パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[936: 匿名さん]

ただあのパースを見ると青山あたりの坪800ぐらいのデザイナーズマンションみたいな感じなんで、実際これが最高でも坪500台とかだったらどこでどれぐらいコストをケチってくるのか逆に怖くないですか？

[937: 匿名さん]

ご存知の通り、コストの大半は、躯体と土地代です。
デザイン料では、ありません。

[938: 匿名さん]

確かに、ありきたりなタワマンって感じのパークコート文京小石川に比べれば、かなり力が入ったデザインには見えますが。

[939: 匿名さん]

巨大な躯体だからわかりにくいだけで外壁のテクスチャーとかバルコニーの細かい意匠とか近くに寄ってみると色々がんばってるけどね。外から見る分には下層の商業施設の金属のフェンスや石の意匠が一番目に入ってくるんで、厳密にはマンションのファサードではないけれど、あれはあれで豪華に見える。

で、コンシェルジュがいるかどうかという基準でいくと圧倒的にこの辺は一丁目の物件に集中していて、道一つ渡るとコンシェルジュが急にいなくなる。コスト的には確かにあんなのただの飾りかもしれないけど、俯瞰的にみると一丁目の方が高級なんだな、と外部の第三者は感じるだろうね。

[940: 匿名さん]

仮にルサンクが何かのウルトラC技で復活すれば、千川通りの西側初のコンシェルジュつきマンションになるはずだけどね。まあ、それはないか。

どういう感じのマンションが建っているかってのは道を歩いてみんな見学して回るので、どこの地域がどんなグレードの物件が集まっているかみたいなのも普通にみんな参考にするから、マンションの坪単価的にも影響を受けてくるだろうな。マンション持っている人としては、自分とこのリセールにも良い影響のあるようなグレードの高いマンションにきて欲しいと言う期待が出るわけよ。

[941: 匿名さん]

> 仮にルサンクが何かのウルトラC技で復活すれば、千川通りの西側初のコンシェルジュつきマンションになるはずだけどね。

NIPPOが東京都を相手に損害賠償を求める訴訟を取下げすれば解決は早まると思う。
（神鋼不動産はそもそも東京都を相手に損害賠償を求める訴訟を提起していない。）

ルサンクは上部2階をスパッと斬って解決を早めるべき。
ここの物件にも好影響があるだろう。

[942: 匿名さん]

パークコート文京小石川はぶっちゃけ湾岸タワマンと見分けがつかん。
細かい意匠とか言ってるけど、あれ吹き付けのパネルだよ。

格上のこことは、デザイン性が全く違う。

[943: 匿名さん]

ここの外観そんなにいいですか
どうにかなりませんか

[944: マンション比較中さん]

おっと、間取り追加されてたんですね。ほぼ確実に予算届かないけど、子ども2人いるし、リビングインは気にならない（むしろ子どもたちが帰宅したとき必ず様子を見れるのでプラスに捉えてる）のでS93が理想です。S77は確かに綺麗な間取りだけど、残念ながら洋室2が行燈部屋で我が家は使えず。

[945: 匿名さん]

S77のリビングの横のベッドルーム２は可動式間仕切りになっているので、普段はリビングの一部として使うことが想定されているようなので、3Lのような2Lと考える方がいいかな。

バルコニーが分かれている利点としてぱっと思ったのは家に人を招いて飲んでいるときにバルコニーに出たお客から寝室が覗かれなくていいというところかな。個室で子供が遊んでいるところなどを見られずにすむ。寝室２にはソファーベッドなどを置いて、ゲストルーム的に使う用途が意図されているようだね。上京してきた友人とか親戚を泊める用途などが考えられる。

[946: 匿名さん]

S77のベッドルーム２には逆の使い方もあって、日常的に使うプライベートのものをベッドルーム２のスペースに置いて、客人を招くときに間仕切りを閉めて隠すこともできる。本棚の本とかビデオコレクションを見て趣味嗜好や思想傾向などを類推しようという油断できない人もいるが、これなら人を招くたびにいちいち大掃除して荷物を大移動する手間をかけないですむ。リビングで食事などをふるまう時に客にプライベートをみせないための間取りだね。

[947: マンション検討中さん]

S77はやっぱり2Lプラスアルファの使い方ですよねぇ?。。
リビングイン抵抗あるのですが、メリットもあるのですね。音漏れは気になりませんか?

[948: 匿名さん]

可動壁は基本的に引き戸の親戚なので音はどうなんでしょうね。基本的にベッドルーム２は高いプライバシーを期待してはいけないんでしょう。

隣の家との音の問題はどうかというと、最近この辺の掲示板でみんなが騒いで顧客から問い合わせが相次ぐなどしたせいか、ここのバルコニーは隣戸とスラブで区切られていますし、仮に壁が乾式壁であったとしてもそれほど問題にはならないようですよ。

https://www.sumu-log.com/archives/24286/

[949: 周辺住民さん]

2023年中央大学法学部が茗荷谷駅前移転後に、

中央大学理工学部の土地再編、
タワー化計画があるようです。

距離があるので、南西方面の眺望にあまり影響はないかな？

とは考えていますが、抜け感を重視するなら、北（ルーバル付）
もありかな。

W64のような形でもっと広い間取りがあれば好みなのですが。

[950: 匿名さん]

ここ条件の悪い3L坪500台の前半で出てきてくれないかね。
どの部屋も良くはないけど、悪くもないから無理かなぁ。

スミフの小石川を検討するか、あっちも高そう………

[951: 匿名さん]

バルコニーの戸境壁がスラブになっているので、室内空間もそれなりに良いんじゃないかと思うんだけどね。

部屋割り的にパークリュクスにダウングレードされる可能性はないと思うが、パークコートに限りなく近いパークホームズって感じなのか、それともこれまでにない新しい名前をつけるのか？

[952: 購入経験者さん]

この間取り図からは、戸境壁は乾式

[953: 匿名さん]

坪500なら売れるよ
もっと不便なとこ既に買ってて、発狂するやつが出るレベル

[954: 住民板ユーザーさん1]

>>953 匿名さん
坪500なら相当人気出るでしょうね。今の相場なら平均で坪600弱というところでしょうか。

[955: 匿名さん]

パークホームズで坪600だと記録更新レベルじゃないのか
市ヶ谷って幾らだったのかな
四谷が坪500だったな

[956: 匿名さん]

でも、価格とは逆に仕様は段々と落ちているのだろうな

[957: 匿名さん]

>>956 匿名さん
コストダウンは分からないように施工と設計の両方でやります。共用部面積を1住民当たり1坪狭くすれば1住民500万のコストダウンです。バレずにやる方法はけっこうあります。

[958: 匿名さん]

どこの誰とまでは言いたくないですが、
ここが高値だと嬉しい方たちが、
このスレに張り付いてますね。

検討者なら、真逆の考えなはずですが。

[959: 匿名さん]

>>958 匿名さん

そんな事無いよ
坪400だと良いね

[960: 匿名さん]

>>958 匿名さん
相場が上がって嬉しいのは、すでに近隣にポジションを持っている人。
特に、新築物件を契約した人でしょう。

ここは、割高になりやすい再開発タワマンではないですし、エリア相場の天井超えの値付けが常態化しているスミフさんより高値になることは、ないです。

スミフさんが坪500で売っているなら、その辺りが小石川の天井価格とみるのが良いでしょう。

[961: 検討板ユーザーさん]

住友が小石川に坪500の値付けをしたなら、5年くらい頑張れば小石川坪500でも完売すると踏んでいるのだろうね。

[962: 匿名さん]

三井は何時も竣工までの完売を目指しているよ
竣工販売してたのは武蔵小山ぐらいでしょ

[963: 検討板ユーザーさん]

＞スミフさんが坪500で売っているなら、その辺りが小石川の天井価格とみるのが良いでしょう。

坂下低地の新築・パークタワー文京小石川タワーも
坪600超えたら全然売れてないみたいだしなぁ
立地が悪いとタワマンってだけじゃ売れないもんなんだね

[964: 匿名さん]

>>960 匿名さん
周辺賃料と比較したら500でもかなり割高。南向は多少上としても他の方向の部屋は周りの他のマンションの価格を意識した価格付を希望。
理由書いて600?！！って書き込んでる人、中の人が反応見たい&値段正当化で書いてる可能性あると思ってる。

[965: マンション検討中さん]

主に400前半から500後半で、平均500をやや超える程度でしょう。
平均600はない。

[966: 名無しさん]

近くのクレヴィアの南向き中層階の中古価格を考えても、平均坪単価は500くらいが妥当でしょう

[967: 検討板ユーザーさん]

この辺が小石川の天井かな。

[968: マンコミュファンさん]

マンションコミュニティあるあるですが、価格発表前の坪単価予想より、実際の価格は上がることが多いですよね。買いたい人は価格が安い方が助かりますから、低めの金額で予想するものです。

実際の価格側出た後は、高い、これじゃ売れないって騒ぐんですが、実際は売れていくってことも多いです。

もちろん全ての物件がそうではありませんが、この掲示板を見てる購入希望者も多いと思うので、掲示板の意見≠他の購入希望者の意見という事に注意してください。
周りの意見も気になりますが、そこはあまり重視せず自分達が欲しいと思ったら購入してください。

[969: パークタワー文京小石川隠密部隊]

高くなると嬉しい奴がいるみたいだけど一体何者？
↓
安いと倍率高くなって買えないから高い方がいい！


定期

[970: 匿名さん]

>>968 マンコミュファンさん
そんなのみんな分かってますよ
安くなると必死で主張する人の異様な執念を見れば、ああ、この人はリアル世界では一笑に付されるような事を一生懸命まわりに信じさせようとしているんだな、とわかるもん。そのうち本当の価格に近いリアルな事を言う人に罵声をあびせたり、そういう値段に値しないということを証明しようとあることないこと言って地域やときに個人すら誹謗中傷し始める。怒った人が反論してカオスとなり、購入希望者の情報提供という目的から大きく離れ、ただスレだけが伸びていって、どうやらここは人気の物件らしいとレスの数で判断されるようになる。

[971: 匿名さん]

一丁目が文京区最高のマンション街ということにでもなれば、周りの地域はたまったもんじゃない

[972: 匿名さん]

なるほど。

やはりこのスレにずっと張り付いてるのは、
幹線道路ワキ騒音強震水没谷底低地の小石川一丁目にお住まいの方々ですねえ。

[973: 匿名さん]

安くなると言う書き込みを最近は信じる人もいないと思うが、今検討している物件を見送って待つかどうかという判断材料ぐらいは正確なところを提供しようと思っているけどね。今までも坪400とかいうのを真に受けて待ったら希望の間取りは坪600台で抽選とかいうことが何度繰り返されたか。

[974: 匿名さん]

>>968 マンコミュファンさん

パークコート小石川を貶めたいだけだけだよ
ここだけスポットで価格が安い街にしたいらしい

[975: 匿名さん]

小石川ネガの見回りが激しすぎるな。
なぜそんな他スレでも活動するかな？
頼むからお金もらっていると言ってくれ。

[976: 匿名さん]

>>949 周辺住民さん
> 2023年中央大学法学部が茗荷谷駅前移転後に、
> 中央大学理工学部の土地再編、
> タワー化計画があるようです。

この情報について三井はどのように説明するのでしょうか。

[977: 匿名さん]

小石川はもはや完全に
都心が買えない人の受け皿になってますね

[978: 匿名さん]

小石川含め、文京区民は文京区を都心だと勘違いしていることに、現実とプライドとの間にギャップが生じてしまっているのでしょうね。

都心に対して無駄に攻撃的であるにもかかわらず、自らの生活は都心の華やぎへのアクセスに依存する、それも文京区民の似たような拗らせ原因なのです。

[979: 匿名さん]

>>978 匿名さん

長文どうでもいいわ
とりあえず削除依頼な

[980: 匿名さん]

>>977 匿名さん

みんな白金高輪買っているよ
次は芝浦あたりまで広がるんじゃね

[981: 名無しさん]

>>978 匿名さん

都心6区として数えられていますので、都心か都心じゃないなと言えば都心です。

[982: 匿名さん]

文京区のよさを評価する人は都心かどうかで評価しているわけではないと思うよ

[983: 匿名さん]

閑静な住環境を求める人にとってはこの物件は交通量の多い国道に面しているのが難点

[984: 匿名さん]

ちょうどいいんだよね。文京区は。
港区は成金、千代田区はオフィス街、中央区は繁華街。
文京区は落ち着いていてすみやすい。
昔から武家屋敷が多かったことからも分かるよね。

[985: 周辺住民さん]

>>976 匿名さん
眺望について。

再開発がほぼ終わった、東側以外は未確定だと考えます。

南側眺望は、中大理工学部、高校の土地の再編。
＊中大は小石川税務署隣の跡地も買っています。

また、

東京ドームの建て替え、再開発（三井不動産が2021年TOB済み）

これにより、5年～10年後はガラッと変わる可能性はあります。

ただし、礫川公園の抜けは永久なので、

南面の価格は盛ってくると予想しています。