パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[3237: マンション検討中さん]

>3235 匿名さん
>壊すのでしょ。合法な建築計画という主張と矛盾してるよね。

この書きっぷりは明らかにルサンクの１Hの反対派住民ですね？

反対派住民としては早く壊してもらって、２８ｍの高さが２２ｍになれば日照も良くなると思っているでしょうがアマイですよ？

日影規制は北側５ｍと１０ｍラインでの日影時間を規制するもの
デベは高さにかかわらずギリギリの設計をします
なので１０ｍ以内にお住まいであれば２８ｍであろうと２２ｍであろうと日影時間は
ほぼ全く一緒になるのですね？

逆に言えば２８ｍの高さの方が、屋上の離隔が２２ｍの高さより大きい
なので２２ｍの高さでも北側を階段状の住戸形状にされると圧迫感は悪化します

ルサンクの場合は北側は駐車場棟のお陰で建物はスッパリ切られていて階段状の住戸は無いんです（一部除く）
もし２２ｍで新設計される場合は容積率を最大とするために必ずや全て階段状の住戸となり
圧迫感は相当悪化するでしょうね？

何が言いたいかと言うと原設計でのルサンクは近隣住民にとって別に悪いマンションではない
なのでゾンビ復活する方がウィンウィンではないか？という事ですね

[3238: 匿名さん]

絶対高さ制限を超える建築計画にするためには総合設計にでもするしかないだろうね

[3239: マンション検討中さん]

>3234 匿名さん
>ル・サンク小石川は除却されるようですが

除去？というような表現はこれも反対派住民の方でしょうかね？
例え除去されたとしても直ぐにもっともっとエグイ建物が建ちますよ？

さてそもそもマンション検討中さんの情報ではないかと思いますが

NIPPOとしても直通階段A及びBが駐車場の避難階段とみなせると言う点は分かっている
しかしながら訴訟からの長時間の経過、そして判決
また今となっては事故物件となってしまっている
等々を鑑みて解体立て直しの方が採算が合うのではないか？等を検討している

というオハナシですね？
ただあくまでも新築であれば高く売れることが前提ですから、建築費用等が大変なインフレとなっていること、そして果たしてマンションバブルが続くのか？
などのリスクを考えればゾンビ復活再販の方がやはり採算に合う、となるかもしれないですね？

それと新ルサンク計画にも反対派住民が審査請求する危険性が高いと言うリスクもある
その点では問題点が出尽くした現ルサンクの方が安全性が高いという事もありますね？

[3240: 匿名さん]

除却は建築関係では普通に使う
新宿区の案内だが
https://www.city.shinjuku.lg.jp/jigyo/kenchikus01_000001_00004.html

[3241: 匿名さん]

まあ、ここの価値が非常に高い事は間違いなく、完成前に完売するだろうね。

[3243: マンション検討中さん]

まぁ実にどうでも良い話ですが、「除去」と言う用語には反対派近隣住民の怨念が込められているように感じましたのでね
ちなみに文京区では「解体」を使います
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/kankyo/todokede/kaitaiyoukou.html

[3245: 匿名さん]

建築基準法を知らない人のようだね？

>ちなみに文京区では「解体」を使います
それ環境政策課のホームページね
文京区も建築指導課では除却を使うから

[3247: 匿名さん]

いずれにせよ建築基準法について無知な人のようだね

[3253: マンション検討中さん]

直前に何回もしつこく投稿している「マンション検討中さん」とは別人です。
本当に真剣に検討している人が有意義な情報交換をする場所にしませんか？

[3255: 匿名さん]

>>3253 マンション検討中さん
情報交換を阻害する投稿が増えてますね。一方でちゃんとした情報を書き込む人もあまり居られないようです。情報はお金を生むものということがよくわかっていらっしゃる方が顧客に多いということが見てとれます。それぐらいの人でないと二億前後のレンジの物件を買うことはできないのでしょう。

[3256: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨と異なる他物権に関する話題が散見されたため、関連レスの削除を行っております。
著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。

これらの話題につきましては、以下スレッドをご利用いただければ幸いです。

ル・サンク小石川後楽園（5）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/

以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただきますので、予め、ご了承くださいますようお願いいたします。
今後とも、宜しくお願いいたします。

[3257: 匿名さん]

ル・サンク小石川の今後の工事がこの物件の住民に大きな影響を及ぼすことは確かで、マンション検討中さんがそういう議論をしてくれるならいいのだけど。ル・サンク小石川の建築計画を冤罪だとか合法だとかを繰り返すのがよくなかったと思う。

[3258: 評判気になるさん]

ここの前面道路（区道側）は一方通行で狭く、ここの工事車両が区道にはみ出て工事していて、通行車両に迷惑をかけている。区役所にも苦情が寄せられているようだし三井は知っているのかな。
それに加えて別のマンションの工事車両が通行できるのだろうかと思っている。

[3259: マンション検討中さん]

>>3256 管理担当さん
物権じゃなくて物件な。

[3260: 匿名さん]

ここの下がり天井をコストカットと捉える人がいる一方で、広い道路に面しているのでバルコニーの利用価値は著しく低いことから、その面積を最小にして居室を広く取る方が合理的と捉える人もいるだろうな。ダイレクトウインドウならなお可と考える人も多かろう。

[3261: 匿名さん]

>>3260 匿名さん
確かにそうなんだけど、窓際や壁際ならともかく部屋のど真ん中が天井高2mとかになる下がり天井を嫌う層はいるでしょう。
南に面した部屋は個性的に作ってあるから梁の影響も大きい。これから出てくる東西の部屋は比較的四角い一定の作りなので梁の影響が小さいように思う。

[3262: 匿名さん]

>>3261 匿名さん
昔本物のギロチン天井の中古に住んでたことがあるけど、６畳の寝室を二分するように梁があったね。さすがにそれはダメなんだけど、窓に梁がよっている分閉塞感はかなり少ない気がするな、梁の窓側にライトレールをつけてスポットライトにしたらかっこいいんじゃないかと思う。ちなみにそのギロチン天井の中古、そこそこのチャレンジ価格で売れました。内覧で来た顧客はあまりそこのところ突っ込まなかったですね。

[3263: 匿名さん]

カッシーナのコンソールテーブルをダイレクトウインドウに寄せるように置いて、外の緑を見ながら仕事をするのがいいかな。一番梁が気にならない使い方だと思う。もっともディスプレイは明るい外光で見づらくなるので読書とか、筆記用具を使うアナログな書き物とかドローイングに向いているけどね。

パソコン作業は日当たりの良くない北向きの部屋でやるのがおすすめ。風水的に集中力を高めると言われている北面での仕事は結構はかどりますよ。

[3264: 評判気になるさん]

ルサンクに動きがあったようで。工事車両の通行によりここの住民にとってはかなりの影響がありそうです。

[3265: 匿名さん]

>>3261 匿名さん
東西のお部屋はお財布にも優しそうですから、狙い目ですね。
それでも自分はルーフバルコニー付きを狙っていきたいですが、お財布大丈夫かな（笑

[3266: マンション検討中さん]

東西には東西の難があるので。南向きのほうがいいと思いますよ。

[3267: 検討板ユーザーさん]

気づいたら第1期3次に。いつの間に第
1期2次終わったのだろうか。

[3268: 評判気になるさん]

>>2711 匿名さん
> 近所の宝生ハイツというマンションが建て替え
三井が桜蔭学園PTAを敵に回したとのことです。遅レスですけど情報提供まで。

[3269: 匿名さん]

>>3266 マンション検討中さん
西より東の方がお隣との離隔がはかられているような印象でしたね。駐車場への車路は結構広くとられている感じです。引越しトラックも余裕で入りそう

[3270: 匿名さん]

>>3268 評判気になるさん
後楽園の再開発もまとめ、ここも目立った反対運動は起きなかった三井さんのことですから、冷静な対話による解決を図ると思いますよ。老朽化した建物に住んでいる、建て替えを希望している地権者の方々も桜蔭のご近所さんですし、全く知らない仲でもないでしょうから、感情的な対立には残念ながらならないでしょう。

[3271: 通りがかりさん]

女子校が嫌だと言っているのは重視するべきですね

[3272: 匿名さん]

少子化で学校もどんどん減っていくだろうし、桜蔭だって50年後に存続してるかわからんでしょ

[3273: 匿名さん]

それなら少子化でマンション需要もどんどん減って行くのではないかな

[3274: マンコミュファンさん]

駅直結って、ＴＷがデフォルトの時代、どうなんですかね！！

台風でも出勤って、社畜か何かですか…

[3275: 匿名さん]

>>3274 マンコミュファンさん
ここは駅直結じゃないから。
雨や汗でスーツやシャツがクタクタになるのが嫌な人は駅直結のありがたみをしみじみ噛み締めることだろうが、この辺だとパークコート一択だからなあ。

[3276: 匿名さん]

まあ車寄せが使えるんだからそこにタクシーを呼べば、目的地次第ではあるがほぼほぼ傘いらずと言えなくもない。

[3277: 匿名さん]

車寄せは無いようです。。。車路があるだけとのこと。

[3278: 匿名さん]

>>3277 匿名さん
現地見てる？最近エントランス部のところの搬入ゲートが開いていることがあるから一度中を見てごらん、おそらくそのような使い方ができるはず。

[3279: 匿名さん]

>>3278 匿名さん
担当者に確認したことです。タクシーなど呼んで待つことはできないとのことでした。ピロティ部分を車寄せとして使えるのでしょうか？個人的にはあると有り難いですが。

[3280: 周辺住民さん]

タクシーが客を待っている間、車路がふさがれると困る、という意味かと思います。

[3281: マンション検討中さん]

相変わらず他の物件情報が錯綜しますね。
宝生能楽堂の建替マンション・・・駅直結、車寄せなし
本物件・・・駅直結ではない、車寄せあり
ということでしょう。
他の物件の話題は他のスレへどうぞ。
返信する方も前後の話題に目を通してからにしましょう。

[3282: 検討板ユーザーさん]

ここは車寄せは無しです。担当者がマンマニさん間違ってると言ってました。
ただ実際は車寄せとして使われそうですよね。あの狭さで切り返し出来るのかよくわかりませんが。。

[3283: 匿名さん]

>>3282 検討板ユーザーさん
おそらく引越しトラックなどは春日通りに停めずに中にある共用駐車スペースを使うことになるんじゃないかと思う。北側にかなり広いスペースがとられているでしょ。
あと車路というけど明らかに二車線道路ぐらいの広さがとられているのですれ違いは可能かと。あとは管理規約次第ですかね。

[3284: 周辺住民さん]

https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/X1713/design/img05.jpg
https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/X1713/design/img07.jpg
を見れば明らかですよね。車寄せはないけれど、車寄せとして使われそう。

マンションで降りる場合はそのまま進入して降車、マンションから乗る場合はバックで進入して乗車、でしょう。

[3285: 匿名さん]

>>3282 検討板ユーザーさん
マンマニさんの言っていることを信じてはいけないのでは？
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスでも訂正はなかったようですから。

[3286: 匿名さん]

まあ真剣な検討者なら担当に何度か会っているだろうからすぐに確認できることだけどね。