パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[2451: お上りさん乙]

不動産市場における圧倒的強者が、中央線を北側にこえるのは危険だと指摘していますね
↓

億ションで失敗しない方法は、まずは立地にこだわることだ。マンションは「1に立地、2に立地」である。だからこそ、億ションもエリアを選ぶことが最も重要になる。その立地とは「アドレス」（住所）を意味する。その意味で、中古成約事例の多いアドレスを突き止めればいいことになる。

中古億ションの成約事例の分布は偏っている。行政区割合の1位は港区、2位は渋谷区、3位は千代田区で、この上位3区で過半数を占めるという事実から、億ションはこの3区に絞った方が無難である。

億ションを買う人はたいていの物件が買えるので、どんなに立派な建物でもお眼鏡に適わない立地には見向きもしない。常に港区の高級住宅地である3A（青山・麻布・赤坂）と比較されると思った方がいい。こうした場所に勝つ要件を持ち合わせた立地の物件しか億ションでは売れないと思った方がいい。

一般に「いい住宅地」と言っても、人によって思い浮かべる場所は違う。都心回帰が顕著な傾向になっている。これは戸建て立地とマンション立地に置き換えることができる。

都心と言っても定義は人それぞれだが、山手線の内側かつ中央線の南側エリアであれば安心感がある。

[2452: 匿名さん]

>>2451 お上りさん乙さん

住まいサーフィンの受け売りでしょ。自分の足で情報をとって、自分の頭で考えなきゃ。こういう固定観念に縛られていたら、一生、高値掴みだと思うけどね。恥ずかしいと思わないのかな。

[2455: 匿名さん]

>>2451 お上りさん乙さん

どこに中央線が？
お前の理論だと神田が最高立地になるのだが
なぜ神田高いのかな？

[2456: 匿名さん]

神田より高いね

[2459: 匿名さん]

>>2451 お上りさん乙さん

中央線を北側に超えるのは「危険」とは一言も書いていないよ。牽強付会の、思い込みの書き込みはやめようよ。根拠のない反論をする人に限って「圧倒的」という言葉を無駄に使うし。

[2461: 検討板ユーザーさん]

中央線と言えば、コレを思い出す。

本郷も
かねやすまでは
江戸のうち

たしかに厳密には江戸は本郷までで小石川はハブられた地域だけど、昔の話だし気にする必要は無いんじゃないかな。
都心から見ると、本郷も小石川も同じ中央線線路北、ってくらいの認識しかないし。

[2462: 匿名さん]

なんじゃこりゃ、痛いところ突かれたのか？わかりやすく反応すると恥ずかしいぞ。

[2463: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

本当に、中央線北側、中央線北側と叫ぶ人がいて、痛いところを突かれたのかもしれませんね。

[2464: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

同意。中央線の北側だの、南側だの、関係ないよね。

[2465: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

ご指摘されているとおり、南側住民の方の反応はすごく分かりやすいです。

[2466: 匿名さん]

>>2464 匿名さん
中央線の北とか南じゃなくて、本気で投資している人は今は地方だよ。てか名古屋がすごいことになった時点で何もしてないのは素人でしょ。

[2467: 匿名さん]

>>2466 匿名さん

地方で投資を考えているんだったら、ここでダラダラ書き込んでいるのは時間の無駄ですよ。

[2468: 匿名さん]

春日・後楽園エリアの投資価値は名古屋とは比べるまでもないと思うけど。

東京都文京区、春日・後楽園駅前再開発。完成間近の「文京ガーデン」、東京ドームの再開発で生まれ変わる後楽園一帯に注目
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/4967.html

[2469: マンション検討中さん]

只今、地元の不動産業界では、下記物件に注目してるらしい。
PC文京小石川の中古「80.29㎡ 3LDK 32F東21800万(新築時≒15400万) 」
本当にプラス6400万でも売れるのか？
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_96824773/

[2470: 通りがかりさん]

地権者のために高値で売るんですか

[2471: 匿名さん]

ここの価格設定は変ですよ

[2472: 検討板ユーザーさん]

>>2469 マンション検討中さん
うーん。。。
それ、一年以上 売れ残っている住戸ですよね。
成約価格は朧げながら、売り出しより平均3000万前後の値下げでなんとか決まっているようですが、中国人や地方民のような土地勘のないカモが来るのをゼニガメのように口を開けて待ち続ける戦略が、豊洲や有明や小石川のような埋め立て地のマンションでは、流行っていると聞いたことがあります。

[2473: 検討板ユーザーさん]

現実として、小石川は去年の10月にピークアウト。

湊や武蔵小山と同じ、流行りモノの局地バブルで終わっちゃっコンテンツ。笑

[2474: 匿名さん]

>>2469 マンション検討中さん
こんな価格なら白金とか麻布の港区内陸マンション買うわ。
むしろそっちの方がまだ安い。

[2475: 匿名さん]

まあ言いたいことはわかるけど、鶏口牛後と言うでしょ？白金とか麻布のフツーのマンションがそんなにいいのかって話ですよ。悪いけど今期は普通の人は商談もできていないですよ。

[2477: 検討板ユーザーさん]

ここまでで、線路北民の連投をみました。

要は、必死で擁護しないといけない場所、ということです。

[2479: 匿名]

>>2477 検討板ユーザーさん

ヒルテラスは良い立地だと思うけど。まだ線路北と言っているアホがいるんだね。

[2480: 匿名さん]

>>2479 匿名さん

そういう人には無視するのが一番。他人や他の地域を貶す人なんて、所詮、周りからも信用されていない人だと思うので、相手にしないほうが良いかと。

[2481: マンション検討中さん]

この価格でもかなり人気があるようです
それだけ立地や建物がよいと思っている人がいるという証拠ですね
ここで書かれている事は実態とだいぶかけ離れているのではないでしょうか

[2482: 検討板ユーザーさん]

>>2481 マンション検討中さん

私は全くの逆の内容をお聞きしましたが…
しかしお互い水掛け論になるので、この手の話は不毛ですかね。

シンプルに線路北の話をコツコツとしていくしか仕方がないかと。
例えば、ハザードマップに関して言えばここは安全な高台なので、安心です。

文京区水害ハザードマップ（令和3年9月版）【表面】(PDFファイル; 1999KB)
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0222/3876/2021830183010.pdf

[2483: 通りがかりさん]

>>2481 マンション検討中さん
私も全くの逆の内容をお聞きしましたが…

>>2482 検討板ユーザーさん
高台に上る途中の崖地です。

[2484: 匿名さん]

取り合えず線路北・線路北って言ってる奴は、ココと比較できるようなマンションを挙げてくれますか？

比較対象も無しにただただひたすら線路北とか言われてもね。。。

[2485: 匿名さん]

文京区にJR中央線の線路はかかってないようですね。
区界は神田川なので。丸ノ内線御茶ノ水駅、三田線水道橋駅、大江戸線飯田橋駅は文京区です。

[2486: 匿名さん]

ここ、賃貸併用は気にならんの？

[2487: 周辺住民さん]

>>2474 匿名さん
2億円超は私にとって高価なので、白金・麻生にしろ小石川にしろ買えませんが、もし買える価格帯でどちらも選べる状況であっても、後者しか選ばないかな。中央線の北だろうが格下だろうが、自分にとっては、この辺の方が魅力的なので。

[2488: 匿名さん]

>>2486 匿名さん
とても気になります。管理に地権者の意向が強くなると予想されることも。

[2489: 匿名さん]

>>2487 周辺住民さん

港区白金のある古川流域はハザードマップで危険エリア。先日の台風接近でも氾濫注意報が出ていました。まあ、どのエリアを好むかは個人の自由だけど、ヒルテラスのエリアは白金より安全です。

[2490: 周辺住民さん]

>>2489 匿名さん
安全性で選んでいるわけではありません。

単に、飲み歩きの街が、上野、浅草、銀座、神楽坂なので、それらに行きやすいとなると、必然的にこの辺になるというわけです。

[2491: 匿名さん]

>>2486 匿名さん
入り口分けてるからねえ、公共施設と一緒で不特定多数が入り込むマンションも他であるけど、あれも一応区切られちゃいるし。

[2492: 匿名さん]

このスレ見ていると買いたい人は何らかの買いたいポイントがあるみたいだけど、買いたくない人はなぜ買いたくないのかさっぱりわからないね。買ってはいけない欠点らしい欠点があまりないから攻めあぐねているのかな。

[2493: 匿名さん]

ここのペントハウスって不思議なんだよね、文京区の従来の物件から見ると明らかに過剰スペックな印象、突出しているんだよね。まるで誰かから注文されたかのような作りになっている。既に買う人は決まっているのではないかな。

[2494: 匿名さん]

>>2490 周辺住民さん

確かに、いろんなところへアクセスしやしいですよね。

[2495: 匿名さん]

いま、ブログで話題の堀ちえみさんも、後楽園や上野界隈によく行かれているみたいです。

[2496: 検討板ユーザーさん]

ここは、公共の掲示板。
個人の好みを披露する場では、ないです。

客観論で語りましょう。
例えば、同じ価格にもかかわらず中央線南側より小石川を選ぶのは、1000人中5人程度です。

小石川は貧乏の銭失い物件となりそうですが、
価格差が2倍とかですと、やはり予算もあるので人として悩みは出るでしょうね。

[2497: 匿名さん]

こんな端っこエリアのスレで港区の名前を出すのはやめましょう。
あちらにご迷惑がかかりますよ。

負け確定でチャンピオンに挑んでも挑戦者の株が上がるのは、スポーツ界隈だけなのです。

[2498: eマンションさん]

>>2482 検討板ユーザーさん

ハザードマップとして公的に水害リスクを指摘されているのは、パーク文京小石川タワーですね。
今では義務化されたマンション売り買い時のハザードマップの提示も、分譲当時は運良く そうではなかったようです。
（分譲時に義務化されていたら目も当てられなかっただろうと、お聞きしました）
谷底低地という、周囲から水がたまりやすい地形ですから、一生 変わることはないでしょう。

しかしながら、ここは全く無関係な場所なので、良かったです。

[2499: 匿名さん]

>>2497 匿名さん

勝ち負けで話す内容ではないだろう。なにを言っているんだか。

[2500: 匿名さん]

むしろ勝ち負けの話しか出ていませんが。
いまさら負け惜しみは惨めでは？（とか言ったらまた荒れちゃうかな）

[2501: 文京区民さん]

>>2500 匿名さん

興味のないエリアであれば歯牙にもかけないと思いますので、寸暇を惜しんでこのスレをご覧いただき、春日・後楽園というエリアを盛り上げてくださる山手線内側且つ中央線南側にお住まい又は居住をご検討されている富裕層の方々より、人生の成功のヒントをくださっていると考えると、区民一同、多大なる感謝をしないければいけないです。ありがとうございます。

[2503: 匿名さん]

とりあえず、なぜ買いたくないかが全く不明瞭だね。もう少し参考になるような、ここを買ってはいけないネガティブポイントを羅列してくれないか。

中国経済とのからみでもいいぞ、もっとも影響は投機的なエリアから起きるだろうが。

[2504: 匿名さん]

仕様微妙やね。ちょっと良いパークホームズ。これで坪800ってマジ？

[2505: マンション検討中さん]

徒歩5分内に大きなスーパーはありますか？
まいばすけっとやそれに毛の生えた程度のではだめです。

[2506: 評判気になるさん]

>>2493 匿名さん
都庁に行けばここの建築計画概要書を閲覧できるのだが（写しも時間がかかるが取れる）、ペントハウスの設計変更で、建築確認（変更確認）を取っている。つまりペントハウスのために建築確認にかかわるような計画変更をしている。本気でここを良いと言っている人たちは、建築確認（変更確認）の経緯くらいは三井不動産から説明してもらうほうがいいのでは？

[2507: 匿名さん]

>>2506 評判気になるさん
すごいね、都庁までわざわざ閲覧しに行ったのか。この物件に対する関心の熱量の大きさに感服しました。

[2508: 匿名さん]

>>2497 匿名さん
挑戦されていると思っているんだ。脅威を感じている証拠だね。

[2509: 匿名さん]

この物件を根拠もなくネチネチと批判する若葉マークの熱量、なんだか気持ち悪いです。よっぽど暇なのか。何の得があるんだろう。何か怨み、妬みがあるのか。正確な情報収集を阻害するので本当にやめてほしいです。

[2510: 匿名さん]

>>2509 匿名さん
都庁まで行く人のほうが正確な情報収集をしているのであって、>>2509 で「正確な情報収集を阻害」と言っているのはおかしいと思う。正確な情報収集を徹底されると困るという趣旨なのかしら。

[2511: 匿名さん]

>>2510 匿名さん

購入に向けた熱量なのか、冷やかしのための暇人の熱量なのか分かりませんが、勝手にやってれば。

[2512: 匿名さん]

マンション反対運動というお仕事の一環としての業務でしょうね
プロのご意見が伺えて嬉しいです

[2513: 匿名さん]

＞＞2496
＞ここは、公共の掲示板。
＞個人の好みを披露する場では、ないです。

＞客観論で語りましょう。
＞例えば、同じ価格にもかかわらず中央線南側より小石川を選ぶのは、1000人中5人程度です。

1000人中5人とか数字出して客観論とか言っちゃってるけど、自分の脳内数字だろうし、仮にデータとして存在したとしても、それこそその一人一人が個人の好みで選んでんじゃないの？

ネガさんは1000人中995人が選ぶマンションを早く示してくださいね。あなたがただ感情丸出しでネガってきても誰も納得しませんので。

[2514: 周辺住民さん]

>>2505 マンション検討中さん
クィーンズ伊勢丹、マルエツ（今週オープン）、成城石井。まいばすけっとなら何件かあります。

[2515: 周辺住民さん]

ダイエー書くの忘れた。

[2516: マンション検討中さん]

都庁に公開情報があるというのはよく知られていることですか?

[2517: 匿名さん]

行政の公開情報に基づいた書込みには客観性があるので >>2509 さんが「正確な情報収集を阻害」というのは間違っていると思いますよ。

[2519: 匿名さん]

マルエツは9月23日（祝）開店します。高級路線でなかったのは残念でした。

[2520: 匿名さん]

と、物件と何の関係もない若葉の連続投稿がいつものように続く
痛い所を突かれると、その発言を流して目立たなくしたいみたいだけどやめて欲しいな。

[2521: 周辺住民さん]

>>2520 匿名さん
さらに、「参考になる」がやたらたくさん付きますね笑

[2522: 匿名さん]

>>2521 周辺住民さん
あなたが押しているのでは？

[2523: マンション掲示板さん]

>>2514 周辺住民さん
クイーンズ伊勢丹とダイエーは5分じゃ着きませんよ。どちらにしろ帰りはあの坂を上るのでかなりきつい。電動自転車で行くか宅配が良いのでは。

[2524: マンション比較中さん]

こことPC小石川のキャンセル住戸だったらどっちがいいですかね？

[2525: 検討板ユーザーさん]

マンション検討中です。すみませんが、なぜこの物件だけ、利回りも相場も度外しで、ものすごい高額で売り出されているのか、ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えていただないでしょうか。何か裏にとてつもない理由があって高額になっているなら、その理由も含めて、この物件を検討したいと思っております。宜しくお願い致します。

[2526: マンション検討中さん]

>>2525 検討板ユーザーさん
確かにこの立地で坪1000万円超えというのは常軌を逸しているように感じます。
外観デザインもペントハウスだけが目立っていてアンバランスです。
私ならお金があってもここは欲しいとは思いません。

[2527: 匿名さん]

変な裏事情みたいなのはわからないけれど、「見えている風景が違う」というあたりに凝集されているんじゃないかと思っている。後楽園の未来を売っているんだろうな。

[2528: ご近所さん]

>2525
裏事情というか、正々堂々と表事情として、三井不動産は東京ドーム買収以降、
このエリアの価値を爆上げしたいだけでしょ。今の価格は近隣の実勢価格を無視
しており、その辺を理解してる地元の不動産業や住民は、冷ややかに見てますね。

[2529: 匿名さん]

>>2528 ご近所さん

それが本当なら地元の方は冷ややかに見るどころか大歓迎するでしょうね。資産価値を上げてくれるわけですから。

[2531: 匿名さん]

さすがに37㎡が1.2億ってことはないでしょう。それはミスリード。

[2532: 検討板ユーザーさん]

東京ドームに何かあったとしても早くて20年後だと言われている。
それも大半は線路北民が勝手に妄想しているだけ。
（実際は何の計画も発表されていない）

以上が事実ベース。
妄想を押し付けて高値で売ろうとするのは詐欺に近い行為だと、僕は思うよ。
悔しかったら、具体的な計画の一つでも、皆さんに示してあげては如何かな。

[2533: 匿名さん]

＞悔しかったら、具体的な計画の一つでも、皆さんに示してあげては如何かな。

笑
ハハハ。たしかに野球場がリニューアルされたくらいで坪300の場所が坪600で売れるなら、再開発祭りの僕のところは坪2000くらいになるのかニャ？ｗ

[2534: 匿名さん]

>>2532 検討板ユーザーさん

そんなに三井が詐欺を働いているというなら、妄想を押し付けて高値で売ろうとしている内容を証明しないと名誉毀損で訴えられますよ。

[2535: 検討板ユーザーさん]

>>2534 匿名さん
ハハハ。
三井不動産は何の発表もしてないよね。
それを勝手に妄想しているのは君達 線路北民ではないのかな。
ほらほら。
悔しかったら、具体的な計画の一つでも、皆さんに示してあげては如何かな。

[2536: マンション検討中さん]

都内の地価は軒並み下落。にも関わらず…バブルの象徴ですね、ここは。近隣中古も強欲な意味不明価格では売れなくなって来てるし。マンションは中古含め当面静観が正しい判断。

[2537: 匿名さん]

＞＞2533　 匿名さん

＞ハハハ。

＞＞2535　検討板ユーザーさん

＞ハハハ。

もうちょっと上手く自演しような。

＞再開発祭りの僕のところは坪2000くらいになるのかニャ？ｗ

どこ買ったか知らんけど、この辺に比べて自分のマンションが全く値段が上がってこないもんだから憤慨してるんですね。

再開発なんてそんなもんでしょ。再開発が進んでから買ってたんじゃ遅すぎ。東池袋とか見てみなよ。昔とは比べ物にならない位評価が進んでるし、価格も上がってる。

尤も、ここは別に東京ドームの再開発ありきでこの価格設定になっているとは思わないけどね。三井だから多少は考えているのかもしれないけど、今の市況を考えるとまぁこんなもんかなと。実際に売られ始めれば価格が妥当だったかわかる。

[2538: 匿名さん]

なんか顔を真っ赤にしてぶるぶる震えながらネガを必死で打ち込んでいる姿が想像できる文面でかわいいね。

インバウンドが頼りの事業計画で再開発を行なっているところは練り直しを余儀なくされているし、コロナで商業地の地価が下がっているのは報道されている通りで多くの人が知るところでしょう。東京ドーム再開発は、コロナエイジを見据えた後出しジャンケンができるという点で期待が高まるよね。恒大が破綻すれば、おそらく中国の中産階級は相当なダメージを喰らうと思うので（素人が多いライブドアショックに近い感じか）インバウンド需要にどれほどの悪影響があるか想像するだに恐ろしい。

[2539: 匿名さん]

とりあえず、今期売り出されている高額な南向き住戸の商談にすら辿り着いていない人がネガの中心である時点で、ちょっとお引き取りくださいといいたいね。

実際に目で見て手で触れた情報が欲しいのに。外から眺めていれば誰でもわかるようなことばかり書かれても迷惑。バイト数の無駄。

[2540: 周辺住民さん]

南西角の84bがxx1号室になっていますね。普通は端からxx1、xx2と振るものだと思いますが、なにか意図を感じてしまいます。

[2542: 匿名さん]

ここの価格がパークホームズなのに高いと思うのは普通の感覚ですが。

[2543: マンション検討中さん]

ドーム敷地の最大の価値向上策、それは、中央線の線路のドーム北側への付け替え

[2544: 匿名さん]

ここからスーパーは遠いよ
一般的には近い距離だけど、体感的に
疲れてまっすぐ帰りたいときは特に面倒だ
坂道登るし汗だくになるしな
帰宅コースから外れて、時間使いたくないのよな
ただ、春日駅利用者はマルエツ使えるようになるから大変便利になる
俺みたいに仕事人がいるからマルエツ繁盛すると思う

暇人じゃないし、通勤時間短縮した意味がなくなるのよな

[2545: 匿名さん]

>>2542 匿名さん

ヒルテラスって付いているから勘弁してあげて

[2546: 匿名さん]

なんか句読点の使い方や文章がおかしい人がいるなと思ってググったら、1番上に出てきたこのサイトを読んで腑に落ちた
そういう属性の人がネガしてるということは、そんな人はここに住まないだろうし、文京区って住むにはいいところなんだなあと思った

https://todaiseitaizukan.com/punctuation-weird/

[2547: 匿名さん]

東京ドーム再開発が、上手くいけば20年後か。

それまでなんもないよね、このへん。

[2549: 匿名さん]

>>2547 匿名さん

不動産にとって10年はあっという間よ
10年経てば計画ぐらい出ているでしょ
価格は期待の時から上がるよ
野球人気無くなったとは言え、腐っても巨人軍の本拠地だから変なのは作らないと思うよ

[2550: 匿名さん]

よくわかりませんが、上がった上がったというのは
具体的には 何を根拠に言っているのでしょう。

パークコート文京小石川タワーの中古も期待外れで、今も大量に売れ残っていますし、賃貸の方も もう借り手がいない様子ですが。