パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[2901: 匿名さん]

>>2896 匿名さん
石垣の上にツツジや紫陽花が咲く谷中あかじ坂の風景を守りたい
https://chng.it/CF8CrJZ6

これでしょうか？

[2902: 匿名さん]

>>2901 匿名さん

はい

[2903: 匿名さん]

>>2901 匿名さん

いろいろとネットで盛り上がっている谷中のオプレジの件は、この間の金曜日夜にデベロッパーによる住民説明会があったそうです。参加した住民のTwitter情報によると、石垣を守ろうとする古くからの住民らは強い口調で迫り、譲歩案を示して解決に向けた対話をしようとするデベロッパー側の話を遮るような態度だったそうです。

[2904: マンション検討中さん]

ここのライバル、シティテラス文京小石川の情報です。

以下、一部私見も含みます。ご参考程度に。但し、事実に基づいた私見です。反論あればお願い致します。

この物件のメリット
・100戸超規模があるので管理費・修繕費でスケールメリットあり？？
・共同印刷からの購入であり地権者なし
・千川通りから一本奥に入った静かな地区

この物件のデメリット
・共同印刷工事跡地であり、土壌汚染リスク払拭は不可能（メガでは土壌汚染リスクに該当し、担保価値大幅減額or価値ゼロ）
・最寄り駅より徒歩15分（実測）と非常に遠い
・小石川と言っても坂下であり、所謂閑静な小石川とは全く別物
・千川通りは元は川であり、低地。つまり、川から一本奥に建てるマンション。当然、水害ハザードマップに敷地一部が該当。駅までのアクセスもずっと低地であり、所謂閑静な小石川はない。
・1番良いA棟も面前にマンションあり眺望はなし。
・外廊下にも関わらず、採光が足りず大半がサービスルーム扱い（1LDK +2S）表記。
・工事延期により建築コスト増加。
・以上にも関わらず1LDK +2Sが最安値1.2億?とべらぼうに高い（坂下コート等の中古価格から妥当だと主張、むしろ安いと）
・第二期は更に値上げ（1000万程度）を予定。

皆さん、どうですかね？

[2905: 匿名さん]

>>2904 マンション検討中さん

デメリットがありすぎで、駅からの距離が最大のデメリットだと思います。

[2906: 匿名さん]

申し訳ありませんが、パークホームズ文京小石川ヒルテラスのスレッドのようですが、物件の情報が全くなく、現地より遠い隣の区の物件とか他の物件の粗探しみたいな投稿が続くのには閉口しますね。

マンション反対運動はほかでやってください。

[2907: マンション検討中さん]

> 谷中のオプレジの件は、この間の金曜日夜にデベロッパーによる住民説明会があったそうです。

ル・サンク小石川後楽園のスレの方が関心を持ってもらえる話題でないかと思いますが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/5310-5329/

[2908: マンション検討中さん]

>>2904 マンション検討中さん
シティテラス選ぶ理由なしってことが明確のなったね。価格次第だったから。

[2909: 匿名さん]

ということは坂下のパークコートに続く即日完売ラッシュ来そうな感じだね。
安い部屋は高倍率つきそうだから、くじ運悪い人は涙目だな

[2910: 匿名さん]

最近は供給が少ないせいか選択肢が狭いなあ

[2911: 匿名さん]

これからはパークコートタワーも供給減るよ
パークコートは出ると思うけど
前から言い続けているけど、高すぎて簡単に企画できないと思う
みんなが気づきだしたら、値打ちが上がっちゃうよ

[2912: マンション検討中さん]

よし、みんなこのパークホームズを買うんだ、心配ないから買うんだ。

[2913: 匿名さん]

>>2911 匿名さん
>高すぎて簡単に企画できない

恐ろしい時代になったなあ
でも最近は高いなりに値段を正当化するかのような仕様の改善が特に都心駅近物件ではみられつつあるような気がしないでもないが、数を見ているみなさんの感想はどうでしょうか？

[2914: 匿名さん]

>>2913 匿名さん

四谷のパークホームズも本来ならパークコートにできる土地だったみたいよ
それが4年ぐらい前かな

[2915: マンション検討中さん]

>>2914 匿名さん
今仕入れをしている土地が商品になるのは4?5年後ですからね。となると、5年以上この相場は続く蓋然性は極めて高いとも言えますね。

[2916: 匿名さん]

千駄ヶ谷にパークコートタワー建てると坪800で分かるでしょ
もう一度、赤坂に10年掛けて土地買収したら幾らになるのでしょう？
千駄ヶ谷は、難しくない土地だったのにな
四谷は坪500でパークホームズ

[2917: 周辺住民さん]

うちのパークホームズは床の作りが本当にいいかげん。億越え二重床だけど２メートル先を人が歩くだけで沈み込むの感じるし床鳴りも酷い。このあたりは入居してみないと分からないからなぁ。排水管・床下・壁・床に使われている材料・施工の様子、、、マンションはブラックボックス。まぁそういうのをブランドが担保するんだろうが、外れ（の部屋）を引くと目も当てられない

[2918: 匿名さん]

築古中古はそれがあるからな

[2919: マンション検討中さん]

>>2913 匿名さん
一切感じません。むしろその逆でしょう。

[2920: 口コミ知りたいさん]

モデル行った方教えてください。
さすがにリビングは天カセですよね？
2流デベ物件でも、天カセが多いですが。

[2921: 匿名さん]

天カセではありません。高さ制限が厳しい地域のため、ただでさえ天井高が低いのに、天カセにするとさらに低くなってしまうためとのことです。

[2922: 匿名さん]

という声がしました？とか

[2923: 名無しさん]

>>2921 匿名さん

エリアによって天カセを付けない所ってありますよね。山手線外側は付かないこと多いです。例えば武蔵小山とか。文京区は付くことが多いのでここが付かないのは意外です。

[2924: マンション検討中さん]

高くていいから、アウトフレーム工法、乾式壁は不可、テンカセ、内廊下、天然大理石キッチン・天然大理石洗面・天然大理石玄関・天然大理石風呂周り、水回り全てグローエ、トイレはTOTOタンクレス、オール電化、最低10平米以上の広さのあるバルコニー、駐車場・駐輪場は屋内。この程度のマンションを文京区に作ってくれ。

[2927: 匿名さん]

やっぱりパークコート買っとけば良かった。が結論ですね。

あの時も高すぎるだ暴落するだ転売なんか絶対無理だと、まー五月蠅かったですからねー。ここの書き込みぐらいで考えがぶれる方は今の相場じゃ買えないでしょうね。

[2931: 通りがかりさん]

パークコート小石川のどこが欠点なの？
立派なタワマンにしか見えないんだけど

[2932: マンコミュファンさん]

最近、どこの運営者もプロバイダ責任制限法によって
、ヤバい奴のIPを出すようになってきた！！

[2933: 匿名さん]

最近もDappiとかいうツイッターのアカウントが野党議員誹謗中傷を垂れ流した結果、IP開示でWeb制作会社だったことが突き止められた。
https://news.yahoo.co.jp/articles/f71c629b49f5809cbf0ed705979e1d874e6f...
こういうことを生業にする業者ってのは星の数ほどあるんだろうな。

[2934: 匿名さん]

特定企業の物件をターゲットにしてネガティブなことを集団で書き込んでくる連中なんかはおそらくそういうことなんだろう。一般人なら何か怒りや憎しみを感じたとしても一過性ですぐに忘れるはずだからね。執拗すぎるのはお金をもらっているからだろう。

[2935: 匿名さん]

>>2931 通りがかりさん
あの隣棟間隔でタワマン建てちゃうのはすごい。しかも南向きがほぼないタワマンなんて敷地形状が悪いからです。天井高はパークタワーの武蔵小山や勝どきと同じだし。少し不動産に詳しい人からみたら重大な欠点ばかりに見える。

[2936: 匿名さん]

>>2933 匿名さん
ポジの組織的擁護のことをいってるの？

[2937: 匿名さん]

>>2933 匿名さん

それって、お金もらっているということ？
ネットってネガティブな情報はみんな信じるよね

[2938: 匿名さん]

ここの間取りは苦しいのが多いよ
良くしようと努力している感じが見られるけど、販売戸数も増やさないといけないし、成約が多いだろうね

[2940: 匿名さん]

吹き抜けとか作って採光や通風に配慮しているぐらいのゆとりはあるけどね。
本当に間取りに苦しんでいたら行燈部屋になっているんじゃないかなと。

S77とか南の柱をうまく処理したなって感じだし。寝室２をリビングにしちゃうと逆に圧迫感があるんじゃないかな。W91とか廊下の壁面全部収納とか笑った、なんというか部屋ごとに個性があって、選ぶ楽しさの演出が上手い。売る側も高いものを売っているという意識があるからか、サービス精神を感じ取れる。

一部の間取り、たとえばE80とかE77あたりは苦しそうな感じがするのは同意バストイレ洗面の位置をもう少しなんとかならなかったかねえ。

[2941: 匿名さん]

東京都環境整備局のマンション環境性能表示の検索をしてみると
工事完了一年以内と工事完了前で7件ヒットしあけど7件中長寿命化と省エネ性で星三つなのはここだけですね。長寿命化が星3つなのはメンテナンスで専用部分への立ち入りが不要なことによるとみられますが、点検の時に家にいなくていいので地味にありがたいです。https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/area_select.htm...

坂下のパークコートは再生エネルギー設備で星三つなんですね。立地が不利な分、ライフラインが寸断されるような災害に強そうな設備がそろっているようです。

[2942: 匿名さん]

みどりの評価が低いねえ

[2943: 匿名さん]

>>2942 匿名さん
みどりが星三つの物件は高さ制限が緩和された再開発物件で敷地も相当広くとれないと難しいな。東京ドーム再開発に期待したい。長寿命化が星一つでみどりが星三つでもねえ、本末転倒かも。

[2944: eマンションさん]

最近だと環境性能最高表示はパークシティ武蔵小山くらいですね。基本スペックが良い物件はこれが最後でしたね。

[2945: 評判気になるさん]

文京区内に
みどり☆3つの物件もありますね
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/detail/m100007....

[2946: eマンションさん]

三井が緑化を軽視してますね。みどり☆1つはお粗末です。

[2947: マンション掲示板さん]

アトラスタワー茗荷谷、
物件外観からは、
みどり充実感はないですね。
どの辺が評価されたのでしょう。

[2948: 匿名さん]

>>2945 評判気になるさん
確かにアトラスタワーが緑三つは謎だね。屋上緑化でもしているのかな。

文京区内のみどり三つはグランドメゾン目白新坂だな
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/list/#/1
あの庭はなかなかいいね。ちょっと場所が辺鄙だったので検討はしなかったが、ああいうのが後楽園の駅前にあったらいいのにな、とは思う。

[2949: eマンションさん]

グランドメゾン目白新坂
みどり☆3つ
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/detail/c200041....

[2950: 検討板ユーザーさん]

それで、この坪単価ギャグな物件は、誰が買うんでしょうか？