パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[2933: 匿名さん]

最近もDappiとかいうツイッターのアカウントが野党議員誹謗中傷を垂れ流した結果、IP開示でWeb制作会社だったことが突き止められた。
https://news.yahoo.co.jp/articles/f71c629b49f5809cbf0ed705979e1d874e6f...
こういうことを生業にする業者ってのは星の数ほどあるんだろうな。

[2934: 匿名さん]

特定企業の物件をターゲットにしてネガティブなことを集団で書き込んでくる連中なんかはおそらくそういうことなんだろう。一般人なら何か怒りや憎しみを感じたとしても一過性ですぐに忘れるはずだからね。執拗すぎるのはお金をもらっているからだろう。

[2935: 匿名さん]

>>2931 通りがかりさん
あの隣棟間隔でタワマン建てちゃうのはすごい。しかも南向きがほぼないタワマンなんて敷地形状が悪いからです。天井高はパークタワーの武蔵小山や勝どきと同じだし。少し不動産に詳しい人からみたら重大な欠点ばかりに見える。

[2936: 匿名さん]

>>2933 匿名さん
ポジの組織的擁護のことをいってるの？

[2937: 匿名さん]

>>2933 匿名さん

それって、お金もらっているということ？
ネットってネガティブな情報はみんな信じるよね

[2938: 匿名さん]

ここの間取りは苦しいのが多いよ
良くしようと努力している感じが見られるけど、販売戸数も増やさないといけないし、成約が多いだろうね

[2940: 匿名さん]

吹き抜けとか作って採光や通風に配慮しているぐらいのゆとりはあるけどね。
本当に間取りに苦しんでいたら行燈部屋になっているんじゃないかなと。

S77とか南の柱をうまく処理したなって感じだし。寝室２をリビングにしちゃうと逆に圧迫感があるんじゃないかな。W91とか廊下の壁面全部収納とか笑った、なんというか部屋ごとに個性があって、選ぶ楽しさの演出が上手い。売る側も高いものを売っているという意識があるからか、サービス精神を感じ取れる。

一部の間取り、たとえばE80とかE77あたりは苦しそうな感じがするのは同意バストイレ洗面の位置をもう少しなんとかならなかったかねえ。

[2941: 匿名さん]

東京都環境整備局のマンション環境性能表示の検索をしてみると
工事完了一年以内と工事完了前で7件ヒットしあけど7件中長寿命化と省エネ性で星三つなのはここだけですね。長寿命化が星3つなのはメンテナンスで専用部分への立ち入りが不要なことによるとみられますが、点検の時に家にいなくていいので地味にありがたいです。https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/area_select.htm...

坂下のパークコートは再生エネルギー設備で星三つなんですね。立地が不利な分、ライフラインが寸断されるような災害に強そうな設備がそろっているようです。

[2942: 匿名さん]

みどりの評価が低いねえ

[2943: 匿名さん]

>>2942 匿名さん
みどりが星三つの物件は高さ制限が緩和された再開発物件で敷地も相当広くとれないと難しいな。東京ドーム再開発に期待したい。長寿命化が星一つでみどりが星三つでもねえ、本末転倒かも。

[2944: eマンションさん]

最近だと環境性能最高表示はパークシティ武蔵小山くらいですね。基本スペックが良い物件はこれが最後でしたね。

[2945: 評判気になるさん]

文京区内に
みどり☆3つの物件もありますね
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/detail/m100007....

[2946: eマンションさん]

三井が緑化を軽視してますね。みどり☆1つはお粗末です。

[2947: マンション掲示板さん]

アトラスタワー茗荷谷、
物件外観からは、
みどり充実感はないですね。
どの辺が評価されたのでしょう。

[2948: 匿名さん]

>>2945 評判気になるさん
確かにアトラスタワーが緑三つは謎だね。屋上緑化でもしているのかな。

文京区内のみどり三つはグランドメゾン目白新坂だな
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/list/#/1
あの庭はなかなかいいね。ちょっと場所が辺鄙だったので検討はしなかったが、ああいうのが後楽園の駅前にあったらいいのにな、とは思う。

[2949: eマンションさん]

グランドメゾン目白新坂
みどり☆3つ
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/detail/c200041....

[2950: 検討板ユーザーさん]

それで、この坪単価ギャグな物件は、誰が買うんでしょうか？

[2951: 匿名さん]

パークホームズなのにパークコート白金長者丸より単価高いですからねえ
それでも地縁があってどうしても後楽園が良いって人には買えちゃう価格なので、意外とサクっと売れると思いますよ

[2952: 匿名さん]

>>2951 匿名さん
あっちは首都高があるからなあ。
ここはただの道路だけど、首都高ってそびえ立ってる分はるかに邪魔。
ここは道路沿いでも後楽園という点を考えると近隣の他物件と比べて遜色ない立地だが、、あちらは白金長者丸らしくない立地という点で地域の中では評価は低くなるんじゃないかな。盲目的にアドレスで買うことの危険性を感じさせる。

[2953: 匿名さん]

それでも坪単価600台になっちゃうんだから、品川区恐るべしと言うべきでしょ。文京区はまだ築古中古なら坪400台が普通にあるというのに、ただでさえ高騰している新築、それもこんなピン立地でこの程度の価格ですんでいる文京区は割安感がある。まだまだ平和だよ、この辺は。

[2954: 匿名さん]

今からパークコートにすればいいのに。みどりの星の数も増やせるといいのに。

[2955: 匿名さん]

>>2954 匿名さん

今から全熱交換に変更できんだろ

[2957: 匿名さん]

まあ少し高台になっているということはメリットでもあるよね。
坂下のパークコートは軟弱な表層地盤をくり抜いて下の安定地盤に直接杭を打つ（一部は直基礎らしいが）、というウルトラC的工法で地盤の悪さをクリアしたけど、ここはその必要がなかったからな。その分資産価値は高いと考えるとやはり坪六百越え、部屋によっては一千万という値付けは正当化されると考えていいだろうね。買える人は相当限られてはくるとは思うけど。

[2958: eマンションさん]

崖地ですよ。ここ。高台に至る途中の斜面です。

[2959: 匿名さん]

谷底低地みたいに表層地盤の下にちゃんとした安定地盤があるところとでなんとかクリア可能だけど沖積低地３から５の地域は大変だよな。その点ここは台地なんで震災リスクは低いし、ハザードマップもクリアで南側は大きな緑地の永久眺望が広がっている。ペントハウスが六億というのは瞬間的に驚くけれど、一つ一つ要素を検討するとこの値段で手に入る物件でもっとよいものが中古でいつ出るのだろうと考えると、今の市況では易々と手放す人はいないだろうし、簡単なことではないだろう。

[2960: 匿名さん]

>>2958 eマンションさん
そういう高台の住専は災害に脆弱な戸建てに譲りましょう。
駅から遠く人通りもまばらな地域に住む安らぎを重視する人も多いですし、そういう選択肢もあっていい。

[2961: マンション検討中さん]

>>2957 匿名さん

残念ですが、坂下のパーク文京小石川タワーは
35から40メートルの巨大な杭が打ち込まれた物件です

公式ホームページにも、巨大な杭がいくつも打ち込まれた絵が、掲載されています。

あまり適当なことを書いてると、新日鐵や三井や三菱に訴えられますよ。

[2962: 匿名さん]

>>2961 マンション検討中さん
あれイメージですって書かれてましたよね、小さい字で。

杭がないと言ってはいませんよ。杭が長いとか短いとかの意味を建築工学に詳しい方にきいたらいかがですか。

[2963: 匿名さん]

まあ、いずれにせよ、ここの優位性はいささかも揺らがないわけですが。
坂下のパークコートよりいいことがあるよって書いたのに、斜め四十五度からのご意見を賜り困惑するばかりですな。

[2964: 匿名さん]

それとも沖積低地にお住まいの方かな？
そりゃ頭に来るか、配慮のない書き込みをおわびいたします。誹謗中傷が目的ではございませんのでご容赦ください。

[2969: 匿名さん]

ここってなんのスレでしたっけ？

[2970: 匿名さん]

何か勘違いされている方がおられるようですが、この近隣の売買事例からいって坪六百以上が適切だというのは結論が出ているようですが。近隣のマンションが売れないから安くしろというのはおかしな理屈で、チャレンジング価格の近隣マンションが売れちゃったらもっと値上がりするわけで、売れないように天に祈るのが正しい態度かと。

[2971: 匿名さん]

坂下のパークコートより全然地盤がいいんだから、売主の三井は自信をもって高値で臨んだんじゃないんですかね。近隣のマンション市況に暗雲が垂れ込めているような印象操作をしようと思っても無駄ですよ。

[2972: マンコミュファンさん]

＞ここってなんのスレでしたっけ？

もっと言ってあげてください。
なぜか引き渡し後のあたりから、パーク文京小石川タワー住民の監視が激しすぎる。
おとなしく下に住んでて欲しいです。

[2973: 匿名さん]

文京区春日・後楽園地域のマンション価格を語る上で、パークコート文京小石川の果たした役割は大きいと思います。明らかに周辺のマンション相場は上昇したし、その後の三井の東京ドーム買収と東京ドームシティー再開発構想の発表などもあってこの辺の売主は強気一辺倒の値付けに変わっていて、それでも売れているのは衆目の一致するところでしょう。

だからパークコート文京小石川の相場をなんとか下げればここも安くなるだろうと考えてあそこの悪口を書き込んでも、既に坪700をうかがうところまで相場が上がっている現状ではそうそう下がることはないと思いますし、とばっちりを喰らう含み益で潤った周辺マンションの所有者から総攻撃を喰らうのは火を見るより明らかです。場違いな召喚呪文を唱えても、スレッドが荒れてなんのスレかわからなくなるだけなので、自重しましょう。ただでさえここの情報は少ないので、数少ない善意の人の書き込みを阻むような動きはしないほうがいいと思います。

[2974: 匿名さん]

ここ（坂上高級）とパークコート（坂下タワマン）とクレヴィア（坂下建替）は、今後いろいろな意味で、この地域のマンションについて語る時の指針になりそう。
あ、ル・サンク（坂下違法）もですね。

[2975: 匿名さん]

ル・サンクの再販売に期待

[2976: 匿名さん]

ルサンク跡は賃貸になるんじゃないかと思いますね

[2977: 匿名さん]

>>2973 匿名さん
https://news.yahoo.co.jp/articles/1f51a79d9c57bb04b8046920028fd1f647f2...
この記事を読んで改めて目先の価格に惑わされないように、と思いながら坂下パークコートと重なりました。マンションの質が低いのに高い価格で売れるマンションは注意しないといけませんね。

[2978: マンコミュファンさん]

長文書いても、意味ないです。
いわゆる作文、だからです。

それはそうと、中古が下落に転じたようですよ。
下のタワマンの方々が、何やらざわついてますね。

[2979: 名無しさん]

>>2973 匿名さん
ここの物件の価格はあらかた出ているので、パークコートの価格が下がったところでここの購入価格が下がるとは誰も思っていないかと

それよりも周辺マンションの所有者が感情的な反応を示す方が根本的な問題でしょう
周辺の方々や業者は個人の利益に直接関わりかねないから、強い言葉を使ったり相手を非難してまで価格を肯定しようとしている人がいるわけですし

[2980: 匿名さん]

>>2979 名無しさん
>ここの物件の価格はあらかた出ているので、パークコートの価格が下がったところでここの購入価格が下がるとは誰も思っていないかと

高いという印象を与えたらひょっとしたら売れ残りが出てディスカウントされるかもしれないんじゃないですか？一縷の望みをかけているのかもしれませんね。

確かに評価が急に高まってきた出遅れてきた土地に住んでる人をバカにしたいだけなのかもしれませんが。