パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[645: 匿名さん]

余裕のある建物がほしかったら、みんなで協力して敷地を作ってそこに建てればいい。他人に文句をつけるよりもまず自分が変わるべきだ。

良いマンションが建つといいと思う。地域社会の誹謗中傷とか、非常識なネガのためのネガみたいなのは物件の検討に邪魔なのでやめてほしい。あと、30年ものの外廊下老朽マンションの家賃で計算すると利回りが悪いから暴落するとか売れないとかいう社会の現状を無視した屁理屈も、バイト数の無駄なのでやめてほしい。

[646: 匿名さん]

現地の建築計画だと地上11階/地下1階となってますが、HPでは12階とあり、どっちが正しいんでしょうね。
階高が変わってくる？んでしょうか。

[647: 匿名さん]

現地の事故の跡が赤テープでぐるぐる巻きのままなのは川口土建が修復しようとしないからですか。

[648: マンション検討中さん]

音はサッシなどでなんとかなるとしても、坂がなぁ・・・自転車利用者の声を聞いてみたいです。

[649: 周辺住民さん]

>>648 マンション検討中さん
坂を自転車で登るのは、ほぼ無理です。荷物がなければ大丈夫ですが。電動アシストが必要かと思います。

[650: 周辺住民さん]

>>646 匿名さん
建築基準法としては地下1階・地上11階建て、マンションの中では地上12階建てです。エントランス階は建築基準法では地下1階ですが、マンションの中では1階になります。パースを見れば明らか。

[651: 周辺住民さん]

登記簿でも地下1階・地上11階建でないかな

[652: 匿名さん]

>>636 匿名さん
土地のセットバックの話しではなく、ゆとりを持たせるあめの建物のセットバックの話しです。

[653: 匿名さん]

＞セットバックできるほど敷地にゆとりがないというより、売り主建築主地権者の利益の為でしょう。
＞建物を詰め込めば詰め込むほど、利益は膨らみます。
＞空地緑地公園などは豊かな住まいとして必須のものですが、一円の収益も生みません。

＞建蔽率は驚異の65%。
＞つまり、敷地の65%がコンクリート建築物で占められているということです。
＞過去に例を見ない、カツカツ物件と言えます



おどれ、パークタワー文京区小石川、なめとんか

[654: マンコミュファンさん]

ここは坂の途中なので、１階部分の坂上は、かなり地面に食い込んでるね！！

[655: 匿名さん]

クレヴィアもそうだけど人目を気にするなら南側低層階はやめた方がいいね、さすがに1階は住居はつくらないか

[656: 匿名さん]

住戸は2Fからでしょうね。1Fは周りがほぼほぼ壁なのでロビーやラウンジが設置されそう。
駐車場は北側に機械式でしょうかね。

[657: 匿名さん]

100戸くらいの規模が一番バランスとれていてリスクが少ないと思います。少な過ぎると管理費高く、多過ぎると組合運営が困難ですからね。

[658: 匿名さん]

騒音は大丈夫そうですか？
サッシによるのかな

[659: マンション検討中さん]

パークホームズだし流石にパークコートタワーより安いよね

[660: 匿名さん]

>>659 マンション検討中さん

当時の分譲価格より高いかもね
発狂パターンだよ
有名な武蔵小山くんが生まれた原因の一つ

[661: マンション比較中さん]

プレミアム部屋は
３－４億になりそう

[662: 匿名さん]

立地はパークタワー文京小石川より格上ですが、
パークタワー文京小石川のように大量の地権者の分まで建て替え費用を上乗せされる、言わばお布施を払う必要がないので、
値段はそんなものでしょうね。

[663: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[664: 匿名さん]

>>658 匿名さん
実際、できてみないと音の問題を確実に検証することは難しいね。かといってここも多分青田売りだとおもうので実際の部屋の感じを感じて買うのは困難。

ただ、近隣の事例から類推することはできる
ルジェンテ文京春日とブランズ文京白山一丁目はいずれも完成販売だったが、いつも白山通りがうるせえなあという変なおじさんの書き込みで有名なうるさい（？）白山通りがったりの立地です。蓋をあければ大好評で、結構サックリと売れてしまった。

おそらくここも騒音は余程神経質な人をのぞけば大きな問題にはならないでしょう。

[665: 匿名さん]

関東大震災の震度図を見ると、
ちょうどパークコート文京小石川の辺りは、
周囲より震度が＋1くらい大きかったのですね。
ここは高台だし、安全ですかね。

[666: 匿名さん]

ここは後楽園駅からの動線上にお買い物ができるお店がありません。もちろん店までも大した距離ではないので家に帰ってから店にいけばいいだけなのですが、コンビニすらないので忙しい人はちょっと不便かもしれません。

[667: 匿名さん]

あまり便利だと、超高級マンションの前にすき家が鎮座していたりするので、案外この距離感がいいかもしれません。

[668: 匿名さん]

>>666 匿名さん

面倒だよね
セイフーに行くの嫌で仕方なかった
買い物言ってすぐ帰ってきても30分かかる
春日駅利用者には、パークコートにスーパー入るの素敵だと思うわ

[669: 通りがかりさん]

河合塾の先のバス停前にあるパン屋さん、おいしくて好きです。コンビニは坂を下るしかないですね。
春日通りは騒音もですが、排気ガスが気になります。

[670: ご近所さん]

>>666 匿名さん
後楽園駅からの帰り、ということであれば、ラクーアの中にある成城石井が一番動線に近くて、それほど遠回り感もなく寄れると思います。一通りの物はそろうぐらいの規模なので便利だと思いますよ。

[671: 匿名さん]

坂を降りた先にある千川通りのスギ薬局は夜10時までやっているし、ファミレスのサイゼリア（イタリア人が故郷のお袋の味と絶賛しているらしい）もある。あの辺は病院だらけなのでいずれ日曜休日に開くクリニックも出てくるだろう。坂を厭わなければとても便利なのは間違いない。逆に警察署より上ならばさらに格上立地とやらになるのだろうが、多分現代人には不便すぎてかえって避けられてしまうだろう。

[672: 匿名さん]

上の方は小学校の学区だけが売りという感じがしないでもない。
春日通りぞいに最近は店もふえたのでだいぶ緩和はされてきているが…

[673: 匿名さん]

小石川の低地あたりは雑多な商業地ですから、求めるものが多すぎるのでは。
タワマン民はマルエツで買い物できますね。

[674: 匿名さん]

この辺はフィットネスが少ない。ゴールドジムの1つでもできてくれたらいいのに。

[675: 匿名さん]

>>674 匿名さん

ラクーアあるから無理だよ
数年使っていたけど、あそこに勝てるジムいまだに見たこと無いよ
広さと開放感が圧倒的だから
都心ではありえない
モデルもいるよ

[676: 匿名さん]

マンション内にフィットネスジムあるでしょ普通

[677: 匿名さん]

>>676 匿名さん
質の良いマンションでは、そんな無駄な所で床面積使うのではなく専有部分として容積率を使います。分譲時と管理で永遠にデベの養分になるのが好まない人が、本物件のような良質なマンションを選ぶのです。

[678: 匿名さん]

>>670 ご近所さん

成城石井は、ラクーアのスポーツジムに行ったときしか使ってなかった
なにしろ、食パンが300円からだからな
あそこで自炊したら、食費2倍になるだろうな

まあ、2丁目は不便なんだよ
マクドナルドだって、坂を降りて登って帰らないといけないし
住居地区だと大通りに出て信号渡らないとコンビニないし
Uber使いまくってたわ

[679: 匿名さん]

マンション屋上にジャグジーあるだろ普通
更衣室と目隠し板もセットで

[680: 匿名さん]

屋上ジャグジー 笑
六本木の話ですか？
そんなヤリ部屋みたいな施設は、上質な住まいには
全くの論外です。

[681: 匿名さん]

>>674 匿名さん
小規模でよいならパークコート真向かいのファストジム２４春日後楽園店が近いかな
https://www.fastgym24.jp/shop/342/

白山通り沿いのエニータイムフィットネス文京春日店も近い
https://www.anytimefitness.co.jp/bunkyokasuga/

ラクーアはプールも併設されているしオプションでスパの方も使えるので、共用施設としてどんな立派なジムをマンション内に作ったところで、ほとんどの住人はお金を払ってでもラクーアのフィットネスに行くだろうと思うよ。むしろ作るだけ無駄。基本的にジムやプールを売り物にするようなマンションは不便な立地であると白状しているようなものだと思う。

ゴールドジムはこの辺からだと大塚のノース東京にバスで行くといいだろう。

[682: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[683: 匿名さん]

ラクーアはもともと入会金や預託金が数百万かかる超高級フィットネスを前身としていて、一般人が使えるようになったのはごく最近。創業当初からいるスペシャル会員には文京区の中でも最上層クラスの富裕層が混じっているので、上昇志向の高い人は入会してみてお近づきになってみては？失礼のないようにしようね。

[684: 匿名さん]

たまにエスフォルタ水道橋のチラシがポスティングされているね。ちょっと遠いけどプールとジャグジーがあるので、ラクーアの雰囲気が肌に合わない人はためしてみてもいいかもしれない。

https://www.esforta.co.jp/club/suidobashi/

[685: 匿名さん]

よく考えたらフィットネスだらけだな、春日って

[686: 匿名さん]

フィットネスもマンションに併設されてたら併設されてたで、大喜びするんだろうけどね。

てかその理論でいくと、マンションに商業施設とかある立地も不便な立地であると白状しているようなものだよ。
韓国料理屋とかラーメン屋が入る小石川一丁目のパークコート文京小石川あたりは、商業施設ないと不便な立地だけど。

[687: 検討板ユーザーさん]

>>686 匿名さん
不便な生活にならないようにと三井不動産が、ファミマとかマルエツとか、タワマン住民に合うようにわざわざ選んで入れてくれたんでしょうね。

[688: 匿名さん]

マルエツ相当流行ると思う
観光客もいるから曜日関係ないし
不便さならラムラしか無い飯田橋のほうが不便だろうな

[689: 匿名さん]

豊洲とか小石川とか勝どきとか、
たしかに商業施設が併設されるような場所って
周りに何もないよね

マンションに商業施設とかある立地は不便な立地であると白状している、は案外当たってるかもね。

[690: 匿名さん]

韓国料理屋 相当流行ると思う
韓国人多いから曜日関係ないし

[691: 匿名さん]

BSEで減っていたけれど小石川は元々は焼肉屋が多いところでしたよ。それが復活して来てますね。インド料理やネパール料理も増えてます。