パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[301: 匿名さん]

>>299 匿名さん
最近パワカで2億の物件を買う人もいると言われますし、
公園の眺望がいい南向きは実需の人が結構いるんじゃないですか？買い物もまあ不便ではないし、通勤や通学の人の動線からも外れていて警察署も近いとなると色々安心でもありますよね。

[302: マンコミュファンさん]

見てくれては、パーマンでもおかしくないけど、ワンルームとかあるんで！！

[303: マンコミュファンさん]

ワンルームの割合が高いのが残念な物件

[304: 匿名さん]

ワンルームって販売されないかもね、最近ワンルームってよく売れ残るでしょ。それでこの戸数ということは地権者とか事業協力者住戸のような気がする。下手すると北向き低層階のみでエントランスもエレベーターも別で隔離されているとか。

[305: 匿名さん]

最近できたパークタワー文京小石川の実勢価格がだいたい坪600弱って感じだから、ここは坪500か550くらいかな。

[306: 匿名さん]

この見た目はパークコートもあり得る。
北参道と同じく高値追求。

[307: 匿名さん]

食べログ「エリアからさがす」の選択肢に「後楽園」がない。
富阪署のほうに上ると、なんにもない。
そういうことです。

[308: 匿名さん]

変換訂正　富坂

[309: 匿名さん]

地権者とか事業協力者住戸というのは小石川大神宮か

[310: 匿名さん]

>>307 匿名さん
なんにもないから外部から来る不特定多数の人の往来が少ないので、住環境としては好ましいという考え方もある。通常はなんにもないのは不便さと表裏一体の関係にあるんだけど、ここはちょっと坂をくだると風俗営業の店以外ならだいたい揃っている。そこのところが、その辺の駅遠の辺鄙な戸建て住宅とは異なるところ。

[311: 匿名さん]

住むことを考えると賃貸が多いのは問題ですよ。事業協力者住戸が多いことも。

[312: 小石川5丁目住人]

>>307 匿名さん

ミシュランの星付とか有りますよ。
まあ、お一人様9,000円～ですけど。
ご縁が有りますように。

[313: 匿名さん]

>>312 小石川5丁目住人さん
播磨坂のアレですね。接待に向くような店ではなかったので、まさか星がつくとは思いませんでした。ミシュランの審査員も、味がわかる人がいたのかと驚きましたね。今、予約取れるんですかね。

[314: 匿名さん]

>>312 小石川5丁目住人さん

あんまりこの周辺明るくなくて、この界隈での飲食は
東京ドームホテルのたん熊を利用していたのですが
いろいろ開拓したいと思います！

[315: 匿名さん]

>>314 匿名さん
播磨坂は結構距離があるけどね。
そのうちソンブルイユみたいな店もその辺にできるとは思いますが、まだ先のことでしょうね

[316: 評判気になるさん]

ワンルームを2つ合体させて普通の住戸にできないのですかね？

[317: 匿名さん]

壁をとっぱらったら構造的に弱くなっちゃうんじゃない？

[318: 小石川5丁目住人]

>>313 匿名さん

播磨坂のあれの前に、伝通院近くにも知る人ぞ知る(行っても分からない位ひっそりとした)イタリアンというか創作料理のお店が有りますよ！
確かその店も星が付いてたと思ったんだけど。
播磨坂のあれは、想像出来る範囲かもしれませんけど、伝通院のそれは想像を超える食のエンターテイメントと個人的には思います。
よろしければチャレンジしてみて下さい。

[319: 小石川5丁目住人]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[320: 評判気になるさん]

>>318 小石川5丁目住人さん
確かエルブジで修行したシェフでしたよね、星ついたんですね、すごい！

[321: 名無しさん]

知る人ぞ知る風俗店はないのですか？
コロナ禍以降ずっと風俗断ちしててそろそろ限界です！

[322: 小石川五丁目住人]

>>321 名無しさん

どっか別の所に行きなさい
少なくともこの板ではない

[323: 匿名さん]

>>315 匿名さん

散歩がてら家から東京駅まで歩くこともあるので、
播磨坂や伝通院のあたりも、今度、歩いてみたいです。

ソンブルイユさん、素敵なお店ですね(^^)

[324: 匿名さん]

>>312 小石川5丁目住人さん
こちらも元小石川住民ですが、
環３なんて遠い場所しか提示できないのが、飲食貧弱の証拠なんですよ。
むしろ茗荷谷ですよ。花見には行きますけどね、腹減ったから、ちょっとそこまで
みたいな場所とは完全に違います。生活圏、住環境、という話です。
伝通院だと、交差点の定食屋に行ったことありますが、うーむ。
あの交差点、ビデオ屋になったり弁当屋になったり、忙しい。

[325: 匿名さん]

(続き)これ以上書いてもネガ認定されるだけなので、本音を語って新規住民さんの
お役に立つ役目も、これで終わりにしますが、かなり、飽きます。不毛です。
ドームも月１回でさえ飽きます。

ここは交通の便が良い、ドームライブの時に人を止めてあげると喜んでくれる、
それはメリットです。また、巨人ファンなら最高の場所でしょう。
今後の野村のドーム開発に期待。ま、それはかなり先の話なので、そこまで待てる
なら、飯田橋の再開発エリア狙いですね。

以上

[326: 匿名さん]

飲食店がいっぱいあって、風俗営業の店もいっぱいあるような場所って外部から人もたくさんくるし、治安も悪いし、正業に就いていないような何で食ってるかわからない人がたくさん住んでいるわけですが、そういう場所がいい人はここ住まないでしょ。

ここはそういう場所が嫌な人が住むんです。

[327: 匿名さん]

>>321 名無しさん

それは東池袋でしょ
有楽町線だから、このへんからはアクセス大変ですよ
再開発の高値で豊島区にお住みください

[328: 匿名さん]

湯島に行けば区内唯一の風俗ありますよ。笑

[329: 匿名さん]

文京区は風営法の指定受ける店は制限されてるから基本風俗とか無い

[330: 匿名さん]

S93での最上階とか気になります。
２億位はするのでしょうかね？

[331: 匿名さん]

パークコートだと高すぎだろうから、パークホームズ仕様でお願いだ

[332: 匿名さん]

三井って土地の仕入れ価格によって
マンションのブランドを変えるって他社から聞きました。

[333: 匿名さん]

>>329 匿名さん
学校が多く文京地区に指定されている地域もあるので風俗店が出せる場所はかなり限られていますからね。それが良い人は文京区に住むし、それじゃ困るという水商売とかにかかわる人は新宿区とか渋谷区みたいなしかるべき場所に住むでしょう。文京区の住環境の特色のひとつですね。

[334: 匿名さん]

>>333 匿名さん
文京区の風俗店と言えば、湯島にソープランドがあります。まあ、あそこはほぼ上野ですが。文京区アドレスと高台、交通アクセスにこだわるなら、休日に坂下までふらっと歩いて、買い物や外食、上野公園散策を普段使いで楽しめる湯島がおすすめかな。

[335: 匿名さん]

>>334 匿名さん
風俗店とかあるような一角は道を挟んだ向こう側だからね、なんか隔離されているみたいな感じ。個人的には上野公園近辺の文化施設が好きな人なら、上の桜木近辺の高台がいいな。

[336: 匿名さん]

>>335 匿名さん

湯島三丁目のあの繁華街だけ、半島のように上野側に突き出て隔離された不思議な行政区間ですよね。なんで台東区にならなかったのだろう？と思うくらい。

上野公園から東京芸術大学を抜けた先にある上野桜木エリアは、都内でも地味だけど、実は高級住宅街ですよね。谷根千にも近いし、後楽園周辺にはない、文化的な風が薫る街ですね。

[337: 匿名さん]

>>336 匿名さん
>後楽園周辺にはない、文化的な風が薫る街
後楽園は東京ドームと遊園地に併設されたショッピングセンターが核だから、脱力系ではあるよね。生活利便性は多分後楽園の方が高いんだろうが、上野桜木に文化的な風が薫るのは東大のそばに住むと頭がよくなったような気がするのと同等の効果だろう。私らからしたら線香が薫るご先祖さまが眠る高台のお寺の街って感覚だけど。

[338: 買い替え検討中さん]

なんだかんだ茗荷谷が最高なんじゃない？
駅周辺には生活に必要なもの全部揃うくらい店あるし、後楽園より閑静だし、教育の森やその他公園も近いし、池袋まで2駅だし。

[339: 買い替え検討中さん]

>>338 買い替え検討中さん
後楽園も池袋まで3駅だけどね

[340: 通りがかりさん]

間取り図見る限りマスターベッドルームに床暖房がないみたいだから、パークコートではないんじゃないかな？

[341: 匿名さん]

小日向とか閑静な住宅地としていいんじゃない？
幹線道路からも離れているので。

[342: 匿名さん]

>>338 買い替え検討中さん
最高かどうかは知らないけれど（緑がどうとかいうと目白台あたりの人が噛み付いてきそう）、小石川四丁目五丁目や大塚のあたりの住環境がよろしいことに異論はあまり出ないんじゃない。ただ丸の内線一本だけのところと、丸の内線と南北線の東京メトロ２路線と、三田線と大江戸線の都営地下鉄２路線が交差する便利さと比べると駅力的に弱いよね。

お買い物も庶民的なダイエーとかドンキがある後楽園の方が日常的な安いものを買いたい人には便利だよね。さらに将来的に茗荷谷にはもはや新しいマンションが建つ余地がすくないので、アトラスタワー以上の格のマンションが建つ可能性は低そう。後楽園周辺は今後も再開発が続くだろうから。

[343: 匿名さん]

そうなってくると池袋まで一駅で山手線も使える南大塚周辺が最強となってしまう。

[344: 匿名さん]

>>341 匿名さん
小日向が閑静な住宅街というところには異論はでないんじゃない？
ただ茗荷谷駅まで深い谷に降りて登る必要があったり、閑静すぎて夜間は暗く寂しく、買い物も不便だよね。せめて道を明るく照らすコンビニとか植栽がライトアップされた高級低層マンションなどがあると少しはよくなると思うんだけどねえ。あともうちょっとのところで現代的なニーズにあわないんだよね。誰かコンビニでも作らないかね。住宅兼用なら今でも作れそうだけど。

[345: 匿名さん]

>>343 匿名さん
南大塚は豊島区だから文京区大塚四丁目のあたりね。今は最強じゃないけど地盤も悪くないし、もっと評価されるべきだと思う。
ただそのためにはシンボルになるような大規模高級物件がドカンとできる必要があると思うが、近隣の理解が得られそうにないので無理だろうなあ。

[346: 匿名さん]

やっぱり、後楽園が強いのは再開発だよ、一にもニにも再開発。変われるところは買われるんだよ。結局、ここに高額で高級なマンションを建てようという企画が通るのも、再開発ありきだね。

[347: 匿名さん]

文京区内では、やはり後楽園は再開発があるので強いと思う。茗荷谷は便利だけど面白みに欠けるし、駅力が弱い。湯島では最近、マンションが次々と出来て住宅街としては成長してるけど、大規模再開発は見込めない（受け入れない？）土地みたいなので伸びしろはないかな。60年近く前に浮上した湯島の日本初ドーム球場計画が実現していたら、良くも悪くも湯島は変わっていたかもしれないけど。

[348: 匿名さん]

昔の湯島周辺は今に輪をかけてさらに風俗街っぽい感じだっただろうから、ドーム球場とセットで周辺の再開発をしたら大きく変わっていただろうね。とはいえ風俗業で稼ごうと思うような人を説得するのは一筋縄でいくとは思えないので、その辺で難しかったのかもね。やっぱり広い敷地は正義。

[349: 周辺住民さん]

目指すは池袋より銀座でしょう、この辺なら。

時折、山手線信者、JR線信者の方が現れますが、文京区内なら地下鉄が最強だと思います。丸ノ内線に乗りなれていると、JR線の電車が野暮ったく見えてくるんですよね。JR線に乗ってどこ行くんですかって感じもしますし。

[350: 買い替え検討中さん]

間取りに
リビングインとかキッチンインが目立つのは
グロスを抑えようとしてるの？

[351: 匿名さん]

>>349 周辺住民さん

地下鉄だと、丸ノ内線と銀座線は地上から駅まで浅いし、私鉄と接続してなくてダイヤが安定しているし、都内の主要箇所をつないでいるので非常に便利だと思う。

[352: 周辺住民さん]

>>351 匿名さん
そうですね。個人的な活動範囲は狭く、上野、浅草、御茶ノ水、日本橋（三越前）、銀座、六本木、赤坂、神楽坂といった感じで、すべて地下鉄かバスで移動しています。

[353: 匿名さん]

>>341 匿名さん

以前、検討したけと茗荷谷駅からのアップダウンが激しくゲリラ豪雨の時の徒歩の通勤は厳しそう
タクシー利用でも道が説明しずらい等で見合わせました。
自分が検討した物件が定期借地権だったのもありますが。

買い物は駅前の三徳？で済ませられたかと思いますが、丘に上がると殆ど買い物が出来ないので
小日向が良い！という方でないと結構厳しいと思いました。

[354: 匿名さん]

>>349 周辺住民さん

新宿、渋谷、原宿、五反田、恵比寿、池袋、品川

[355: 通りがかりさん]

JRを馬鹿にするほど後楽園や春日が垢抜けた街だとは思わない

[356: 匿名さん]

>>355 通りがかりさん
垢抜けているんじゃなくて手垢がついていないんだよね。
水道橋駅とか見てもらうとわかるけど、ジェイアール駅って駅前はどこの駅に行っても似たような店、似たような風俗街が広がっている。高輪ゲートウェイや品川のいいところはそういう手垢があまりついていないところに尽きると思う。ジェイアール駅は再開発できれいにどんどんなってほしい。まずは新橋かな。

[357: 匿名さん]

>>356 匿名さん
新橋や神田は、今のまま、そっとしてあげようよ。サラリーマンの止まり木は取り上げないで。金太郎飴みたいな無機質な再開発はいらない。ただ、水道橋・後楽園エリアは、23区内、さらには山手線内にあれだけまとまった土地（東京ドーム）があるんだから、本格的に再開発をしたら、相当なインパクトになるのは間違いないと思う。

[358: 匿名さん]

ここファミリー住戸の割合を増やせないの？

[359: 匿名さん]

>>349 周辺住民さん

でも池袋、下り方面なので通勤は楽ですよー。転勤のない人にはお勧めです。

[360: マンション検討中さん]

ここって坪600～になるんでしょうか？今でてる間取りだとすべて億overに・・・

[361: 匿名さん]

>>360 マンション検討中さん
とはいえ坪500程度なら瞬間蒸発だろうし、それぐらいしそうな気はするよね

[362: マンション検討中さん]

名称はパークコート小石川後楽園でほぼ決まりだそうです。ドーム再開発の皮切り物件なので最低坪500以上つける予定のようです。まぁ、坪600でも売れるでしょうね。

[363: 買い替え検討中さん]

文京区史上初の
三億ション？

[364: 通りがかりさん]

見た目はパークコートかもしれないけど場所が微妙すぎる。

[365: 匿名さん]

>>364 通りがかりさん
騒音でサッシは開けられない立地ではありますね

[366: 匿名さん]

あまり安くするとマンションマニアに怒られそう。彼は、パークホームズ日本橋は安すぎて、業者や投資家が殺到したので実需家が買えなくなってしまった。三井は反省して市況に合わせて高く売るようにしてほしいというようなめちゃくちゃな理屈を持ち出していたが、デベとして安く売れる物件も高く売るべしというのは個人的には賛成しかねる。買う側にしてみれば安いに越したことはないし、倍率が減るからといって、わざと高く販売されても嬉しくない。

[367: 住民板ユーザーさん2]

現在公開になっている内容を見る限り、パークコートのレベルではないように思う。パークホームズかなと思っていました。

[368: 名無しさん]

一番上は物件概要にあるラウンジなんですかね？

[369: 匿名さん]

パークコートじゃないですね残念です
やっぱりパークコートタワー買えなかったのが痛い

[370: 匿名さん]

問題はパークホームズでも四百万台にはなりそうにないところだよなあ…

[371: 匿名さん]

もう業者は新築買えないようにした方がいい。
中古で頑張ってくれ

[372: 匿名さん]

逆に業者が転売する値段まで上げれば業者も手が出ないが、買い手をさがすのもたいへんそうだ。

[373: マンション検討中さん]

お刺身おじさんまた来るぞ

[374: 検討板ユーザーさん]

パークコートなら平均坪単価650万とかか。。
まあ春日後楽園はあまりに安すぎたのかもね。千代田区で探してたけど坪800万越えの世界で広め3Lはきつくなったみたいな層にとっては全然安くて、再開発あるから投資妙味もある。パークコートなら文京区への都落ち感もないしな。
あおりを受けて坪550のシティテラス文京小石川の販売がめっちゃ好調になる展開を予想します

[375: 匿名さん]

実需で白金ザスカイも検討した者からするとそんなに高くはないだろうという印象ですね。

[376: 匿名さん]

白金ザスカイはめぼしい物件はもう売り切れてしまって今は結構割高という書き込みがあるけどね。駅力は白金高輪とどっちが高いかな。

[377: 匿名さん]

>>376 の匿名だけど、割高じゃない、いい部屋がない、という書き込みだな。謹んで訂正いたします。

[378: 匿名さん]

>>377 匿名さん

プレオープンで内覧して、希望に近い部屋が100㎡弱で2.2億前後が
売り出しで2.1億弱にはなっていたかと。
今の状況を見ると初期の販売の方が良いお部屋があったと思われます。

如何せん、実需なもので他には物件名を失念しましたが番町の東建の物件も
検討したものの東建特有のシステムキッチンの動線
シンク～ゴミ捨て～ミーレの食洗器みたいなのが生理的に合わなくてダメでした。

[379: 匿名さん]

このスレ、パークタワー文京小石川の契約者が見回りしてますね。
ドーム再開発の話は一部のTwitterやネットで一人歩きしていますが、実際には何も決まっていないと三井不動産の中の人は仰っていますが、ソースって社長の例のインタビュー記事ですかね？
トップの与太話がソースというのは、少々弱いかと。

再開発を煽って想起させ、高値転売をもくろむ業者も一定数いるのでは。
まぁ大半は自分のマンションの価値をなんとか高めたい人達の仕業でしょうけれど…。

[380: 匿名さん]

再開発が絵に書いた餅だと思うならそういう前提で価格やグレードを精査して判断するでいいんじゃない。買いたい人が盛り上がっているだけなのに陰謀論好きだね。

[381: 匿名さん]

まあ、ネガが湧くのが少ないなと思ってたので、ちょうどいいところではある。法に触れない程度にやってちょうだい。

[382: 匿名さん]

>>350 買い替え検討中さん

確かにリビングインが多い。
個人的にはS77タイプがいいかな。
皆さんはどの間取りがオススメですか？

[383: 匿名さん]

まぁ確かにファクトベースで話をするなら、現時点ではドーム再開発は与太話の類いだろうけど、こことかTwitterで夢想して楽しむだけなら害はないよね。

[384: マンション検討中さん]

>>382 匿名さん
S77いいですよね。3LDKならs77かs84しか検討しない。今でてるこの物件の2LDKの間取りどれも微妙で検討除外。

[385: 匿名さん]

三井のIR資料にもドーム再開発はちゃんと入ってるから与太話ではない。でも頓挫するプロジェクトだってあるからねって話で、それ以下でも以上でもないでしょ。
しかし中長期で内容がはっきりしない開発をどこまで価格に折り込めるかな。まさに投資判断になるので面白い物件ですよね

[386: 匿名さん]

コロナ禍で鬱屈した生活を送る中、再開発の夢をここで語り合うのはいいことじゃないか。それを「高値転売を狙う」とか卑しく考えること自体、了見が狭いと思う。こんなスレで価格が動くことなんてあり得ないし。

[387: 匿名さん]

>>384 マンション検討中さん

s77はセンターインで、南向き、ペニンシュラ型キッチンで、収納スペースも多く、いいですね。ワイドスパンゆえ、南側のバルコニーがつながっていたら、なお良かったな。

[388: マンション検討中さん]

>>387 匿名さん
確認すればするほど良い部屋な気がします笑
なんでバルコニー途切れてるんでしょうね。外観CGの切れ目のところなんだと思いますが。意匠？

[389: 匿名さん]

>>379 匿名さん

え？ 与太話？ 本気で言ってるの？
三井不動産社長がインタビューで再開発を語っていたし、三井不動産のIR資料にもあるよ。

三井不動産と読売新聞が東京ドームを買収するくらいだから、後楽園開発の本気度は半端ないと思うよ。

[390: 匿名さん]

>389
また出たｗ
パークタワー文京小石川タワーの住民だろおまえｗ

パースか計画書、はよ

[391: 匿名さん]

>>388 マンション検討中さん

バルコニーが途切れているのが残念ですね(^_^;) 意匠を優先させたんでしょうね。

[392: 匿名さん]

>>390 匿名さん

横から失礼します。あおり運転おじさん風な文面に、口に含んだコーヒーを吹き出してしまいました。ごめんなさい。いろいろな意見があって、このスレは面白いですね！

[393: 匿名さん]

こないだ買収完了したばかりで計画ができたらその方が噴飯ものでしょ
デューデリの過程でおおまかにこれぐらいという規模感はおそらくできているとは思うんだけど、詳細な計画はこれからだと思うな。

日経の紹介記事を読む限り、三井不動産の菰田社長は文京ガーデンの再開発も担当し、お祭りで神輿までかついだ経験を持つ。一時は不可能とすら思われた再開発を実現した実績がある。文京区という場所を知悉している人の言葉だけに、無責任なトップの戯言とはとても思えない。

[394: 匿名さん]

本当に社長が担当したなら、あんなコストカット物件になるかなぁ、普通。
社長が住むパークコート千代田富士見と小石川を比べると、カレーとウ◯コくらいの差があるよ。

比べるのは可哀想っちゃ可哀想だけど。

[395: 通りがかりさん]

タラレバ
ぼくはこうおもう

そんなソースばかりですね。

西武グループ社長のインタビュー記事をネット掲示板に貼り続けてまだ見ぬ再開発を10年以上待ち続けている港南のWCTの人達と、姿が重なります。

[396: マンション検討中さん]

パークコート千代田富士見いいですよねー。

[397: 通りがかりさん]

再開発に期待するなら白金高輪のほうがまだ現地味がありそう。ここは平和に文京区住みたい、車所有しない通勤の利便性重視の会社員向け。

[398: マンション検討中さん]

ただの感想ですが、
間取りは期待外れでした…。外観はちょっと個性的すぎるかなぁ。仕様に期待です！メリットだけでなくデメリットもある立地・物件だと思いますので、実需に見合ったお値段を期待しています！

[399: 匿名さん]

文京区は基本的に由緒正しい住宅地なんで、千代田とか中央とか属性が違う場所と比べる所ではない

[400: マンション検討中さん]

>>399 匿名さん
え！由緒正しくないっしょ。ワラ