パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[836: 匿名さん]

>>833 匿名さん
仰る通り。
パークコート文京小石川の契約者はこの物件を脅威に感じているのでしょうね。
出る杭は打たれても、ここ高台なのでパークコート文京小石川ほど、基礎杭は長くないです。
あちらは、支持層までなんと40メートルもあるそうですよ。

[837: 匿名さん]

>>835 匿名さん
2020年だけで６棟手がけているね
心配には及ばないような気もするが
https://www.kawado.co.jp/construction/mansion2/

[838: 匿名さん]

まあしかし現地も着々と建築が進んで柱の鉄筋も塀の上に頭を出している感じ。
ここまで工事が進んだということはどこかでドタキャンあるかもという説はなくなったのかな。

[839: 匿名さん]

>>835 匿名さん
> 川口土建て大丈夫なんですかね？
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4800
で取り上げられているけど、事故のことを区役所に指摘されるまでだまっていたようだよ。

[840: 匿名さん]

で、どうなの、ここは建築基準法に違反してたの。止められるの？

[841: 匿名さん]

こんな事故よくあるでしょ

[842: 匿名さん]

事故を警察に通報しないのはマズイでしょ

[843: 匿名さん]

こんなの頻繁にあります。
補修して傷つく前よりきれいにしてあげますので
民間人ならやられた被害者も普通は笑顔です。

[844: 周辺住民さん]

マンションの施工者なんて、気にしても仕方ないですよ。特殊な超高層でない限り、難易度が低い工事ですから。

[845: 匿名さん]

>>843 匿名さん
ここが完成すればこの辺が一段と美しく変わるでしょうから、期待していますよ

[846: 評判気になるさん]

> マンションの施工者なんて、気にしても仕方ないですよ。
現地見ました。5月に事故を起こして壊したものが修繕されてませんでしたね。川口土建の地元の埼玉ではそれがあたりまえなのかなあ。>>837 のリンク先を読むと警察に通報せず隠していたようですね。

[847: 匿名さん]

マンション施工が難度低いなら大手や準大手がなんども施工不良や手抜かり起こさないでしょ。

[848: 評判気になるさん]

> こんなの頻繁にあります。
事故を隠すのがですか？ 本当ですか？

[849: 匿名さん]

施工不良と聞くと南海辰村建設が思い出されます

[850: 検討板ユーザーさん]

ここは坪500かららしいですね。お買い得かも

[851: 匿名さん]

お買い得だよ
頑張って坂を登る甲斐があるよ
大井町が坪500超えているのに

[852: 匿名さん]

でも、ドアモニター無いんでしょ？
知らんけど

[853: 匿名さん]

南向きは坪600からかな？

[854: 匿名さん]

坂下の建て替えマンションが、坪650でだいぶん前に転売成功してたからね
あれが650なんて羨ましい

[855: 匿名さん]

グレードも高いわけでもないのに小石川のマンションが坪650？は？って思うけどね。せいぜい400くらいが適正だと思ってる。

[856: 匿名さん]

>>855 匿名さん

2000年代ならね
ル・サンクでも坪400超えしてたから

[857: 匿名さん]

Remember the ル・サンク小石川

[858: 名無しさん]

ルサンクは結構いいマンションだったのにな。中にエスカレーターあったし。

[859: 名無しさん]

避難路に違法があったけどな。

[860: 匿名さん]

違法っていうか無理矢理っていうか、本来なら目をつぶられていた事を周辺住民が無理やり探し出して糾弾した。

[861: 匿名さん]

>>860 匿名さん
ル・サンク小石川は2005年にも東京都建築審査会で建築確認取り消し裁決がされていますから。本来なら目をつぶられていた、というのは誤った理解だと思いますよ。

[862: 匿名さん]

東京都建築審査会は正当に判断したと思いますよ。

[863: 匿名さん]

どうしてこの物件は周辺の他の物件のネタで盛り上がりがちなのか…

[864: 匿名さん]

863さんもご指摘されているように、ル・サンクやパークコートといった他物件で盛り上がる、それもディスるのやめませんか？ まだ当該物件の情報が少ないのが原因かもしれませんが、他物件について語る（ディスる）なら、ちゃんとスレを立てましょう。

[865: 匿名さん]

川口土建が事故を警察に通報せず隠していた件
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4800
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4799
この物件の話題です。ご意見は？

[866: 匿名さん]

大変な地域なんだねえ、同情する。

[867: 匿名さん]

川口土建は三井に報告しなかったのかな。隠し通せると思ったのかねえ。

[868: 匿名さん]

いま建設現場の作業員はアフリカの方、中東の方も多いです。それくらい多重下請けかつ人手不足で施工の質が悪いのです。

[869: 匿名さん]

でもねえ。事故を通報せず隠したりしてはダメではないのかな。

[870: マンション検討中さん]

今どき報告しないとか隠蔽とかあってはならないですね。責任感なさすぎです。

[871: 匿名さん]

間取り更新きましたね。
このタイミングでここまで開示するのって珍しいかも。
11F、10F、2Fに地権者住戸と。
S162は一体いくらになるのか。

[872: 匿名さん]

遠いから見学に行かない予定なので、ここにみんな情報書き込みしてね

[873: 匿名さん]

地権者住戸はすべて賃貸のようですね

[874: 匿名さん]

>>873 匿名さん

あれだよ
三井によくあるパターンで、売りにくい条件の悪い部屋が全て地権者なんですよ
オフィスにしたりとかもあるね
全て販売するのが、白金ザスカイ

[875: 匿名さん]

地権者住戸の割合が多いと住みにくいでしょうね。

[876: 購入経験者さん]

２Fは、27世帯。階段あるのか？

[877: 匿名さん]

こういうところのオフィスだと住所はどうなるのでしょうか。
パーク〇〇何号室xx会社みたいな感じでしょうか
オフィスあるなら興味あるのですが、自宅と思われちゃいそうな住所は避けたいです

[878: 匿名さん]

ここのメリット
駅近、高台
デメリット
坂が急(自転車?)、騒音(春日通り、遊園地、東京ドーム)、日常買い物不便、施工業者不安、周辺相場より割高
で合ってますか？メリット追加あれば教えてほしいです！

[879: 匿名さん]

川口土木はデメリットだろうな。

[880: 匿名さん]

>>878 匿名さん
デメリットに間取りが良くないを追加。
春日エリアの中で価格面でお得感なければ買う気になれない。

[881: マンコミュファンさん]

最上階、売るんかぁーい！！

[882: 匿名さん]

>>880 匿名さん

個人的には、S77の間取りがオススメかな。

[883: 匿名さん]

2Fに風除け室あるので、もしかしたら2Fの地権者部屋はシェアオフィスとかもありうるのかな。さすがにないか。西側の入り口ですかね。

東向きと西向きはほぼ対称的な作りなので、3LDKのワイドスパンは期待薄かもですね。

[884: 匿名さん]

>>882 匿名さん
バルコニー2つに分割されてるのが意味不明

[885: 周辺住民さん]

>>878 匿名さん
買い物不便？許容範囲だろ。

[886: 匿名さん]

買い物は、春日駅ならマルエツ使えるじゃん
後楽園でもちょっと遠征すればいいよ
セイフー行くより格段に速く済ませられる

[887: 匿名さん]

>>884 匿名さん

そうなんだよねー。その点が残念なんだなあ。

[888: 検討板ユーザーさん]

西と東の3LDKの間取りは無理矢理感が酷い
安ければ良いでは片付けられない
高かったら論外
外観もイマイチ

[889: マンション検討中さん]

てかヤバいやろこれ、３L広めの比率高すぎ。グロス抑える姿勢が全く見えん。エグい価格で出てくるとしか思えん。ほんとにホームズなのこれ…？

[890: 周辺住民さん]

2階に「ホール1・2」とあるから、（恐らく）ホール1が賃貸専用ですね。

[891: 匿名さん]

>>889 マンション検討中さん
坪600前後で売る気では。広いし3L以上は文京区内のマンションでは希少、おまけにランドマークとなると安くはならないでしょうね。リビングインが多いのはご愛嬌ですが、利便性などを考えると今の相場だとそんな感じ。すると播磨坂下近くにできるスミフが500オーバーでもそんなに違和感がないことになります。

[892: 匿名さん]

坪600は小石川相場の天井価格に近いですね。
割高な再開発タワマンとは言え 坂下低地の現在の実勢価格は坪600弱ですし、こちらはもう少し安いと良いのですが。

パークコート文京小石川タワー
㎡単価173.8万円　坪単価574.8万円
https://mansion-market.com/mansions/detail/448071

[893: 匿名さん]

投資目的なら別ですけど。住むにはどうでしょうか。ワンルーム住戸が多いのもどうかと。

[894: マンション住民さん]

>>892 匿名さん

分譲価格出されてもね
何年前でしょう？

[895: 匿名さん]

マンションマーケットだと、PC文京小石川は現在相場は571-675万円ですね。
一方、クレヴィア小石川後楽園は495-538万円ですから、600万はチャレンジ価格な気もしますね。
一番上は坪800万くらいは行くだろうけど、平均で見るとどうかな。

[896: 口コミ知りたいさん]

メリット
大手（三井）ブランド、丸の内線駅近、複数路線利用可、高台立地（ハザード白）、磯川公園・小石川後楽園至近、文京ガーデン（再開発区）至近、学区小学校徒歩5分、行政機関アクセス良好

デメリット
坂が急(自転車?)、騒音・排ガスなどの住環境不安(春日通り、遊園地、東京ドーム)、施工業者ネームバリュー小、周辺相場より割高

要検討
日常買い物（成城石井徒歩4分、ダイエー徒歩6分）

客観的にはこんな感じかと。間取りの評価は物件全体とは別にした方がいいかもしれません。

なお、施工業者ですが、マンション実績はしっかりあって、過去に大きな施工不良事件があったわけでもないようなので、「ネームバリュー小」としましたが、この評価に問題があるようでしたら、「不安」に戻してください。

[897: マンション比較中さん]

施工業者は不安だと思ってる。事故を起こしたのに通報しないのは法令に違反するし、今の時代に隠そうとするのはコンプライアンスに問題ありだよ。

[898: 匿名さん]

>>894 マンション住民さん

分譲価格ではなく、現在の実勢価格です。
添付のサイトに相場推移がグラフ化されているので、ご覧ください。

[899: 口コミ知りたいさん]

>>897 マンション比較中さん
重要なポイントなので、ぜひソースを示してください。ソースがないと、単に不安を煽っているだけの投稿と区別がつきません。

[900: 周辺住民さん]

>>893 匿名さん
ワンルームは、入り口は同じでしょうが、中では動線が完全に分かれているはずです。

[901: マンション検討中さん]

素朴な疑問ですが、ここは検討している方が多いと思うので安く出た方がいいと思うのですが…。やたら高くなるとおっしゃる方は何か別の意図があるのでしょうか？
ファミリー層実需向けの物件ですし昔からの高級住宅街とかでもないですから、高すぎる価格設定だと売れなくなると思います。
適正な価格で出てくるといいですね！

[902: 通りがかりさん]

>>899 口コミ知りたいさん

>>855 から転記
川口土建が事故を警察に通報せず隠していた件
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4800
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4799
この物件の話題です。ご意見は？

[903: 匿名さん]

>>901 マンション検討中さん
仰る通りですね。
高くなると嬉しいのは近所の物件の保有者、特に新築物件の購入者です。

[904: 口コミ知りたいさん]

>>902 通りがかりさん
情報ありがとうございます。
工事中の事故ですね。事故自体も、そして通報が数日遅れたのも、残念ですね。
他方、施工不良ではないですね。それでも本物件の評価に関係があると考える人もいるだろうと思います。あとは各検討者がそれぞれ判断すべき問題と思います。
「施工業者不安」にする必要は、私は認めませんでしたが、メリデメを再検討するときには適宜改めてください。

[905: 匿名さん]

だってパークコートは、坪550ぐらいの分譲でしょ？
30万円しか上がっていないのおかしくない？
知らんけど。

[906: 評判気になるさん]

>>904 口コミ知りたいさん
隠す体質なんでしょうねえ。川口土木の地元ではあたりまえかもしれないですけど、文京区では隠すことは認められないと思いますよ。三井もしっかり指導しているのかなあ。

[907: 匿名さん]

>>905 匿名さん
一つ一つの要素を分解して考えてみると
１）あちらは総戸数500戸オーバー、こちらは130戸
２）あちらは平地でこちらは坂の途中
３）あちらは駅直結でこちらは非直結かつ交差点に地下道など信号のない動線がない
４）あちらは割と普通の板マン風だがこちらはデザイン性が高い
その他構造面とか間取りとか色々あるとは思うけど、割と単純に比較可能な部分をとりあげると１）?３）はあちらの勝ち、４）はこちらの勝ち
たぶんこっちもコンシェルジュを置いたりするとは思うので、小規模なぶん管理費は若干こちらが安いかな、ぐらいの差にとどまるんじゃなかろうか。
あちらの高層階の眺望が望めるところよりは坪単価的には安く、パンダ部屋とくらべると高くなるんじゃないかと考えると、やはり価格レンジは狭めで平均坪単価600前後ぐらいで出るんじゃないかと思う。

[908: 匿名さん]

最上階のペントハウスはパッと見たところ階高も高めにとられている感じで、開放感のあるダイレクトウインドウ。南側の眼下には緑の公園が広がる立地を考えると、あっちのプレミアムフロアの部屋より高そう。おそらく最高価格帯の坪単価はあっち以上になるんじゃないかと予想する。坪500前半の部屋が（多分）ない分、平均坪単価も上昇することだろう。

[909: 口コミ知りたいさん]

>>906 評判気になるさん
「川口土木の地元」に対する差別的発言ではないでしょうか？　
何か根拠があって、このような発言をなさっているのですか？

[910: 匿名さん]

>>905 匿名さん

普通は年2%づつ減価していくものですから、
坪30上がっただけでも奇跡に近いのです

[911: 周辺住民さん]

>>907 匿名さん
ここの坪単価は、南向きと東西向きとで差が出そうな気がします。眺望に相当な差があるので。

また、コンシェルジュは置かない気がしますね。実質100戸くらいですし。

どうでしょう。

[912: 匿名さん]

事故を起こしたら通報が義務付けられていて、法令違反の業者が非難される。
業者を目こぼしするのはいかがなものかと思うけどね。

[913: 匿名さん]

>>911 周辺住民さん
確かに、物件コピーの見えている風景が違う！の南側だけですもんね。南側は高くてもすぐ売れちゃいそう。

[914: 匿名さん]

>>911 周辺住民さん
おそらく高級感を出すためにも置いてくるのではないかと思います。多分外観デザインや各部の仕様などをこれまでの文京区の物件にない上質さを演出して高値を正当化する作戦ではないでしょうか。

熱海の100戸未満のマンションですら（分譲時は同じ時期の文京区のマンション並に安かったと思いますけど）コンシェルジュがいるんですから
https://www.royal-resort.co.jp/atami/mansion_catalog/179/

[915: 匿名さん]

コンシェルジュはない気がします、憶測ですが。個人的に各階ゴミ捨て場がないのはがっかりです。

[916: 匿名さん]

昨日追加された160平米、洗濯機スペースは別で用意されてるしトイレも二つなのに、マスターベッドルームに床暖房がないのが気になる。

[917: 匿名さん]

パークコートはもちろん、アトラスタワー小石川とかザタワー小石川とかパークスクエア小石川とか小石川パークタワーとかこの辺のめぼしいマンションにはコンシェルジュがいるのが多数派なので、その辺の外廊下マンションとおんなじということになるとなんとなく寂しい気分ですね。

[918: 匿名さん]

>>916 匿名さん
オプションですかね？

[919: eマンションさん]

>>901 マンション検討中さん

色々憶測あると思いますが、こちらの意見に賛同が多いことも相場感の目安ではないでしょうか。間取りもいまいちだし、あまり高いと売れないと思いますね。
まぁ、ここでいくら予想しても三井さん次第ですね！

[920: 匿名さん]

いろいろな意見があるのですね。「ゆとりを生み出し、多様なくらしに応える。」というメッセージがどういう形になるのか楽しみですね。

[921: 匿名さん]

コンシュルジュはなしです。無駄に管理費を高くして売るような物件じゃありません。

[922: 周辺住民さん]

>>917 匿名さん
挙げていただいたマンションは、ザタワー小石川以外は戸数多めなので、コンシェルジュがペイするでしょう。ここはワンルームを含めて管理費を設計しないといけないので、ナシだと思います。

そもそもコンシェルジュ付きなら、既にウェブサイトでうたっているかと思います。

[923: 匿名さん]

そうか、確かにパークコートが近所にあるしそういう差別化がされてくるのか。23区は人件費も高いからしょうがないのかな。でも安くない気がするので、高いなりに何か売りになるものが欲しいところですね。

[924: 匿名さん]

どういう事でしょうか。
近所のパークコートは実質パークタワーだと馬鹿にしている？？

[925: 周辺住民さん]

「コンシェルジュ」とうたうには、ほかに管理員が必要で、人件費が2倍になってしまいますね。

[926: 匿名さん]

ル・サンク小石川はコンシェルジュを置いていましたが。

[927: 匿名さん]

パークコート文京小石川は土日祝のコンシェルジュが減らされてましたね

[928: 匿名さん]

>>925 周辺住民さん
実際には倍にはならないんですが、それなりに質が高い接遇ができる人材となると学歴も給与もそこそこ高くないといけません。個人情報も扱うので、誰でも良いというわけでもないですしね。ただ坪単価が安いマンションと同じでは、高くは売れないだろうなとシンプルに思っちゃったりもするわけです。

[929: 匿名さん]

パークホームズってコンシェルジュいないのが普通なの？
いなくても困ることないと思うけども
防災センター的なものはあるんでしょ？

[930: 匿名さん]

間取り追加されたということでもう一度見てみたけどs77がやっぱりいい。s108やw91も。裏を返せば他の間取りリビングインばかりで萎える。
価格置いておいてどこでも一部屋買えるならどこ選びますか？

[931: 匿名さん]

>>930 匿名さん

私も、S77が、第一印象で最もいい間取りだと思いまました。でも、バルコニーが分断されているのが非常に残念。分断されてなければ、よかったのになー。外壁のデザインなんて流行り廃りがあるんだから、もっとシンプルにすればよかったのに。もったいないな。

[932: 匿名さん]

パークホームズだということを忘れている人たちがいますね

[933: 匿名さん]

S77の他はE89が良さそうです。
部屋の形も綺麗な方だし、台所も右利きの人には使いやすいと思いました。
W91はシンクと冷蔵庫が少し離れているのと、廊下が長いのが気になったので
全体的には80㎡台のお部屋の方が魅力的に感じました。

[934: マンション検討中さん]

坪600超のホームズなら三井は鬼畜、住不文京小石川の方が全然いいよ閑静だし

[935: 匿名さん]

2階から6階ぐらいまでは500台におさまるんじゃない？
7階から上は600を超えるだろうけど。ペントハウスは800とかくるかも