パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[2728: マンション掲示板さん]

ここが面しているのは春日通りで、
ル・サンクが面しているのは堀坂と名のない路地。
同じ通りではないですね。

[2729: 匿名さん]

>>2728 マンション掲示板さん

じゃあエントランスの位置を春日通りに変更したのですか？
愚策だな

[2730: 匿名さん]

建物の正面を4面の幅が細い方に持ってくる駄目マンションだ

[2731: マンション検討中さん]

春日通り戸建てなんてない。Google map見りゃわかる。
春日通りは救急車も毎日通り、相当にうるさい。
このマンションのメインエントランスは春日通りであり、眺望のいい部屋は一部を除き、春日通り沿いの部屋。
結論、眺望のいい部屋で窓を開けてていれば、相当にうるさい。閉めたら、それなりに静か。

[2732: 周辺住民さん]

あとこの辺でうるさいのはサイレンを鳴らした白バイ。富坂方面はよく知りませんが、真砂坂の方は結構来ます。

[2733: 周辺住民さん]

うちは春日通りから少し入った高層階で、騒音に関しては、
>>2721 さん
>>2731 さん
の感覚とほぼ同じですね。

[2734: 匿名さん]

変にバルコニーがあって洗濯物が干せる構造になっているよりダイレクトウインドウの住戸の方が通り沿いにはふさわしいってことですね。

まあそのうち電動自動車が半分以上走るようになるとかなり静かにはなると思います。皇居で行き止まりの白山通りよりは東京都心を東西につなぐ大動脈の春日通りの方が通行量は多い気がしますが、音の面では30年後はわからないですね。

[2735: 匿名さん]

白バイたしかにうるさいです。あとジェットコースターの悲鳴もじわじわ効きます。
窓を閉めれば聞こえないのは確かですが。

[2736: 匿名さん]

自動運転が進んでくると、左折信号が出る前に左折しちゃうあわてものも減るだろうな。郊外では左折信号なんてあまりみないからね。コネクティッドカーが義務化されるようになるとスピード違反はよほどの違反以外は後日自分のスマホにメールで出頭命令書とかがくるスタイルに変わるだろうね。

[2737: 匿名さん]

ジェットコースターの悲鳴、丸の内線の音、救急車のサイレンあたりは聞こえますが、窓閉めてたら大丈夫ですね。窓開けたいですが、昼間に春日通りに面した窓を開けておくのは現実的ではないかかな。
でも1番嫌なのは改造車の騒音。静かな夜に通るから余計にうるさくてイライラします。まぁ一瞬で通り過ぎますが。
あとは地味に東京ドームのライブ時に低音が響いて辛くなる。

[2738: 匿名さん]

東京ドームの低音はたしかに辛い

[2739: 周辺住民さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当]

[2740: 周辺住民さん]

遮音性は
開き戸＞引き戸
なので、ダイレクトウィンドウのS93の遮音性は高いと思われます。

[2741: 匿名さん]

東京ドームシティの再開が着工されるころには道ゆく車も電気自動車や燃料電池自動車がかなり増えてくるでしょうね。ジェットコースターもいつまであるでしょうかね。稼働率や収益性は屋内を走るものの方が高そうですし。

[2742: 匿名さん]

今朝は台風で強風なのにクレーンを使う工事を続けてましたが。。。安全への配慮をする施工者なら休むものでは？
もしかして工事が遅れているのかしら

[2743: 匿名さん]

>>2726 匿名さん
ここのエントランスが二つあるからでしょうね。
春日通り側の一階メインエントランスは春日通りに面していますが、二階のサブエントランスは戸建て住宅街につながる路地に面しています。ともあれ、だから静かということはないと思いますけどね。南向きと比べて日当たりはいまひとつですが、北向きは騒音が緩和されているんじゃ無いかと思います。高層階はそこそこ眺望も抜けているので人気出そうです。

[2744: 匿名さん]

しかし王様部屋はどんな人が買うんでしょうね。ちょっとため息が出てしまいます。

[2745: 匿名さん]

地権者じゃないの？

[2746: 匿名さん]

住み替えるたびに都心に近づけて、含み益もそれなりに出てる。億ションも買えた。
だけど、家主の部屋は四畳半へ。
学生時代より狭い。
部下には言えないよね。。。。。
同じ境遇の人いる？

[2747: 匿名さん]

>>2746 匿名さん
はは、子供を作らなければ良かったのに。
欲しいを手に入れたのだから、それに平米取られても、自業自得でしょう。

[2748: マンション検討中さん]

皆んな大好きルサンクさん。再販に期待。

[2749: 評判気になるさん]

>>2748 マンション検討中さん
NIPPOが再販する気になれば再販できる段階だと思いますがね。神鋼不動産は早期に決着をつけたいと考えているようで。

[2750: 匿名さん]

>>2748 マンション検討中さん
建築基準法に違反しているという烙印を押されているうちは無理でしょ
建て替えるしかないのでは？

それとも都知事が直々に許可を出すとか？事後的には難しいような。

[2751: 周辺住民さん]

>>2744 匿名さん
どんな人が買うのか、三井不レジも、試しているのかも！？

>>2745 匿名さん
地権者が買うなら、最初から一般には販売しないでしょう。

[2752: 周辺住民さん]

>>2749 評判気になるさん
>>2750 匿名さん

現状で、絶対高さ制限と避難路が違法状態なので、売るならまずはそれの解消が必要かと思います。現状でも売れなくはないけど、買う人はいないと思います。それに、NIPPOとしても裁判がすべて終わるまでは、現状のままにしておきたいと思っているはずです。

[2753: ご近所さん]

上部２階をスパッと斬る。
避難路を設ける。
それで早期解決を図るのが妥当でしょう。

[2754: 周辺住民さん]

>>2753 ご近所さん
そう、それなら売れます。が、容積率の余りがもったいないので、上階を切った分を北側に増築します。

で、また揉めそう笑

[2755: 評判気になるさん]

上階を切った分を北側に増築しようとすると開発許可から取直しでしょうねえ。現実的でないかと。
単に減築するのでしょう。

[2756: 匿名さん]

ここの人は売って欲しいので売るというスキームしか語りませんが、持ち主の立場からいけば売らなければいけない必然性はありませんよ。管理も本来する必要すらないですから。

[2757: 評判気になるさん]

ル・サンクが再販になる方がここの物件にも良い効果がありそうですがね。

[2758: 匿名さん]

そもそも違法建築に住宅ローン貸してくれる金融機関はありません

[2759: 匿名さん]

ローンがダメなら現金で買えば良いじゃない

[2760: 匿名さん]

パンがなければケーキを食べればいいじゃない

[2761: 匿名さん]

>>2751 周辺住民さん
恐らく買いそうな人は顧客にいるんじゃないですかね。
一部屋だけのプレミアムフロアってなかなかあることじゃありません。
ここに住んで東京ドーム再開発をつぶさに観察し続ける人は誰でしょうね。

[2762: マンション検討中さん]

>>2761 匿名さん

プリティ長嶋が1000年ローンで購入する予定です。

[2763: 青山カイエン]

王子こと、前評判倒れのクソゲロ四流草野球レベルの元野球選手が、破産前提で買うんじゃないかなぁ？
それか、住人奴隷洗脳する前提で、メンタリストが買う可能性もあるな。

[2764: マンション検討中さん]

小室さんが買います。

[2765: 匿名さん]

こういうマンションあったら声かけてくれる、みたいな顧客がいるんでしょうね。
いやあ、あるところにはあるものです。

[2766: マンション検討中さん]

最上階王様部屋に6億出すなら、港区の築5年以内のタワマン140㎡が普通に買える

[2767: 周辺住民さん]

ペントハウスは、三井不レジとしてもチャレンジ価格でしょう。

[2768: マンション検討中さん]

クレヴィア小石川後楽園の14階80.55平米、当初12904万の部屋が16800万で転売に出てますね。
4000万上乗せ。がめついなぁ。コロナで返済しんどくなっちゃったのかな？

[2769: 匿名さん]

芸能人とか住むかもしれませんね

[2770: 周辺住民さん]

芸能人が地味な文京区に来てくれますかね。。

[2771: 匿名さん]

>>2770 周辺住民さん
多分あなたが知らないだけで住んでるという話はちょくちょく聞くね。

[2772: 匿名さん]

文京区に芸能人が住むことと、ここに芸能人が住むこととの間に、議論のレベルの違いがありますね。
ここはパークホームズですし。。。

[2773: マンション検討中さん]

同じマンションに芸能人が住むことのメリットよりデメリットのが大きそう

[2774: 匿名さん]

巨人の菅野投手とか年棒八億とか言われているから買えそうな気もする。
本拠地の球場とかスタジアムの見える高級マンションに住むスポーツ選手って多い気がするが、どうかな。

[2775: 匿名さん]

芸能人ネタｗ、湾岸みたいだな。

[2776: マンション検討中さん]

自動洗浄風呂ネタw、湾岸みたいだね。

TOTO集合住宅向け汎用UBオプション対応＋リンナイ湯沸かし機ですね。

[2777: 通りがかりさん]

地元民ですが、ここは立地的にはとてもいいと思いますよ。春日通りは大通りの割に車はそこまで通らないですし、駅からの帰り道も大通りで安全。
もちろん駅近ですし。生活もとてもしやすいです。
子育てにもいいですよ。

欠点でいえば小さな子どもを遊ばせるための公園が小さいこと(近くにあまりない)。文京区は緑が比較的多いとはいえ、やはり都会なので限界があること。田舎のような環境で逞しく育てたい場合は再考の余地ありです。それと教育熱心な家庭が多いのでそういうのが苦手であれば回避した方がいいかもしれませんが、でもそういう家庭の子供たちなのでいい子ばかりです。
都心とはいえ落ち着いた雰囲気で暮らせることは間違いないと思います。

[2778: 評判気になるさん]

本郷三丁目界隈とここら辺ではどちらが住みやすいですか？

[2779: 住民さん1]

おーい
6億ハウス有名人購入済みって話は本当かい？

[2780: 匿名さん]

ここがパークコートでなくて残念ですね。

[2781: 匿名さん]

巨人は坂本 勇人とかも五億円プレーヤーだからな、ペントハウス六億円也は年収よりちょいとお高いが買えないこともない

上場企業の役員も四億以上の年棒の役員がこんだけいるからなあ
https://toyokeizai.net/articles/-/374880?page=3
誰か買えるんじゃないか？

渋谷区とか港区はコロナの初期に突出して流行していたからな。文京区とか千代田区を考える外人は多いかも。

[2782: マンション検討中さん]

>>2781 匿名さん

雇われ社長は無理でしょうね。ファウンダーの資産管理が社宅として購入が1番現実的かなぁ。株価対策になるしね。

[2783: 匿名さん]

ここのペントハウスは今の所文京区内でも最高レベルの物件だと思うので、案外人気があるんじゃないかと思います。コレクターなら是非欲しいところ。

[2784: 周辺住民さん]

>>2781 匿名さん
五億円プレーヤーでも、手取りは3億円あるかないかくらいじゃないでしょうか。

[2785: 職人さん]

>>2768
その部屋、昨年末にもう少し安い価格で売り出され2月頃にはsuumo等から消えてたんだよね。
その時買われて転売されてるのかも？

[2786: 匿名さん]

だんだん文京区のマンションも金融商品的になってきたのかな

[2787: 匿名さん]

remember ル・サンク小石川
文京区だからさ

[2788: マンション掲示板さん]

なんかドンドンうるさいと思ったら今日から三日間、3代目のライブか。
騒音が気になる人は週末に聞きにきてみてもよいかもね。

[2789: 匿名さん]

こんなものかと拍子抜けする人もいるだろうし、耳を塞いで失神する幼少時のモーツアルトみたいな人もいるだろうし、現地踏査は大事だね。

[2790: 匿名さん]

どうも文京区は駅から遠い辺鄙な住専に住んでいる人がマンション掲示板に好んで出没するせいか、音の問題に敏感な人が多いね。戸建てには戸建ての価値があると思うし、マンションとは購入する層が異なるので比較にならない気がしますが。

[2791: 匿名さん]

道路がうるさいって。茗荷谷の線路沿いに住んでるほうがうるさいです。

[2792: 匿名さん]

春日通り沿いなんて、山手通り沿いとかに比べたら相当静かだと思うけど…

[2793: 匿名さん]

毎朝ラジオで渋滞情報聞いていれば外苑東通りがすごいことになっているけど、春日通りって聞かないね。
豊島区に入ってからの方が交通量が多い

[2794: 匿名さん]

>>2778 評判気になるさん

こっちが楽しいし、電車も使えると思うよ
その証拠に、昔から価格もこっちの方が高いでしょ

[2795: 匿名さん]

小石川2丁目にうるさくて住めないならどこも住めないよ
戸建住宅街なのに

[2796: 匿名さん]

>>2795 いい加減なことを書きなさんな。
小石川2丁目で閑静な住宅街は都市計画道路から離れたところ。

ここの物件は国道254号線の真ん前だよね。

[2797: 匿名さん]

朝5時ぐらいに散歩してみると、うるさくないといいたい気持ちもわからないではない
だけど日中の交通量はあるよなあ、やっぱり。
ただ都心部の交通量ってこんなもんだろうとは思う。突出して多い感じはしない。

[2798: 匿名さん]

ここは旧佐々木ビルだろ？
大通りから入っているから静かですよ
掲示板って、ここまでしてあげないといけないのかな
本当全く使えない掲示板

上がルサンクね
広大な土地やな

[2799: 匿名さん]

>>2794 匿名さん

私は2794さんとは反対意見。その理由は、本郷三丁目界隈のほうが、上野や御茶ノ水にも歩いていけるし、住みやすいからだと思います。また、最近、ライフがオープンし、湯島にもスーパーができるので、生活の利便性は格段にアップすると思います。地盤の強い東大キャンパスがあり、緑も多くて環境的にも良いですよ。

[2800: 匿名さん]

>>2799 匿名さん

なるほどね。
上野公園なら根津あたりが近いよね。
私は、週末にLaQuaのジムに行くのが楽しみでしたね。
それぐらいかな。

丸の内、銀座、新宿が直ぐなのは、丸ノ内線、大江戸線なら同じだもんね。
あとは、なにげに飯田橋に歩けるのも便利だったかな。
よく千駄ヶ谷に行く機会があったので。

[2801: 匿名さん]

>>2800 匿名さん

確かに飯田橋に近いのは便利ですね。飯田橋からだったら、神楽坂もそばですし。

[2802: 匿名さん]

ここは紅屋印刷本社跡地で春日通りにも面しています。

[2803: 評判気になるさん]

>>2798 匿名さん
春日通りが前面道路だということを隠そうとしていますか？

[2804: 匿名さん]

通りの話になると>>2729と>>2730みたいに文脈読めないで勝手に人の話を解釈しちゃう人がいるんだよ
春日通りの話してるってわからないのか、わざとやってるのか知らないけど

[2805: マンション検討中さん]

>>2799 匿名さん
私も同意見。御茶ノ水と上野は、よく歩いて行きます。生活利便性はイマイチでしたが、ライフが出来てかなりよくなったと感じています。
本郷と小石川、どちらも居住経験あります。

[2806: マンション検討中さん]

>>2798 匿名さん
本マンションは春日通りに面した、南北にやや長めの形状です。南向きは春日通りに面していて、うるさそうです。東西北向きは、静かそうです。

[2807: マンション検討中さん]

子育て終わったからここより神楽坂界隈の方がいいわ

[2808: 匿名さん]

音の面で行くと春日通りに面した南よりは北向き高層階の方が勝っているだろうね。
眺望もそこそこ抜けていると思うので高いだろう

とはいえ、現代の建築技術を舐めちゃいけないと思うけどね。多分サッシを閉めれば静かに暮らせる。日中はまず開けないだろう。

[2809: 匿名さん]

案外、販売のない2階のエントランスより北側にあるワンルーム住戸は多少なりと静かかもしれないな。初詣とか行くと小石川大神宮のあたりは結構静かだったような記憶がある。

[2810: 周辺住民さん]

>>2798 匿名さん
こんな感じなんですよ。
https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/X1713/pdf/X1713_genchi...

[2811: 匿名さん]

>>2809 匿名さん
大通りから30～40メートル程度離れただけでは静かになりませんよ。
ル・サンク小石川くらい離れれば静かですし戸建てのまちなみになります。

[2812: 周辺住民さん]

>>2811 匿名さん
向きって重要だと思います。本物件で北向きの住戸であれば、さほど気にならないと思います。

白山通り沿いのマンションに住んだことがありますが、私の部屋は白山通りとは反対側だったためか、騒音は全く聞こえませんでした。

[2813: 匿名さん]

>>2798 匿名さん

あなたの認識、間違っていませんか？ 大丈夫ですか？ 春日通りに面していますよ。

[2814: 匿名さん]

>>2778 評判気になるさん

本郷三丁目でしょう。ブリリア本郷三丁目駅前（仮称）もできるみたいだし、ライフもできたし、東大キャンパスを有する高台で災害にも強く、資産価値は本郷三丁目界隈に軍配が上がると思う。上野・御徒町が徒歩圏内であることも大きい。

[2815: 周辺住民さん]

春日通り沿いであることがわかる資料を貼り付けておきますね。

[2816: マンション検討中さん]

すみません、結局ここの坪単価はいくらですか？

[2817: マンション検討中さん]

春日通りのマンションの元住人です。春日通りに面した部屋は、窓開けてたら騒音でテレビや映画は見れない位じゃまになります。正直、めちゃくちゃうるさいです。気になる方は歩いてみればわかります。夜は音が響きます。白バイや救急車も頻繁に走るので注意が必要です。一応二重ガラスでしたが、音は聞こえます。
三重ガラスであれば別ですが。
西片→小石川（春日通り）→小石川（播磨坂近隣）→茗荷谷と頻繁に引っ越しましたが、静かで良かったのは播磨坂近くの小石川のマンションでした。駅が遠いのがネックですが。最終、駅近と教育の森公園近くから茗荷谷のタワマンに行きつきました。子育ては断然茗荷谷です。ただ、南向き高層回の為、日当たりが良すぎて夏はたまりません。これは想定外でした。遮るものがない中高層マンションは眺望次第では、北や東向きの方が良いです…。
子育てもひと段落し、茗荷谷のマンション価格も高騰しているので、売却し、西方の実家に戻ろうかと考えております。

[2818: 匿名さん]

>>2817 マンション検討中さん
西片はいいですね、西の坂をくだればクイーンズ伊勢丹やオリンピックも近いし、南側に降りれば菊坂下のお店が多い場所に行けますしね、高台とはいってもあの辺はかなり便利そうです。本郷もやっと最近追いついてきたみたいですが、これからもさらに便利になるでしょうね。目白台とか小日向の奥の方はまだまだこれからって感じですが。

[2819: 匿名さん]

ただ、懸念があるのは古い家はメンテナンスコストが案外バカにならないこと。築20年もするとフルリフォームに近い設備の更新が待ってます。二階に登る階段も、70歳ぐらいまではなんとかなるにしても80を超えると息切れがするので、二階の利用を放棄するお宅も多いです。相続の関係で二世帯に改築してお子さんと同居するお宅が増えています。その余力がない方は、今のうちに売って駅までフラットな便利な場所の階段のないマンションをお勧めしたいですね。私なら引退後も視野に、自宅を賃貸に出して実家の戸建てを売ったお金を原資に山の中の温泉地にリゾートマンションを買いたいですね。

[2820: 匿名さん]

高台の戸建てからマンションに住み替える方も、坂下に抵抗感がある方は多いと思います。（おそらく買った時の高台の戸建てがかっこよかった時代の価値観がどこか頭の片隅に残っているでしょうから）

完全に坂下ではない、ここならば安心だと思うご高齢の世代も多いはずです。

[2821: 匿名さん]

小石川大神宮は怖いぐらいひっそりとしていたね
体の調子が悪いときは、いつも歩いて富坂診療所に行ってたよ。

[2822: 匿名さん]

小石川大神宮の関係者が地権者なのですよね

[2823: 匿名さん]

経緯は知らないけど、小石川大神宮を避けるように佐々木ビルが建っていたんですよ
一見神社があることに気づかないと思う
中庭みたいだったからね
エントランス前に戸建ても有るよ
人感センサーで道を明るくしてくれる

[2824: マンション比較中さん]

室内騒音の大小に関しては、窓開口部の向きと、サッシガラスの遮音等級で違います。
ココの場合は、春日通りの南向きに窓開口部がある部屋の室内騒音は、遮音等級ts20
でも煩く感じ、ts30なら我慢できるかな？と思いますので、どうしても心配な方は
デベに本物件のサッシガラスの遮音等級を確認する必要がありますね。

[2825: 匿名さん]

>>2823 匿名さん
佐佐木ビルは小石川大神宮の運営資金を稼ぐために建てられた建物だったからそれを引き継いでいるのではないかと…

[2826: 匿名さん]

地権者とか別にどうでもよくない？
定期借地権じゃなくて普通に分譲なんだし。
ごく一般的な設備で、特別な取り決めが必要なわけでもないだろうし。

[2827: マンション比較中さん]

地権者は属性がわからないので（居住・賃貸・転売など）
出来れば地権者住戸の周囲は避けたいと思いますが、
ここは判りやすいのでそこまで気にしなくてもいいのかも、ですね。

小石川ＰＣや白金ザスカイの見学ではやっぱり気になりました。