パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[2828: 匿名さん]

>>2827 マンション比較中さん
地権者さんは小石川大神宮の関係者なら、神職につく方なので普通の人より常識はあるでしょう。

[2829: 匿名さん]

よく地権者が気になるという人がいますが、地権者でない一般の購入者も属性がわからないわけで、集合住宅に住む以上は自分と意見が異なったり、ときには対立するような人も出てくるだろうという覚悟は決めた方がいいと思いますよ。ひょっとしたらお隣は堅気を装った反社会勢力のフロント企業代表かもしれませんね。ことによったらマンション内で発砲事件がおきるかもしれません。

それに地権者が愚かで自分より下の無教養な人間だと決めつけているような人は、おそらく他の人から同じように思われている可能性が高いですよ。

[2830: 匿名さん]

地権者の居ないマンションなんて無いから
売り渡したならよほどの魅力のない土地という証拠になるな

[2831: 匿名さん]

>>2830 匿名さん

前の土地がオフィス、ゴルフ場、駐車場、学校などだと
地権者のいない事もあるのではないでしょうか？

[2832: 匿名さん]

>>2831 匿名さん
地権者が販売後のマンションで特権的な地位を占めるケースというのはあまり聞いたことはないですよ。優待販売でいい部屋が買えた購入者の一人と考えた方がいいと思います。

[2833: マンション検討中さん]

神社はどうなったの？

[2834: 匿名さん]

>>2831 匿名さん

地権者の比率が高いと管理について発言力が大きくなるので・・・

[2835: 匿名さん]

>>2834 匿名さん

そういやPC小石川も地権者の意向でベランダに洗濯物干せるようにするとか見学時に言われましたね。そういうのはありがたいかも。高層階狙いだったので、自分は干さないけど。

あと価格出ましたね。メールで。安い、買いです。ここは。

[2836: 匿名さん]

>>2833 マンション検討中さん
小石川大神宮は近くに移転しました。

[2837: 評判気になるさん]

マンションの雰囲気をよくするにはベランダに洗濯物干せないのがよいはずなのに、地権者の強い意向で洗濯物干せるようにするのですね。地権者が管理について妥当な申入れをするとは限らないわけです。

[2838: マンション検討中さん]

>>2835 匿名さん

どれくらい安くなったんですか？

[2839: マンション検討中さん]

パークホームズのままですか？ パークコートにできないのですか？

[2840: 周辺住民さん]

>>2839 マンション検討中さん
管理組合の総会で議決すれば、可能な気がします。

[2841: 匿名さん]

>>2838 マンション検討中さん

自分の感覚では、ざっくり70㎡前後でPC小石川転売住戸・近隣の築浅マンション＞パークホームズ小石川≧本郷・湯島の築浅中古みたいな。PC小石川のキャンセル住戸の案内来ましたが、当時の価格では買えないみたいですし、だとしたら、ここはお買い得の部類に入るような気がします。

[2842: 通りがかりさん]

> 管理組合の総会で議決すれば、可能な気がします。

売主に確認することをお勧めします。できれば文書で。このような答えにはならないですよ。

[2843: 名無しさん]

PC小石川転売や近隣中古、ここの最初の予定価格に比べたら安いって思ってしまうけど、これらが高すぎるだけとも言える
最近の相場への慣れって怖いですね

[2844: 匿名さん]

洗濯物の外干しなどの重要じゃない論点は1/2決議で容易に変えられます。容易に変えられる規約内容を地権者が強いこだわりを持っているわけがないのです。簡単に変えられてしまうのですから。

[2845: マンション検討中さん]

>>2841 匿名さん

ありがとうございます。
2843さんも仰ってますが、最初に高い価格ぶち上げて、購入検討者の目線引き上げてからの値下げは商売上手な感じがしますね。
ネットでもTwitterでもほとんど情報出ていないので、ガチの検討者のみが説明会参加してる感じですかね。

[2846: 匿名さん]

>>2840 周辺住民さん
パークホームズとかパークコートといったブランド名は商標だとおもうので勝手に使えないように思います。簡単にできるならみんなパークコートにしちゃいますよね。
一方でそれ以外の独自の名前に改称してブランド価値を放棄するのは可能だと思いますが、普通は誰もやらないでしょう。

>>2844 匿名さん
洗濯物の外干しに限らず、単なる多数決ではなく意見が異なる人たちに丁寧に説明して説得しないとコミュニティ崩壊を起こすでしょうね。スマートな資産家ならここはそっと身をひいて引っ越す方を選ぶと思います。

[2847: 匿名さん]

>>2844 匿名さん
> 洗濯物の外干しなどの重要じゃない論点は1/2決議で容易に変えられます。

規則で定められている事項の変更に該当するようだと1/2決議では変えられません。あまりいい加減なことは書かないのがいいです。

[2848: 匿名さん]

>>2847 匿名さん

そうです。規約の変更は、普通決議ではなく特別決議になるので、組合員数と議決権の3/4以上が必要。

[2849: 周辺住民さん]

>>2842 通りがかりさん
売った後の話なので、売主にお伺いを立てる話ではないですね。

[2850: 匿名さん]

>>2840 周辺住民さん
公開されてる情報が少ないから何とも言えないけど、パークコートにするならもっと仕様が良くないといけないのではないのでしょうか。リビング天カセ標準とか。

[2851: 匿名さん]

>>2850 匿名さん
仕様は、公開されているものを見る感じグレード高いですね。
多分、風呂はリモート操作可能なタイプですし、シンクの水栓も他物件だとオプションになる物が標準でついてます。

[2852: 評判気になるさん]

>>2849 周辺住民さん
商標法に抵触するおそれもあるから売主に質すのがいいと思うよ（たとえば三井は登録6396067の商標をもっている）。

[2853: 匿名さん]

>>2850 匿名さん
ここは天カセ無いのでしょうか。価格的にも他の設備のグレード的にも天カセと思い込んでましたが、確かに公開情報を見ると天カセとは書いていない。まさかこの価格で天カセ無し？

[2854: 周辺住民さん]

>>2852 評判気になるさん
売主に聞いたらNGに決まってるじゃないですか笑

[2855: マンコミュファンさん]

>>2854 周辺住民さん

>>2849 の
> 売った後の話なので、売主にお伺いを立てる話ではないですね。
はウソだったのですね？

[2856: 匿名さん]

パークホームズを高級そうだからパークコートに引き渡しが終わってから変えるとか恥ずかしくないですか？

[2857: 匿名さん]

パークホームズを買ったあとにパークコートに改名するとよいのなら、トヨタカローラを買った後に車のエンブレムをポルシェに付け替えたらポルシェになると思っているんでしょうね。

発想は面白いけど滑稽なだけです

[2858: マンション検討中さん]

変にカテゴリー分けせずに三菱のザパークハウスや野村のプラウドみたいに統一して中身で勝負したらいいのに

[2859: 匿名さん]

なかなかカオスなやりとりしているな
そんなに憧れるならパークコート買えばいいだけの話

[2860: 周辺住民]

というか、マンションの名前やブランド名なんて、どうでもいい気がします。こだわるなら、区名や町丁名かと思います。

[2861: 匿名さん]

区や町丁目にこだわるのは割高だと思うけどね。道一本挟むぐらいなら道を渡って安い方を買った方がいいかもしれない。こういう価格の歪みみたいなものを嗅ぎ分ける力があるといいね。

[2862: 通りがかりさん]

どうせならパークマンションに改名すれば？
パークコートは遠慮ですかねー

[2863: 匿名さん]

隣駅の白山にパークマンション有るぞ
平均100㎡ないパークマンションなんてありえないけどね

[2864: 匿名さん]

パークホームズかコートかなんてどうでもいい。
この物件の利便性や価値、街の将来性は明らかに高いですから。

ブランドばかり気にしてるのは、見栄でタワマンに住みたがる人の様ですよ。

[2865: 名無しさん]

>>2864 匿名さん

本当にそう思う。パークハウスは別格だけど、パークホームかパークコートなんかどっちでもいい。ブランドを気にする人は、表層的なものしか見ない見栄っ張りで、薄っぺらい悲しい人間で、これからも薄っぺらい人生を送るんだと思う。このスレで知りたいのは、当該物件のスペックや環境。

[2866: 匿名さん]

案内会行かないと、詳細情報知れないですからね。
エントリー者限定サイトではなく、来場者専用サイトしかないですし。
一般向けの物件では無い事は確か。

[2867: マンション検討中さん]

>>2865 名無しさん
パークハウスは別格と言っている時点であなたも
ブランド気にしてるじゃんww

[2868: 匿名さん]

マンコミのせいだろ
検討者のみ知らせれば良いのだよ

[2869: 匿名さん]

ちなみにパークハウスって普通だけどね
何かと勘違いしているのだと

[2870: 通りがかりさん]

別格なのはザ・パークハウス　グラン？
何にせよ中身とブランドは一体で、釣り合ってないとカッコ悪い。

[2871: マンション検討中さん]

パークホームズのホームズという響きが安っぽくて格好悪いと思う
もう少し気の利いた名前にすればいいのに

[2872: マンション掲示板さん]

>>2871 マンション検討中さん
普通のマンションなのに名前にレジデンスとついてるのもかなり恥ずかしい

[2873: マンション掲示板さん]

パークホームズはパークホームズであってパークコートではありません。

[2874: 匿名さん]

名前でいうと三菱にしろ三井にしろ公園と関係ない場所でもパークって付けるのはなんなんですかね。それとザ・をつけるのも、唯一無二の高級物件でもない限りなんか自画自賛してるみたいで聞くたびに？？って思ってしまいます。こんなこと言い出すとただの集合住宅をマンションということ自体違和感ですが、日本のマンション名は謎が多い

[2875: 周辺住民さん]

いっそのこと、パークハイムでどうだ！

[2876: 匿名さん]

どいつもこいつも名前にこだわって、ちっちゃい人間。恥ずかしくないのかなー。どーせ、買えないんでしょ。

[2877: 匿名さん]

まあいずれにせよ、ここの良いお部屋を買えるお客さんと認定されず情報すらもらえない状態に置かれたことは猛反省が必要ですかね。

無責任な放言で傷つく人は傷つく
https://www.nikkansports.com/entertainment/news/202110130000459.html

[2878: 通りがかりさん]

一部の顧客に情報を提供しない状態にしているのですか？
三井の方針ですか？

[2879: 匿名さん]

>>2878 通りがかりさん

分譲が100戸ちょいなんでパークコートの抽選に外れた人だけで終わるのかもしれませんね。

[2880: 匿名さん]

なんか瞬殺で売れそうだよね
ここ駅近くて立地良いんだよね

[2881: 匿名さん]

>>2878 通りがかりさん
真面目に検討して案内会に足を運ぶ人が情報を得ている、というだけです。

[2882: 匿名さん]

そうすると >>2877 は誤っていますね。

[2883: 匿名さん]

だって、マンコミの情報って使えないじゃん
養分たちに餌やる必要もないだろ

[2884: 匿名さん]

買う気がなくてMRにすら行かずにホームページで見ただけの内容で知ったような事を書いていた人たちに情報を渡すようなことはしなくなったという点では正しいのでは？

[2885: 匿名さん]

>>2884 匿名さん の投稿は

>>2882　の若葉匿名さんに対してね

[2886: 匿名さん]

それでも完売するのだからね

[2887: 匿名さん]

>>2886 匿名さん
それはさすがに言い過ぎでは。
坂下のパークコートみたいに即日完売を連発したとしても、2階のワンルームとか二期以降に回された部屋の中には少し苦戦しそうな気はしますよ。今売ってるいい部屋は即完売できそうですけどね。

[2888: 匿名さん]

それに二期以降の安い部屋の販売の時には買いもしないで値切るような人とか、マンションの悪を暴きたい、無かったとしても印象だけでも悪くしたいみたいな人がウジャウジャやってきてこの辺であることないこと書いて検討の邪魔をすることは間違いないですからねえ。まあ3分接客でそういうのは振るい落として、本当に買いたい、買わなければいけない切実な人にだけ買えるようにしてほしいもんですね。

[2889: マンション検討中さん]

シティテラス文京区小石川は70平米で1.2から1.3億。

[2890: 匿名さん]

>>2889 マンション検討中さん
ここは東向き西向きもそれ以上になりそうですね。スミフが露払いをしてくれたおかげでここは値付けがしやすそうです。

[2891: 匿名さん]

>>2889 マンション検討中さん

あのオープンハウスのオープンレジデンシア文京本郷台（中古）でさえ、70平米1億580万円で売りに出されてます。文京区のマンションは高騰してます。

[2892: マンション検討中さん]

>>2891 匿名さん
ここ数年で文京区築浅3LDKの中古価格は1.5倍になりましたからね。
野村、住友は設備も悪くないので検討してもいいでしょう。三井、三菱は近年総合的に見て劣化が激しいです。オプレジは全てがシャビーですから（廉価マンション）当然論外ですが。

[2893: 匿名さん]

>>2892 マンション検討中さん

オプレジはメジャー7の物件と比べたらシャビーですが、最近の物件の設備仕様は遜色ないと聞いたことがあります。ディスポーザーは付かないみたいですが。

[2894: マンション検討中さん]

>>2893 匿名さん
オプレジは、まず社員がイカれてる。営業電話もしつこいし、見た目もだらしないし、個人情報もまともに管理されてないのは有名な話。出来高給料だからなんでもありの無法な状態。そんな会社から生涯の買い物となるマンション買いたいと思わない。

[2895: 匿名さん]

>>2894 マンション検討中さん

オプレジを買った知り合いの話では、担当の営業マンは身なりも言葉づかいもしっかりとしていて、しつこい営業電話もなく、購入に際しての質問にも最後まで懇切丁寧に答えてくれたそうです（それが普通なのですが）。一方で、「ただ売ればいい」との考えでしつこく電話してくる営業マンもいるみたいで、社員教育というか社内統治が途上なのかもしれませんね。だからこそ、拡大しているのかもしれませんが。

[2896: 匿名さん]

こことは全く関係ないですが、オプレジといえば、台東区谷中の「あかじ坂」の計画地で、住民らによる石垣保存の署名運動が展開されています。

[2897: 匿名さん]

すいません、不動産業界で、お客様本位の誠実な営業マンはいないと思ってください。

[2898: 通りがかりさん]

> お客様本位の誠実な営業マンはいないと思ってください。
ここも含めてですか？

[2899: 匿名さん]

オプレジと比較するのは違うと思います。小規模で駐車場のないマンションと、そこそこ規模感があって駐車場のあるマンションという比較が正しいのであって、特定のマンションブランドだからダメだというのはおかしいと思います。てか、オプレジとパークホームズ、比較するのがおかしいでしょ、あまつさえオプレジが価値がないように言うのはおかしいと思います。都心に家が持てる、そういう希望を普通の人に与えるという考え方はマンションコミュニティ掲示板参加者の大半の賛同が得られるのではないですか？

[2900: 評判気になるさん]

オプレジとパークホームズを比較するのがおかしいとは思いません。パークコートとを比較するのはしないと思いますけど。

[2901: 匿名さん]

>>2896 匿名さん
石垣の上にツツジや紫陽花が咲く谷中あかじ坂の風景を守りたい
https://chng.it/CF8CrJZ6

これでしょうか？

[2902: 匿名さん]

>>2901 匿名さん

はい

[2903: 匿名さん]

>>2901 匿名さん

いろいろとネットで盛り上がっている谷中のオプレジの件は、この間の金曜日夜にデベロッパーによる住民説明会があったそうです。参加した住民のTwitter情報によると、石垣を守ろうとする古くからの住民らは強い口調で迫り、譲歩案を示して解決に向けた対話をしようとするデベロッパー側の話を遮るような態度だったそうです。

[2904: マンション検討中さん]

ここのライバル、シティテラス文京小石川の情報です。

以下、一部私見も含みます。ご参考程度に。但し、事実に基づいた私見です。反論あればお願い致します。

この物件のメリット
・100戸超規模があるので管理費・修繕費でスケールメリットあり？？
・共同印刷からの購入であり地権者なし
・千川通りから一本奥に入った静かな地区

この物件のデメリット
・共同印刷工事跡地であり、土壌汚染リスク払拭は不可能（メガでは土壌汚染リスクに該当し、担保価値大幅減額or価値ゼロ）
・最寄り駅より徒歩15分（実測）と非常に遠い
・小石川と言っても坂下であり、所謂閑静な小石川とは全く別物
・千川通りは元は川であり、低地。つまり、川から一本奥に建てるマンション。当然、水害ハザードマップに敷地一部が該当。駅までのアクセスもずっと低地であり、所謂閑静な小石川はない。
・1番良いA棟も面前にマンションあり眺望はなし。
・外廊下にも関わらず、採光が足りず大半がサービスルーム扱い（1LDK +2S）表記。
・工事延期により建築コスト増加。
・以上にも関わらず1LDK +2Sが最安値1.2億?とべらぼうに高い（坂下コート等の中古価格から妥当だと主張、むしろ安いと）
・第二期は更に値上げ（1000万程度）を予定。

皆さん、どうですかね？

[2905: 匿名さん]

>>2904 マンション検討中さん

デメリットがありすぎで、駅からの距離が最大のデメリットだと思います。

[2906: 匿名さん]

申し訳ありませんが、パークホームズ文京小石川ヒルテラスのスレッドのようですが、物件の情報が全くなく、現地より遠い隣の区の物件とか他の物件の粗探しみたいな投稿が続くのには閉口しますね。

マンション反対運動はほかでやってください。

[2907: マンション検討中さん]

> 谷中のオプレジの件は、この間の金曜日夜にデベロッパーによる住民説明会があったそうです。

ル・サンク小石川後楽園のスレの方が関心を持ってもらえる話題でないかと思いますが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/5310-5329/

[2908: マンション検討中さん]

>>2904 マンション検討中さん
シティテラス選ぶ理由なしってことが明確のなったね。価格次第だったから。

[2909: 匿名さん]

ということは坂下のパークコートに続く即日完売ラッシュ来そうな感じだね。
安い部屋は高倍率つきそうだから、くじ運悪い人は涙目だな

[2910: 匿名さん]

最近は供給が少ないせいか選択肢が狭いなあ

[2911: 匿名さん]

これからはパークコートタワーも供給減るよ
パークコートは出ると思うけど
前から言い続けているけど、高すぎて簡単に企画できないと思う
みんなが気づきだしたら、値打ちが上がっちゃうよ

[2912: マンション検討中さん]

よし、みんなこのパークホームズを買うんだ、心配ないから買うんだ。

[2913: 匿名さん]

>>2911 匿名さん
>高すぎて簡単に企画できない

恐ろしい時代になったなあ
でも最近は高いなりに値段を正当化するかのような仕様の改善が特に都心駅近物件ではみられつつあるような気がしないでもないが、数を見ているみなさんの感想はどうでしょうか？

[2914: 匿名さん]

>>2913 匿名さん

四谷のパークホームズも本来ならパークコートにできる土地だったみたいよ
それが4年ぐらい前かな

[2915: マンション検討中さん]

>>2914 匿名さん
今仕入れをしている土地が商品になるのは4?5年後ですからね。となると、5年以上この相場は続く蓋然性は極めて高いとも言えますね。

[2916: 匿名さん]

千駄ヶ谷にパークコートタワー建てると坪800で分かるでしょ
もう一度、赤坂に10年掛けて土地買収したら幾らになるのでしょう？
千駄ヶ谷は、難しくない土地だったのにな
四谷は坪500でパークホームズ

[2917: 周辺住民さん]

うちのパークホームズは床の作りが本当にいいかげん。億越え二重床だけど２メートル先を人が歩くだけで沈み込むの感じるし床鳴りも酷い。このあたりは入居してみないと分からないからなぁ。排水管・床下・壁・床に使われている材料・施工の様子、、、マンションはブラックボックス。まぁそういうのをブランドが担保するんだろうが、外れ（の部屋）を引くと目も当てられない

[2918: 匿名さん]

築古中古はそれがあるからな

[2919: マンション検討中さん]

>>2913 匿名さん
一切感じません。むしろその逆でしょう。

[2920: 口コミ知りたいさん]

モデル行った方教えてください。
さすがにリビングは天カセですよね？
2流デベ物件でも、天カセが多いですが。

[2921: 匿名さん]

天カセではありません。高さ制限が厳しい地域のため、ただでさえ天井高が低いのに、天カセにするとさらに低くなってしまうためとのことです。

[2922: 匿名さん]

という声がしました？とか

[2923: 名無しさん]

>>2921 匿名さん

エリアによって天カセを付けない所ってありますよね。山手線外側は付かないこと多いです。例えば武蔵小山とか。文京区は付くことが多いのでここが付かないのは意外です。

[2924: マンション検討中さん]

高くていいから、アウトフレーム工法、乾式壁は不可、テンカセ、内廊下、天然大理石キッチン・天然大理石洗面・天然大理石玄関・天然大理石風呂周り、水回り全てグローエ、トイレはTOTOタンクレス、オール電化、最低10平米以上の広さのあるバルコニー、駐車場・駐輪場は屋内。この程度のマンションを文京区に作ってくれ。

[2927: 匿名さん]

やっぱりパークコート買っとけば良かった。が結論ですね。

あの時も高すぎるだ暴落するだ転売なんか絶対無理だと、まー五月蠅かったですからねー。ここの書き込みぐらいで考えがぶれる方は今の相場じゃ買えないでしょうね。