パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[3197: 匿名さん]

投資用検討中なのですが、こちらはキャピタル出ますかね？パークコートの成約価格見る限りいけそうな気がするのですが。

[3198: マンション掲示板さん]

>>3197 匿名さん
絶対に買った方がいいです。コートで税前で4000万儲けました。買った瞬間に1500万は硬いです。税後900万のキャピタルゲイン確定です。
私は住むといいつつ転売目的でちゃっかり購入確定しました。2000万上乗せして転売予定です。取得にかかる費用は全部経費に出来ます。めちゃくちゃおいしいですよ。

[3199: 匿名さん]

>>3198
投資物件としてはグロスで1.3から2億の物件は、動きが重くないですか？

[3200: 匿名さん]

白金ザスカイとか買うより儲かる率高いかもね

[3201: マンション掲示板]

>>3199 匿名さん
いえ、リスクリターンから言えばこれ以上の投資は未だかつてありません。借入でレバも効いてますしね。右から左で2400万儲けたので、笑いが止まりません。

[3202: マンション検討中さん]

>>3201 マンション掲示板さん

ガンガン転売やりまっせー。バブル最高。

[3203: 匿名さん]

ご苦労様です。
他人物売買契約で素人から完成前の
物件買う人いるのかな？
2023年4月末以降の完成引き渡し後に
転売するということ？
気の長い話ですね

[3204: 転売屋]

>>3203 匿名さん
ガンガン、転売、やりまっせー

[3205: 通りがかりさん]

転売は個人ですか、それとも会社でやりますか？

[3206: マンション検討中さん]

何か品の無いオハナシになって来ましたですね？
そんなに上がる訳ないと思いますが？

[3207: 名無しさん]

明日から重説ですね。そこそこの倍率のところが当たったけど、どうしよう。いまさらだけど悩む。

[3208: 匿名さん]

>>3207 名無しさん
どのあたりの部屋ですか？抽選落ちしたので条件合えば欲しいです。

[3209: ミスターエックス]

>>3205 通りがかりさん
法人です。無利子制度融資金もあり預金が積み上がってるので。

[3210: ちんぽうこう]

>>3202 マンション検討中さん
マンションも転売転売の時代。バブル期のような良い時代になってきましたね。

[3211: 匿名さん]

安い場所ならともかく、転売ヤーがここを買うとは思えないんだけどなあ。
それともプロの目には将来性が豊かな場所と見えているということなのかな。

[3212: マンション検討中さん]

第二期を検討しています。
価格が上がる予定というのは本当でしょうか？

[3213: 通りがかりさん]

これ、転売ですね。
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F2CYTA10/

[3214: 匿名さん]

100平米あると坪一千万かあ、大きく出たな。昨今の市況を見ると売れるだろうなという感想しかないな。絶妙だよね。

[3215: 匿名さん]

転売ヤーはルサンクの再販売を買うのでは？

[3216: 匿名さん]

これも転売じゃないかな
以前もう少し低い価格で一度売れてた気がする
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_96789528/

[3217: マンション検討中さん]

>>3216 匿名さん

これずっと売れ残ってますね。価格改定もないので売却急いでないようですが。

[3218: 匿名さん]

>>3215 匿名さん
ルサンクの再販売は安いの？

[3219: 匿名さん]

>>3218 匿名さん
安くはないでしょう。変に減築するより一から作り直した方が高く売れそうです。
ただ接道がよくないのでここの方が高く取引されるような気がしますが、ここにスレ違いの書き込みをしている人はあの工作物が売りに出たらここの価値が下がるとでも思っているのでしょうか？

[3220: 通りがかりさん]

>>3217 マンション検討中さん
買って直ぐに転売ってなんなん？すげームカつくわ。
転売屋の登記情報アップしても問題ならんよな？公開情報だから。

[3221: 匿名さん]

安くする理由が全く無いでしょ。
高く売れるから建て直す気にもなただろうに。

[3222: 匿名さん]

>>3221 匿名さん
そうでもないよ、以前からこの辺の物件を見ているけど、同じ時期のクレヴィアよりも外観の高級感が足りないし、ここみたいにデザインに凝っているわけでもなく、さらに何年も工事が止まっていて都内でもありえないレベルの反対運動を食らっていた事など普通の物件とは違いすぎる。都心物件として見ると、今はどう作っても高いマンションを、さまざまな差異化で売ろうという時代なので、建て替えして高く売るしかないと思いますよ。私が売主なら、様々な損失をそこで取り返そうと考えるならば安く売れませんよ。

[3223: 匿名さん]

あの工作物の工事が再開したらここに影響があるのは確か。目の前を1日に何十台もの工事車両が行き来することになるから。ここの工事が終わるまでにあの工作物の工事も終わっているのがここの住民にとってよいだろう。

[3224: 匿名さん]

沖式新築時価139万円だけど、こんなに割高で買って大丈夫？

[3225: 匿名さん]

>>3223 匿名さん
>目の前を1日に何十台もの工事車両が行き来する
近隣住民の迷惑を考えると相当時間をかけてゆっくりと崩すのではないでしょうかね。
それこそ何年もかけて

[3226: 匿名さん]

ここは竣工前完売しそうな勢いがあるようですね。近隣のマンション市況にもいい影響があるでしょう。

[3227: 匿名さん]

>>3224 匿名さん
グロスで一億未満の都心中古を買うといいらしいよ
ここを買う人って多分あなたの様な人とは見えている風景が違うんでしょう。

[3228: 匿名さん]

>>3225 匿名さん
>近隣住民の迷惑を考えると相当時間をかけてゆっくりと崩すのではないでしょうかね。
>それこそ何年もかけて
影響を受けるのはこの物件の住民ですよね。1時間に工事車両が10往復するとして3分に1台通行することに。それを何年もかけるのですか。

[3229: 匿名さん]

>>3228 匿名さん
冷静になりましょう、煽りには沈黙を。
仮にそうであっても春日通りの交通量と比べたら遥かに少ないとわかりそうなものですが。

[3230: 匿名さん]

春日通りはもっと煩いということです

[3231: 通りがかりさん]

パワカが消滅しない限り、不動産会社のバカ儲けは続く。有報で販社の平均年収みてみ。あほらしくなる。

[3232: 匿名さん]

素直な目で見れば、いい物件だよね。
ルーフバルコニーの住戸とか、まだ二期以降残っているといいけどな

[3233: マンション検討中さん]

「工作物」うんぬんと言うような悪意の書き込みは反対派住民でしょうね？
確かにルサンクが立て替えられるのであれば高さが２２ｍ以下となるので
１Ｈの反対派住民にとっては嬉しい話ですね
しかし
> ルサンクは実は合法であったと言う新証拠が出て来た
すなわち
>既存の直通階段AおよびBは駐車場の避難階段とみなせる
>つまり駐車場には避難階段が2つも存在していた）

という事ですのでNIPOOには再審を請求して貰えば、高さ28ｍの現ルサンクがゾンビのように蘇るかもしれませんよ？
そうすると即入居可（？まあリフォームは必要）で単価も割安でしょうね？
乞うご期待！か？

[3234: 匿名さん]

ル・サンク小石川は除却されるようですが

[3235: 匿名さん]

壊すのでしょ。合法な建築計画という主張と矛盾してるよね。

[3236: 匿名さん]

早くルサンクの解決をはかるべきです。この物件にも影響がありますので。

[3237: マンション検討中さん]

>3235 匿名さん
>壊すのでしょ。合法な建築計画という主張と矛盾してるよね。

この書きっぷりは明らかにルサンクの１Hの反対派住民ですね？

反対派住民としては早く壊してもらって、２８ｍの高さが２２ｍになれば日照も良くなると思っているでしょうがアマイですよ？

日影規制は北側５ｍと１０ｍラインでの日影時間を規制するもの
デベは高さにかかわらずギリギリの設計をします
なので１０ｍ以内にお住まいであれば２８ｍであろうと２２ｍであろうと日影時間は
ほぼ全く一緒になるのですね？

逆に言えば２８ｍの高さの方が、屋上の離隔が２２ｍの高さより大きい
なので２２ｍの高さでも北側を階段状の住戸形状にされると圧迫感は悪化します

ルサンクの場合は北側は駐車場棟のお陰で建物はスッパリ切られていて階段状の住戸は無いんです（一部除く）
もし２２ｍで新設計される場合は容積率を最大とするために必ずや全て階段状の住戸となり
圧迫感は相当悪化するでしょうね？

何が言いたいかと言うと原設計でのルサンクは近隣住民にとって別に悪いマンションではない
なのでゾンビ復活する方がウィンウィンではないか？という事ですね

[3238: 匿名さん]

絶対高さ制限を超える建築計画にするためには総合設計にでもするしかないだろうね

[3239: マンション検討中さん]

>3234 匿名さん
>ル・サンク小石川は除却されるようですが

除去？というような表現はこれも反対派住民の方でしょうかね？
例え除去されたとしても直ぐにもっともっとエグイ建物が建ちますよ？

さてそもそもマンション検討中さんの情報ではないかと思いますが

NIPPOとしても直通階段A及びBが駐車場の避難階段とみなせると言う点は分かっている
しかしながら訴訟からの長時間の経過、そして判決
また今となっては事故物件となってしまっている
等々を鑑みて解体立て直しの方が採算が合うのではないか？等を検討している

というオハナシですね？
ただあくまでも新築であれば高く売れることが前提ですから、建築費用等が大変なインフレとなっていること、そして果たしてマンションバブルが続くのか？
などのリスクを考えればゾンビ復活再販の方がやはり採算に合う、となるかもしれないですね？

それと新ルサンク計画にも反対派住民が審査請求する危険性が高いと言うリスクもある
その点では問題点が出尽くした現ルサンクの方が安全性が高いという事もありますね？

[3240: 匿名さん]

除却は建築関係では普通に使う
新宿区の案内だが
https://www.city.shinjuku.lg.jp/jigyo/kenchikus01_000001_00004.html

[3241: 匿名さん]

まあ、ここの価値が非常に高い事は間違いなく、完成前に完売するだろうね。

[3243: マンション検討中さん]

まぁ実にどうでも良い話ですが、「除去」と言う用語には反対派近隣住民の怨念が込められているように感じましたのでね
ちなみに文京区では「解体」を使います
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/kankyo/todokede/kaitaiyoukou.html

[3245: 匿名さん]

建築基準法を知らない人のようだね？

>ちなみに文京区では「解体」を使います
それ環境政策課のホームページね
文京区も建築指導課では除却を使うから