転後に、
> 中央大学理工学部の土地再編、
> タワー化計画があるようです。

この情報について三井はどのように説明するのでしょうか。

[977: 匿名さん]

小石川はもはや完全に
都心が買えない人の受け皿になってますね

[978: 匿名さん]

小石川含め、文京区民は文京区を都心だと勘違いしていることに、現実とプライドとの間にギャップが生じてしまっているのでしょうね。

都心に対して無駄に攻撃的であるにもかかわらず、自らの生活は都心の華やぎへのアクセスに依存する、それも文京区民の似たような拗らせ原因なのです。

[979: 匿名さん]

>>978 匿名さん

長文どうでもいいわ
とりあえず削除依頼な

[980: 匿名さん]

>>977 匿名さん

みんな白金高輪買っているよ
次は芝浦あたりまで広がるんじゃね

[981: 名無しさん]

>>978 匿名さん

都心6区として数えられていますので、都心か都心じゃないなと言えば都心です。

[982: 匿名さん]

文京区のよさを評価する人は都心かどうかで評価しているわけではないと思うよ

[983: 匿名さん]

閑静な住環境を求める人にとってはこの物件は交通量の多い国道に面しているのが難点

[984: 匿名さん]

ちょうどいいんだよね。文京区は。
港区は成金、千代田区はオフィス街、中央区は繁華街。
文京区は落ち着いていてすみやすい。
昔から武家屋敷が多かったことからも分かるよね。

[985: 周辺住民さん]

>>976 匿名さん
眺望について。

再開発がほぼ終わった、東側以外は未確定だと考えます。

南側眺望は、中大理工学部、高校の土地の再編。
＊中大は小石川税務署隣の跡地も買っています。

また、

東京ドームの建て替え、再開発（三井不動産が2021年TOB済み）

これにより、5年～10年後はガラッと変わる可能性はあります。

ただし、礫川公園の抜けは永久なので、

南面の価格は盛ってくると予想しています。

[986: 匿名さん]

>>98
コンプレックスなのか知らないけど他の区を蔑む言い方やめなさいよ

[987: 検討板ユーザーさん]

>>975 匿名さん
ほんとですよね、他のエリアに比べると活動的すぎては？と思いました、、、

[988: 匿名さん]

坪500なら相当人気って言ってるけど、文京区だからって住宅に1億かける人そんなにいるんですか？

[989: 匿名さん]

>>988 匿名さん
会社員の人は借入限界までローン組むんだと思います。10年前ならタワマン上層階角部屋でも億いかなかったのに、どうかと思いますけどね。

[990: 周辺住民さん]

> 南側眺望は、中大理工学部、高校の土地の再編。
> ＊中大は小石川税務署隣の跡地も買っています。
南西方向の眺望は期待できないですね。

[991: マンション検討中さん]

S77の中層階で14,500程度とピンポイント予想。坪621万
S77のレンジが13,800-14,800位。

[992: マンション比較中さん]

ここの物件名、なかなか出ないけど他のマンションも結構ギリギリまで決まらないものなのかしら。どのくらい前に公表されるのかご存じの方いたら教えて下さい。

[993: 匿名さん]

パークコートにするかどうかでコネコネしてるんでしょ。本来の設計・企画はホームズだろうけど

[994: 匿名さん]

>>988 匿名さん

どういう意味？
区民が？
立地？
まあ、情弱なんだからそんな事知らなくていいじゃん。

[998: 匿名さん]

パークコートにして500で売ったら、低地タワマンの方があわあわするので事前に説明してるのでしょう。

[999: 通りがかりさん]

パークホームズかパークホームズバウスにするかで悩んでいたのでは。
なぜかパークコートを名乗らされた物件もあるらしいですが、この立地でパークコートはないでしょ。

[1000: 周辺住民さん]

>>992 マンション比較中さん
個人的には「バウス」を付けるか否かで揉めていると思います。

[1001: 周辺住民さん]

>>985 周辺住民さん
中央大学の土地は、最高高さ規制22mの地区です。地区計画などを指定しない限り、高い建物は建てられません。いま建っている校舎も既存不適格になっていると思われます。

もっとも広い土地には最高高さ規制の例外があるので、小分けしなければ、60mくらいまでは建てられます。

[1002: 坪単価比較中さん]

>>991 マンション検討中さん
いろいろ予想するのは楽しいですが。
こういうのは業者の回し者なのか、PC文京小石川の購入者なのか、どうしても値段を吊り上げたい人がいるようですね。
S77なら坪500-550万で11,800-13,000くらいが適正では。東西なら中層階までは坪500万切るだろうけど。

[1003: 周辺住民さん]

高い価格を提示しているのは業者の回しものでしょう。挙げ句の果てには、周辺の中古取引価格や賃料から推測しているであろう人に対して低い価格を主張する必死な人とレッテルを貼って意見を言いにくい空気を作ろうとしてますし
近隣の中古物件や現在他の区で分譲している他のパークホームズの価格(この物件がホームズなら)を見れば、相場が掴めると思いますので、価格が気になる人はご自身で確認されると良いでしょう
強気で有名な住友価格ですが(住友さんごめんなさい)、近くの住友の物件スレに価格リークみたいのがでてますので、それと比較しても面白いと思います

[1004: 匿名さん]

2030年には人口が減少に向かうエリアですから
不動産ニーズにも影響はあるでしょうね

[1005: 匿名さん]

パークコートはさすがに比較対象とするには特性が違いすぎるけど、ここよりも近くて古いクレヴィア小石川後楽園の中古が坪550で売れてるので、そこは比較する目線になりそう。
徒歩1分の差だから、距離と坂上のディスカウントといってもそんなにないのかな。
あとは100戸規模を捌こうと思うと、グロス1億円超の数が多くなるので、どこまで実需でカバー出来るかの読み合いですね。
買い手としては安いに越したことはないので、予算は過小申告した方がよいかも？笑
スミフのは駅距離からして坪単価高すぎるかなと思いますね。

[1006: 匿名さん]

パークコートは実質パークタワーだと言われていますし、良い比較物件だと思います。
立地条件は酷いですが割高になりやすいタワマンという事を加味すると、価格帯は同じになるでしょうね。

[1007: 匿名さん]

昨夜も深夜から連続書き込みご苦労様です。再開発のパークコートが気になってしょうがないんだね。

[1008: 匿名さん]

グーグルアースで俯瞰的にみると、確かに近所に見事なぐらい高層の建物がないね。通常12階ぐらいの都市部のマンションはそれこそ隣とキャッチボールができるぐらいのお見合いは珍しくないんだけれど、ここはそこそこ抜けているのがいいね。

[1009: マンション検討中さん]

991です。業者ではありません。


クレヴィアの中古、スミフが坪550だったら、そこから10%高程度は当然あり得ると思います。
S77が坪550の10%高なら14,123。昨今の強気価格路線なら14,300-500程度がS77の中間価格なのではと予想しています。

ただ、この予想価格と価格の妥当性判断は全く別です。ここが1.4億半ばとか高すぎると思います。1.3億でも高いなぁと感じます。1002さんのおっしゃるレンジくらいで出てくると「まぁこんなもんかな」って納得できるレベルです。それでも数年前からするとものすごく高く感じますけどね。

[1010: 匿名さん]

2階とか3階あたりだとさすがに坪500少し切るんじゃないかという気もします

[1015: 匿名さん]

>>1010 匿名さん
低層階は安く出そうな気がする
非常事態宣言が4回、ワクチンうっててもかかったコロナ患者のニュースとか、オリンピックも無観客にするだしないだと鬱なニュースがあいついでいて、世の中の消費マインドが冷えつつあるのを感じる。割と楽観的な感じだった最初の頃と今とではかなり雰囲気が違う印象がある。デベが弱気の虫にとりつかれる可能性は高い。

あと眺望の話が出ているけど、ここは東向き斜面の丘の中腹なのと、西側の茗荷谷周辺の春日通沿いに高いビルが多いので、現状でも眺望がいいとは言い難いんじゃないかと。近隣には新宿の高層ビルと富士山の絶景が望める物件も少なくないだけに、そう突飛な高値は追求し難いだろう。

[1017: 匿名さん]

[No.995～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1018: マンション検討中さん]

>>991 マンション検討中さん
私もほぼ同じ予想でしたが、不動産屋の知り合いはもう少し高めと読んでます。足元の相場が異常、景気悪いのは一般市民だけ。都心好立地ブランドデベ物件を妥当な価格で買うのは不可能だと。
今は賃貸が正解だと思います。買えない物件で苦しむのはやめた方がいい

[1019: 匿名さん]

落ち着いた外観がよいと思うのですがいかがでしょうか。

[1020: マンション比較中さん]

162m2の部屋
坪単価８００ちょっとで
四億ションになりますね

[1021: 匿名さん]

平均坪520だと三井の人から聞きましたが。
都心を外れた都区部北エリアにしては少し高いような気もしますね。

[1022: マンコミュファンさん]

>>1021 匿名さん
520よりは高くなるでしょ。平均550は超えるでしょ。買い替えや株等の資産が増えてる人からしたら、今はお金ありますからね。

[1023: マンション比較中さん]

冷静に考えてここに1億、1.5億とかかけるくらいなら白金高輪とかにしたほうがRVも期待できそう。賃貸にしたと考えたら利回りマイナスでは・・？

[1024: 匿名さん]

モノはパークタワー文京小石川よりは良さそうですが、流石に坪520もしないと思いますよ。

[1025: 評判気になるさん]

住むことを考えると賃貸の割合が高いのは問題ですね