パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[625: 匿名さん]

>>623 匿名さん
ル・サンク小石川後楽園が100m奥の場所ですね

[626: 匿名さん]

そりゃ入居前の低地パークコート売って、こっち買う人も出てくるでしょう。

[627: 匿名さん]

東京ドームシティのクーポンがやたら届くから土地だけ見に行ってみようかね。

[628: 匿名さん]

パークコートは転売が不調のようですね。
売り出しがいわゆる相場アウトしている他に、なにか理由がありそう…。　地権者大量だし。

[629: 匿名さん]

コストカットされたと判り切ってる物件わざわざ買わないだろう、それも転売ヤーから。

[630: 匿名さん]

永く住むことを考えている人向け、ファミリー向けの物件にするべきでした。

[631: 匿名さん]

>>624 匿名さん

接道の法定要件満たしているからセットバックする必要がないのですよ。
多分用語の使い方間違えているだけだろうけど。

[632: 匿名さん]

>>626 匿名さん

ないよ
駅から毎日坂登るのきついぞ
住めば大変さが分かるよ

[633: 匿名さん]

＞低地のキワのパークコート文京小石川もセットバックなしで白山通りに騒音べったりだし


セットバックできるほど敷地にゆとりがないというより、売り主建築主地権者の利益の為でしょう。
建物を詰め込めば詰め込むほど、利益は膨らみます。
空地緑地公園などは豊かな住まいとして必須のものですが、一円の収益も生みません。

建蔽率は驚異の65%。
つまり、敷地の65%がコンクリート建築物で占められているということです。
過去に例を見ない、カツカツ物件と言えます。

[634: 匿名さん]

たしかにパークタワー文京小石川みたいな地権者大量物件は、割高になりがちだよね。
建蔽率みても、デベの苦労がよくわかる。

ここは、どうなるかな。

[635: 匿名さん]

>>631 匿名さん
建築基準法は最低限の基準ですから、それを守ってさえいれば良いという考え方は銭ゲバです。

[636: 匿名さん]

>>635 匿名さん

セットバックって強制的に収用される土地だから
とんちんかんですよ
ネガ脳は治りませんね

[637: 匿名さん]

>>634 匿名さん

デペが建ぺい率決めるわけじゃないからね
ね

[638: 匿名さん]

とりあえず、もうすぐ閉鎖のパークコートタワースレに移行してください
ネガ脳っぷりを遺憾なく発揮してね

[639: 匿名さん]

> 建築基準法は最低限の基準
その通り。建築基準法第１条に書かれています。

[640: 匿名さん]

パークタワー文京区小石川の奴らが毎日ここを監視してるから荒れるんだろ

そうやって過剰反応するからいつもすぐ皆んなにバレるんだよｗ

[641: 匿名さん]

＞セットバックできるほど敷地にゆとりがないというより、売り主建築主地権者の利益の為でしょう。
＞建物を詰め込めば詰め込むほど、利益は膨らみます。
＞空地緑地公園などは豊かな住まいとして必須のものですが、一円の収益も生みません。

＞建蔽率は驚異の65%。
＞つまり、敷地の65%がコンクリート建築物で占められているということです。
＞過去に例を見ない、カツカツ物件と言えます


言ってることは 100%正しいんだけど、そうやって包み隠さずバラしちゃうからパーク文京小石川タワーのやつらに粘着されるんだよ

[642: 匿名さん]

文京区の物件のかわいそうなところは若葉と呼ばれる閲覧履歴をリセットしたブラウザを使った人がどこからともなく現れて変ないちゃもんをつけるところだよね。建ぺい率や容積率を使い切るのは個人住宅ならどこもそうしているよ。余程土地の安い田舎ならばしらないが、こんな都心では誰もがそうするだろう。

危険な木造住宅を建て替えてください、消防車や救急車が通れるようにセットバックして道を広げさせてください、と自治体がお願いしても、みんな自分の都合を優先してしまうために遅々として改善ができないでいるのがなによりの証拠だよ。

[643: 匿名さん]

>>641 匿名さん

どう見ても粘着してるのあなたの方ですよね。特徴あるので直ぐわかりますよ。
若葉マークだし。

[644: 匿名さん]

まず、世の中の常識レベルから話を始めないと誰もついていけない。そこから議論をするべきだろう。

春日通りは登り坂で、茗荷谷あたりで路上駐車が増えたり道幅が狭くなるためこの辺は車が滞留しやすい。もともと鉄筋コンクリート造の建造物は防音性に優れているので、変な鉄骨造や木造よりはこういう場所に適している。遮音等級の高いサッシをつければ、余程神経質な人は別にして、さほど気になるほどの音はしないだろう。ただ、二丁目の一帯を再開発して、教会のあるあたりから南側を更地にして緑のベルトで春日通りと隔離されたタワーマンションが建てば、おそらくもっと住みやすい街になるだろうな、だから惜しいと書き込んだんだよ。

[645: 匿名さん]

余裕のある建物がほしかったら、みんなで協力して敷地を作ってそこに建てればいい。他人に文句をつけるよりもまず自分が変わるべきだ。

良いマンションが建つといいと思う。地域社会の誹謗中傷とか、非常識なネガのためのネガみたいなのは物件の検討に邪魔なのでやめてほしい。あと、30年ものの外廊下老朽マンションの家賃で計算すると利回りが悪いから暴落するとか売れないとかいう社会の現状を無視した屁理屈も、バイト数の無駄なのでやめてほしい。

[646: 匿名さん]

現地の建築計画だと地上11階/地下1階となってますが、HPでは12階とあり、どっちが正しいんでしょうね。
階高が変わってくる？んでしょうか。

[647: 匿名さん]

現地の事故の跡が赤テープでぐるぐる巻きのままなのは川口土建が修復しようとしないからですか。

[648: マンション検討中さん]

音はサッシなどでなんとかなるとしても、坂がなぁ・・・自転車利用者の声を聞いてみたいです。

[649: 周辺住民さん]

>>648 マンション検討中さん
坂を自転車で登るのは、ほぼ無理です。荷物がなければ大丈夫ですが。電動アシストが必要かと思います。

[650: 周辺住民さん]

>>646 匿名さん
建築基準法としては地下1階・地上11階建て、マンションの中では地上12階建てです。エントランス階は建築基準法では地下1階ですが、マンションの中では1階になります。パースを見れば明らか。

[651: 周辺住民さん]

登記簿でも地下1階・地上11階建でないかな

[652: 匿名さん]

>>636 匿名さん
土地のセットバックの話しではなく、ゆとりを持たせるあめの建物のセットバックの話しです。

[653: 匿名さん]

＞セットバックできるほど敷地にゆとりがないというより、売り主建築主地権者の利益の為でしょう。
＞建物を詰め込めば詰め込むほど、利益は膨らみます。
＞空地緑地公園などは豊かな住まいとして必須のものですが、一円の収益も生みません。

＞建蔽率は驚異の65%。
＞つまり、敷地の65%がコンクリート建築物で占められているということです。
＞過去に例を見ない、カツカツ物件と言えます



おどれ、パークタワー文京区小石川、なめとんか

[654: マンコミュファンさん]

ここは坂の途中なので、１階部分の坂上は、かなり地面に食い込んでるね！！

[655: 匿名さん]

クレヴィアもそうだけど人目を気にするなら南側低層階はやめた方がいいね、さすがに1階は住居はつくらないか

[656: 匿名さん]

住戸は2Fからでしょうね。1Fは周りがほぼほぼ壁なのでロビーやラウンジが設置されそう。
駐車場は北側に機械式でしょうかね。

[657: 匿名さん]

100戸くらいの規模が一番バランスとれていてリスクが少ないと思います。少な過ぎると管理費高く、多過ぎると組合運営が困難ですからね。

[658: 匿名さん]

騒音は大丈夫そうですか？
サッシによるのかな

[659: マンション検討中さん]

パークホームズだし流石にパークコートタワーより安いよね

[660: 匿名さん]

>>659 マンション検討中さん

当時の分譲価格より高いかもね
発狂パターンだよ
有名な武蔵小山くんが生まれた原因の一つ

[661: マンション比較中さん]

プレミアム部屋は
３－４億になりそう

[662: 匿名さん]

立地はパークタワー文京小石川より格上ですが、
パークタワー文京小石川のように大量の地権者の分まで建て替え費用を上乗せされる、言わばお布施を払う必要がないので、
値段はそんなものでしょうね。

[663: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[664: 匿名さん]

>>658 匿名さん
実際、できてみないと音の問題を確実に検証することは難しいね。かといってここも多分青田売りだとおもうので実際の部屋の感じを感じて買うのは困難。

ただ、近隣の事例から類推することはできる
ルジェンテ文京春日とブランズ文京白山一丁目はいずれも完成販売だったが、いつも白山通りがうるせえなあという変なおじさんの書き込みで有名なうるさい（？）白山通りがったりの立地です。蓋をあければ大好評で、結構サックリと売れてしまった。

おそらくここも騒音は余程神経質な人をのぞけば大きな問題にはならないでしょう。

[665: 匿名さん]

関東大震災の震度図を見ると、
ちょうどパークコート文京小石川の辺りは、
周囲より震度が＋1くらい大きかったのですね。
ここは高台だし、安全ですかね。

[666: 匿名さん]

ここは後楽園駅からの動線上にお買い物ができるお店がありません。もちろん店までも大した距離ではないので家に帰ってから店にいけばいいだけなのですが、コンビニすらないので忙しい人はちょっと不便かもしれません。

[667: 匿名さん]

あまり便利だと、超高級マンションの前にすき家が鎮座していたりするので、案外この距離感がいいかもしれません。

[668: 匿名さん]

>>666 匿名さん

面倒だよね
セイフーに行くの嫌で仕方なかった
買い物言ってすぐ帰ってきても30分かかる
春日駅利用者には、パークコートにスーパー入るの素敵だと思うわ

[669: 通りがかりさん]

河合塾の先のバス停前にあるパン屋さん、おいしくて好きです。コンビニは坂を下るしかないですね。
春日通りは騒音もですが、排気ガスが気になります。

[670: ご近所さん]

>>666 匿名さん
後楽園駅からの帰り、ということであれば、ラクーアの中にある成城石井が一番動線に近くて、それほど遠回り感もなく寄れると思います。一通りの物はそろうぐらいの規模なので便利だと思いますよ。

[671: 匿名さん]

坂を降りた先にある千川通りのスギ薬局は夜10時までやっているし、ファミレスのサイゼリア（イタリア人が故郷のお袋の味と絶賛しているらしい）もある。あの辺は病院だらけなのでいずれ日曜休日に開くクリニックも出てくるだろう。坂を厭わなければとても便利なのは間違いない。逆に警察署より上ならばさらに格上立地とやらになるのだろうが、多分現代人には不便すぎてかえって避けられてしまうだろう。

[672: 匿名さん]

上の方は小学校の学区だけが売りという感じがしないでもない。
春日通りぞいに最近は店もふえたのでだいぶ緩和はされてきているが…

[673: 匿名さん]

小石川の低地あたりは雑多な商業地ですから、求めるものが多すぎるのでは。
タワマン民はマルエツで買い物できますね。

[674: 匿名さん]

この辺はフィットネスが少ない。ゴールドジムの1つでもできてくれたらいいのに。