パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[2668: 匿名さん]

[No.2607～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[2669: 周辺住民さん]

>>2647 匿名さん
自分の中のルールでは、、、自分一人なら鉄道、バス、徒歩で移動、家族と一緒ならタクシーで移動、です。節約と贅沢を使い分けてる感じ。

[2670: 匿名さん]

ランニング移動も良いですよ。
都心に住んでいないと出来ないです。
原宿からここまで7キロだったと思う。
物足りないぐらいでしょ？

[2671: マンション検討中さん]

>>2659 マンション検討中さん
新築というのはよく分かりませんが、中古で今販売されているものは高値チャレンジ物件中心ですね。
申し込みを入れて負けてしまいましたが、三井の仲介に聞けば坪600?700万で成約している事例は多く出てきますよ。

[2672: 匿名さん]

>>2671 マンション検討中さん

そいつ掲示板の養分だから。
生の情報を与えたらだめですよ。

[2673: マンション比較中さん]

予定価格情報を入手できました
S84b(3LDK,南西角,2F～8F)13000万(坪471万)～16000万(坪628万)
W75a(3LDK,西,3F～7F)12000万(坪528万)
E75b(3LDK,東,3F～8F)12000万(坪528万)～13000万(坪572万)
最低12000万円台～最高価格60000万円台
最多価格14000万円台

[2674: たま袋筋違いさん]

>>2673 マンション比較中さん
でも、やはり高いかな。SUUMOで中古見てたら、オープンレジデンシア本郷が2LDK64.3平米が9480万だと…いくらなんでもボリ過ぎだから。クソレジが1億弱、明らかにバブル。

[2675: マンション比較中さん]

シティテラス文京小石川より
安い部屋が結構あるの？

[2676: 匿名さん]

結構安いと思う。

[2677: マンション比較中さん]

付近の同じ広さの中古より
安い値付け？

[2678: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[2679: マンション検討中さん]

>>2676 匿名さん
なら買えば？価値あると思う人は買えばいい。バブルに踊らされてると思う俺は買わない。

[2680: マンション比較中さん]

シティテラス文京小石川のスレでは
坪５００台との情報がありますよ。

[2681: マンション検討中さん]

>2673
W75a(3LDK,西,3F～7F)12000万(坪528万)～か、大通り沿い環境を気にしないなら、
75㎡の3LDKの今の市況だと安い、久々に坪500万台を見たような気がする。

[2682: 匿名さん]

>>2673 マンション比較中さん
大通り沿いの南側だと6階以上に住みたいという気持ちが自分にはあって、そういうのはおそらく坪600を超えるんだろうけれど、そこから下の階は600を切るというのはなんとなく腑に落ちますね。人によって評価は分かれるでしょうがこの坪単価ならあとは予算次第で買いたいと言う人は多いでしょうね。

[2683: マンション検討中さん]

>>2674 たま袋筋違いさん
SUUMO見ました。新築分譲時5000万ちょいだと思いますが…あのいかにもオプレジの外観、あの低い天井、安っぽい設備、野ざらし自転車置き場、駐車場なし。三井のリハウスが仲介入ってますが…本当ふざけた値段ふっかけてきますね…三井にもがっかりです。

[2684: 周辺住民さん]

>>2683 マンション検討中さん
> 取引態様：＜仲介＞
なので、吹っ掛けているのはリハウスではなくて、売主さんですよ。

[2685: マンション検討中さん]

>>2673
他の南側の部屋の金額はわかりますか
南西角部屋を見るに南側の高層階でも坪600万弱で行けるということは他はもう完売かな
1ヶ月くらい前はS74で1.4億からとか書いてあったから他の高層階は2億近く行くのかと思って見送ってたけどこの価格なら設備も良さそうだしエントリーしておけば良かった

[2686: 匿名さん]

小石川大神宮のおかげだよね。
ここもなかなかまさかの奇跡の立地。
2丁目の物件では頂点。
もう出ないよ。

[2687: マンション検討中さん]

>>2686 匿名さん
中途半端な坂途中が奇跡？正気か？

[2688: 匿名さん]

>>2687 マンション検討中さん

そうですよ。
他に場所あったら教えてよ。

[2689: 評判気になるさん]

小石川大神宮の関係者が地権者？
地権者の声が管理組合の運営に影響する恐れはないかな？

[2690: 匿名さん]

もちろんここよりも緑の眺めがよくて、道からも離れていて、誰もが羨むようなアドレスにはいいマンションは数多あるんだろうけれど、今中古でそういうのを手に入れようとしたら一体いくらするんだろうね。文京区はまだまだ安いし、ここは平均的ではなくてもアッパー層の一般人が買える程度のグロスに収まっている。むしろ山手線の内側でこんなに安いということが、値崩れを警戒する一部の人に嫌われる理由だろうね。お値打ちです。

[2691: 匿名さん]

文京区にマンションを建てようと思えば必ず坂の途中になります。
ペンシルマンションは除くけど。
これは避けて通れない問題。
パークタワーも播磨坂の中腹ですね。

[2692: マンション掲示板さん]

大通り沿い・坂の途中のお値打ち物件に、
6億部屋を作ってきた、
三井の戦略は面白いですね。

[2693: 匿名さん]

>>2692 マンション掲示板さん

とりあえず見に行ってみて。
30分かからないだろ？

[2694: 匿名さん]

>>2692 マンション掲示板さん
それもお値打ちなんだよ。
不動産検索サイトで面積（150平米以上）、駅徒歩3分、都心六区で検索してごらん。
ペントハウスなんて一件もひっかかってこないし、そうでなくても坪一千万以上は普通だね。もちろんこのクラスの物件はレインズなんかに乗らないとは思うけどね。

社会勉強だと思ってエントリーしてみてよ、実際に話を聞いた感想を教えて欲しい。

[2695: マンション検討中さん]

>>2688 匿名さん
更地はないだろうけど、地上げの余地がある場所や建替適齢期のマンションは結構ありますね。

[2696: マンション検討中さん]

>>2694 匿名さん

うん、わかった。あんちゃんの言う通り行ってくるね。

[2697: 名無しさん]

文京区で閑静な住環境ならいいですけどここは大通り沿いですからねえ。

[2698: 匿名さん]

>>2697 名無しさん

この通りに住んでいたけど静かでしたよ。
なんかいつも騒音とか言っているが。

[2699: マンション検討中さん]

>>2698 匿名さん
難聴ですか？住んでますが、日中も夜も、まど空けてたらめちゃくちゃうるさいよ。

[2700: 匿名さん]

10年もすると電気自動車が過半数になってだいぶ静かになりそうだけどね。

[2701: 匿名さん]

今よりはマシになるんでしょうけど、結局うるさいのは一般車両でなくて大型の業務用車両と改造してイキってる奴なんで、電気自動車が過半数になっても静かにならなそう

[2702: マンコミュファンさん]

>>2701 匿名さん
エンジン音よりもタイヤのロードノイズの方がやかましそう。電気自動車になってもタイヤノイズは無くならない。

[2703: 匿名さん]

>>2699 マンション検討中さん

ここ小石川大神宮でしょ？
病院の入ってたビルでしょ？
脱出ゲームのビルでしょ？
静かだよ。
この通りの戸建て民に聞いてみろよ。

[2704: 匿名さん]

思い出した富坂診療所

[2705: 匿名さん]

>>2701 匿名さん
>大型の業務用車両と改造してイキってる奴
改造したって電気自動車は爆音なんて出ないし、大型の業務用車両や営業車、バスやタクシーなど法人が所有する車両の更新で次々電動化されるでしょうね。個人よりそっちの方が早いかもしれません。

[2706: マンション検討中さん]

>>2703 匿名さん
大道路沿いに戸建てなんかねーよ。大丈夫？

[2707: 匿名さん]

大通り沿いとはいえ8階とか9階はそこまでうるさくないと思うよ。
特にこのレベルの物件なら対策済みだと思う。

むしろタワーマンションの高層階は、低層階では周辺のビルで遮られる遠くからの音が聞こえやすいからうるさく感じやすいなんて人もいるよね。ただ彼らの言ううるさいは窓を閉めると耳鳴りするぐらい静かなのに、開けると外の音がする、程度のうるさいだと思うけど。

大通り沿いがうるさいって言う人は素通しガラスの古い賃貸レベルの中古マンションとかに住んでいる人で決定だな。

[2708: 匿名さん]

>>2706 マンション検討中さん

ル・サンクの通りじゃないの？
戸建てだらけだよ。

[2709: 匿名さん]

思うに6億の部屋は三井が顧客のリクエストで作った部屋じゃないだろうか。いくつかに分けてもいいものをわざわざ一部屋にするわけだから。もう買う人が決まってたりしてね。

[2710: 匿名さん]

>>2709 匿名さん
私もそんな気がして先日そのようなことを投稿したけれど、ペントハウスだけ妙に別格感が漂うんですよね。あそこだけ内部仕様がさらにワンランク上な感じですし。まさに王様部屋です。

[2711: 匿名さん]

近所の宝生能楽堂のある宝生ハイツというマンションが建て替えられるんですが、三井不動産が関与しているんですよ。建物が一体化している宝生能楽堂もあわせての再開発になると想像しますが、一階が宝生流の本拠地である能楽堂、隣が都内でも指折りの高偏差値女子高の桜蔭学園、パークコートタワーが建つのではないかと言う人もいますね。東京ドームシティーの周辺は三井ブランドの高級マンション街に姿を変えるかもしれません。大通り沿いに古い低層の建物が集まる地域があり、近隣の開発ポテンシャルは高いように思われます。裏を読み出すと止まらなくなりそうです。

[2712: マンション検討中さん]

宝生ハイツ、建替前でもこの値段なので、建替後の新しい物件はヒルテラスよりも高くなりそうですね。

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_105/pj_96631817/

[2713: 周辺住民さん]

>>2711 匿名さん
宝生ハイツは絶対高さ制限が46mの地区です。14階建てくらいでしょうか。

[2714: 匿名さん]

>>2712 マンション検討中さん

ニュー新橋ビルもそうだけど、今買えば地権者になれるのかな？
建て替え狙いの購入狙うマニアにはたまらない地域だよな

[2715: 検討板ユーザーさん]

>>2714 匿名さん
近く40年以上2LDKで1億超えてますが建て替え狙いの投機筋向けの物件ですね。

[2716: 匿名さん]

>>2715 検討板ユーザーさん

容積率余ってたら最高なんだが
ニュー新橋ビル買えるよ
建て替え予定を宣伝に使ってた

[2717: 匿名さん]

中野ブロードウェイもなかなか狙い目だと思っている

[2718: 周辺住民さん]

小石河連合、ならなかったね。

[2719: 匿名さん]

>>2718 周辺住民さん

このスレと関係があるのでしょうか？ 小石川の今後に影響するのでしょうか。ご教示いただきたく。

[2720: マンション検討中さん]

築古マンションは、相続発生などにより所有者も変わり、建替も進んで行きますよね。赤門ロイヤルハイツやファミール本郷は、本郷台地の高台に位置し、最高のロケーションだと思います。

[2721: 匿名さん]

>>2707 匿名さん

春日通り沿いのマンションの一室（5階以上）に住んでいますが、平日の朝や夕方はトラックなどが多く往来するので、窓を開けっ放しにすると、テレビの音がかきけされるくらいうるさいのは事実です。ただ、窓を閉めると、びっくりするくらい静かです。また、土日の春日通りは平日と比べると静かですよ。

[2722: 匿名さん]

ル・サンクの近くに住んでいたけど、超絶静かだったぞ。
まさかエントランスの位置を変えるのか？
春日通り側が側面だろ？

[2723: 匿名さん]

ル・サンク小石川の周辺は閑静な住宅街です。大通りから離れているからです。
ここは大通りに面しています。

[2724: 評判気になるさん]

ル・サンク小石川後楽園の再販売に期待している。ル・サンクの方が価値があると思うから。

[2725: 匿名さん]

>>2723 匿名さん

同じ通りで、ここの直ぐ近くだよ。
エントランス前に戸建てもいっぱいあるよ。
奥に入っているから静かだよ。
まあ良いけど、元地元民の言葉を信じない意味がわからないのだが。
買わないのは勝手だが、その理由を想定で作って、盲信するのって他人には迷惑だな。

[2726: 匿名さん]

ここまで会話が噛み合っていないように見えるのもなかなか珍しい
主語や受け手を勝手に一般化して広げて相手を批判するとか、社内政治に長けた人がやる手口だけど、わざとやってるのかな

[2727: 匿名さん]

知らないのに話に入るからだよ
そもそも戸建てが有るわけ無いとか書き込んでいるのに
めたくそあるわ

[2728: マンション掲示板さん]

ここが面しているのは春日通りで、
ル・サンクが面しているのは堀坂と名のない路地。
同じ通りではないですね。

[2729: 匿名さん]

>>2728 マンション掲示板さん

じゃあエントランスの位置を春日通りに変更したのですか？
愚策だな

[2730: 匿名さん]

建物の正面を4面の幅が細い方に持ってくる駄目マンションだ

[2731: マンション検討中さん]

春日通り戸建てなんてない。Google map見りゃわかる。
春日通りは救急車も毎日通り、相当にうるさい。
このマンションのメインエントランスは春日通りであり、眺望のいい部屋は一部を除き、春日通り沿いの部屋。
結論、眺望のいい部屋で窓を開けてていれば、相当にうるさい。閉めたら、それなりに静か。

[2732: 周辺住民さん]

あとこの辺でうるさいのはサイレンを鳴らした白バイ。富坂方面はよく知りませんが、真砂坂の方は結構来ます。

[2733: 周辺住民さん]

うちは春日通りから少し入った高層階で、騒音に関しては、
>>2721 さん
>>2731 さん
の感覚とほぼ同じですね。

[2734: 匿名さん]

変にバルコニーがあって洗濯物が干せる構造になっているよりダイレクトウインドウの住戸の方が通り沿いにはふさわしいってことですね。

まあそのうち電動自動車が半分以上走るようになるとかなり静かにはなると思います。皇居で行き止まりの白山通りよりは東京都心を東西につなぐ大動脈の春日通りの方が通行量は多い気がしますが、音の面では30年後はわからないですね。

[2735: 匿名さん]

白バイたしかにうるさいです。あとジェットコースターの悲鳴もじわじわ効きます。
窓を閉めれば聞こえないのは確かですが。

[2736: 匿名さん]

自動運転が進んでくると、左折信号が出る前に左折しちゃうあわてものも減るだろうな。郊外では左折信号なんてあまりみないからね。コネクティッドカーが義務化されるようになるとスピード違反はよほどの違反以外は後日自分のスマホにメールで出頭命令書とかがくるスタイルに変わるだろうね。

[2737: 匿名さん]

ジェットコースターの悲鳴、丸の内線の音、救急車のサイレンあたりは聞こえますが、窓閉めてたら大丈夫ですね。窓開けたいですが、昼間に春日通りに面した窓を開けておくのは現実的ではないかかな。
でも1番嫌なのは改造車の騒音。静かな夜に通るから余計にうるさくてイライラします。まぁ一瞬で通り過ぎますが。
あとは地味に東京ドームのライブ時に低音が響いて辛くなる。

[2738: 匿名さん]

東京ドームの低音はたしかに辛い

[2739: 周辺住民さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当]

[2740: 周辺住民さん]

遮音性は
開き戸＞引き戸
なので、ダイレクトウィンドウのS93の遮音性は高いと思われます。

[2741: 匿名さん]

東京ドームシティの再開が着工されるころには道ゆく車も電気自動車や燃料電池自動車がかなり増えてくるでしょうね。ジェットコースターもいつまであるでしょうかね。稼働率や収益性は屋内を走るものの方が高そうですし。

[2742: 匿名さん]

今朝は台風で強風なのにクレーンを使う工事を続けてましたが。。。安全への配慮をする施工者なら休むものでは？
もしかして工事が遅れているのかしら

[2743: 匿名さん]

>>2726 匿名さん
ここのエントランスが二つあるからでしょうね。
春日通り側の一階メインエントランスは春日通りに面していますが、二階のサブエントランスは戸建て住宅街につながる路地に面しています。ともあれ、だから静かということはないと思いますけどね。南向きと比べて日当たりはいまひとつですが、北向きは騒音が緩和されているんじゃ無いかと思います。高層階はそこそこ眺望も抜けているので人気出そうです。

[2744: 匿名さん]

しかし王様部屋はどんな人が買うんでしょうね。ちょっとため息が出てしまいます。

[2745: 匿名さん]

地権者じゃないの？

[2746: 匿名さん]

住み替えるたびに都心に近づけて、含み益もそれなりに出てる。億ションも買えた。
だけど、家主の部屋は四畳半へ。
学生時代より狭い。
部下には言えないよね。。。。。
同じ境遇の人いる？

[2747: 匿名さん]

>>2746 匿名さん
はは、子供を作らなければ良かったのに。
欲しいを手に入れたのだから、それに平米取られても、自業自得でしょう。

[2748: マンション検討中さん]

皆んな大好きルサンクさん。再販に期待。

[2749: 評判気になるさん]

>>2748 マンション検討中さん
NIPPOが再販する気になれば再販できる段階だと思いますがね。神鋼不動産は早期に決着をつけたいと考えているようで。

[2750: 匿名さん]

>>2748 マンション検討中さん
建築基準法に違反しているという烙印を押されているうちは無理でしょ
建て替えるしかないのでは？

それとも都知事が直々に許可を出すとか？事後的には難しいような。

[2751: 周辺住民さん]

>>2744 匿名さん
どんな人が買うのか、三井不レジも、試しているのかも！？

>>2745 匿名さん
地権者が買うなら、最初から一般には販売しないでしょう。

[2752: 周辺住民さん]

>>2749 評判気になるさん
>>2750 匿名さん

現状で、絶対高さ制限と避難路が違法状態なので、売るならまずはそれの解消が必要かと思います。現状でも売れなくはないけど、買う人はいないと思います。それに、NIPPOとしても裁判がすべて終わるまでは、現状のままにしておきたいと思っているはずです。

[2753: ご近所さん]

上部２階をスパッと斬る。
避難路を設ける。
それで早期解決を図るのが妥当でしょう。

[2754: 周辺住民さん]

>>2753 ご近所さん
そう、それなら売れます。が、容積率の余りがもったいないので、上階を切った分を北側に増築します。

で、また揉めそう笑

[2755: 評判気になるさん]

上階を切った分を北側に増築しようとすると開発許可から取直しでしょうねえ。現実的でないかと。
単に減築するのでしょう。

[2756: 匿名さん]

ここの人は売って欲しいので売るというスキームしか語りませんが、持ち主の立場からいけば売らなければいけない必然性はありませんよ。管理も本来する必要すらないですから。

[2757: 評判気になるさん]

ル・サンクが再販になる方がここの物件にも良い効果がありそうですがね。

[2758: 匿名さん]

そもそも違法建築に住宅ローン貸してくれる金融機関はありません

[2759: 匿名さん]

ローンがダメなら現金で買えば良いじゃない

[2760: 匿名さん]

パンがなければケーキを食べればいいじゃない

[2761: 匿名さん]

>>2751 周辺住民さん
恐らく買いそうな人は顧客にいるんじゃないですかね。
一部屋だけのプレミアムフロアってなかなかあることじゃありません。
ここに住んで東京ドーム再開発をつぶさに観察し続ける人は誰でしょうね。

[2762: マンション検討中さん]

>>2761 匿名さん

プリティ長嶋が1000年ローンで購入する予定です。

[2763: 青山カイエン]

王子こと、前評判倒れのクソゲロ四流草野球レベルの元野球選手が、破産前提で買うんじゃないかなぁ？
それか、住人奴隷洗脳する前提で、メンタリストが買う可能性もあるな。

[2764: マンション検討中さん]

小室さんが買います。

[2765: 匿名さん]

こういうマンションあったら声かけてくれる、みたいな顧客がいるんでしょうね。
いやあ、あるところにはあるものです。

[2766: マンション検討中さん]

最上階王様部屋に6億出すなら、港区の築5年以内のタワマン140㎡が普通に買える

[2767: 周辺住民さん]

ペントハウスは、三井不レジとしてもチャレンジ価格でしょう。