パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[2801: 匿名さん]

>>2800 匿名さん

確かに飯田橋に近いのは便利ですね。飯田橋からだったら、神楽坂もそばですし。

[2802: 匿名さん]

ここは紅屋印刷本社跡地で春日通りにも面しています。

[2803: 評判気になるさん]

>>2798 匿名さん
春日通りが前面道路だということを隠そうとしていますか？

[2804: 匿名さん]

通りの話になると>>2729と>>2730みたいに文脈読めないで勝手に人の話を解釈しちゃう人がいるんだよ
春日通りの話してるってわからないのか、わざとやってるのか知らないけど

[2805: マンション検討中さん]

>>2799 匿名さん
私も同意見。御茶ノ水と上野は、よく歩いて行きます。生活利便性はイマイチでしたが、ライフが出来てかなりよくなったと感じています。
本郷と小石川、どちらも居住経験あります。

[2806: マンション検討中さん]

>>2798 匿名さん
本マンションは春日通りに面した、南北にやや長めの形状です。南向きは春日通りに面していて、うるさそうです。東西北向きは、静かそうです。

[2807: マンション検討中さん]

子育て終わったからここより神楽坂界隈の方がいいわ

[2808: 匿名さん]

音の面で行くと春日通りに面した南よりは北向き高層階の方が勝っているだろうね。
眺望もそこそこ抜けていると思うので高いだろう

とはいえ、現代の建築技術を舐めちゃいけないと思うけどね。多分サッシを閉めれば静かに暮らせる。日中はまず開けないだろう。

[2809: 匿名さん]

案外、販売のない2階のエントランスより北側にあるワンルーム住戸は多少なりと静かかもしれないな。初詣とか行くと小石川大神宮のあたりは結構静かだったような記憶がある。

[2810: 周辺住民さん]

>>2798 匿名さん
こんな感じなんですよ。
https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/X1713/pdf/X1713_genchi...

[2811: 匿名さん]

>>2809 匿名さん
大通りから30～40メートル程度離れただけでは静かになりませんよ。
ル・サンク小石川くらい離れれば静かですし戸建てのまちなみになります。

[2812: 周辺住民さん]

>>2811 匿名さん
向きって重要だと思います。本物件で北向きの住戸であれば、さほど気にならないと思います。

白山通り沿いのマンションに住んだことがありますが、私の部屋は白山通りとは反対側だったためか、騒音は全く聞こえませんでした。

[2813: 匿名さん]

>>2798 匿名さん

あなたの認識、間違っていませんか？ 大丈夫ですか？ 春日通りに面していますよ。

[2814: 匿名さん]

>>2778 評判気になるさん

本郷三丁目でしょう。ブリリア本郷三丁目駅前（仮称）もできるみたいだし、ライフもできたし、東大キャンパスを有する高台で災害にも強く、資産価値は本郷三丁目界隈に軍配が上がると思う。上野・御徒町が徒歩圏内であることも大きい。

[2815: 周辺住民さん]

春日通り沿いであることがわかる資料を貼り付けておきますね。

[2816: マンション検討中さん]

すみません、結局ここの坪単価はいくらですか？

[2817: マンション検討中さん]

春日通りのマンションの元住人です。春日通りに面した部屋は、窓開けてたら騒音でテレビや映画は見れない位じゃまになります。正直、めちゃくちゃうるさいです。気になる方は歩いてみればわかります。夜は音が響きます。白バイや救急車も頻繁に走るので注意が必要です。一応二重ガラスでしたが、音は聞こえます。
三重ガラスであれば別ですが。
西片→小石川（春日通り）→小石川（播磨坂近隣）→茗荷谷と頻繁に引っ越しましたが、静かで良かったのは播磨坂近くの小石川のマンションでした。駅が遠いのがネックですが。最終、駅近と教育の森公園近くから茗荷谷のタワマンに行きつきました。子育ては断然茗荷谷です。ただ、南向き高層回の為、日当たりが良すぎて夏はたまりません。これは想定外でした。遮るものがない中高層マンションは眺望次第では、北や東向きの方が良いです…。
子育てもひと段落し、茗荷谷のマンション価格も高騰しているので、売却し、西方の実家に戻ろうかと考えております。

[2818: 匿名さん]

>>2817 マンション検討中さん
西片はいいですね、西の坂をくだればクイーンズ伊勢丹やオリンピックも近いし、南側に降りれば菊坂下のお店が多い場所に行けますしね、高台とはいってもあの辺はかなり便利そうです。本郷もやっと最近追いついてきたみたいですが、これからもさらに便利になるでしょうね。目白台とか小日向の奥の方はまだまだこれからって感じですが。

[2819: 匿名さん]

ただ、懸念があるのは古い家はメンテナンスコストが案外バカにならないこと。築20年もするとフルリフォームに近い設備の更新が待ってます。二階に登る階段も、70歳ぐらいまではなんとかなるにしても80を超えると息切れがするので、二階の利用を放棄するお宅も多いです。相続の関係で二世帯に改築してお子さんと同居するお宅が増えています。その余力がない方は、今のうちに売って駅までフラットな便利な場所の階段のないマンションをお勧めしたいですね。私なら引退後も視野に、自宅を賃貸に出して実家の戸建てを売ったお金を原資に山の中の温泉地にリゾートマンションを買いたいですね。

[2820: 匿名さん]

高台の戸建てからマンションに住み替える方も、坂下に抵抗感がある方は多いと思います。（おそらく買った時の高台の戸建てがかっこよかった時代の価値観がどこか頭の片隅に残っているでしょうから）

完全に坂下ではない、ここならば安心だと思うご高齢の世代も多いはずです。

[2821: 匿名さん]

小石川大神宮は怖いぐらいひっそりとしていたね
体の調子が悪いときは、いつも歩いて富坂診療所に行ってたよ。

[2822: 匿名さん]

小石川大神宮の関係者が地権者なのですよね

[2823: 匿名さん]

経緯は知らないけど、小石川大神宮を避けるように佐々木ビルが建っていたんですよ
一見神社があることに気づかないと思う
中庭みたいだったからね
エントランス前に戸建ても有るよ
人感センサーで道を明るくしてくれる

[2824: マンション比較中さん]

室内騒音の大小に関しては、窓開口部の向きと、サッシガラスの遮音等級で違います。
ココの場合は、春日通りの南向きに窓開口部がある部屋の室内騒音は、遮音等級ts20
でも煩く感じ、ts30なら我慢できるかな？と思いますので、どうしても心配な方は
デベに本物件のサッシガラスの遮音等級を確認する必要がありますね。

[2825: 匿名さん]

>>2823 匿名さん
佐佐木ビルは小石川大神宮の運営資金を稼ぐために建てられた建物だったからそれを引き継いでいるのではないかと…

[2826: 匿名さん]

地権者とか別にどうでもよくない？
定期借地権じゃなくて普通に分譲なんだし。
ごく一般的な設備で、特別な取り決めが必要なわけでもないだろうし。

[2827: マンション比較中さん]

地権者は属性がわからないので（居住・賃貸・転売など）
出来れば地権者住戸の周囲は避けたいと思いますが、
ここは判りやすいのでそこまで気にしなくてもいいのかも、ですね。

小石川ＰＣや白金ザスカイの見学ではやっぱり気になりました。

[2828: 匿名さん]

>>2827 マンション比較中さん
地権者さんは小石川大神宮の関係者なら、神職につく方なので普通の人より常識はあるでしょう。

[2829: 匿名さん]

よく地権者が気になるという人がいますが、地権者でない一般の購入者も属性がわからないわけで、集合住宅に住む以上は自分と意見が異なったり、ときには対立するような人も出てくるだろうという覚悟は決めた方がいいと思いますよ。ひょっとしたらお隣は堅気を装った反社会勢力のフロント企業代表かもしれませんね。ことによったらマンション内で発砲事件がおきるかもしれません。

それに地権者が愚かで自分より下の無教養な人間だと決めつけているような人は、おそらく他の人から同じように思われている可能性が高いですよ。

[2830: 匿名さん]

地権者の居ないマンションなんて無いから
売り渡したならよほどの魅力のない土地という証拠になるな

[2831: 匿名さん]

>>2830 匿名さん

前の土地がオフィス、ゴルフ場、駐車場、学校などだと
地権者のいない事もあるのではないでしょうか？

[2832: 匿名さん]

>>2831 匿名さん
地権者が販売後のマンションで特権的な地位を占めるケースというのはあまり聞いたことはないですよ。優待販売でいい部屋が買えた購入者の一人と考えた方がいいと思います。

[2833: マンション検討中さん]

神社はどうなったの？

[2834: 匿名さん]

>>2831 匿名さん

地権者の比率が高いと管理について発言力が大きくなるので・・・

[2835: 匿名さん]

>>2834 匿名さん

そういやPC小石川も地権者の意向でベランダに洗濯物干せるようにするとか見学時に言われましたね。そういうのはありがたいかも。高層階狙いだったので、自分は干さないけど。

あと価格出ましたね。メールで。安い、買いです。ここは。

[2836: 匿名さん]

>>2833 マンション検討中さん
小石川大神宮は近くに移転しました。

[2837: 評判気になるさん]

マンションの雰囲気をよくするにはベランダに洗濯物干せないのがよいはずなのに、地権者の強い意向で洗濯物干せるようにするのですね。地権者が管理について妥当な申入れをするとは限らないわけです。

[2838: マンション検討中さん]

>>2835 匿名さん

どれくらい安くなったんですか？

[2839: マンション検討中さん]

パークホームズのままですか？ パークコートにできないのですか？

[2840: 周辺住民さん]

>>2839 マンション検討中さん
管理組合の総会で議決すれば、可能な気がします。

[2841: 匿名さん]

>>2838 マンション検討中さん

自分の感覚では、ざっくり70㎡前後でPC小石川転売住戸・近隣の築浅マンション＞パークホームズ小石川≧本郷・湯島の築浅中古みたいな。PC小石川のキャンセル住戸の案内来ましたが、当時の価格では買えないみたいですし、だとしたら、ここはお買い得の部類に入るような気がします。

[2842: 通りがかりさん]

> 管理組合の総会で議決すれば、可能な気がします。

売主に確認することをお勧めします。できれば文書で。このような答えにはならないですよ。

[2843: 名無しさん]

PC小石川転売や近隣中古、ここの最初の予定価格に比べたら安いって思ってしまうけど、これらが高すぎるだけとも言える
最近の相場への慣れって怖いですね

[2844: 匿名さん]

洗濯物の外干しなどの重要じゃない論点は1/2決議で容易に変えられます。容易に変えられる規約内容を地権者が強いこだわりを持っているわけがないのです。簡単に変えられてしまうのですから。

[2845: マンション検討中さん]

>>2841 匿名さん

ありがとうございます。
2843さんも仰ってますが、最初に高い価格ぶち上げて、購入検討者の目線引き上げてからの値下げは商売上手な感じがしますね。
ネットでもTwitterでもほとんど情報出ていないので、ガチの検討者のみが説明会参加してる感じですかね。

[2846: 匿名さん]

>>2840 周辺住民さん
パークホームズとかパークコートといったブランド名は商標だとおもうので勝手に使えないように思います。簡単にできるならみんなパークコートにしちゃいますよね。
一方でそれ以外の独自の名前に改称してブランド価値を放棄するのは可能だと思いますが、普通は誰もやらないでしょう。

>>2844 匿名さん
洗濯物の外干しに限らず、単なる多数決ではなく意見が異なる人たちに丁寧に説明して説得しないとコミュニティ崩壊を起こすでしょうね。スマートな資産家ならここはそっと身をひいて引っ越す方を選ぶと思います。

[2847: 匿名さん]

>>2844 匿名さん
> 洗濯物の外干しなどの重要じゃない論点は1/2決議で容易に変えられます。

規則で定められている事項の変更に該当するようだと1/2決議では変えられません。あまりいい加減なことは書かないのがいいです。

[2848: 匿名さん]

>>2847 匿名さん

そうです。規約の変更は、普通決議ではなく特別決議になるので、組合員数と議決権の3/4以上が必要。

[2849: 周辺住民さん]

>>2842 通りがかりさん
売った後の話なので、売主にお伺いを立てる話ではないですね。

[2850: 匿名さん]

>>2840 周辺住民さん
公開されてる情報が少ないから何とも言えないけど、パークコートにするならもっと仕様が良くないといけないのではないのでしょうか。リビング天カセ標準とか。

[2851: 匿名さん]

>>2850 匿名さん
仕様は、公開されているものを見る感じグレード高いですね。
多分、風呂はリモート操作可能なタイプですし、シンクの水栓も他物件だとオプションになる物が標準でついてます。

[2852: 評判気になるさん]

>>2849 周辺住民さん
商標法に抵触するおそれもあるから売主に質すのがいいと思うよ（たとえば三井は登録6396067の商標をもっている）。

[2853: 匿名さん]

>>2850 匿名さん
ここは天カセ無いのでしょうか。価格的にも他の設備のグレード的にも天カセと思い込んでましたが、確かに公開情報を見ると天カセとは書いていない。まさかこの価格で天カセ無し？

[2854: 周辺住民さん]

>>2852 評判気になるさん
売主に聞いたらNGに決まってるじゃないですか笑

[2855: マンコミュファンさん]

>>2854 周辺住民さん

>>2849 の
> 売った後の話なので、売主にお伺いを立てる話ではないですね。
はウソだったのですね？

[2856: 匿名さん]

パークホームズを高級そうだからパークコートに引き渡しが終わってから変えるとか恥ずかしくないですか？

[2857: 匿名さん]

パークホームズを買ったあとにパークコートに改名するとよいのなら、トヨタカローラを買った後に車のエンブレムをポルシェに付け替えたらポルシェになると思っているんでしょうね。

発想は面白いけど滑稽なだけです

[2858: マンション検討中さん]

変にカテゴリー分けせずに三菱のザパークハウスや野村のプラウドみたいに統一して中身で勝負したらいいのに

[2859: 匿名さん]

なかなかカオスなやりとりしているな
そんなに憧れるならパークコート買えばいいだけの話

[2860: 周辺住民]

というか、マンションの名前やブランド名なんて、どうでもいい気がします。こだわるなら、区名や町丁名かと思います。

[2861: 匿名さん]

区や町丁目にこだわるのは割高だと思うけどね。道一本挟むぐらいなら道を渡って安い方を買った方がいいかもしれない。こういう価格の歪みみたいなものを嗅ぎ分ける力があるといいね。

[2862: 通りがかりさん]

どうせならパークマンションに改名すれば？
パークコートは遠慮ですかねー

[2863: 匿名さん]

隣駅の白山にパークマンション有るぞ
平均100㎡ないパークマンションなんてありえないけどね

[2864: 匿名さん]

パークホームズかコートかなんてどうでもいい。
この物件の利便性や価値、街の将来性は明らかに高いですから。

ブランドばかり気にしてるのは、見栄でタワマンに住みたがる人の様ですよ。

[2865: 名無しさん]

>>2864 匿名さん

本当にそう思う。パークハウスは別格だけど、パークホームかパークコートなんかどっちでもいい。ブランドを気にする人は、表層的なものしか見ない見栄っ張りで、薄っぺらい悲しい人間で、これからも薄っぺらい人生を送るんだと思う。このスレで知りたいのは、当該物件のスペックや環境。

[2866: 匿名さん]

案内会行かないと、詳細情報知れないですからね。
エントリー者限定サイトではなく、来場者専用サイトしかないですし。
一般向けの物件では無い事は確か。

[2867: マンション検討中さん]

>>2865 名無しさん
パークハウスは別格と言っている時点であなたも
ブランド気にしてるじゃんww

[2868: 匿名さん]

マンコミのせいだろ
検討者のみ知らせれば良いのだよ

[2869: 匿名さん]

ちなみにパークハウスって普通だけどね
何かと勘違いしているのだと

[2870: 通りがかりさん]

別格なのはザ・パークハウス　グラン？
何にせよ中身とブランドは一体で、釣り合ってないとカッコ悪い。

[2871: マンション検討中さん]

パークホームズのホームズという響きが安っぽくて格好悪いと思う
もう少し気の利いた名前にすればいいのに

[2872: マンション掲示板さん]

>>2871 マンション検討中さん
普通のマンションなのに名前にレジデンスとついてるのもかなり恥ずかしい

[2873: マンション掲示板さん]

パークホームズはパークホームズであってパークコートではありません。

[2874: 匿名さん]

名前でいうと三菱にしろ三井にしろ公園と関係ない場所でもパークって付けるのはなんなんですかね。それとザ・をつけるのも、唯一無二の高級物件でもない限りなんか自画自賛してるみたいで聞くたびに？？って思ってしまいます。こんなこと言い出すとただの集合住宅をマンションということ自体違和感ですが、日本のマンション名は謎が多い

[2875: 周辺住民さん]

いっそのこと、パークハイムでどうだ！

[2876: 匿名さん]

どいつもこいつも名前にこだわって、ちっちゃい人間。恥ずかしくないのかなー。どーせ、買えないんでしょ。

[2877: 匿名さん]

まあいずれにせよ、ここの良いお部屋を買えるお客さんと認定されず情報すらもらえない状態に置かれたことは猛反省が必要ですかね。

無責任な放言で傷つく人は傷つく
https://www.nikkansports.com/entertainment/news/202110130000459.html

[2878: 通りがかりさん]

一部の顧客に情報を提供しない状態にしているのですか？
三井の方針ですか？

[2879: 匿名さん]

>>2878 通りがかりさん

分譲が100戸ちょいなんでパークコートの抽選に外れた人だけで終わるのかもしれませんね。

[2880: 匿名さん]

なんか瞬殺で売れそうだよね
ここ駅近くて立地良いんだよね

[2881: 匿名さん]

>>2878 通りがかりさん
真面目に検討して案内会に足を運ぶ人が情報を得ている、というだけです。

[2882: 匿名さん]

そうすると >>2877 は誤っていますね。

[2883: 匿名さん]

だって、マンコミの情報って使えないじゃん
養分たちに餌やる必要もないだろ

[2884: 匿名さん]

買う気がなくてMRにすら行かずにホームページで見ただけの内容で知ったような事を書いていた人たちに情報を渡すようなことはしなくなったという点では正しいのでは？

[2885: 匿名さん]

>>2884 匿名さん の投稿は

>>2882　の若葉匿名さんに対してね

[2886: 匿名さん]

それでも完売するのだからね

[2887: 匿名さん]

>>2886 匿名さん
それはさすがに言い過ぎでは。
坂下のパークコートみたいに即日完売を連発したとしても、2階のワンルームとか二期以降に回された部屋の中には少し苦戦しそうな気はしますよ。今売ってるいい部屋は即完売できそうですけどね。

[2888: 匿名さん]

それに二期以降の安い部屋の販売の時には買いもしないで値切るような人とか、マンションの悪を暴きたい、無かったとしても印象だけでも悪くしたいみたいな人がウジャウジャやってきてこの辺であることないこと書いて検討の邪魔をすることは間違いないですからねえ。まあ3分接客でそういうのは振るい落として、本当に買いたい、買わなければいけない切実な人にだけ買えるようにしてほしいもんですね。

[2889: マンション検討中さん]

シティテラス文京区小石川は70平米で1.2から1.3億。

[2890: 匿名さん]

>>2889 マンション検討中さん
ここは東向き西向きもそれ以上になりそうですね。スミフが露払いをしてくれたおかげでここは値付けがしやすそうです。

[2891: 匿名さん]

>>2889 マンション検討中さん

あのオープンハウスのオープンレジデンシア文京本郷台（中古）でさえ、70平米1億580万円で売りに出されてます。文京区のマンションは高騰してます。

[2892: マンション検討中さん]

>>2891 匿名さん
ここ数年で文京区築浅3LDKの中古価格は1.5倍になりましたからね。
野村、住友は設備も悪くないので検討してもいいでしょう。三井、三菱は近年総合的に見て劣化が激しいです。オプレジは全てがシャビーですから（廉価マンション）当然論外ですが。

[2893: 匿名さん]

>>2892 マンション検討中さん

オプレジはメジャー7の物件と比べたらシャビーですが、最近の物件の設備仕様は遜色ないと聞いたことがあります。ディスポーザーは付かないみたいですが。

[2894: マンション検討中さん]

>>2893 匿名さん
オプレジは、まず社員がイカれてる。営業電話もしつこいし、見た目もだらしないし、個人情報もまともに管理されてないのは有名な話。出来高給料だからなんでもありの無法な状態。そんな会社から生涯の買い物となるマンション買いたいと思わない。

[2895: 匿名さん]

>>2894 マンション検討中さん

オプレジを買った知り合いの話では、担当の営業マンは身なりも言葉づかいもしっかりとしていて、しつこい営業電話もなく、購入に際しての質問にも最後まで懇切丁寧に答えてくれたそうです（それが普通なのですが）。一方で、「ただ売ればいい」との考えでしつこく電話してくる営業マンもいるみたいで、社員教育というか社内統治が途上なのかもしれませんね。だからこそ、拡大しているのかもしれませんが。

[2896: 匿名さん]

こことは全く関係ないですが、オプレジといえば、台東区谷中の「あかじ坂」の計画地で、住民らによる石垣保存の署名運動が展開されています。

[2897: 匿名さん]

すいません、不動産業界で、お客様本位の誠実な営業マンはいないと思ってください。

[2898: 通りがかりさん]

> お客様本位の誠実な営業マンはいないと思ってください。
ここも含めてですか？

[2899: 匿名さん]

オプレジと比較するのは違うと思います。小規模で駐車場のないマンションと、そこそこ規模感があって駐車場のあるマンションという比較が正しいのであって、特定のマンションブランドだからダメだというのはおかしいと思います。てか、オプレジとパークホームズ、比較するのがおかしいでしょ、あまつさえオプレジが価値がないように言うのはおかしいと思います。都心に家が持てる、そういう希望を普通の人に与えるという考え方はマンションコミュニティ掲示板参加者の大半の賛同が得られるのではないですか？

[2900: 評判気になるさん]

オプレジとパークホームズを比較するのがおかしいとは思いません。パークコートとを比較するのはしないと思いますけど。

[2901: 匿名さん]

>>2896 匿名さん
石垣の上にツツジや紫陽花が咲く谷中あかじ坂の風景を守りたい
https://chng.it/CF8CrJZ6

これでしょうか？

[2902: 匿名さん]

>>2901 匿名さん

はい

[2903: 匿名さん]

>>2901 匿名さん

いろいろとネットで盛り上がっている谷中のオプレジの件は、この間の金曜日夜にデベロッパーによる住民説明会があったそうです。参加した住民のTwitter情報によると、石垣を守ろうとする古くからの住民らは強い口調で迫り、譲歩案を示して解決に向けた対話をしようとするデベロッパー側の話を遮るような態度だったそうです。

[2904: マンション検討中さん]

ここのライバル、シティテラス文京小石川の情報です。

以下、一部私見も含みます。ご参考程度に。但し、事実に基づいた私見です。反論あればお願い致します。

この物件のメリット
・100戸超規模があるので管理費・修繕費でスケールメリットあり？？
・共同印刷からの購入であり地権者なし
・千川通りから一本奥に入った静かな地区

この物件のデメリット
・共同印刷工事跡地であり、土壌汚染リスク払拭は不可能（メガでは土壌汚染リスクに該当し、担保価値大幅減額or価値ゼロ）
・最寄り駅より徒歩15分（実測）と非常に遠い
・小石川と言っても坂下であり、所謂閑静な小石川とは全く別物
・千川通りは元は川であり、低地。つまり、川から一本奥に建てるマンション。当然、水害ハザードマップに敷地一部が該当。駅までのアクセスもずっと低地であり、所謂閑静な小石川はない。
・1番良いA棟も面前にマンションあり眺望はなし。
・外廊下にも関わらず、採光が足りず大半がサービスルーム扱い（1LDK +2S）表記。
・工事延期により建築コスト増加。
・以上にも関わらず1LDK +2Sが最安値1.2億?とべらぼうに高い（坂下コート等の中古価格から妥当だと主張、むしろ安いと）
・第二期は更に値上げ（1000万程度）を予定。

皆さん、どうですかね？

[2905: 匿名さん]

>>2904 マンション検討中さん

デメリットがありすぎで、駅からの距離が最大のデメリットだと思います。

[2906: 匿名さん]

申し訳ありませんが、パークホームズ文京小石川ヒルテラスのスレッドのようですが、物件の情報が全くなく、現地より遠い隣の区の物件とか他の物件の粗探しみたいな投稿が続くのには閉口しますね。

マンション反対運動はほかでやってください。

[2907: マンション検討中さん]

> 谷中のオプレジの件は、この間の金曜日夜にデベロッパーによる住民説明会があったそうです。

ル・サンク小石川後楽園のスレの方が関心を持ってもらえる話題でないかと思いますが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/5310-5329/

[2908: マンション検討中さん]

>>2904 マンション検討中さん
シティテラス選ぶ理由なしってことが明確のなったね。価格次第だったから。

[2909: 匿名さん]

ということは坂下のパークコートに続く即日完売ラッシュ来そうな感じだね。
安い部屋は高倍率つきそうだから、くじ運悪い人は涙目だな

[2910: 匿名さん]

最近は供給が少ないせいか選択肢が狭いなあ

[2911: 匿名さん]

これからはパークコートタワーも供給減るよ
パークコートは出ると思うけど
前から言い続けているけど、高すぎて簡単に企画できないと思う
みんなが気づきだしたら、値打ちが上がっちゃうよ

[2912: マンション検討中さん]

よし、みんなこのパークホームズを買うんだ、心配ないから買うんだ。

[2913: 匿名さん]

>>2911 匿名さん
>高すぎて簡単に企画できない

恐ろしい時代になったなあ
でも最近は高いなりに値段を正当化するかのような仕様の改善が特に都心駅近物件ではみられつつあるような気がしないでもないが、数を見ているみなさんの感想はどうでしょうか？

[2914: 匿名さん]

>>2913 匿名さん

四谷のパークホームズも本来ならパークコートにできる土地だったみたいよ
それが4年ぐらい前かな

[2915: マンション検討中さん]

>>2914 匿名さん
今仕入れをしている土地が商品になるのは4?5年後ですからね。となると、5年以上この相場は続く蓋然性は極めて高いとも言えますね。

[2916: 匿名さん]

千駄ヶ谷にパークコートタワー建てると坪800で分かるでしょ
もう一度、赤坂に10年掛けて土地買収したら幾らになるのでしょう？
千駄ヶ谷は、難しくない土地だったのにな
四谷は坪500でパークホームズ

[2917: 周辺住民さん]

うちのパークホームズは床の作りが本当にいいかげん。億越え二重床だけど２メートル先を人が歩くだけで沈み込むの感じるし床鳴りも酷い。このあたりは入居してみないと分からないからなぁ。排水管・床下・壁・床に使われている材料・施工の様子、、、マンションはブラックボックス。まぁそういうのをブランドが担保するんだろうが、外れ（の部屋）を引くと目も当てられない

[2918: 匿名さん]

築古中古はそれがあるからな

[2919: マンション検討中さん]

>>2913 匿名さん
一切感じません。むしろその逆でしょう。

[2920: 口コミ知りたいさん]

モデル行った方教えてください。
さすがにリビングは天カセですよね？
2流デベ物件でも、天カセが多いですが。

[2921: 匿名さん]

天カセではありません。高さ制限が厳しい地域のため、ただでさえ天井高が低いのに、天カセにするとさらに低くなってしまうためとのことです。

[2922: 匿名さん]

という声がしました？とか

[2923: 名無しさん]

>>2921 匿名さん

エリアによって天カセを付けない所ってありますよね。山手線外側は付かないこと多いです。例えば武蔵小山とか。文京区は付くことが多いのでここが付かないのは意外です。

[2924: マンション検討中さん]

高くていいから、アウトフレーム工法、乾式壁は不可、テンカセ、内廊下、天然大理石キッチン・天然大理石洗面・天然大理石玄関・天然大理石風呂周り、水回り全てグローエ、トイレはTOTOタンクレス、オール電化、最低10平米以上の広さのあるバルコニー、駐車場・駐輪場は屋内。この程度のマンションを文京区に作ってくれ。

[2927: 匿名さん]

やっぱりパークコート買っとけば良かった。が結論ですね。

あの時も高すぎるだ暴落するだ転売なんか絶対無理だと、まー五月蠅かったですからねー。ここの書き込みぐらいで考えがぶれる方は今の相場じゃ買えないでしょうね。

[2931: 通りがかりさん]

パークコート小石川のどこが欠点なの？
立派なタワマンにしか見えないんだけど

[2932: マンコミュファンさん]

最近、どこの運営者もプロバイダ責任制限法によって
、ヤバい奴のIPを出すようになってきた！！

[2933: 匿名さん]

最近もDappiとかいうツイッターのアカウントが野党議員誹謗中傷を垂れ流した結果、IP開示でWeb制作会社だったことが突き止められた。
https://news.yahoo.co.jp/articles/f71c629b49f5809cbf0ed705979e1d874e6f...
こういうことを生業にする業者ってのは星の数ほどあるんだろうな。

[2934: 匿名さん]

特定企業の物件をターゲットにしてネガティブなことを集団で書き込んでくる連中なんかはおそらくそういうことなんだろう。一般人なら何か怒りや憎しみを感じたとしても一過性ですぐに忘れるはずだからね。執拗すぎるのはお金をもらっているからだろう。

[2935: 匿名さん]

>>2931 通りがかりさん
あの隣棟間隔でタワマン建てちゃうのはすごい。しかも南向きがほぼないタワマンなんて敷地形状が悪いからです。天井高はパークタワーの武蔵小山や勝どきと同じだし。少し不動産に詳しい人からみたら重大な欠点ばかりに見える。

[2936: 匿名さん]

>>2933 匿名さん
ポジの組織的擁護のことをいってるの？

[2937: 匿名さん]

>>2933 匿名さん

それって、お金もらっているということ？
ネットってネガティブな情報はみんな信じるよね

[2938: 匿名さん]

ここの間取りは苦しいのが多いよ
良くしようと努力している感じが見られるけど、販売戸数も増やさないといけないし、成約が多いだろうね

[2940: 匿名さん]

吹き抜けとか作って採光や通風に配慮しているぐらいのゆとりはあるけどね。
本当に間取りに苦しんでいたら行燈部屋になっているんじゃないかなと。

S77とか南の柱をうまく処理したなって感じだし。寝室２をリビングにしちゃうと逆に圧迫感があるんじゃないかな。W91とか廊下の壁面全部収納とか笑った、なんというか部屋ごとに個性があって、選ぶ楽しさの演出が上手い。売る側も高いものを売っているという意識があるからか、サービス精神を感じ取れる。

一部の間取り、たとえばE80とかE77あたりは苦しそうな感じがするのは同意バストイレ洗面の位置をもう少しなんとかならなかったかねえ。

[2941: 匿名さん]

東京都環境整備局のマンション環境性能表示の検索をしてみると
工事完了一年以内と工事完了前で7件ヒットしあけど7件中長寿命化と省エネ性で星三つなのはここだけですね。長寿命化が星3つなのはメンテナンスで専用部分への立ち入りが不要なことによるとみられますが、点検の時に家にいなくていいので地味にありがたいです。https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/area_select.htm...

坂下のパークコートは再生エネルギー設備で星三つなんですね。立地が不利な分、ライフラインが寸断されるような災害に強そうな設備がそろっているようです。

[2942: 匿名さん]

みどりの評価が低いねえ

[2943: 匿名さん]

>>2942 匿名さん
みどりが星三つの物件は高さ制限が緩和された再開発物件で敷地も相当広くとれないと難しいな。東京ドーム再開発に期待したい。長寿命化が星一つでみどりが星三つでもねえ、本末転倒かも。

[2944: eマンションさん]

最近だと環境性能最高表示はパークシティ武蔵小山くらいですね。基本スペックが良い物件はこれが最後でしたね。

[2945: 評判気になるさん]

文京区内に
みどり☆3つの物件もありますね
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/detail/m100007....

[2946: eマンションさん]

三井が緑化を軽視してますね。みどり☆1つはお粗末です。

[2947: マンション掲示板さん]

アトラスタワー茗荷谷、
物件外観からは、
みどり充実感はないですね。
どの辺が評価されたのでしょう。

[2948: 匿名さん]

>>2945 評判気になるさん
確かにアトラスタワーが緑三つは謎だね。屋上緑化でもしているのかな。

文京区内のみどり三つはグランドメゾン目白新坂だな
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/list/#/1
あの庭はなかなかいいね。ちょっと場所が辺鄙だったので検討はしなかったが、ああいうのが後楽園の駅前にあったらいいのにな、とは思う。

[2949: eマンションさん]

グランドメゾン目白新坂
みどり☆3つ
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/detail/c200041....

[2950: 検討板ユーザーさん]

それで、この坪単価ギャグな物件は、誰が買うんでしょうか？

[2951: 匿名さん]

パークホームズなのにパークコート白金長者丸より単価高いですからねえ
それでも地縁があってどうしても後楽園が良いって人には買えちゃう価格なので、意外とサクっと売れると思いますよ

[2952: 匿名さん]

>>2951 匿名さん
あっちは首都高があるからなあ。
ここはただの道路だけど、首都高ってそびえ立ってる分はるかに邪魔。
ここは道路沿いでも後楽園という点を考えると近隣の他物件と比べて遜色ない立地だが、、あちらは白金長者丸らしくない立地という点で地域の中では評価は低くなるんじゃないかな。盲目的にアドレスで買うことの危険性を感じさせる。

[2953: 匿名さん]

それでも坪単価600台になっちゃうんだから、品川区恐るべしと言うべきでしょ。文京区はまだ築古中古なら坪400台が普通にあるというのに、ただでさえ高騰している新築、それもこんなピン立地でこの程度の価格ですんでいる文京区は割安感がある。まだまだ平和だよ、この辺は。

[2954: 匿名さん]

今からパークコートにすればいいのに。みどりの星の数も増やせるといいのに。

[2955: 匿名さん]

>>2954 匿名さん

今から全熱交換に変更できんだろ

[2957: 匿名さん]

まあ少し高台になっているということはメリットでもあるよね。
坂下のパークコートは軟弱な表層地盤をくり抜いて下の安定地盤に直接杭を打つ（一部は直基礎らしいが）、というウルトラC的工法で地盤の悪さをクリアしたけど、ここはその必要がなかったからな。その分資産価値は高いと考えるとやはり坪六百越え、部屋によっては一千万という値付けは正当化されると考えていいだろうね。買える人は相当限られてはくるとは思うけど。

[2958: eマンションさん]

崖地ですよ。ここ。高台に至る途中の斜面です。

[2959: 匿名さん]

谷底低地みたいに表層地盤の下にちゃんとした安定地盤があるところとでなんとかクリア可能だけど沖積低地３から５の地域は大変だよな。その点ここは台地なんで震災リスクは低いし、ハザードマップもクリアで南側は大きな緑地の永久眺望が広がっている。ペントハウスが六億というのは瞬間的に驚くけれど、一つ一つ要素を検討するとこの値段で手に入る物件でもっとよいものが中古でいつ出るのだろうと考えると、今の市況では易々と手放す人はいないだろうし、簡単なことではないだろう。

[2960: 匿名さん]

>>2958 eマンションさん
そういう高台の住専は災害に脆弱な戸建てに譲りましょう。
駅から遠く人通りもまばらな地域に住む安らぎを重視する人も多いですし、そういう選択肢もあっていい。

[2961: マンション検討中さん]

>>2957 匿名さん

残念ですが、坂下のパーク文京小石川タワーは
35から40メートルの巨大な杭が打ち込まれた物件です

公式ホームページにも、巨大な杭がいくつも打ち込まれた絵が、掲載されています。

あまり適当なことを書いてると、新日鐵や三井や三菱に訴えられますよ。

[2962: 匿名さん]

>>2961 マンション検討中さん
あれイメージですって書かれてましたよね、小さい字で。

杭がないと言ってはいませんよ。杭が長いとか短いとかの意味を建築工学に詳しい方にきいたらいかがですか。

[2963: 匿名さん]

まあ、いずれにせよ、ここの優位性はいささかも揺らがないわけですが。
坂下のパークコートよりいいことがあるよって書いたのに、斜め四十五度からのご意見を賜り困惑するばかりですな。

[2964: 匿名さん]

それとも沖積低地にお住まいの方かな？
そりゃ頭に来るか、配慮のない書き込みをおわびいたします。誹謗中傷が目的ではございませんのでご容赦ください。

[2969: 匿名さん]

ここってなんのスレでしたっけ？

[2970: 匿名さん]

何か勘違いされている方がおられるようですが、この近隣の売買事例からいって坪六百以上が適切だというのは結論が出ているようですが。近隣のマンションが売れないから安くしろというのはおかしな理屈で、チャレンジング価格の近隣マンションが売れちゃったらもっと値上がりするわけで、売れないように天に祈るのが正しい態度かと。

[2971: 匿名さん]

坂下のパークコートより全然地盤がいいんだから、売主の三井は自信をもって高値で臨んだんじゃないんですかね。近隣のマンション市況に暗雲が垂れ込めているような印象操作をしようと思っても無駄ですよ。

[2972: マンコミュファンさん]

＞ここってなんのスレでしたっけ？

もっと言ってあげてください。
なぜか引き渡し後のあたりから、パーク文京小石川タワー住民の監視が激しすぎる。
おとなしく下に住んでて欲しいです。

[2973: 匿名さん]

文京区春日・後楽園地域のマンション価格を語る上で、パークコート文京小石川の果たした役割は大きいと思います。明らかに周辺のマンション相場は上昇したし、その後の三井の東京ドーム買収と東京ドームシティー再開発構想の発表などもあってこの辺の売主は強気一辺倒の値付けに変わっていて、それでも売れているのは衆目の一致するところでしょう。

だからパークコート文京小石川の相場をなんとか下げればここも安くなるだろうと考えてあそこの悪口を書き込んでも、既に坪700をうかがうところまで相場が上がっている現状ではそうそう下がることはないと思いますし、とばっちりを喰らう含み益で潤った周辺マンションの所有者から総攻撃を喰らうのは火を見るより明らかです。場違いな召喚呪文を唱えても、スレッドが荒れてなんのスレかわからなくなるだけなので、自重しましょう。ただでさえここの情報は少ないので、数少ない善意の人の書き込みを阻むような動きはしないほうがいいと思います。

[2974: 匿名さん]

ここ（坂上高級）とパークコート（坂下タワマン）とクレヴィア（坂下建替）は、今後いろいろな意味で、この地域のマンションについて語る時の指針になりそう。
あ、ル・サンク（坂下違法）もですね。

[2975: 匿名さん]

ル・サンクの再販売に期待

[2976: 匿名さん]

ルサンク跡は賃貸になるんじゃないかと思いますね

[2977: 匿名さん]

>>2973 匿名さん
https://news.yahoo.co.jp/articles/1f51a79d9c57bb04b8046920028fd1f647f2...
この記事を読んで改めて目先の価格に惑わされないように、と思いながら坂下パークコートと重なりました。マンションの質が低いのに高い価格で売れるマンションは注意しないといけませんね。

[2978: マンコミュファンさん]

長文書いても、意味ないです。
いわゆる作文、だからです。

それはそうと、中古が下落に転じたようですよ。
下のタワマンの方々が、何やらざわついてますね。

[2979: 名無しさん]

>>2973 匿名さん
ここの物件の価格はあらかた出ているので、パークコートの価格が下がったところでここの購入価格が下がるとは誰も思っていないかと

それよりも周辺マンションの所有者が感情的な反応を示す方が根本的な問題でしょう
周辺の方々や業者は個人の利益に直接関わりかねないから、強い言葉を使ったり相手を非難してまで価格を肯定しようとしている人がいるわけですし

[2980: 匿名さん]

>>2979 名無しさん
>ここの物件の価格はあらかた出ているので、パークコートの価格が下がったところでここの購入価格が下がるとは誰も思っていないかと

高いという印象を与えたらひょっとしたら売れ残りが出てディスカウントされるかもしれないんじゃないですか？一縷の望みをかけているのかもしれませんね。

確かに評価が急に高まってきた出遅れてきた土地に住んでる人をバカにしたいだけなのかもしれませんが。

[2983: 匿名さん]

ここより値上がりはパークコートのほうがするだろうな
更に高い価格で買う、悔しさはわからなくもないけど、同じ小石川でバカにするのはみっともないな

[2991: 匿名さん]

まともな議論というよりまともな情報が上がってこない事の方が問題かな、近所の物件の話しか書けないのは情けない

[2992: 匿名さん]

実際にモデルルームに行かれた方、設備仕様とかどんな感じでしたか？沈黙されているということはとてもよかったという事でしょうか。耐震物件ですから太い梁や下がり天井が湾岸の免震高層タワーと比べるとどうしても目立つだろうということや、天井カセットエアコンの設置は難しそうだな、というのはモデルルーム行くまでもなく誰でもわかる事なので、それ以外でお願いします。

[2994: 名無しさん]

設備について聞きたいのであればもう少し具体的に聞いた方がよろしいかと思います
ふわっとした質問で回答しにくいうえ、このパークコート否定派と擁護派が罵りあってる空気の中で回答するのは相当親切な人でも難しいと思われますので

[2996: 匿名さん]

>>2994 名無しさん
同じ時期に発売される物件としてシティテラス文京小石川がありますが、あちらは幹線道路に面していない閑静さを売りにしたいようで、駅から遠くてもこことそう大きくは変わらない値付けのようですね。仕様を相互に比較してみると面白そうですが。
ここ、私も見れてないんですよ。

[2997: 評判気になるさん]

機能上の優れた点があるのでしょうか。みどり☆1を補うほどのものが。

[2998: 匿名さん]

緑植えるようなスペース作らないでしょ
タワマンじゃないのだから
ル・サンクの建て替え前は緑に覆われてたんだよな
私が知っているのは更地になってからだけど

[2999: 匿名さん]

摩耶観光ホテルも緑でいっぱいですよ
https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/01180/
すばらしき住環境？

[3000: 匿名さん]

考えてみれば、高さ制限があるから緑地帯を整備できないとも言えるかもしれませんね。あちらを立てればこちらが立たず。