パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[3053: マンション検討中]

>>3050 匿名さん
逆恨み？まぁ、そう思いたいならどうぞ。

>>3049匿名さん
私も基本銀行から金借りますが、あくまで法人です。利息や償却が全額経費だし。個人でローン組んで借りる人は経済リテラシーがあるのではなく、単純に金がないから借りるのです。それを経済リテラシーと言ってしまうのは…アホです。
一定の所得や資産がある人は、マンションにしろ車にしろ基本は法人で買います。

[3054: 匿名さん]

>>3053 マンション検討中さん
>基本は法人で買います。
まあ一般的な話ではないよな。
経費にしたいなら法人ならばなおのこと買わないで借りる方が自由度が高いんじゃないですか？

[3055: 匿名さん]

私は株式を公開していないので流動資本比率を高くとりたいですね。

[3056: マンション検討中]

>>3054 匿名さん
経費だけじゃなくて、株価下げる為に買うの。まぁ、わからないよね？相続税は無縁だろうし（笑）本当、羨ましい限りだよ。

[3057: 匿名さん]

自分で住む、他人に貸す、以外の特殊な需要が強いマンションは避けた方が良い。

[3058: マンション検討中]

>>3056 マンション検討中さん
庶民にはわからないよ。相手するだけ時間の無駄です。買えない庶民はほっときなはれや。

それはさて置き、最上階は売れるのか興味あります。
6億でパークホームズ…専用エレベーターに専用入口に専用住所あってもおかしくないのに。管理組合の会合でどんな発言をするのかも気になる（笑）

[3059: 匿名さん]

確かに六億の部屋は突出しているからね。どんな人が入るか非常に興味深い。

[3060: 小室さん]

>>3058 マンション検討中さん
余りに世界が違いすぎるから、色々とあるでしょうね。ペアローンで必死な奴らが同じマンションに住むんですからね、トラブルは簡単に予見されますから、普通は買わないでしょう。グランディオーソ経由でどこぞのチャイニーズが購入するんでしょう。くわばらくわばら。

[3061: 匿名さん]

サラリーマンと一緒になりたくない人が、なんで大規模物件を検討するのかな？時間の無駄だろうに。

[3062: マンション検討中さん]

参考になるかわかりませんが、オープンレジデンシア文京弥生が3L68.76平米で10300万から13200万だそうです。比べるまでもないですね…
にしても、文京区で新築、3L、駅近は億超えは当たり前になりましたね…

[3063: 匿名さん]

>>3062 マンション検討中さん

オープンレジデンシア文京弥生は、オープンレジデンシア本郷弥生とはまた別の物件ですか？

[3064: 匿名さん]

選民意識丸出しの自称お金持ちは、パークホームズなんかに用ないだろ？なんでここにいるんだろう。

[3065: 匿名さん]

>>3064 匿名さん
結局のところ金持ち自慢したいだけなんでしょうね。
ただここはパークホームズとパークコートの中間みたいな感じでもあります。
緑地の永久眺望で、将来的に自動車の電動化が進めば排ガスや騒音の問題も相当程度減じられるでしょう。再開発の話もありますし値下がりは相当程度しにくいと考える人もいるでしょうね。

[3066: マンション検討中さん]

>>3064 匿名さん

丸出しとはいやらしい表現ですね。

[3067: マンション検討中さん]

久しぶりに見にきたら自称純資産十数億のお医者様が湧いてて笑った。そんなお金持ちにはもっとオススメのマンション、エリアがありますね。ぜひそちらに行って頂きたい。
ここは子持ちパワカ多くなると思いますよ。文京区だし。

[3070: マンション検討中さん]

>>3058 マンション検討中さん

管理組合の会合、変な空気になりそう（笑）
完全に見下して来たらどうしよう（笑）
文京区なのにファントムとか乗ってたりして。

[3072: 匿名さん]

また物件以外のネタで盛り上がる（笑

二億オーバーの物件の書き込みはガクッとここは減るからね、しょうがないと言えばしょうがないけど。

[3074: マンション検討中さん]

[NO.3068～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[3075: 検討板ユーザーさん]

パークコート渋谷大山町ザプラネ翠邸
2015年7月築専有面積82.61m2
13800万

こちらの方が資産価値は高いですかね？

[3076: 匿名さん]

>>3075 検討板ユーザーさん
最初は周辺相場よりだいぶ高かったんだけど、最近周辺相場並みになったんだね。
これって高くなったのか、それとも安くなったのか？

[3077: 検討板ユーザーさん]

>>3076 匿名さん
そもそもターゲットが違うのはありますが、なんだか渋谷大谷町がお買い得に見えてしまいます。
ただ、冷静にみると、高いんですがね。

金融緩和が続く限り不動産は下がらないですかねぇ。
賃貸の賃料はほとんど上がっていませんので、局所的なインフレであり、バブルの要素は大でしょうか

[3078: 匿名さん]

>>3075 検討板ユーザーさん

近所でよく散歩しますが、大山町は邸宅街であって、マンションはあんまり高級なのはないですよ。そのパークコートも、実物見ると購買意欲はなくなると思います。某経営者の邸宅は、日本で一二を争う資産家だけあって圧倒されます。

[3079: 検討板ユーザーさん]

>>3078 匿名さん
あいつの家あるね。人々から富を搾取して出来た家だからね。隕石直撃して跡形もなく消滅して欲しい。

[3080: 匿名さん]

>>3079 検討板ユーザーさん

人を恨んでも幸せにはなれませんよ。格差を叫んで金持ちを貧乏にしても、金持ちをにはなれません。まあ、全員が貧乏の平等社会になるかもしれませんが、そんな社会は嫌ですね。

[3081: 匿名さん]

>>3079 検討板ユーザーさん
敷地面積約２６００坪
地下１階、地上１階鉄筋コンクリート造
https://web.archive.org/web/20121110220432fw_/gendai.net/articles/view...

小石川とレベル違いますねえ

[3082: 検討板ユーザーさん]

>>3075 検討板ユーザーさん
常盤松ハウス　1億8,500 万円
東京都 港区 南青山７丁目 1-21
東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩11分
専有面積　壁芯81.62m2

これのが間違いない。

[3083: 通りがかりさん]

散歩がてら、ルサンク横の坂上がり、このマンションの前をぐるりと通り感じた事。めちゃくちゃうるさい。こりゃ窓開けてられないな。夕方は特にうるさい。ルサンクが静かだから余計に感じるわ。河合塾側もかなり音がするわ。こりゃダメだ。

[3084: 匿名さん]

ル・サンク小石川の再販売に期待です

[3085: 通りがかりさん]

>>3084 匿名さん

やはり、立地が非常にいいですね。とても静かなのに駅近。再販に期待。

[3086: 検討板ユーザーさん]

春日通りにあるプラウド本郷ヒルトップの目の前に11F建てのブランズがほぼ完成してますね。笑ったのがプラウド本郷ヒルトップの正に真前（目前4mとか？そのくらい至近距離）。11階以下のプラウド住戸は完全にバルコニーからの視界と日差しがなくなってます。
あんなひどい状況なかなか無いです。健康に害を及ぼすレベルです。
プラウド住民には気の毒ですが、あの状況見たら噴き出します。
プラウド11階以下の資産価値は半減してます。

[3087: マンション検討中さん]

ググッてみた（笑）

[3088: マンション検討中さん]

これね、やばっ、面前覆われてるわ。あちゃー、周辺立地は要注意の最たる例だね。勉強になります。11階建だとまだまだ伸びるわね。

[3089: 周辺住民さん]

というか、ブランズになったのですね。賃貸向けで建てたけど、東急不動産が一棟買いしてくれたってことかな。

[3090: マンション検討中さん]

>>3088 マンション検討中さん
ブランズからプラウドへの嫌がらせ（笑）。
プレミアムフォートに賃貸で住んでいましたが、眺望、日当たり最高でしたが逆にそれが夏はきつい。あと、入口からめちゃくちゃ部屋が遠い。1番のネックは、ジェットコースターなどの騒音が直撃すること。
あれさえ無ければ最高でした。
今は、評判の良くないパークコート賃貸してます。色々言われておりますが、なにより駅直結は快適過ぎます。職場も駅直結の為、傘入らず、台風も関係なし、暑さ、寒さも無縁と言う事なし。駅近と直結は全く別次元です。今の職場でいる限り引越しはありえません。

[3091: 匿名さん]

>>3088 マンション検討中さん
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=62702

これですか？

[3092: 匿名さん]

やはり南側が開けていて永久眺望であるパークホームズ文京小石川ヒルテラスが非常に優れていることは間違い内容ですね。南向きダイレクトウインドウ住戸を手に入れられる人は幸せだ。

[3093: 匿名さん]

X間違い内容ですね
○間違いないようですね
でしたね。変換ミスひどいなあ

[3094: 通りがかりさん]

ここの隣の東京清涼飲料水工業組合のビルが建替えになると14階建てくらいになる心配がないですか？
東側の住戸に日影の影響がでないですかね。三井に確認するほうがいいかと。

[3095: 周辺住民さん]

>>3094 通りがかりさん
そのビルは南北方向が狭いので（東西方向も）、影響は限定的かと思います。影響がありそうなのは東南角の部屋だけ。東南角だから南側に眺望と採光があり、問題ないかと。

[3096: 匿名さん]

南側が道路で開けているマンションは真南に建物が建たないのでいいですね。
ここは南側に接道があるので、南を塞ぐ建物は建ちません。

[3097: マンション検討中さん]

>>3088 マンション検討中さん
さっき散歩しで通りました。1番広い部屋で2LDK61平米です。独身者、子なし世帯向けマンションですね。
この地域でニーズあると思えませんし、写真の通り、狭いとこに無理くり建ててますので、高級感もなし。東急は、なぜ、こんな場所にこんな企画をしたのか本当に謎です。プラウドへの嫌がらせ以外考えつきません。完成売りなので、かなり安くうらない限り、完売は難しいでしょう。

[3098: 匿名さん]

>>3095 周辺住民さん
東側住戸は午前しか陽当たりがないですから、そこに高い建物が建つと影響が大きいですよ。

[3099: 匿名さん]

>>3098 匿名さん
グーグルマップで見る限り、ここの敷地の奥行きに比してかなり奥行きが小さいですね。むしろ低層階は東側の隣戸の影響が大きいのではないでしょうか。

[3100: 周辺住民さん]

ブランズ文京本郷一丁目はスレが立ちました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/674815/

[3101: 匿名さん]

セットバックとピロティで建物として耐震性にが大いに不安ですね。部屋としても下がり天井が2mときつくて、息苦しさあるな。建築基準法でも平均2.1m以上と規定されてるので、なぜそんな設計したのかな~ これらのデメリットを上回る良いところ見つけたい

[3102: 匿名さん]

>>3101 匿名さん
ピロティは一階の平面図を見る限りではかなり強固な厚いスラブの壁の箱の中にしつらえてあって、強度は柱だけで支える普通のピロティと比べると遥かに高そうに見える。すくなくともその辺は相当程度配慮していると思う。強度を度外視して危険なコストダウンをするならそもそも下がり天井なんて作らないでペナペナの建物にするでしょ

[3103: 匿名さん]

おそらくここは相当程度、誰の目にも疑いなく建築基準法に準拠するように作られているはずですよ。下がり天井も十分な強度を確保するため梁を太くした結果でしょう。
誰も買えないとんでもない価格になっても困るのは我々です。

[3104: 匿名さん]

だんだん見学する人も増えてきたのかレビュー記事もぼちぼち出てきてますね
https://goodhomefind.com/entry/parkhomes/bunkyokoishikawa

ギロチン梁という言葉の定義の使われる範囲がだいぶ広くなっていることを感じます。
部屋のど真ん中を区切るようなものをギロチン梁というわけなのですが、ダイレクトウインドウのすぐ内側を通る梁はギロチン梁とは私は言わないですね。

[3105: 匿名さん]

>>3103 匿名さん
建築基準法に適合していることは当然のことであって、建築基準法に準拠していることを優良であるかの如く書込むのは不適切と思います。

（ここの近くで建築基準法に適合していないのに販売したデベが大事件を起こしたことも起きてはいますが。）

[3106: 周辺住民さん]

> 建築基準法に適合していない

正しくは都の安全条例ですね。

[3107: 評判気になるさん]

>>3106 周辺住民さん
都の安全条例に適合していないと、建築基準法第40条違反です。ご存知でなかったですか？

[3108: 匿名さん]

建築基準法違反で差し止めが起きるのは決して珍しくないそうですからね。
特に見解が分かれるようなグレーゾーン領域もあるようなので、そうした部分を徹底的になくすにはそれなりに余裕を持たせる設計になるのかなと顧客目線ですが推察します。すくなくとも、非常に厳しい批判的なレビューを行われたとしても瑕疵はまずみとめられず、したがってとても安全である事は間違いないでしょう。美点だと思いますよ。

[3109: 匿名さん]

パークコートタワー以外に下がり天井のない物件なんてあるの？

[3110: 匿名さん]

ここはあまり下品な人の書き込みがないところがいいですね。不動産ブローカーみたいな人が短期転売益を求めて触手を伸ばすような物件ではないということでしょうか。落ち着いて検討できるというあたりは良いと思います。

[3111: 匿名さん]

不動産ブローカーみたいな人の書込みが散見されますよ

[3112: 匿名さん]

ここを検討する人は冷静に検討できるので良いですね。誹謗中傷の嵐で内容証明郵便とか弁護士さんからのメールが飛び交うような殺伐としたスレッドは懲り懲りです。

[3113: 匿名さん]

>>3112 匿名さん
訂正しますね
x飛び交うような
○飛び交っているんじゃないかと想像されるような
でした。
知ったような事を言ってすみません

[3114: 検討板ユーザーさん]

>>3112 匿名さん
そーなんだ。こわいねー。

[3115: 匿名さん]

>>3108 匿名さん
> 建築基準法違反で差し止めが起きるのは決して珍しくないそうですからね。
建築審査会の扱う事件の３割程度に建築基準法に適合しないところが見つかると言われますね

[3116: 匿名さん]

外観が独創的ですね。モンブランみたい。

[3117: 匿名さん]

>>3116 匿名さん

外観はともかくも天井高が2mは耐えられない

[3118: 匿名さん]

そうだね、湾岸の免震タワーみたいに梁が細かったら下がり天井も少なかったかもね。でもここ耐震だから細いと何かと怖い。

[3119: マンション検討中さん]

ちょっと駅から距離あるね。雨の日や台風の日はしんどい。やっぱり駅直結かな。

[3120: 匿名さん]

富坂に南北線と大江戸線の入口が欲しいですね。
小石川二丁目側のシーアンの辺りに。

[3121: 匿名さん]

ルサンク、解体・建て直しって本当ですか？

[3122: 匿名さん]

>>3120 匿名さん
それね、坂下のビジネスホテルのところに本当はできるはずだったらしいんだけど、結局できなかった。敷地面積的に駐車場が確保できなくなっちゃうから難しかったんだろう。

[3123: 評判気になるさん]

>>3121 匿名さん
> ルサンク、解体・建て直しって本当ですか？
来週から作業を始めるようなことを町会の人に聞いたけれど。現地に行けばわかるのでしょうか。

[3124: マンション検討中さん]

>>3121 匿名さん
一部解体とかでは？
全部なんてあり得ない。子供も砂遊びじゃないんだし。

[3125: 匿名さん]

>>3124 マンション検討中さん

一部解体とは、具体的にどの辺りを、どのような理由で解体するのでしょうか？ 勉強不足ですみません。。

[3126: 通りがかりさん]

だって解体するしかないでしょう。違法建築であることが最高裁で確定しているのだから。
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00154/00643/

[3127: 匿名さん]

>>3123-3126
みなさま、ルサンクの話題はなるべく専用スレッドにてお願いします
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/

[3128: 匿名さん]

ルサンクの方が静かで立地がいいので。ルサンクが再販売になるとここの物件に影響がありそうですよ。

[3129: 匿名さん]

本物件購入希望者を減らすために
関心散らしたいだけでしょうね！
本物件もそこまで良いと思いませんが
そこまでして競合を減らしたいとは...

[3130: 匿名さん]

>>3123 評判気になるさん

建て直し竣工は早くて2025年？現実的には2026年くらいか。
建築費高騰の影響あるから安くはないよなー

まあけどマンション市況の上昇相場も一服してきたし、日本の厳しい経済状況的にはここと同等の価格で販売かな。

[3131: 匿名さん]

東京ドームシティの再開発があるからな
宮下パークみたいになったらどうするよ？

[3132: マンション検討中さん]

>>3126 通りがかりさん
減築すりゃいいだけだろ？馬鹿なん？

[3133: 匿名さん]

上部２階をスパッと斬る

[3134: 匿名さん]

その方法なら、ここと同じ時期に竣工できるのでは？

[3135: 匿名さん]

下の階を傷つけずに解体なんてできるのかな
またダンプカーが行き交うな
警備員の詰め所だったビルは解体して売地になってたけど、その後売れたの？

[3136: 評判気になるさん]

ここの工事の車両が区道にはみ出て駐まっていて邪魔に感じることがあるけど、そのうえルサンク小石川のダンプカーが通れるのかねえ。

[3137: マンション検討中さん]

減築って躯体へのダメージ凄そうだけど、実際に行われた事例もあるのね。
https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/00728/
高さ規制の強化とか何かあった気もするが、今の相場なら部屋数減らしてもペイするって判断かな。

[3138: 職人さん]

>>3137 マンション検討中さん
素朴な疑問だけど、現存する工作物を改造したら建築確認取れるんかいな。

[3139: デベにお勤めさん]

現存する工作物を部分的に使用して建築確認を取ることは可能。現存する工作物は建築確認が無いから新たな建築確認となる。高さ２２メートルの絶対高さ制限にしたがって建築確認を取ることになる。

[3140: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園が解決の方向にすすむことで
ここの物件にもよい影響があると思うよ

[3141: 匿名さん]

情報がないからなのか他所の物件で盛り上がるスレッドですねえ。二期販売で東向きとか西向きが売り出されたら、価格的に手の届く人が増えてくるので少しは活況を呈すかもしれませんね。

[3142: 匿名さん]

>>3123 評判気になるさん

ルサンクの解体について、その後、情報の進展はあったのでしょうか？

[3143: 匿名さん]

NIPPOが東京都を相手に107億円の損害賠償を求める裁判をしているけれど無理がある裁判なのでしょう

[3144: マンション検討中さん]

俺がルサンクを100億で買い取る。んで、解体して、三井不及びマンションマニアさんに監修してもらいながら、最高のマンション作って、原価プラス500万でお前らに販売する。どうだこの計画は。

尚、購入するにあたり以下基準あり（いずれかを充足すること）。また、任売時も購入者はいすれかを充足すること。

・純資産5億以上ある人
・上場企業勤務かつ単独年収1500万以上の人（年齢45歳未満）
・師士族かつ年収1000万以上の人

賛成のやつは、参考になるを押下して。
参考になるが100超えたら、動きます。

[3145: 匿名さん]

>>3144 マンション検討中さん
純資産と年収のバランスが悪過ぎますが、ボンボン募集中ですか？

[3146: 周辺住民]

>>3144 マンション検討中さん
あなたの計画を三井不とマンマニさんが監修してくれますかね。

[3147: 匿名さん]

ここは整形地で南側に緑豊かな永久眺望があり、東京ドーム再開発とそれに関連した周辺地域の開発によって将来的に街全体が大きく変貌するポテンシャルを持つ地に建っています。非常に高価ではありますが、ここが好評のうちに完売すれば、おそらくは近隣の建設が止まっているマンションの再建計画もスムースに進むことでしょう。

楽しみです。

[3148: 匿名さん]

ルサンクの今後が楽しみです。

[3149: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園が解決することでこの物件の価値に影響があると思います

[3150: マンション検討中さん]

>>3145 匿名さん
一流のサラリーマンや師士族は生涯年収5億は担保されてるからそうした。
地主や事業主は実は借金だらけのやついるから純資産ベース（保証債務も負債と見做すに追加しよう）で似非を排除する目的もあり。
基本、サラリーマンの頂点に住んでもらいたいね。
良い大学卒業して、就職も勝ち抜いて、年収の良い安定した会社に就職した人は、まともな人が多いから。

100いかないねー、松本動きません

[3151: 匿名さん]

>>3150 マンション検討中さん

原価プラス500だと坪単価どれくらいになるの？
その価格次第ではポチるよ

[3152: 匿名さん]

ルサンクは決着に向かっているのですね