パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[3137: マンション検討中さん]

減築って躯体へのダメージ凄そうだけど、実際に行われた事例もあるのね。
https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/00728/
高さ規制の強化とか何かあった気もするが、今の相場なら部屋数減らしてもペイするって判断かな。

[3138: 職人さん]

>>3137 マンション検討中さん
素朴な疑問だけど、現存する工作物を改造したら建築確認取れるんかいな。

[3139: デベにお勤めさん]

現存する工作物を部分的に使用して建築確認を取ることは可能。現存する工作物は建築確認が無いから新たな建築確認となる。高さ２２メートルの絶対高さ制限にしたがって建築確認を取ることになる。

[3140: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園が解決の方向にすすむことで
ここの物件にもよい影響があると思うよ

[3141: 匿名さん]

情報がないからなのか他所の物件で盛り上がるスレッドですねえ。二期販売で東向きとか西向きが売り出されたら、価格的に手の届く人が増えてくるので少しは活況を呈すかもしれませんね。

[3142: 匿名さん]

>>3123 評判気になるさん

ルサンクの解体について、その後、情報の進展はあったのでしょうか？

[3143: 匿名さん]

NIPPOが東京都を相手に107億円の損害賠償を求める裁判をしているけれど無理がある裁判なのでしょう

[3144: マンション検討中さん]

俺がルサンクを100億で買い取る。んで、解体して、三井不及びマンションマニアさんに監修してもらいながら、最高のマンション作って、原価プラス500万でお前らに販売する。どうだこの計画は。

尚、購入するにあたり以下基準あり（いずれかを充足すること）。また、任売時も購入者はいすれかを充足すること。

・純資産5億以上ある人
・上場企業勤務かつ単独年収1500万以上の人（年齢45歳未満）
・師士族かつ年収1000万以上の人

賛成のやつは、参考になるを押下して。
参考になるが100超えたら、動きます。

[3145: 匿名さん]

>>3144 マンション検討中さん
純資産と年収のバランスが悪過ぎますが、ボンボン募集中ですか？

[3146: 周辺住民]

>>3144 マンション検討中さん
あなたの計画を三井不とマンマニさんが監修してくれますかね。

[3147: 匿名さん]

ここは整形地で南側に緑豊かな永久眺望があり、東京ドーム再開発とそれに関連した周辺地域の開発によって将来的に街全体が大きく変貌するポテンシャルを持つ地に建っています。非常に高価ではありますが、ここが好評のうちに完売すれば、おそらくは近隣の建設が止まっているマンションの再建計画もスムースに進むことでしょう。

楽しみです。

[3148: 匿名さん]

ルサンクの今後が楽しみです。

[3149: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園が解決することでこの物件の価値に影響があると思います

[3150: マンション検討中さん]

>>3145 匿名さん
一流のサラリーマンや師士族は生涯年収5億は担保されてるからそうした。
地主や事業主は実は借金だらけのやついるから純資産ベース（保証債務も負債と見做すに追加しよう）で似非を排除する目的もあり。
基本、サラリーマンの頂点に住んでもらいたいね。
良い大学卒業して、就職も勝ち抜いて、年収の良い安定した会社に就職した人は、まともな人が多いから。

100いかないねー、松本動きません

[3151: 匿名さん]

>>3150 マンション検討中さん

原価プラス500だと坪単価どれくらいになるの？
その価格次第ではポチるよ

[3152: 匿名さん]

ルサンクは決着に向かっているのですね

[3153: 通りがかりさん]

>>3150 マンション検討中さん
45歳未満の年収1,500万円ならわかるけど、そこに上場企業を付けたら一気に減るね。総合商社とメディア、一部金融機関ぐらいかな。
高収入の代名詞である外資系投資銀行やコンサルタントってマトモなところほど日本で上場してない会社ばかりだし。

[3154: マンション検討中さん]

>>3153 通りがかりさん
確かにそうなんですが、アップorアウトの方々はリスキーなので排除しました。

[3155: マンション検討中さん]

>>3151 匿名さん
坪300で充分？よく言われたのは不動産は企業規模に関わらずPJの粗利は30%が平均、20%以下はリスキー。ただし昨今は原価に利益を上乗せして販売価格を算定するのではなく、ダイナミックプライシングが主流だから、需要があれば利益はめちゃくちゃあげられる状況。
ただ、俺はそれが好きではない。良いモノを安く作り、信頼出来る人に末永く住んでもらいたい。
賛同出来るやつは、ポチ宜しくな。

[3156: マンション検討中さん]

明日抽選会ですね。だいたいの部屋は倍率つきそうでした。10倍超の部屋もいくつかありそう。

[3157: 匿名さん]

人気そうだな

[3158: 匿名さん]

10倍越え住戸落選しました。。残念すぎます。

[3159: マンコミュファンさん]

>>3158 匿名さん
うちも5倍越え落選しました。ショックが大きいです。。

[3160: 匿名さん]

>>3159 マンコミュファンさん
次期もチャレンジしますか？

[3161: マンコミュファンさん]

また抽選になりそうですが次期もチャレンジしたいですが、今期の希望していた間取りと価格が理想だったのでしばらく立ち直れないです（ ; ; ）

[3162: 匿名さん]

今もあるか知らんがキャッシュだと配慮してくれるね

[3163: 通りがかりさん]

プラウド神楽坂ヒルトップの第1期価格が出ました。
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/common/img/pages/touroku/gpfe...

[3164: 匿名さん]

定借なのにプラウド神楽坂ヒルトップの価格見てしまうと、ここがすごくお買い得に見えます。

[3165: 匿名さん]

>>3162 匿名さん
キャッシュだと何を配慮してくれるんですか？

[3166: 匿名さん]

ちょっと場所がいいと二億超えるのはデフォルトになってきましたね。

[3167: マンション住民さん]

>>3165 匿名さん

そうですね
キャンセル住戸とかあれば一番に電話してくれますよ

[3168: マンション住民さん]

>>3166 匿名さん

レポート見ていると２億超え中古の成約は数えるほどですよ
１００平米ならね
８０平米とかなら売りにくい

[3169: マンション検討中さん]

落選組です。次回以降も参加予定ですが、残ってる部屋で魅力的なのは少なく、また抽選倍率偏りそう。
南向きはウリの一つだけど、1列残ったS74は全室リビングイン、リビング窓前に太い柱で日照遮られるので選びづらい。
坪500万円台で買えば、長期的には負けにくい立地と思うので、今回そういった部屋にかなり倍率ついたようです。
次回以降は値上げ予定らしいので、さらに魅力的な部屋減っちゃいますね。
まだ多くの部屋が残っている75㎡タイプは好み分かれそうです。どうせ買うなら7-8階あたりの高層階がオススメかな。

[3170: 名無しさん]

立地に優れ価格設定が妥当だから人気があるんですね

[3171: マンション検討中さん]

落選しました。ショックが大きく、立ち直るまでに時間がかかりそうです。次期の登録会の時期をご存知の方いらっしゃいましたら、お教えいただけませんか？

[3172: 通りがかりさん]

落選した方はパークホームズ市ヶ谷ヒルトップの販売再開を狙いましょう

[3173: 名無しさん]

>>3169 マンション検討中さん
ルーフバルコニーのお部屋はまだ残っていますか？

[3174: マンション検討中さん]

ルサンクは実は合法であったと言うのがもはや常識となっているようです。
駐車場のサブエントランスを出た先の既存の東西2つの直通階段が駐車場の避難階段とみなせる。
という事です。

反対派住民はこの事実を覆す、つまり違法であるとの法的根拠を示せていませんので、どうやら合法！で間違えないようです。
ちなみにデベのNIPPOも最近になって実は合法であったとの事実にようやく思い当たったようですよ。

[3175: 匿名さん]

>>3174 マンション検討中さん

ルサンクの建物は近く動きがあるのですか？

[3176: マンション検討中さん]

>3175 匿名さん
現在得ている情報ではNIPPOは解体の上建て替えをすることを検討しているようです。
デベのNIPPOが
>ルサンクは実は合法であった
と気が付くのが遅すぎたようですね。
建築確認取消の取り消し裁判で、既存の2つの「直通階段（A及びB）は駐車場の避難階段とみなせる」と主張すれば勝訴間違いなかったのに残念至極でした。

[3177: 匿名さん]

ルサンクで工事しているようだけど。。。

[3178: 匿名さん]

NIPPOが東京都を相手に107億円の損害賠償を求めていたようだけど敗色濃厚と判断したのかな

[3179: マンション検討中さん]

>>3173 名無しさん

ルーフバルコニーの部屋は2LDK入れると残り6戸あります。
3LDKは残り1戸で、この部屋が次回以降の目玉の1つ、恐らく1.4-1.5億円で出てきます。
あとは5.5億円の最上階、S93の低層階、10階のS74aは注目ですね（S74bと違って間取りがよさそう）。こちらも安くて1.6億円以上なのでなかなかの金額ですが。

[3180: 匿名さん]

>>3175 匿名さん
建築主に変更がありそうですね

[3181: 匿名さん]

>>3164 匿名さん

単価で比べましょう。プラウドはしっかりとここより安いですよ。
都心の定借は魅力的です。西早稲田、市ヶ谷も人気でした。

[3182: 通りがかりさん]

>>3181 匿名さん
所有権付と定借では販売単価が3割くらい違うのでは

[3183: マンション検討中さん]

ル・サンクが合法であればリフォームして（安く）再販してほしいですね?
ここもそうだけど最近はマンションの価格が上がり過ぎですからね。

[3184: 匿名さん]

ルサンクの違法建築はNIPPOが延々と裁判して敗訴したからリフォームでは済まない。だから解体の上建て替えでしょ。
ここの工事の車両が区道を塞いでいるけれどそれでルサンクの工事車両が通れるのかね。

[3185: 匿名さん]

>>3182 通りがかりさん

昔は、そんな安い定借もありましたが、都心定借の売買実績が増えて、相場が固まってきた最近は15%が相場です。

[3186: 通りがかりさん]

>>3185 匿名さん
15%しか変わらないのなら何故所有権付を買わないのか不思議ですね

[3187: 匿名さん]

>>3186 通りがかりさん
そう思います。
地代と解体積立金で、累計10%上乗せになるんです。
目先15%安くても結局はほぼ同じ。
でも最後は物件が残らないのですから。。。
長期リースですね。

[3188: マンション検討中さん]

>3184 匿名さん
ルサンクは実は合法であった
>建築確認取消の取り消し裁判で、既存の2つの「直通階段（A及びB）は駐車場の避難階段とみなせる」と主張すれば勝訴間違いなかったのに残念至極でした。

つまり裁判で違法（東京都建築安全条例32条6号違反）と確定したのは非難階段Cは駐車場の避難階段とは言えないと言うただ一点なのです。

[3189: 匿名さん]

ここは定借ではないので、定借の話はこれでやめますが、確かに定借を買う意味を見出だせない人は、所有権だけに絞って検討することをお薦めします。内容を理解できない商品には手を出さないのは、投資の鉄則ですから。一方で、物件を選んで評価できる人は、定借で資産を膨らませてるのもまた事実です。

[3190: 匿名さん]

まず既存の工作物を撤去してからですね

[3191: 匿名さん]

NIPPOは新生ルサンクを中国人専用マンションにして近隣住民に復讐すべき

[3192: マンション検討中さん]

>>3190 匿名さん
ノコギリ持って集合な。

[3193: 匿名さん]

撤去前に映画の撮影に使えたりしないのだろうね

[3194: マンション掲示板さん]

6億の部屋買います。俺が頂点なので、廊下であえば下々はひざまづくんだよな？

[3195: 匿名さん]

>>3194 マンション掲示板さん
きっとでつまらないマウンティングとは無縁な素敵な人物だとおもいますよ。

[3196: 匿名さん]

マウンティングする人は文京区の物件は買わないと思う

[3197: 匿名さん]

投資用検討中なのですが、こちらはキャピタル出ますかね？パークコートの成約価格見る限りいけそうな気がするのですが。

[3198: マンション掲示板さん]

>>3197 匿名さん
絶対に買った方がいいです。コートで税前で4000万儲けました。買った瞬間に1500万は硬いです。税後900万のキャピタルゲイン確定です。
私は住むといいつつ転売目的でちゃっかり購入確定しました。2000万上乗せして転売予定です。取得にかかる費用は全部経費に出来ます。めちゃくちゃおいしいですよ。

[3199: 匿名さん]

>>3198
投資物件としてはグロスで1.3から2億の物件は、動きが重くないですか？

[3200: 匿名さん]

白金ザスカイとか買うより儲かる率高いかもね

[3201: マンション掲示板]

>>3199 匿名さん
いえ、リスクリターンから言えばこれ以上の投資は未だかつてありません。借入でレバも効いてますしね。右から左で2400万儲けたので、笑いが止まりません。

[3202: マンション検討中さん]

>>3201 マンション掲示板さん

ガンガン転売やりまっせー。バブル最高。

[3203: 匿名さん]

ご苦労様です。
他人物売買契約で素人から完成前の
物件買う人いるのかな？
2023年4月末以降の完成引き渡し後に
転売するということ？
気の長い話ですね

[3204: 転売屋]

>>3203 匿名さん
ガンガン、転売、やりまっせー

[3205: 通りがかりさん]

転売は個人ですか、それとも会社でやりますか？

[3206: マンション検討中さん]

何か品の無いオハナシになって来ましたですね？
そんなに上がる訳ないと思いますが？

[3207: 名無しさん]

明日から重説ですね。そこそこの倍率のところが当たったけど、どうしよう。いまさらだけど悩む。

[3208: 匿名さん]

>>3207 名無しさん
どのあたりの部屋ですか？抽選落ちしたので条件合えば欲しいです。

[3209: ミスターエックス]

>>3205 通りがかりさん
法人です。無利子制度融資金もあり預金が積み上がってるので。

[3210: ちんぽうこう]

>>3202 マンション検討中さん
マンションも転売転売の時代。バブル期のような良い時代になってきましたね。

[3211: 匿名さん]

安い場所ならともかく、転売ヤーがここを買うとは思えないんだけどなあ。
それともプロの目には将来性が豊かな場所と見えているということなのかな。

[3212: マンション検討中さん]

第二期を検討しています。
価格が上がる予定というのは本当でしょうか？

[3213: 通りがかりさん]

これ、転売ですね。
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F2CYTA10/

[3214: 匿名さん]

100平米あると坪一千万かあ、大きく出たな。昨今の市況を見ると売れるだろうなという感想しかないな。絶妙だよね。

[3215: 匿名さん]

転売ヤーはルサンクの再販売を買うのでは？

[3216: 匿名さん]

これも転売じゃないかな
以前もう少し低い価格で一度売れてた気がする
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_96789528/

[3217: マンション検討中さん]

>>3216 匿名さん

これずっと売れ残ってますね。価格改定もないので売却急いでないようですが。

[3218: 匿名さん]

>>3215 匿名さん
ルサンクの再販売は安いの？

[3219: 匿名さん]

>>3218 匿名さん
安くはないでしょう。変に減築するより一から作り直した方が高く売れそうです。
ただ接道がよくないのでここの方が高く取引されるような気がしますが、ここにスレ違いの書き込みをしている人はあの工作物が売りに出たらここの価値が下がるとでも思っているのでしょうか？

[3220: 通りがかりさん]

>>3217 マンション検討中さん
買って直ぐに転売ってなんなん？すげームカつくわ。
転売屋の登記情報アップしても問題ならんよな？公開情報だから。

[3221: 匿名さん]

安くする理由が全く無いでしょ。
高く売れるから建て直す気にもなただろうに。

[3222: 匿名さん]

>>3221 匿名さん
そうでもないよ、以前からこの辺の物件を見ているけど、同じ時期のクレヴィアよりも外観の高級感が足りないし、ここみたいにデザインに凝っているわけでもなく、さらに何年も工事が止まっていて都内でもありえないレベルの反対運動を食らっていた事など普通の物件とは違いすぎる。都心物件として見ると、今はどう作っても高いマンションを、さまざまな差異化で売ろうという時代なので、建て替えして高く売るしかないと思いますよ。私が売主なら、様々な損失をそこで取り返そうと考えるならば安く売れませんよ。

[3223: 匿名さん]

あの工作物の工事が再開したらここに影響があるのは確か。目の前を1日に何十台もの工事車両が行き来することになるから。ここの工事が終わるまでにあの工作物の工事も終わっているのがここの住民にとってよいだろう。

[3224: 匿名さん]

沖式新築時価139万円だけど、こんなに割高で買って大丈夫？

[3225: 匿名さん]

>>3223 匿名さん
>目の前を1日に何十台もの工事車両が行き来する
近隣住民の迷惑を考えると相当時間をかけてゆっくりと崩すのではないでしょうかね。
それこそ何年もかけて

[3226: 匿名さん]

ここは竣工前完売しそうな勢いがあるようですね。近隣のマンション市況にもいい影響があるでしょう。

[3227: 匿名さん]

>>3224 匿名さん
グロスで一億未満の都心中古を買うといいらしいよ
ここを買う人って多分あなたの様な人とは見えている風景が違うんでしょう。

[3228: 匿名さん]

>>3225 匿名さん
>近隣住民の迷惑を考えると相当時間をかけてゆっくりと崩すのではないでしょうかね。
>それこそ何年もかけて
影響を受けるのはこの物件の住民ですよね。1時間に工事車両が10往復するとして3分に1台通行することに。それを何年もかけるのですか。

[3229: 匿名さん]

>>3228 匿名さん
冷静になりましょう、煽りには沈黙を。
仮にそうであっても春日通りの交通量と比べたら遥かに少ないとわかりそうなものですが。

[3230: 匿名さん]

春日通りはもっと煩いということです

[3231: 通りがかりさん]

パワカが消滅しない限り、不動産会社のバカ儲けは続く。有報で販社の平均年収みてみ。あほらしくなる。

[3232: 匿名さん]

素直な目で見れば、いい物件だよね。
ルーフバルコニーの住戸とか、まだ二期以降残っているといいけどな

[3233: マンション検討中さん]

「工作物」うんぬんと言うような悪意の書き込みは反対派住民でしょうね？
確かにルサンクが立て替えられるのであれば高さが２２ｍ以下となるので
１Ｈの反対派住民にとっては嬉しい話ですね
しかし
> ルサンクは実は合法であったと言う新証拠が出て来た
すなわち
>既存の直通階段AおよびBは駐車場の避難階段とみなせる
>つまり駐車場には避難階段が2つも存在していた）

という事ですのでNIPOOには再審を請求して貰えば、高さ28ｍの現ルサンクがゾンビのように蘇るかもしれませんよ？
そうすると即入居可（？まあリフォームは必要）で単価も割安でしょうね？
乞うご期待！か？

[3234: 匿名さん]

ル・サンク小石川は除却されるようですが

[3235: 匿名さん]

壊すのでしょ。合法な建築計画という主張と矛盾してるよね。

[3236: 匿名さん]

早くルサンクの解決をはかるべきです。この物件にも影響がありますので。