パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[801: 匿名さん]

>>799 マンション検討中さん
共用施設じゃ無いですか？

[802: 匿名さん]

地下室マンション
ですよね？
ル・サンク小石川後楽園が地下室マンションでした

[803: 匿名さん]

>>802 匿名さん

緑豊かな富士銀行の社宅でした

[804: 匿名さん]

近所に住んでるけど東京ドームでドンドン言う低音はそんなに響いてないけどね。
地上で聞いている限りはボーカルのあわあわあわ?って歌詞が聞こえない程度の音はしていて、楽器の音はほとんど聞こえない。音の大きな時間はだいたい夕方かな、コンサートが始まった時は盛大に鳴らすが以降は静かになる。

まあ後楽園の駅前に住んでないので実際のところはわからないんだけど低周波騒音が大きければ都内でも相当厳しいレベルのこの近所の人が黙ってないはずなので言うほどのことはないんだろうね。

[805: 匿名さん]

訴訟を起こして最高裁まで争うぐらいのことはしそう

[806: マンション検討中さん]

昔このあたりの戸建て住んでたけどジェットコースターの絶叫が聞こえてきました。

[807: 匿名さん]

絶叫といっても車と変わらん程度だからね
特別音が大きいわけでないからなんとも思わなくなると思うけど
神宮球場は青空だけど、訴訟を起こされているのかな？
バーベキュー場まであって、のんべだらけでも日常だけど

[808: 匿名さん]

文京区に住むなら毎日坂の登り降りに耐えられるかが重要だぞ
夏は全身ビチャビチャになるぞ
カートの鞄が欲しくなるお思う

[809: 匿名さん]

>>805 匿名さん
ちなみにル・サンク小石川で訴訟を起こして最高裁まで争ったのはマンション業者ね。
それにマンション業者が訴えた相手は行政であって住民でない。

[810: 匿名さん]

坂が嫌なら茗荷谷に住むと良いよ

[811: 匿名さん]

>>808 匿名さん
駅までフラットな動線の千川通沿いとか白山通沿いにすればいいのに
昨年、一昨年前に発売された白山通り沿いのマンションは大人気で相次いでサクッとうれちゃったよ。

[812: 匿名さん]

大雨で各地で災害が起きてますね。
ここは高台なので、パークコート文京小石川タワーのように水没３メートルのハザードマップど真ん中ではないので、良かったです。

[813: 匿名さん]

よほど駅直結＆生活利便施設フラットアプローチのパークコートが羨ましいのかな、心臓の悪い人に坂の上はきついけど、健康な人ならむしろ心肺機能が鍛えられてよいのでは。ものは考えようですよ。

[814: 周辺住民さん]

>>799 マンション検討中さん
多分、外観にアクセントを付けたかったのだと思います。

[815: 周辺住民さん]

>>810 匿名さん
坂が嫌なら、本郷三丁目もいいですよ。

[816: 匿名さん]

>>810 匿名さん

播磨坂があるからな

[817: 匿名さん]

>>815 周辺住民さん

あの坂もきついよな
考えようによっては、エレベーターのないマンションを階段で毎日上がっているようなもんだよな

[818: 周辺住民さん]

>>817 匿名さん
炭団坂のことですかね。50段以上ありますね。でも、炭団坂下であれば、最寄り駅とした本郷三丁目ではなく春日が使えると思います。

[819: 匿名さん]

>>813 匿名さん
幹線道路ワキ激震埋め立て水没低地の
韓国料理屋、マルエツ、ラーメン屋、ファミマで生活できて、うらやましいです

[820: 匿名さん]

>>819 匿名さん
おやおや小石川のスレで削除されまくったと思ったら、こんなところで頑張ってたんですね。他のスレの方に迷惑なんで小石川に戻りましょうね。

[821: 匿名さん]

>>818 周辺住民さん

炭団坂でもトラブルになってたな
2005年・本郷炭団坂の変--高層マンション建設反対の声
でググると出てくるよ

[822: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[823: 匿名さん]

>>822 匿名さん

ここはパークタワー文京小石川のスレじゃないだろ！頭のおかしい奴は出ていけ！

[824: 匿名さん]

近所の同じ三井の物件を、比較の為に出すことに
何の問題が？
ここは高台なので雨臭くなくて良かった、と
むしろ喜ぶ場面では？

[825: 匿名]

>>824 匿名さん

何が「むしろ喜ぶ場面では？」だよ。他の物件を貶めて喜ぶあなたは、性根が腐りきっている。出ていけ！

[826: 匿名さん]

>>824
何の問題って書き方の問題
貶めるような書き方をする必要はない

[827: 匿名]

>>824 匿名さん

だったら、初めから、そう書くべきであった。誤解される書き方をしている、824さんに問題があると思います。

[828: マンション掲示板さん]

いや近隣住んでるけど臭いなんて全くしないよ…昔川の近くに住んでた時は夏とか豪雨とかで臭ったけど。
ずっと特徴的な人がいますね。世の中には精神のバランスを崩してしまう方も沢山いて、地域ディスは不快だけど、その人のこと考えるとあんまり強く非難するのもなあ

[829: 匿名さん]

小石川低地の雨後臭は仕方ないですが、書き方が悪かったですね。
一部、比較されたくない人がいるようですが、この物件は高台なので安心していいですよ。

[830: 匿名さん]

臭うというのは欧米では酷い侮辱になりますからね、注意した方がいいですよ。

ビルピット臭気と言って、高層建築の多い場所にはつきものです
千代田区のホームページに詳しいのでリンクを貼っておきますね
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sekatsu/kogai/akushu.h...

最近は近隣のビル管理者の方の意識も高くなりほとんど匂うことはなくなりました。

[831: 匿名さん]

PC小石川ザタワーには興味ない人が大半だと思いますので、もう話題に出さないで頂けると助かります。

[832: 匿名さん]

港区にも同様の注意喚起をしています。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kankyoushidou/kankyo-machi/kankyo/kog...

東京都では最近建てられたビルでは概ねビルピット臭気対策を施した設備になっているので、今後再開発などでビルが更新されていくことで臭気は減ってくるでしょう。

http://www.tokyo-eiken.go.jp/k_kenchiku/bldg/bldgpit/

私が若い頃に徹夜で飲んだ朝の新宿は実に臭い街でした。都市のため息なんていう詩的な表現をしている人もいましたね。

[833: 匿名さん]

新しく注目される街に建つ物件は従来の価値観では最強と思っていた他の地域に物件を持つ人にとっては脅威ですからね。まあ出る杭は打たれるってことです。

[834: 匿名さん]

>>831 匿名さん
多分彼らの言いたい匂いのする低地って多分文京区役所前の交差点の事を言っているんだと思うよ。ここのネガに決まってるでしょ。

[835: 匿名さん]

川口土建て大丈夫なんですかね？
建築、特に分譲マンションの実績はかなり怪しいですが…。直近数年で実績無いのがかなり気になります。慣れてる職人集められるんだろうか。

[836: 匿名さん]

>>833 匿名さん
仰る通り。
パークコート文京小石川の契約者はこの物件を脅威に感じているのでしょうね。
出る杭は打たれても、ここ高台なのでパークコート文京小石川ほど、基礎杭は長くないです。
あちらは、支持層までなんと40メートルもあるそうですよ。

[837: 匿名さん]

>>835 匿名さん
2020年だけで６棟手がけているね
心配には及ばないような気もするが
https://www.kawado.co.jp/construction/mansion2/

[838: 匿名さん]

まあしかし現地も着々と建築が進んで柱の鉄筋も塀の上に頭を出している感じ。
ここまで工事が進んだということはどこかでドタキャンあるかもという説はなくなったのかな。

[839: 匿名さん]

>>835 匿名さん
> 川口土建て大丈夫なんですかね？
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4800
で取り上げられているけど、事故のことを区役所に指摘されるまでだまっていたようだよ。

[840: 匿名さん]

で、どうなの、ここは建築基準法に違反してたの。止められるの？

[841: 匿名さん]

こんな事故よくあるでしょ

[842: 匿名さん]

事故を警察に通報しないのはマズイでしょ

[843: 匿名さん]

こんなの頻繁にあります。
補修して傷つく前よりきれいにしてあげますので
民間人ならやられた被害者も普通は笑顔です。

[844: 周辺住民さん]

マンションの施工者なんて、気にしても仕方ないですよ。特殊な超高層でない限り、難易度が低い工事ですから。

[845: 匿名さん]

>>843 匿名さん
ここが完成すればこの辺が一段と美しく変わるでしょうから、期待していますよ

[846: 評判気になるさん]

> マンションの施工者なんて、気にしても仕方ないですよ。
現地見ました。5月に事故を起こして壊したものが修繕されてませんでしたね。川口土建の地元の埼玉ではそれがあたりまえなのかなあ。>>837 のリンク先を読むと警察に通報せず隠していたようですね。

[847: 匿名さん]

マンション施工が難度低いなら大手や準大手がなんども施工不良や手抜かり起こさないでしょ。

[848: 評判気になるさん]

> こんなの頻繁にあります。
事故を隠すのがですか？ 本当ですか？

[849: 匿名さん]

施工不良と聞くと南海辰村建設が思い出されます

[850: 検討板ユーザーさん]

ここは坪500かららしいですね。お買い得かも

[851: 匿名さん]

お買い得だよ
頑張って坂を登る甲斐があるよ
大井町が坪500超えているのに

[852: 匿名さん]

でも、ドアモニター無いんでしょ？
知らんけど

[853: 匿名さん]

南向きは坪600からかな？

[854: 匿名さん]

坂下の建て替えマンションが、坪650でだいぶん前に転売成功してたからね
あれが650なんて羨ましい

[855: 匿名さん]

グレードも高いわけでもないのに小石川のマンションが坪650？は？って思うけどね。せいぜい400くらいが適正だと思ってる。

[856: 匿名さん]

>>855 匿名さん

2000年代ならね
ル・サンクでも坪400超えしてたから

[857: 匿名さん]

Remember the ル・サンク小石川

[858: 名無しさん]

ルサンクは結構いいマンションだったのにな。中にエスカレーターあったし。

[859: 名無しさん]

避難路に違法があったけどな。

[860: 匿名さん]

違法っていうか無理矢理っていうか、本来なら目をつぶられていた事を周辺住民が無理やり探し出して糾弾した。

[861: 匿名さん]

>>860 匿名さん
ル・サンク小石川は2005年にも東京都建築審査会で建築確認取り消し裁決がされていますから。本来なら目をつぶられていた、というのは誤った理解だと思いますよ。

[862: 匿名さん]

東京都建築審査会は正当に判断したと思いますよ。

[863: 匿名さん]

どうしてこの物件は周辺の他の物件のネタで盛り上がりがちなのか…

[864: 匿名さん]

863さんもご指摘されているように、ル・サンクやパークコートといった他物件で盛り上がる、それもディスるのやめませんか？ まだ当該物件の情報が少ないのが原因かもしれませんが、他物件について語る（ディスる）なら、ちゃんとスレを立てましょう。

[865: 匿名さん]

川口土建が事故を警察に通報せず隠していた件
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4800
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4799
この物件の話題です。ご意見は？

[866: 匿名さん]

大変な地域なんだねえ、同情する。

[867: 匿名さん]

川口土建は三井に報告しなかったのかな。隠し通せると思ったのかねえ。

[868: 匿名さん]

いま建設現場の作業員はアフリカの方、中東の方も多いです。それくらい多重下請けかつ人手不足で施工の質が悪いのです。

[869: 匿名さん]

でもねえ。事故を通報せず隠したりしてはダメではないのかな。

[870: マンション検討中さん]

今どき報告しないとか隠蔽とかあってはならないですね。責任感なさすぎです。

[871: 匿名さん]

間取り更新きましたね。
このタイミングでここまで開示するのって珍しいかも。
11F、10F、2Fに地権者住戸と。
S162は一体いくらになるのか。

[872: 匿名さん]

遠いから見学に行かない予定なので、ここにみんな情報書き込みしてね

[873: 匿名さん]

地権者住戸はすべて賃貸のようですね

[874: 匿名さん]

>>873 匿名さん

あれだよ
三井によくあるパターンで、売りにくい条件の悪い部屋が全て地権者なんですよ
オフィスにしたりとかもあるね
全て販売するのが、白金ザスカイ

[875: 匿名さん]

地権者住戸の割合が多いと住みにくいでしょうね。

[876: 購入経験者さん]

２Fは、27世帯。階段あるのか？

[877: 匿名さん]

こういうところのオフィスだと住所はどうなるのでしょうか。
パーク〇〇何号室xx会社みたいな感じでしょうか
オフィスあるなら興味あるのですが、自宅と思われちゃいそうな住所は避けたいです

[878: 匿名さん]

ここのメリット
駅近、高台
デメリット
坂が急(自転車?)、騒音(春日通り、遊園地、東京ドーム)、日常買い物不便、施工業者不安、周辺相場より割高
で合ってますか？メリット追加あれば教えてほしいです！

[879: 匿名さん]

川口土木はデメリットだろうな。

[880: 匿名さん]

>>878 匿名さん
デメリットに間取りが良くないを追加。
春日エリアの中で価格面でお得感なければ買う気になれない。

[881: マンコミュファンさん]

最上階、売るんかぁーい！！

[882: 匿名さん]

>>880 匿名さん

個人的には、S77の間取りがオススメかな。

[883: 匿名さん]

2Fに風除け室あるので、もしかしたら2Fの地権者部屋はシェアオフィスとかもありうるのかな。さすがにないか。西側の入り口ですかね。

東向きと西向きはほぼ対称的な作りなので、3LDKのワイドスパンは期待薄かもですね。

[884: 匿名さん]

>>882 匿名さん
バルコニー2つに分割されてるのが意味不明

[885: 周辺住民さん]

>>878 匿名さん
買い物不便？許容範囲だろ。

[886: 匿名さん]

買い物は、春日駅ならマルエツ使えるじゃん
後楽園でもちょっと遠征すればいいよ
セイフー行くより格段に速く済ませられる

[887: 匿名さん]

>>884 匿名さん

そうなんだよねー。その点が残念なんだなあ。

[888: 検討板ユーザーさん]

西と東の3LDKの間取りは無理矢理感が酷い
安ければ良いでは片付けられない
高かったら論外
外観もイマイチ

[889: マンション検討中さん]

てかヤバいやろこれ、３L広めの比率高すぎ。グロス抑える姿勢が全く見えん。エグい価格で出てくるとしか思えん。ほんとにホームズなのこれ…？

[890: 周辺住民さん]

2階に「ホール1・2」とあるから、（恐らく）ホール1が賃貸専用ですね。

[891: 匿名さん]

>>889 マンション検討中さん
坪600前後で売る気では。広いし3L以上は文京区内のマンションでは希少、おまけにランドマークとなると安くはならないでしょうね。リビングインが多いのはご愛嬌ですが、利便性などを考えると今の相場だとそんな感じ。すると播磨坂下近くにできるスミフが500オーバーでもそんなに違和感がないことになります。

[892: 匿名さん]

坪600は小石川相場の天井価格に近いですね。
割高な再開発タワマンとは言え 坂下低地の現在の実勢価格は坪600弱ですし、こちらはもう少し安いと良いのですが。

パークコート文京小石川タワー
㎡単価173.8万円　坪単価574.8万円
https://mansion-market.com/mansions/detail/448071

[893: 匿名さん]

投資目的なら別ですけど。住むにはどうでしょうか。ワンルーム住戸が多いのもどうかと。

[894: マンション住民さん]

>>892 匿名さん

分譲価格出されてもね
何年前でしょう？

[895: 匿名さん]

マンションマーケットだと、PC文京小石川は現在相場は571-675万円ですね。
一方、クレヴィア小石川後楽園は495-538万円ですから、600万はチャレンジ価格な気もしますね。
一番上は坪800万くらいは行くだろうけど、平均で見るとどうかな。

[896: 口コミ知りたいさん]

メリット
大手（三井）ブランド、丸の内線駅近、複数路線利用可、高台立地（ハザード白）、磯川公園・小石川後楽園至近、文京ガーデン（再開発区）至近、学区小学校徒歩5分、行政機関アクセス良好

デメリット
坂が急(自転車?)、騒音・排ガスなどの住環境不安(春日通り、遊園地、東京ドーム)、施工業者ネームバリュー小、周辺相場より割高

要検討
日常買い物（成城石井徒歩4分、ダイエー徒歩6分）

客観的にはこんな感じかと。間取りの評価は物件全体とは別にした方がいいかもしれません。

なお、施工業者ですが、マンション実績はしっかりあって、過去に大きな施工不良事件があったわけでもないようなので、「ネームバリュー小」としましたが、この評価に問題があるようでしたら、「不安」に戻してください。

[897: マンション比較中さん]

施工業者は不安だと思ってる。事故を起こしたのに通報しないのは法令に違反するし、今の時代に隠そうとするのはコンプライアンスに問題ありだよ。

[898: 匿名さん]

>>894 マンション住民さん

分譲価格ではなく、現在の実勢価格です。
添付のサイトに相場推移がグラフ化されているので、ご覧ください。

[899: 口コミ知りたいさん]

>>897 マンション比較中さん
重要なポイントなので、ぜひソースを示してください。ソースがないと、単に不安を煽っているだけの投稿と区別がつきません。

[900: 周辺住民さん]

>>893 匿名さん
ワンルームは、入り口は同じでしょうが、中では動線が完全に分かれているはずです。

[901: マンション検討中さん]

素朴な疑問ですが、ここは検討している方が多いと思うので安く出た方がいいと思うのですが…。やたら高くなるとおっしゃる方は何か別の意図があるのでしょうか？
ファミリー層実需向けの物件ですし昔からの高級住宅街とかでもないですから、高すぎる価格設定だと売れなくなると思います。
適正な価格で出てくるといいですね！

[902: 通りがかりさん]

>>899 口コミ知りたいさん

>>855 から転記
川口土建が事故を警察に通報せず隠していた件
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4800
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4799
この物件の話題です。ご意見は？

[903: 匿名さん]

>>901 マンション検討中さん
仰る通りですね。
高くなると嬉しいのは近所の物件の保有者、特に新築物件の購入者です。

[904: 口コミ知りたいさん]

>>902 通りがかりさん
情報ありがとうございます。
工事中の事故ですね。事故自体も、そして通報が数日遅れたのも、残念ですね。
他方、施工不良ではないですね。それでも本物件の評価に関係があると考える人もいるだろうと思います。あとは各検討者がそれぞれ判断すべき問題と思います。
「施工業者不安」にする必要は、私は認めませんでしたが、メリデメを再検討するときには適宜改めてください。

[905: 匿名さん]

だってパークコートは、坪550ぐらいの分譲でしょ？
30万円しか上がっていないのおかしくない？
知らんけど。

[906: 評判気になるさん]

>>904 口コミ知りたいさん
隠す体質なんでしょうねえ。川口土木の地元ではあたりまえかもしれないですけど、文京区では隠すことは認められないと思いますよ。三井もしっかり指導しているのかなあ。

[907: 匿名さん]

>>905 匿名さん
一つ一つの要素を分解して考えてみると
１）あちらは総戸数500戸オーバー、こちらは130戸
２）あちらは平地でこちらは坂の途中
３）あちらは駅直結でこちらは非直結かつ交差点に地下道など信号のない動線がない
４）あちらは割と普通の板マン風だがこちらはデザイン性が高い
その他構造面とか間取りとか色々あるとは思うけど、割と単純に比較可能な部分をとりあげると１）?３）はあちらの勝ち、４）はこちらの勝ち
たぶんこっちもコンシェルジュを置いたりするとは思うので、小規模なぶん管理費は若干こちらが安いかな、ぐらいの差にとどまるんじゃなかろうか。
あちらの高層階の眺望が望めるところよりは坪単価的には安く、パンダ部屋とくらべると高くなるんじゃないかと考えると、やはり価格レンジは狭めで平均坪単価600前後ぐらいで出るんじゃないかと思う。

[908: 匿名さん]

最上階のペントハウスはパッと見たところ階高も高めにとられている感じで、開放感のあるダイレクトウインドウ。南側の眼下には緑の公園が広がる立地を考えると、あっちのプレミアムフロアの部屋より高そう。おそらく最高価格帯の坪単価はあっち以上になるんじゃないかと予想する。坪500前半の部屋が（多分）ない分、平均坪単価も上昇することだろう。

[909: 口コミ知りたいさん]

>>906 評判気になるさん
「川口土木の地元」に対する差別的発言ではないでしょうか？　
何か根拠があって、このような発言をなさっているのですか？

[910: 匿名さん]

>>905 匿名さん

普通は年2%づつ減価していくものですから、
坪30上がっただけでも奇跡に近いのです

[911: 周辺住民さん]

>>907 匿名さん
ここの坪単価は、南向きと東西向きとで差が出そうな気がします。眺望に相当な差があるので。

また、コンシェルジュは置かない気がしますね。実質100戸くらいですし。

どうでしょう。

[912: 匿名さん]

事故を起こしたら通報が義務付けられていて、法令違反の業者が非難される。
業者を目こぼしするのはいかがなものかと思うけどね。

[913: 匿名さん]

>>911 周辺住民さん
確かに、物件コピーの見えている風景が違う！の南側だけですもんね。南側は高くてもすぐ売れちゃいそう。

[914: 匿名さん]

>>911 周辺住民さん
おそらく高級感を出すためにも置いてくるのではないかと思います。多分外観デザインや各部の仕様などをこれまでの文京区の物件にない上質さを演出して高値を正当化する作戦ではないでしょうか。

熱海の100戸未満のマンションですら（分譲時は同じ時期の文京区のマンション並に安かったと思いますけど）コンシェルジュがいるんですから
https://www.royal-resort.co.jp/atami/mansion_catalog/179/

[915: 匿名さん]

コンシェルジュはない気がします、憶測ですが。個人的に各階ゴミ捨て場がないのはがっかりです。

[916: 匿名さん]

昨日追加された160平米、洗濯機スペースは別で用意されてるしトイレも二つなのに、マスターベッドルームに床暖房がないのが気になる。

[917: 匿名さん]

パークコートはもちろん、アトラスタワー小石川とかザタワー小石川とかパークスクエア小石川とか小石川パークタワーとかこの辺のめぼしいマンションにはコンシェルジュがいるのが多数派なので、その辺の外廊下マンションとおんなじということになるとなんとなく寂しい気分ですね。

[918: 匿名さん]

>>916 匿名さん
オプションですかね？

[919: eマンションさん]

>>901 マンション検討中さん

色々憶測あると思いますが、こちらの意見に賛同が多いことも相場感の目安ではないでしょうか。間取りもいまいちだし、あまり高いと売れないと思いますね。
まぁ、ここでいくら予想しても三井さん次第ですね！

[920: 匿名さん]

いろいろな意見があるのですね。「ゆとりを生み出し、多様なくらしに応える。」というメッセージがどういう形になるのか楽しみですね。

[921: 匿名さん]

コンシュルジュはなしです。無駄に管理費を高くして売るような物件じゃありません。

[922: 周辺住民さん]

>>917 匿名さん
挙げていただいたマンションは、ザタワー小石川以外は戸数多めなので、コンシェルジュがペイするでしょう。ここはワンルームを含めて管理費を設計しないといけないので、ナシだと思います。

そもそもコンシェルジュ付きなら、既にウェブサイトでうたっているかと思います。

[923: 匿名さん]

そうか、確かにパークコートが近所にあるしそういう差別化がされてくるのか。23区は人件費も高いからしょうがないのかな。でも安くない気がするので、高いなりに何か売りになるものが欲しいところですね。

[924: 匿名さん]

どういう事でしょうか。
近所のパークコートは実質パークタワーだと馬鹿にしている？？

[925: 周辺住民さん]

「コンシェルジュ」とうたうには、ほかに管理員が必要で、人件費が2倍になってしまいますね。

[926: 匿名さん]

ル・サンク小石川はコンシェルジュを置いていましたが。

[927: 匿名さん]

パークコート文京小石川は土日祝のコンシェルジュが減らされてましたね

[928: 匿名さん]

>>925 周辺住民さん
実際には倍にはならないんですが、それなりに質が高い接遇ができる人材となると学歴も給与もそこそこ高くないといけません。個人情報も扱うので、誰でも良いというわけでもないですしね。ただ坪単価が安いマンションと同じでは、高くは売れないだろうなとシンプルに思っちゃったりもするわけです。

[929: 匿名さん]

パークホームズってコンシェルジュいないのが普通なの？
いなくても困ることないと思うけども
防災センター的なものはあるんでしょ？

[930: 匿名さん]

間取り追加されたということでもう一度見てみたけどs77がやっぱりいい。s108やw91も。裏を返せば他の間取りリビングインばかりで萎える。
価格置いておいてどこでも一部屋買えるならどこ選びますか？

[931: 匿名さん]

>>930 匿名さん

私も、S77が、第一印象で最もいい間取りだと思いまました。でも、バルコニーが分断されているのが非常に残念。分断されてなければ、よかったのになー。外壁のデザインなんて流行り廃りがあるんだから、もっとシンプルにすればよかったのに。もったいないな。

[932: 匿名さん]

パークホームズだということを忘れている人たちがいますね

[933: 匿名さん]

S77の他はE89が良さそうです。
部屋の形も綺麗な方だし、台所も右利きの人には使いやすいと思いました。
W91はシンクと冷蔵庫が少し離れているのと、廊下が長いのが気になったので
全体的には80㎡台のお部屋の方が魅力的に感じました。

[934: マンション検討中さん]

坪600超のホームズなら三井は鬼畜、住不文京小石川の方が全然いいよ閑静だし

[935: 匿名さん]

2階から6階ぐらいまでは500台におさまるんじゃない？
7階から上は600を超えるだろうけど。ペントハウスは800とかくるかも

[936: 匿名さん]

ただあのパースを見ると青山あたりの坪800ぐらいのデザイナーズマンションみたいな感じなんで、実際これが最高でも坪500台とかだったらどこでどれぐらいコストをケチってくるのか逆に怖くないですか？

[937: 匿名さん]

ご存知の通り、コストの大半は、躯体と土地代です。
デザイン料では、ありません。

[938: 匿名さん]

確かに、ありきたりなタワマンって感じのパークコート文京小石川に比べれば、かなり力が入ったデザインには見えますが。

[939: 匿名さん]

巨大な躯体だからわかりにくいだけで外壁のテクスチャーとかバルコニーの細かい意匠とか近くに寄ってみると色々がんばってるけどね。外から見る分には下層の商業施設の金属のフェンスや石の意匠が一番目に入ってくるんで、厳密にはマンションのファサードではないけれど、あれはあれで豪華に見える。

で、コンシェルジュがいるかどうかという基準でいくと圧倒的にこの辺は一丁目の物件に集中していて、道一つ渡るとコンシェルジュが急にいなくなる。コスト的には確かにあんなのただの飾りかもしれないけど、俯瞰的にみると一丁目の方が高級なんだな、と外部の第三者は感じるだろうね。

[940: 匿名さん]

仮にルサンクが何かのウルトラC技で復活すれば、千川通りの西側初のコンシェルジュつきマンションになるはずだけどね。まあ、それはないか。

どういう感じのマンションが建っているかってのは道を歩いてみんな見学して回るので、どこの地域がどんなグレードの物件が集まっているかみたいなのも普通にみんな参考にするから、マンションの坪単価的にも影響を受けてくるだろうな。マンション持っている人としては、自分とこのリセールにも良い影響のあるようなグレードの高いマンションにきて欲しいと言う期待が出るわけよ。

[941: 匿名さん]

> 仮にルサンクが何かのウルトラC技で復活すれば、千川通りの西側初のコンシェルジュつきマンションになるはずだけどね。

NIPPOが東京都を相手に損害賠償を求める訴訟を取下げすれば解決は早まると思う。
（神鋼不動産はそもそも東京都を相手に損害賠償を求める訴訟を提起していない。）

ルサンクは上部2階をスパッと斬って解決を早めるべき。
ここの物件にも好影響があるだろう。

[942: 匿名さん]

パークコート文京小石川はぶっちゃけ湾岸タワマンと見分けがつかん。
細かい意匠とか言ってるけど、あれ吹き付けのパネルだよ。

格上のこことは、デザイン性が全く違う。

[943: 匿名さん]

ここの外観そんなにいいですか
どうにかなりませんか

[944: マンション比較中さん]

おっと、間取り追加されてたんですね。ほぼ確実に予算届かないけど、子ども2人いるし、リビングインは気にならない（むしろ子どもたちが帰宅したとき必ず様子を見れるのでプラスに捉えてる）のでS93が理想です。S77は確かに綺麗な間取りだけど、残念ながら洋室2が行燈部屋で我が家は使えず。

[945: 匿名さん]

S77のリビングの横のベッドルーム２は可動式間仕切りになっているので、普段はリビングの一部として使うことが想定されているようなので、3Lのような2Lと考える方がいいかな。

バルコニーが分かれている利点としてぱっと思ったのは家に人を招いて飲んでいるときにバルコニーに出たお客から寝室が覗かれなくていいというところかな。個室で子供が遊んでいるところなどを見られずにすむ。寝室２にはソファーベッドなどを置いて、ゲストルーム的に使う用途が意図されているようだね。上京してきた友人とか親戚を泊める用途などが考えられる。

[946: 匿名さん]

S77のベッドルーム２には逆の使い方もあって、日常的に使うプライベートのものをベッドルーム２のスペースに置いて、客人を招くときに間仕切りを閉めて隠すこともできる。本棚の本とかビデオコレクションを見て趣味嗜好や思想傾向などを類推しようという油断できない人もいるが、これなら人を招くたびにいちいち大掃除して荷物を大移動する手間をかけないですむ。リビングで食事などをふるまう時に客にプライベートをみせないための間取りだね。

[947: マンション検討中さん]

S77はやっぱり2Lプラスアルファの使い方ですよねぇ?。。
リビングイン抵抗あるのですが、メリットもあるのですね。音漏れは気になりませんか?

[948: 匿名さん]

可動壁は基本的に引き戸の親戚なので音はどうなんでしょうね。基本的にベッドルーム２は高いプライバシーを期待してはいけないんでしょう。

隣の家との音の問題はどうかというと、最近この辺の掲示板でみんなが騒いで顧客から問い合わせが相次ぐなどしたせいか、ここのバルコニーは隣戸とスラブで区切られていますし、仮に壁が乾式壁であったとしてもそれほど問題にはならないようですよ。

https://www.sumu-log.com/archives/24286/

[949: 周辺住民さん]

2023年中央大学法学部が茗荷谷駅前移転後に、

中央大学理工学部の土地再編、
タワー化計画があるようです。

距離があるので、南西方面の眺望にあまり影響はないかな？

とは考えていますが、抜け感を重視するなら、北（ルーバル付）
もありかな。

W64のような形でもっと広い間取りがあれば好みなのですが。

[950: 匿名さん]

ここ条件の悪い3L坪500台の前半で出てきてくれないかね。
どの部屋も良くはないけど、悪くもないから無理かなぁ。

スミフの小石川を検討するか、あっちも高そう………

[951: 匿名さん]

バルコニーの戸境壁がスラブになっているので、室内空間もそれなりに良いんじゃないかと思うんだけどね。

部屋割り的にパークリュクスにダウングレードされる可能性はないと思うが、パークコートに限りなく近いパークホームズって感じなのか、それともこれまでにない新しい名前をつけるのか？

[952: 購入経験者さん]

この間取り図からは、戸境壁は乾式

[953: 匿名さん]

坪500なら売れるよ
もっと不便なとこ既に買ってて、発狂するやつが出るレベル

[954: 住民板ユーザーさん1]

>>953 匿名さん
坪500なら相当人気出るでしょうね。今の相場なら平均で坪600弱というところでしょうか。

[955: 匿名さん]

パークホームズで坪600だと記録更新レベルじゃないのか
市ヶ谷って幾らだったのかな
四谷が坪500だったな

[956: 匿名さん]

でも、価格とは逆に仕様は段々と落ちているのだろうな

[957: 匿名さん]

>>956 匿名さん
コストダウンは分からないように施工と設計の両方でやります。共用部面積を1住民当たり1坪狭くすれば1住民500万のコストダウンです。バレずにやる方法はけっこうあります。

[958: 匿名さん]

どこの誰とまでは言いたくないですが、
ここが高値だと嬉しい方たちが、
このスレに張り付いてますね。

検討者なら、真逆の考えなはずですが。

[959: 匿名さん]

>>958 匿名さん

そんな事無いよ
坪400だと良いね

[960: 匿名さん]

>>958 匿名さん
相場が上がって嬉しいのは、すでに近隣にポジションを持っている人。
特に、新築物件を契約した人でしょう。

ここは、割高になりやすい再開発タワマンではないですし、エリア相場の天井超えの値付けが常態化しているスミフさんより高値になることは、ないです。

スミフさんが坪500で売っているなら、その辺りが小石川の天井価格とみるのが良いでしょう。

[961: 検討板ユーザーさん]

住友が小石川に坪500の値付けをしたなら、5年くらい頑張れば小石川坪500でも完売すると踏んでいるのだろうね。

[962: 匿名さん]

三井は何時も竣工までの完売を目指しているよ
竣工販売してたのは武蔵小山ぐらいでしょ

[963: 検討板ユーザーさん]

＞スミフさんが坪500で売っているなら、その辺りが小石川の天井価格とみるのが良いでしょう。

坂下低地の新築・パークタワー文京小石川タワーも
坪600超えたら全然売れてないみたいだしなぁ
立地が悪いとタワマンってだけじゃ売れないもんなんだね

[964: 匿名さん]

>>960 匿名さん
周辺賃料と比較したら500でもかなり割高。南向は多少上としても他の方向の部屋は周りの他のマンションの価格を意識した価格付を希望。
理由書いて600?！！って書き込んでる人、中の人が反応見たい&値段正当化で書いてる可能性あると思ってる。

[965: マンション検討中さん]

主に400前半から500後半で、平均500をやや超える程度でしょう。
平均600はない。

[966: 名無しさん]

近くのクレヴィアの南向き中層階の中古価格を考えても、平均坪単価は500くらいが妥当でしょう

[967: 検討板ユーザーさん]

この辺が小石川の天井かな。

[968: マンコミュファンさん]

マンションコミュニティあるあるですが、価格発表前の坪単価予想より、実際の価格は上がることが多いですよね。買いたい人は価格が安い方が助かりますから、低めの金額で予想するものです。

実際の価格側出た後は、高い、これじゃ売れないって騒ぐんですが、実際は売れていくってことも多いです。

もちろん全ての物件がそうではありませんが、この掲示板を見てる購入希望者も多いと思うので、掲示板の意見≠他の購入希望者の意見という事に注意してください。
周りの意見も気になりますが、そこはあまり重視せず自分達が欲しいと思ったら購入してください。

[969: パークタワー文京小石川隠密部隊]

高くなると嬉しい奴がいるみたいだけど一体何者？
↓
安いと倍率高くなって買えないから高い方がいい！


定期

[970: 匿名さん]

>>968 マンコミュファンさん
そんなのみんな分かってますよ
安くなると必死で主張する人の異様な執念を見れば、ああ、この人はリアル世界では一笑に付されるような事を一生懸命まわりに信じさせようとしているんだな、とわかるもん。そのうち本当の価格に近いリアルな事を言う人に罵声をあびせたり、そういう値段に値しないということを証明しようとあることないこと言って地域やときに個人すら誹謗中傷し始める。怒った人が反論してカオスとなり、購入希望者の情報提供という目的から大きく離れ、ただスレだけが伸びていって、どうやらここは人気の物件らしいとレスの数で判断されるようになる。

[971: 匿名さん]

一丁目が文京区最高のマンション街ということにでもなれば、周りの地域はたまったもんじゃない

[972: 匿名さん]

なるほど。

やはりこのスレにずっと張り付いてるのは、
幹線道路ワキ騒音強震水没谷底低地の小石川一丁目にお住まいの方々ですねえ。

[973: 匿名さん]

安くなると言う書き込みを最近は信じる人もいないと思うが、今検討している物件を見送って待つかどうかという判断材料ぐらいは正確なところを提供しようと思っているけどね。今までも坪400とかいうのを真に受けて待ったら希望の間取りは坪600台で抽選とかいうことが何度繰り返されたか。

[974: 匿名さん]

>>968 マンコミュファンさん

パークコート小石川を貶めたいだけだけだよ
ここだけスポットで価格が安い街にしたいらしい

[975: 匿名さん]

小石川ネガの見回りが激しすぎるな。
なぜそんな他スレでも活動するかな？
頼むからお金もらっていると言ってくれ。

[976: 匿名さん]

>>949 周辺住民さん
> 2023年中央大学法学部が茗荷谷駅前移転後に、
> 中央大学理工学部の土地再編、
> タワー化計画があるようです。

この情報について三井はどのように説明するのでしょうか。

[977: 匿名さん]

小石川はもはや完全に
都心が買えない人の受け皿になってますね

[978: 匿名さん]

小石川含め、文京区民は文京区を都心だと勘違いしていることに、現実とプライドとの間にギャップが生じてしまっているのでしょうね。

都心に対して無駄に攻撃的であるにもかかわらず、自らの生活は都心の華やぎへのアクセスに依存する、それも文京区民の似たような拗らせ原因なのです。

[979: 匿名さん]

>>978 匿名さん

長文どうでもいいわ
とりあえず削除依頼な

[980: 匿名さん]

>>977 匿名さん

みんな白金高輪買っているよ
次は芝浦あたりまで広がるんじゃね

[981: 名無しさん]

>>978 匿名さん

都心6区として数えられていますので、都心か都心じゃないなと言えば都心です。

[982: 匿名さん]

文京区のよさを評価する人は都心かどうかで評価しているわけではないと思うよ

[983: 匿名さん]

閑静な住環境を求める人にとってはこの物件は交通量の多い国道に面しているのが難点

[984: 匿名さん]

ちょうどいいんだよね。文京区は。
港区は成金、千代田区はオフィス街、中央区は繁華街。
文京区は落ち着いていてすみやすい。
昔から武家屋敷が多かったことからも分かるよね。

[985: 周辺住民さん]

>>976 匿名さん
眺望について。

再開発がほぼ終わった、東側以外は未確定だと考えます。

南側眺望は、中大理工学部、高校の土地の再編。
＊中大は小石川税務署隣の跡地も買っています。

また、

東京ドームの建て替え、再開発（三井不動産が2021年TOB済み）

これにより、5年～10年後はガラッと変わる可能性はあります。

ただし、礫川公園の抜けは永久なので、

南面の価格は盛ってくると予想しています。

[986: 匿名さん]

>>98
コンプレックスなのか知らないけど他の区を蔑む言い方やめなさいよ

[987: 検討板ユーザーさん]

>>975 匿名さん
ほんとですよね、他のエリアに比べると活動的すぎては？と思いました、、、

[988: 匿名さん]

坪500なら相当人気って言ってるけど、文京区だからって住宅に1億かける人そんなにいるんですか？

[989: 匿名さん]

>>988 匿名さん
会社員の人は借入限界までローン組むんだと思います。10年前ならタワマン上層階角部屋でも億いかなかったのに、どうかと思いますけどね。

[990: 周辺住民さん]

> 南側眺望は、中大理工学部、高校の土地の再編。
> ＊中大は小石川税務署隣の跡地も買っています。
南西方向の眺望は期待できないですね。

[991: マンション検討中さん]

S77の中層階で14,500程度とピンポイント予想。坪621万
S77のレンジが13,800-14,800位。

[992: マンション比較中さん]

ここの物件名、なかなか出ないけど他のマンションも結構ギリギリまで決まらないものなのかしら。どのくらい前に公表されるのかご存じの方いたら教えて下さい。

[993: 匿名さん]

パークコートにするかどうかでコネコネしてるんでしょ。本来の設計・企画はホームズだろうけど

[994: 匿名さん]

>>988 匿名さん

どういう意味？
区民が？
立地？
まあ、情弱なんだからそんな事知らなくていいじゃん。

[998: 匿名さん]

パークコートにして500で売ったら、低地タワマンの方があわあわするので事前に説明してるのでしょう。

[999: 通りがかりさん]

パークホームズかパークホームズバウスにするかで悩んでいたのでは。
なぜかパークコートを名乗らされた物件もあるらしいですが、この立地でパークコートはないでしょ。

[1000: 周辺住民さん]

>>992 マンション比較中さん
個人的には「バウス」を付けるか否かで揉めていると思います。