パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[361: 匿名さん]

>>360 マンション検討中さん
とはいえ坪500程度なら瞬間蒸発だろうし、それぐらいしそうな気はするよね

[362: マンション検討中さん]

名称はパークコート小石川後楽園でほぼ決まりだそうです。ドーム再開発の皮切り物件なので最低坪500以上つける予定のようです。まぁ、坪600でも売れるでしょうね。

[363: 買い替え検討中さん]

文京区史上初の
三億ション？

[364: 通りがかりさん]

見た目はパークコートかもしれないけど場所が微妙すぎる。

[365: 匿名さん]

>>364 通りがかりさん
騒音でサッシは開けられない立地ではありますね

[366: 匿名さん]

あまり安くするとマンションマニアに怒られそう。彼は、パークホームズ日本橋は安すぎて、業者や投資家が殺到したので実需家が買えなくなってしまった。三井は反省して市況に合わせて高く売るようにしてほしいというようなめちゃくちゃな理屈を持ち出していたが、デベとして安く売れる物件も高く売るべしというのは個人的には賛成しかねる。買う側にしてみれば安いに越したことはないし、倍率が減るからといって、わざと高く販売されても嬉しくない。

[367: 住民板ユーザーさん2]

現在公開になっている内容を見る限り、パークコートのレベルではないように思う。パークホームズかなと思っていました。

[368: 名無しさん]

一番上は物件概要にあるラウンジなんですかね？

[369: 匿名さん]

パークコートじゃないですね残念です
やっぱりパークコートタワー買えなかったのが痛い

[370: 匿名さん]

問題はパークホームズでも四百万台にはなりそうにないところだよなあ…

[371: 匿名さん]

もう業者は新築買えないようにした方がいい。
中古で頑張ってくれ

[372: 匿名さん]

逆に業者が転売する値段まで上げれば業者も手が出ないが、買い手をさがすのもたいへんそうだ。

[373: マンション検討中さん]

お刺身おじさんまた来るぞ

[374: 検討板ユーザーさん]

パークコートなら平均坪単価650万とかか。。
まあ春日後楽園はあまりに安すぎたのかもね。千代田区で探してたけど坪800万越えの世界で広め3Lはきつくなったみたいな層にとっては全然安くて、再開発あるから投資妙味もある。パークコートなら文京区への都落ち感もないしな。
あおりを受けて坪550のシティテラス文京小石川の販売がめっちゃ好調になる展開を予想します

[375: 匿名さん]

実需で白金ザスカイも検討した者からするとそんなに高くはないだろうという印象ですね。

[376: 匿名さん]

白金ザスカイはめぼしい物件はもう売り切れてしまって今は結構割高という書き込みがあるけどね。駅力は白金高輪とどっちが高いかな。

[377: 匿名さん]

>>376 の匿名だけど、割高じゃない、いい部屋がない、という書き込みだな。謹んで訂正いたします。

[378: 匿名さん]

>>377 匿名さん

プレオープンで内覧して、希望に近い部屋が100㎡弱で2.2億前後が
売り出しで2.1億弱にはなっていたかと。
今の状況を見ると初期の販売の方が良いお部屋があったと思われます。

如何せん、実需なもので他には物件名を失念しましたが番町の東建の物件も
検討したものの東建特有のシステムキッチンの動線
シンク～ゴミ捨て～ミーレの食洗器みたいなのが生理的に合わなくてダメでした。

[379: 匿名さん]

このスレ、パークタワー文京小石川の契約者が見回りしてますね。
ドーム再開発の話は一部のTwitterやネットで一人歩きしていますが、実際には何も決まっていないと三井不動産の中の人は仰っていますが、ソースって社長の例のインタビュー記事ですかね？
トップの与太話がソースというのは、少々弱いかと。

再開発を煽って想起させ、高値転売をもくろむ業者も一定数いるのでは。
まぁ大半は自分のマンションの価値をなんとか高めたい人達の仕業でしょうけれど…。

[380: 匿名さん]

再開発が絵に書いた餅だと思うならそういう前提で価格やグレードを精査して判断するでいいんじゃない。買いたい人が盛り上がっているだけなのに陰謀論好きだね。

[381: 匿名さん]

まあ、ネガが湧くのが少ないなと思ってたので、ちょうどいいところではある。法に触れない程度にやってちょうだい。

[382: 匿名さん]

>>350 買い替え検討中さん

確かにリビングインが多い。
個人的にはS77タイプがいいかな。
皆さんはどの間取りがオススメですか？

[383: 匿名さん]

まぁ確かにファクトベースで話をするなら、現時点ではドーム再開発は与太話の類いだろうけど、こことかTwitterで夢想して楽しむだけなら害はないよね。

[384: マンション検討中さん]

>>382 匿名さん
S77いいですよね。3LDKならs77かs84しか検討しない。今でてるこの物件の2LDKの間取りどれも微妙で検討除外。

[385: 匿名さん]

三井のIR資料にもドーム再開発はちゃんと入ってるから与太話ではない。でも頓挫するプロジェクトだってあるからねって話で、それ以下でも以上でもないでしょ。
しかし中長期で内容がはっきりしない開発をどこまで価格に折り込めるかな。まさに投資判断になるので面白い物件ですよね

[386: 匿名さん]

コロナ禍で鬱屈した生活を送る中、再開発の夢をここで語り合うのはいいことじゃないか。それを「高値転売を狙う」とか卑しく考えること自体、了見が狭いと思う。こんなスレで価格が動くことなんてあり得ないし。

[387: 匿名さん]

>>384 マンション検討中さん

s77はセンターインで、南向き、ペニンシュラ型キッチンで、収納スペースも多く、いいですね。ワイドスパンゆえ、南側のバルコニーがつながっていたら、なお良かったな。

[388: マンション検討中さん]

>>387 匿名さん
確認すればするほど良い部屋な気がします笑
なんでバルコニー途切れてるんでしょうね。外観CGの切れ目のところなんだと思いますが。意匠？

[389: 匿名さん]

>>379 匿名さん

え？ 与太話？ 本気で言ってるの？
三井不動産社長がインタビューで再開発を語っていたし、三井不動産のIR資料にもあるよ。

三井不動産と読売新聞が東京ドームを買収するくらいだから、後楽園開発の本気度は半端ないと思うよ。

[390: 匿名さん]

>389
また出たｗ
パークタワー文京小石川タワーの住民だろおまえｗ

パースか計画書、はよ

[391: 匿名さん]

>>388 マンション検討中さん

バルコニーが途切れているのが残念ですね(^_^;) 意匠を優先させたんでしょうね。

[392: 匿名さん]

>>390 匿名さん

横から失礼します。あおり運転おじさん風な文面に、口に含んだコーヒーを吹き出してしまいました。ごめんなさい。いろいろな意見があって、このスレは面白いですね！

[393: 匿名さん]

こないだ買収完了したばかりで計画ができたらその方が噴飯ものでしょ
デューデリの過程でおおまかにこれぐらいという規模感はおそらくできているとは思うんだけど、詳細な計画はこれからだと思うな。

日経の紹介記事を読む限り、三井不動産の菰田社長は文京ガーデンの再開発も担当し、お祭りで神輿までかついだ経験を持つ。一時は不可能とすら思われた再開発を実現した実績がある。文京区という場所を知悉している人の言葉だけに、無責任なトップの戯言とはとても思えない。

[394: 匿名さん]

本当に社長が担当したなら、あんなコストカット物件になるかなぁ、普通。
社長が住むパークコート千代田富士見と小石川を比べると、カレーとウ◯コくらいの差があるよ。

比べるのは可哀想っちゃ可哀想だけど。

[395: 通りがかりさん]

タラレバ
ぼくはこうおもう

そんなソースばかりですね。

西武グループ社長のインタビュー記事をネット掲示板に貼り続けてまだ見ぬ再開発を10年以上待ち続けている港南のWCTの人達と、姿が重なります。

[396: マンション検討中さん]

パークコート千代田富士見いいですよねー。

[397: 通りがかりさん]

再開発に期待するなら白金高輪のほうがまだ現地味がありそう。ここは平和に文京区住みたい、車所有しない通勤の利便性重視の会社員向け。

[398: マンション検討中さん]

ただの感想ですが、
間取りは期待外れでした…。外観はちょっと個性的すぎるかなぁ。仕様に期待です！メリットだけでなくデメリットもある立地・物件だと思いますので、実需に見合ったお値段を期待しています！

[399: 匿名さん]

文京区は基本的に由緒正しい住宅地なんで、千代田とか中央とか属性が違う場所と比べる所ではない

[400: マンション検討中さん]

>>399 匿名さん
え！由緒正しくないっしょ。ワラ

[401: 名無しさん]

>>400 マンション検討中さん
ネガさんこんにちは

[402: マンション検討中さん]

この物件は医師とか弁護士とか大手町勤務のエリート会社員とかで、ここから茗荷谷にかけての国立三大学附属や水道橋の有名進学女子高に子供を通わせているような層がターゲットでは。その意味では周辺が再開発されようがされまいがあまり関係なく、高値が正当化されるパークコートでなく、パークホームズでもむしろ歓迎。投資家とは考え方のベースが異なっていると思う。

[403: 匿名さん]

文京区にも由緒正しい場所はあるが、
小石川後楽園あたりは車の往来も激しい、単なる商業地。
文京区の中だと、小石川は住まいとしては底辺だよ。

[404: マンション検討中さん]

>>403 匿名さん
親も自分も生まれも育ちも文京区目白台ですが、由緒正しい場所とは思えません。反対にききたい。区内で由緒正しい場所はどこですかね？六義園のあたり、西片、小日向、関口の一部ですか？

このマンションの場所もごみごみして住む環境ではないのでは？と思います。

[405: 匿名さん]

W111は廊下長いし、玄関が窮屈そう。
洗面ボウルも一つだし、１１１㎡もあるのに何だか残念。

[406: 匿名さん]

>>403 匿名さん

白金高輪とどっちが底辺ですか？

[407: 匿名さん]

小石川2丁目の分譲マンションは貴重ですよ。
ル・サンクを見てみろよ。

[408: 匿名さん]

ここ窓開けたらうるさいよね？
あんまり騒がしいのは嫌だな

[409: 匿名さん]

>>404 マンション検討中さん
江戸時代まで遡ると小石川一丁目のあたりは武家屋敷が建ち並ぶ地域だったようだね。江戸期にはここは小石川上富坂町という町人地ではあるけれど、古くから人が住んでいた土地にかわりない。戦後は印刷会社と伊勢神宮を崇敬する篤志家が建立した神社に併設されたビルが建っていた場所で決しておかしな土地ではないと思うけど。少なくとも沼地とか川ではなかったようだけどね。

[410: 匿名さん]

明治になっても潰さず残された小石川後楽園とかもありますね。
これを由緒正しいと言わず何を由緒正しいというのでしょうか？

[411: 匿名さん]

お前ら飯田橋は最高なくせにな。

[412: 通りがかりさん]

由緒正しいとか昔どんな身分の人間が住んでいたかとかどうでもいい。大事なのはル・サンクの件もあるし、この近辺の面倒臭い住人がこの計画を邪魔してこないかどうか。

[413: マンション検討中さん]

豊洲や飯田橋、パークコート浜離宮も凄まじいネガだったけど、結果はご覧の通り。地域が、住民層が変わる時は摩擦が避けられないですね。
しかし愉快なお隣さんに潰されたルサンクの例もあり小石川は特殊。単なるマンション好きとしては、どう転んでも楽しみです！

[414: 匿名さん]

このマンションは大規模再開発のパークタワー勝どきみたいなタワマンでもないし、価格も高いだろうからそこまで治安悪化しないでしょう

[415: 匿名さん]

>>406 匿名さん

少なくとも野村の仲介には、白金台じゃないと認めない的な雰囲気はありましたよ。
彼らの文京区は本駒込・大和郷辺りのようです。

[416: 匿名さん]

>>415 匿名さん

白金1丁目は、ブランド地である白金台ではないですよ。

[417: 匿名さん]

>>415 匿名さん

三井不動産だとパークリュクスしか無いよね白金高輪
都心認定もされていない

[418: 検討板ユーザーさん]

白金高輪は港区白金じゃなくて、港区高輪だからね

[419: 匿名さん]

不動産バブルになると文京区にパークコートが乱発されてきたのは、もはや風物詩と言えますね

しかも高値売り抜け目的とはいえ、
うるさい幹線道路ワキの水害エリアにまでそれが波及するとは

一目で港区千代田区渋谷区のパークコートとは違うとわかるように、何か目印でも付けてくれないものでしょうかね
あと、ネット検索ではじく機能とかも

[420: 匿名さん]

まあ大昔は駅から遠い坂の上の豪邸に住むのがお金持ちのステータスだったのは間違いない。食品などの生活必需品の商店の御用聞きは毎日のように勝手口にやってきて注文や配達をしてくれたし、衣類や雑貨なんかの業者も定期的にやってきて座敷に商品を広げたり見本帳でカタログ販売みたいなのをやっていたから、奥様も御令嬢も坂の下の商店街まで行くことはなかったので、決して不便ではなかったと思う。

だけど今はそういう商店が勝手にお勧めして持ってくる割高なものを買う時代ではなく、店や繁華街に出かけて自分の好きなものを店員と話したり実際に手に取ってみて探索する体験重視の消費行動に変わっている。身分制度みたいなものもだんだん廃れて、治安もよくなって、商店街や駅も危険な場所ではなくなった。人々は便利さを求めて駅の近くや店の近くを好むようになった。だから土地に対する評価も高さよりも利便性が重視されつつあるのが今のトレンド。たとえ港区だとしても、買い物不便な高台がもてはやされているのではなく、利便性も重視されるようになってきているはず。

[421: 匿名さん]

>>419 匿名さん

いいね、それ。例えば、
パークコート（笑）文京小石川、とかはどうだろう

[422: 匿名さん]

>>405 匿名さん

リビングインが多くて全体的にイマイチな間取りですね。その中でもS77の間取りはいいけど、意匠を優先させたため南側のバルコニーが分断されているのが残念。

[423: 匿名さん]

川口土建のパークコートねえ…

[424: 通りがかりさん]

パーコーより、駐車場割合…高

[425: 通りがかりさん]

>>424 通りがかりさん
平均的だと思うよ

[426: 検討板ユーザーさん]

パークタワー文京小石川は駐車場の数が少なかったね

[427: 匿名さん]

>>409 匿名さん
江戸で有数の巨大な水辺である、白鳥池があったのだが。
https://chinchiko.blog.ss-blog.jp/2009-07-14

大体において、印刷業や製紙業は、水がある場所に集積する。

[428: マンション検討中さん]

>>423 匿名さん
同意！！！竹中、清水、大林、長谷工とかならわかるんですが。ホームズではなくコートの名付けで高く売ってやろうという三井の下心しか感じないです。

[429: 匿名さん]

>>427 匿名さん
白鳥池のあったあたりは凸版小石川ビルのあたりだね。
大曲に白鳥橋という橋の名前にその痕跡が伺える
文京区というよりは新宿区側にあったようだけどね。

[430: 匿名さん]

>>428 マンション検討中さん
第三の名前ってこともあるかもしれないよ

[431: マンション検討中さん]

消費者のくせして価格肯定する謎な層が多いが、冷静に見たらホームズやろ。パークコート南麻布と同じニュアンスだろうな。

[432: 匿名さん]

価格を肯定するというより、あきらめに近い感覚かな

昨今の新築は、この辺にたったスレッドで色々理屈をこねて坪４００だ５００だと言ったって、ことごとく裏切られるどころか逆に上げてくる始末だからね。どーせこれぐらいだろうから買える人が買えば？ってな感じで言ってるのに、不動産屋の回し者扱いされて心外だね。

[433: 匿名さん]

水没リスクや騒音、埋め立て地盤の液状化などのリスクと引き換えに、
小石川は坪400で住めるのでしょうね

[434: 周辺住民さん]

>>419 匿名さん
> 不動産バブルになると文京区にパークコートが乱発されてきたのは、もはや風物詩と言えますね

文京区のパークコートは、まだ2棟しかないはずですが。

[435: 匿名さん]

坪500を切った部屋があるときいて有給とってまで予定をあけて予約したMRに行ってみれば、なんのことはない低層かつお見合い部屋と知ってがっくり肩を落とした普通の人も多いだろう。

[436: 匿名さん]

パークコート連発くん
ワレ生きとったんか

[437: 買い替え検討中さん]

市ヶ谷ヒルトップも
デザインに凝ってたが
立地が新宿区でパークホームズになったけど、
一部プレミアム住戸をパークコートレベルにした感じだったが
あれ位になるのでは。

[438: 匿名さん]

やっぱ湯島のが便利かも。
立地は良さそうだけど、間取りが全体的に微妙に感じました。

[439: 匿名さん]

>>437 買い替え検討中さん

そう思う
不動産価格が上がったら、逆にパークコート企画成立しなくなるから
パークコート連発くん頭おかしいから

[440: 匿名さん]

>>438 匿名さん

湯島のは、パークホームズですかね。

[441: 匿名さん]

文京区あっという間に価格上がるぞ
間取りが微妙とか行っていると、劣化高価格つかむことになる

[442: 匿名さん]

>>440 匿名さん

ですかね？施工は東急というのが面白いです。ルジェンテは他社なのに。
地型は歪だけど、居住部分は上手に作ってくれる事を期待します。

[443: マンション検討中さん]

間取りが微妙、6畳以下の部屋なんて使い道に困るから作らないで欲しい。

[444: 匿名さん]

>>442 匿名さん

湯島の三井不動産のマンション、楽しみですね。それにしても、最近の湯島は、至るところでマンションを建設してますね。

[445: 検討板ユーザーさん]

>>427 匿名さん
貴重なウェブサイトのご紹介ありがとうございます
かつては早稲田から小石川に至る巨大な池があったんですね
埋め立てた江戸初期の人々のご苦労が偲ばれます

[446: 検討板ユーザーさん]

>>443 マンション検討中さん
メイド部屋は4.5畳で十分との認識です

[447: 購入経験者さん]

>>445 検討板ユーザーさん
君にとっては新宿区も千代田区も小石川にみえるんだね。かわいそうに

[448: 匿名さん]

小石川の低地が埋め立て地ということくらい、地元民なら誰でも知ってますが…。

[449: 匿名さん]

>>448 匿名さん
川の名前の小石川と地名の小石川を混同しているのと、今の神田川である平川について書かれている文章を小石川についてであると読み間違えているからそういう話になる。

[450: 匿名さん]

この物件の場所は高台なんだから、低地云々の話は不毛だと思うけど。

[451: 匿名さん]

パークコート文京小石川タワーのあたりは埋め立て地だけど、ここは高台だよ。あっちは40メートル級の杭を打ち込んでいるらしいけど、ここは直接基礎になるんじゃないかな。

立地的にはここの方が格上だけど、タワマンが好きっていう人もいるけどね。

[452: 周辺住民さん]

関東ローム層はふかふかだから、台地のマンションは100％杭基礎。

[453: 匿名さん]

本郷とか茗荷谷あたりのマンションの基礎杭って妙に長いので確認したら驚くと思うよ。

[454: 匿名さん]

クレヴィア小石川後楽園が32-35mの杭打ってるので、直接基礎ではなく20mくらいの杭は打つんじゃないかな。

[455: 匿名さん]

江戸の地図なんてネットで見れるのに、可愛そうな情弱者がいるな
ネガは、韓国人だから見ないのかな？

[456: 匿名さん]

>>437 買い替え検討中さん

市ヶ谷ヒルトップ
その後どうなったのでしょう？
ここと建築士も確認検査機関も同じですね。

[457: 匿名さん]

ん、埋め立て地の小石川一丁目には韓国人が多いってこと？

[458: 匿名さん]

ドアカメラとか非常灯とかコストカットしてたら笑うな
最近のデフォなんだが

[459: 匿名さん]

ドーム再開発は2040年以降のようですね。



信者さん、息してる？ｗｗ

[460: 匿名さん]

>>459 匿名さん

やっと認めたのか
なぜだ？