パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[41: 匿名さん]

駅徒歩3分は住宅にはベスト。個性もある。
あらゆる面でパークコートより数段上質。

[42: 周辺住民さん]

>>38 通りがかりさん
後楽園駅が近いのはよいのですが、惜しいのは、必ず1つ信号を渡らなければいけないこと。もし、この一角に地下からの出口があれば、なおよしでした。

>>33 マンション比較中さん
北参道は大きな緑が見える点が良いですね。ここも礫川公園前ですが、建物の規模と併せてさほど大きくないので、北参道ほどは推せないと思います。南向きと東西向きで条件が大きく異なるので、坪単価にも反映されそうです。

[43: マンション検討中さん]

公園横の飲食店が入ってる都営アパートがだいぶ古いから立て直すなりすれば信号のところが気持ちよくなりますね。

[44: 周辺住民さん]

> ここも礫川公園前ですが、
その先に小石川後楽園も見えるのでした。

あと、西向きの住戸で、吹き抜けからも採光しているタイプがありますね。これは特徴的かと思います。W64とW75aです。

[45: 匿名さん]

これでパークコートより安いのだから、パークコートは地権者へのお布施が効いて高くなったと揶揄されるのか。

[46: マンション検討中さん]

南東のガラス面って吹き抜けなんですかね？だとすればパークホームズなんてあり得ないですよね…パークコート小石川後楽園かな、めちゃくちゃ高そう

[47: 匿名さん]

>>44 周辺住民さん
間取りは、確かに珍しいですね。
w64とw75の吹き抜けの先は、隣の部屋の窓になるのでしょうかね？
だとすると、プライベート感がきになりそうですね。

[48: 周辺住民さん]

>>46 マンション検討中さん
南東のガラスはパースから読み取るに2～7階ですね。タイプで言えば、S93でしょうか。吹き抜けではなく、床から天井までのダイレクトウィンドウですね。

[49: 通りがかりさん]

うーん坪600以上もするかなぁ。高い部屋はあるでしょうけど。床暖房もついている範囲が少ないし、床タイルでもなさそうだし、間取りもリビングインが多いし、、パークホームズでは。少なくとも駅直結で共用施設も豪華なパークコートタワーよりは安いと思いますよ。

[50: マンション検討中さん]

パークホームズらしいけどー。

[51: マンション比較中さん]

パークコートタワーの90%の価格で、
この2年で相場が二割上がったから、
0.9×1.2=1.08倍？

[52: 匿名さん]

パークコートタワーも大人気でしたし、ここも直ぐに完売しそうですね。今後はこの三井２物件が相場を牽引して行くんしょうか？
駅近はやはり魅力ですね。

[53: 匿名さん]

三井さん攻めてるね

[54: マンション検討中さん]

文京区史上初の
三億ション？

[55: マンション検討中さん]

>>36 マンション比較中さん

スミフはほっとけ

[56: 匿名さん]

言っとくけど、小石川2丁目は至高だぞ
第一種住居地域
静かだけど、コンビニに行くのにも苦労するぞ

[57: 匿名さん]

>>10 周辺住民さん

そんな安いわけ無いでしょ

[58: マンション検討中さん]

後楽園駅徒歩三分で
駅よりファミマが近い件

[59: マンション検討中さん]

三億越えの
パークホームズって
あるの？

[60: マンション検討中さん]

坪６００－７００
くらいか

[61: マンション検討中さん]

パークコートタワーのスーパーいくことになるの？

[62: ご近所さん]

施工会社の川口土木建築工業株式会社が気になるます。
都内でどこが手掛けているんでしょうか？

[63: マンション検討中さん]

立地は素晴らしいがデザインがバブルっぽい、刺さる人には刺さるのか？

[64: 周辺住民さん]

>>56 匿名さん
富坂下交差点そばにファミマあり。徒歩2分くらいです。

[65: 周辺住民さん]

総戸数130のうち、南向きが36戸くらい（パースを見る限り）。この36戸が全体の坪単価を上げることになりそうです。南向きは日当たりが良いのはもちろん、眺望が非常に優れているので、東西向きと比べて相当高りそうです。この眺望は将来にわたってほぼ確実に変わりませんから。

東西向きは、道路から離れるほど視界は開けそうなので、案外、南向きとの価格差は大きくないかもしれません。

[66: 匿名さん]

パークコートタワーとどっちがよかったのかね

[67: 名無しさん]

>>66 匿名さん
長く住むならこちらのほうがいいな。

[68: マンション検討中さん]

こう見ると、本郷真砂のマンションはよくパークコート の名前もらえたな
あそこ間取りとかひどいよね

[69: 名無しさん]

>>68 マンション検討中さん
あれでパークコートはないわ。見た目的にも。昔は名前をつける基準が甘かった？

[70: 匿名さん]

文京小石川を見送って正解

[71: 周辺住民さん]

>>68 マンション検討中さん
>>69 名無しさん
ところが、かつてはこのように、事例として紹介されていたのですよ。
https://web.archive.org/web/20120108225112/http://www.31sumai.com/bran...

[72: 名無しさん]

>>71 周辺住民さん
本郷真砂も由緒ただしいパークコート様なんですね。汗

[73: 周辺住民さん]

>>72 名無しさん
というより、マンションのレベルが年々、上がり過ぎている気がします。今時、パークホームズでも、かなり豪華に見えますね。パークホームズ本郷ザレジデンスとか。

[74: 匿名さん]

>>71 周辺住民さん
名前や肩書きに簡単に騙される人多いですから。
しかしPC学芸大学の写真、樹木を剪定してない鬱陶しい状態で、よくこの写真を選んだなぁと思います。社員のレベルも低くなってるのでしょう。

[75: 匿名さん]

ワンルーム形式の住戸が多いようです
https://blog-imgs-138-origin.fc2.com/l/o/v/lovethesun/kawag11.jpg

パークコート本郷真砂やパークコート文京小石川にはワンルーム形式の住戸はなかったですよね

[76: 匿名さん]

>>75 にリンクがうまく張れませんでした。建築敷地に文京区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例の標識が掲げられているようです。

[77: 匿名さん]

>>29 マンション検討中さん

ル・サンク小石川後楽園でNIPPOが早期解決をはかっているほうが
ここの物件にも好影響があっただろうと思います。

[78: マンション比較中さん]

広い部屋は、坪600ちょっとで三億超え。
ホントにパークホームズなの？

[79: 匿名さん]

まあ、本当にできるのか否か、固唾を飲んで見守っている人はいると思うね。
また世間を騒がせるようなことにならないといいが...

[80: 通りがかりさん]

さっき散歩がてら現地みてきました。ワンルームが確か21戸と書いてありました。春日通り反対側の中央大学は高校生がかなり賑やかですが、こちらのそばにある河合塾はどうなんでしょう。外で騒がしくしてたら嫌だなー。

[81: 通りがかりさん]

春日通りの車が騒がしいのも気になりました

[82: 匿名さん]

>>79 匿名さん
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスの事件があったばかりなので...

[83: マンション比較中さん]

あそこもデザイン重視で、
三億近い部屋がありましたね。
ここもプレミアム部屋を作るのでしょうか。

[84: マンション比較中さん]

プレミアム部屋への廊下が建築基準法で定める基準を満たしてませんでした。
設計者と指定確認検査機関との組合せがここと同じでした。

[85: マンション検討中さん]

河合塾生はまったく騒がしくないです。お昼近くのファミマに行くとそれらしき人をよく見かけます。中央大学はコロナ前は楽器の音が稀に聞こえたりしましたが、今はどうなのでしょう。入居時期が2022年4月と昨日確認したつもりが、先程2023年になっていたので間違えちゃってたのでしょうかね。

[86: 匿名さん]

2年後に完成なのですね

[87: マンション検討中さん]

パークコートタワーは
エレベーター乗り換えが面倒そうで止めた

[88: 口コミ知りたいさん]

2年後ですか。まだ先ですね。元富士警察署の反対側もマンションを建てるようですが土地が大きくないから賃貸かもしれないです。

[89: 口コミ知りたいさん]

>>88 口コミ知りたいさん
富坂警察署でした、間違えました。

[90: 匿名さん]

ワンルームが21戸ですか。全てファミリー向け住戸にすればいいのに。

[91: 匿名さん]

緑の多い南側の眺望があるのは3LDK以上からかな。2LDKは西側向きっぽいですね。他の間取りもみたい。

[92: 匿名さん]

西側向きの方が騒がしくないかもしれないね。南側は国道254号線なので。

[93: 匿名さん]

曲線のデザインでありながら部屋の中に柱がなくて普通に住みやすそうだね。
デザインに凝ってもこういうところは大事にしてほしいよね。
三億とか四億とかいう部屋が出てくるといよいよ文京区も次のステージに突入だね

[94: マンション検討中さん]

プレミアム住戸とワンルーム住戸が混在するのは、好ましくないと思います。

[95: eマンションさん]

ワンルームなら投資用に買いたいかも

[96: 匿名さん]

ワンルームとは言っても、学生が住むには少々高価すぎるものになるでしょう。
大手町あたりの著名な企業に勤めているような高年収シングルか、それとも富裕なご家庭にお生まれになった子弟がお父様に買ってもらって住むとかぐらいしか考えられないですね。

[97: 周辺住民さん]

>>81 通りがかりさん
春日通りだからというのはもちろんですが、あそこは坂だからエンジン音がうるさいかと思います。トラックやバスは下りも思い切りエンジンブレーキ使いますしね。

[98: 周辺住民さん]

>>74 匿名さん
写真の件は、逆だと思いますよ。昔はそんな細かい点を気にしなかったんだと思います。剪定に併せて撮影というわけにもいかなかったでしょうし。

[99: 周辺住民さん]

>>90 匿名さん
>>94 マンション検討中さん
もっと高層のマンションだと、実需用と投資用でエレベーターを分ける、といった対応がありますよね。

ここでしたら例えば、ワンルームはすべて1階に集中させ、エレベーターを使わせないといった対応も可能なのでしょう。そこまで設計者が気を利かせてくれるかどうか疑問ですが。

[100: 口コミ知りたいさん]

今はなきル・サンク小石川にワンルーム住戸はなかったですね。

[101: eマンションさん]

ワンルームは大体低層階に集中するでしょうけど、全て一階にすればいいとか…

ファミリー向けが正義と捉えすぎというか、流石にバカにしすぎではないでしょうか？びっくりしました。

[102: 周辺住民さん]

世間一般でシングル世帯が増えている現状からして、ワンルームの存在意義はかつてなく高まっていると思いますよ。モノをなるべく所持しない生活スタイルも流行りですし。

ただ、ワンルームの住人はきっと友達をたくさん呼びたくなるでしょうから、その点では、ファミリー層と確執が生じてしまうと思います。

[103: マンション検討中さん]

この辺大学遠いからワンルーム需要あるだろ
金持ち学生が住みますよ

[104: マンション比較中さん]

いい点悪い点こんなところ？
わからないけどパークホームズ小石川後楽園バウスとかかしら

良い点
・日照
・中層以上の眺望
・高台
・3LDKの多くのプランとプレミアムの間取りが端整

悪い点
・ワンルームが多く学生や賃貸者との乖離の可能性
・2LDKは間取りが微妙
・斜面のため低層は外からの視線
・春日通りの交通量による騒音＆排気ガス

[105: マンション検討中さん]

設計者がIAO竹田設計で、日本建築検査協会の建築確認という点も懸念では？
市ヶ谷での販売取り止めが話題になっていたので。

[106: 匿名さん]

川口土建の評判が知りたいです。

[107: マンション検討中さん]

パークホームズの実績はいくつかあるようですが、
パークコートを任されたことはないようですね。

https://www.kawado.co.jp/construction/mansion2/

[108: マンション検討中さん]

パークコートより高いパークホームズは勘弁してほしいなあ

[109: 周辺住民さん]

>>87 マンション検討中さん

そうですよね。うちの場合、エレベーターの乗り換えは許すとして、「駅直結」が春日駅のみとうたわれていたので、モチベーションが著しく下がってしまいました。今は最寄駅が本郷三丁目駅で、それより丸ノ内線が遠くなるのは（遠くなるような動線しか用意されないのは）悲しかったです。

数年前から資金も確保していて、家族には「タワーに引っ越したら狭くなるから覚悟しろ」と言い聞かせていたのに、当の本人がダウンしたという体たらくでした。

>>103 マンション検討中さん

「大学遠い」じゃなくて「大学近い」ですね。というか、斜向かいが中央大学（笑）。

[110: マンション比較中さん]

三億超えは、
パークホームズ史上最高価格？

[111: 匿名さん]

ワンルームを問題視する人もいるが、ワンルーム以外の住戸にも店子は入るからなあ。気にしすぎなように思うけど。最近の市況を見ると個人的にはむしろワンルームが売れ残って値引き販売とかになる懸念を持つねえ。ああいうのは評判を落としかねない。

[112: 匿名さん]

>>109 周辺住民さん
本郷三丁目に広い住宅があるなら、わざわざ狭くて高い部屋に買い換える必要ないんじゃないですか？文京区は値上がりするというより、これまでいなかったマンションが高くても買える人たちが住み始めると言った方がいいので、むしろ北区とか豊島区の方が予算内でバリューのある選択ができそうですが？

[113: 匿名さん]

多分東京ドームの再開発が決定となるとここみたいに高級感のある物件が多く建設されるようになるので、そうなると高所得者を相手にする商売の店も増えてくるだろう。すると自然に周辺の物件相場も上がってくるので、それから売っても遅くはないと見るが。

[114: 評判気になるさん]

>>109 周辺住民さん

お気持ちお察しいたします。

丸ノ内線の本郷三丁目～茗荷谷、地下鉄といいながら地上改札なので
地下鉄特有の出入口から改札ホームまで歩かされる感が皆無な点が
良いですよね。

ここは公園を斜めに突っ切って、横断歩道渡るのが最短ルートですかね。
少し傾斜のある場所に建ってますが、駅へのアプローチは申し分なさそうです。

[115: 匿名さん]

>>109 周辺住民さん
そういえばここより先に”後楽園駅の最前列”のマンションを売ってたとおもうけど、そっちは検討したの？

[116: 周辺住民さん]

>>112 匿名さん
タワーについては、駅直結というステータスが欲しかったのかもしれません。狭くなってもいいから、ここに住みたいみたいな。

>>114 評判気になるさん
丸ノ内線は浅くて、ホームまですぐ到達できるのが魅力ですよね。

>>115 匿名さん
検討していません。駅直結でないからです。

[117: マンション検討中さん]

欲しいけど坪単価いくらになるんだろうか。。

[118: 匿名さん]

パークコートタワーより高くなるだろうね
それによってあっち盛ってる中古達が売れるか決まりそう

[119: 匿名さん]

そこまで駅直結にこだわる理由って何だろう・・・。実際はメリットよりデメリットの方が多いと思うけど。高く売れると頑なに信じてるから？

[120: マンション検討中さん]

三井さん、お祭り好きだから安い部屋も仕込んでくるはず。
と信じております。、

[121: マンション検討中さん]

東京オリンピックも終わるので10年前の適正価格に早く戻ってほしい。

[122: 匿名さん]

>>116 周辺住民さん
ちょっと確認したいんだけど、ここは駅直結でもないのに検討するようになった変心の理由を知りたい。

[123: 周辺住民さん]

>>122 匿名さん
このマンションは検討していませんが、駅近で景色が良い点には興味があります。

[124: 匿名さん]

>>119 匿名さん
すでにそういう物件に住んでいる人とか、最初から検討対象外な人は別にして、魅力は感じるね。雨の日に駅まで傘をさしながら水溜りを避けながら歩くとか、会社でズボンや髪がくしゃくしゃしているのを乾かしたりとかして惨めな気分になったことがある人には駅直結は刺さりますね。

[125: 匿名さん]

ただ、ここの大きな特徴は高級な外観や恐らくは上質な共用部含む内部の仕様が文京区のこれまでの物件と比べると大幅に良くなっているだろうということ。南向きは道路の騒音の問題があるものの、パークコートと同じ一種換気でサッシの遮音等級も最高レベルなら大した問題にはならないだろう。

思えば文京区のマンションはこれまで酷すぎた。
高いと言われるだろうが、大きな差別化がはかれるだろう。中古になれば周辺相場に収斂する？そんな批判を吹き飛ばすような凄いものになるのではないかと期待する。

[126: 通りがかりさん]

それなのにパークコートにならないのは何故ですか

[127: 匿名さん]

本郷がパークコートならここも変わらない立地なのにな

[128: 匿名さん]

ワンルーム住戸が多いことかな

[129: 匿名さん]

>>124 匿名さん
勤務先も駅直径なら傘いらずだけど、どうせ傘持ってくなら1、2分歩いても大して苦じゃなくない？
東京は降雨量、頻度も多くないし雪も降らない。そのわずかなメリットの為に数千万を余分に出すのは非合理だと思うけどな。
リセールがそのぶん高いうちは良いけど、駅直径の本質的な利用価値が意外と低いと皆が気付けば、余分に支払った分の価値はばっさりと消滅するし。民泊に転用できるなら高くてもまだ理解できるけどね。

[130: マンション検討中さん]

物件概要見てたら1DK37平米?ってなってるからワンルームといえど想定してたより広いわ

[131: 匿名さん]

ラクーアのジェットコースターの絶叫は、さすがに、ここまでは響いてこないのでしょうね。ラクーアの騒音（絶叫の騒音）については、かつて周辺住民と揉めたそうですね。おそらく、窓ガラスが、かなりの防音仕様になるのでしょうね。

[132: 匿名さん]

>>129 匿名さん
駅に近いことのデメリットがこの辺はかなり少ないと思いますよ。
繁華街もそれほど大きくないし、昔から許可が必要な深夜営業の飲食店が酷く少ない土地柄でした。基本的に一次会の飲食店ばかりなので、グテグテの酔っ払いとかも見ないです。　　　　





ま、この辺に数年は住んでみてからそういう話はしてください。

[133: 周辺住民さん]

>>131 匿名さん
ジェットコースターの絶叫は響くかと。うちは本郷ですが、走行音も含め、よく聞こえます。

[134: 匿名さん]

新宿とか秋葉原、あるいは池袋みたいに酔っ払いの大騒ぎに寛容な土地柄ではないことは間違いない。まあ、おっかない人が多そうで、良い面もあるし、悪い面もあるだろうけどね。近隣であった事件だが、反対運動によって完成直前で完売しているマンションが建物として使えなくなるなんて、なかなかあることじゃない。

[135: 匿名さん]

この物件の課題は音になりそうですね。ジェットコースターは走行音よりも絶叫のほうが響くらしいです。ペアガラスとか防音仕様にするのか注目です。将来的な東京ドーム再開発で、仮にボールパークのような球場になった場合、ドームと比べて音の伝わり方は変わるのでしょうか。

[136: 匿名さん]

もっとサンダードルフィンに近い文京区役所で、絶叫が聞こえたことないが・・・
ドームシティ敷地内のＴｅｎＱ内も、超静か。

ネガ、がんばれや

[137: 匿名さん]

>>124 匿名さん

特に、湾岸の強風の中、雨天で１km歩くと、駅につくころには誰もがズタボロです

[138: 通りがかりさん]

ライブイベントがドームで開催されると音が漏れて来ることは知っているよね。

[139: 匿名さん]

国道254号線は白バイが多く、バスレーンにいたりすると白バイから取締りを受けます。サイレンがうるさいです。

[140: 匿名さん]

確かに遮音等級のついていない普通のサッシだとうるさいかもね。この辺の古い雑居ビルとか賃貸マンションはそんな感じかな。T３ぐらいなら閉めれば全くと言っていいほど聞こえないだろうね。その辺は要チェックだろうけど多分そうなっていると予想する。文京区の普通の廉価版マンションと同じにはしてこないでしょ。