パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[2352: 検討板ユーザーさん]

ここまでのやり取りで皆さんお気づきの通り、
最初からガソリン車が無くならないと困るような場所に住むのが、問題なのです。

水害ハザードマップ
埋め立て地
強震度
騒音

どれも無知ゆえにあとから大騒ぎしている欠陥ばかり

電気自動車のシェアが30%になるのが2045年と試算されていることすらも知らない方々が、こうやって線路北物件を掴まされるのです

[2353: 匿名さん]

痛いところを突かれると連投するのは若葉さんの方でしょうね
電動化率が上がらないということは日本車メーカーがお馬鹿さんという前提ですね

[2354: 匿名さん]

ここの中の人は若葉になっている投稿も、若葉になっていない投稿も、どこから投稿されているかどころか、シグネチャーもわかっているはずですが放置するのは何か思う所があってのことですか？

[2356: 匿名さん]

荒らし投稿は賑やかしですね

[2358: 周辺住民さん]

想像以上に時代の流れに抗う頭カチンコチンなひとだらけでびっくり。
でもこういう議論が湧くところに投資のチャンスが転がってるんだから、勉強になるわ。

別にパコ民でもないんだけど、売れ残りガーーとか言ってる人本気で言ってんの？
今の株で例えると、日経平均24,000～25,000位で買った人たちが、34,000とか35,000に売り指して、これみて売れない、売れないって言ってるんだよ。これ売れなかったら損するの？

[2359: 匿名さん]

人の意見から学ぶんじゃなくて言いまかすのが目的だからじゃない？
だから儲からないんだよ

[2363: 評判気になるさん]

パークホームズなのに適正な価格になってないのでは・・・それでスレが盛り上がらず荒れているようです

[2364: 匿名さん]

瞬殺で売れたりして

[2367: マンション検討中さん]

パークコートからこちらに買い替え検討中です。
ただ、春日駅直結なので傘要らず、大手町の職場も三田線の方が近いので、かなり迷います。

[2368: 匿名さん]

>>2362 匿名さん

このスレをご覧になられている不動産にお詳しい方々には釈迦に説法ですが、線路北（中央線北を指しているようですが）が云々ではなく、都心や繁華街へのアクセスが良い鉄道駅がどのくらい近くにあって、使いやすいかで判断すべき。この物件の最寄り駅は後楽園駅で、池袋、大手町・東京・銀座に一本で行けて便利だよ。丸ノ内線は私鉄乗り入れがなく遅延もすくなく本数も多いし。歩けば春日駅や水道橋駅も使える。

[2375: 匿名さん]

閑静な住環境が文京区のいい点ですね。それが分かってない人がいるようです。

ここの物件が閑静と言えるかは別ですがね。

[2376: 匿名さん]

文京区の閑静って、何もないって意味の閑静。
港区千代田区のような自然や歴史のある静寂さとは、ちょっと違う。

文京区は緑化率が低いエリアとして有名だけど、少なくとも緑を感じられる閑静さを誇りたいよね。

[2379: 匿名さん]

[No.2302～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・削除されたレスへの返信

[2380: 匿名さん]

>>2376 匿名さん

みどり ☆1つ ですね。パークホームズだからですかね。
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/detail/m210015....

☆3つ にしましょうよ。三井さん。

[2381: 匿名さん]

設備の省エネ性と維持管理・劣化対策が星三つだから欲しいものは大体揃っているな。

[2382: 匿名さん]

文京区のいいところは風俗営業の店がほとんどないことだね、駅前が汚くないのがいい。子供の教育に熱心な人が多いってことは子供のお手本になるように自分をコントロールできる大人が多いってことでもある。だらしない人、怖い人が非常に少ない。
文京区の良さは住んでみないとわかりづらい。物件探しをするときには住んで探すのが一番有利なので、まずは賃貸を借りて暮らしてみよう。いろいろなものが見えてくるだろう。

[2383: 匿名さん]

でも夜更かし好きなパリピには向いていないので、そこが文京区の欠点といえば欠点か。

[2384: 周辺住民さん]

>>2383 匿名さん
上野や池袋が近いから、それらの周辺地区と考えれば、別に欠点ではないと思います。

[2385: 文京区民]

>>2383 匿名さん

湯島や上野で飲んで終電を逃しても、小石川・後楽園だったら余裕で歩いて帰れますね。また、文京区でも、湯島三丁目には風俗店（ソープランド）がありますよ。

[2386: 匿名さん]

>>2382 匿名さん

同じ文京区でも、湯島駅を降りたら、古きよき日本のザ・繁華街が待ち構えています。早朝には生ゴミの袋をつつくカラスが多くいます。

[2387: 匿名さん]

>>2385 文京区民さん
>小石川・後楽園だったら余裕で歩いて帰れ
本郷の山を越えていくので余裕ではないですね。お酒が入っていたら歩くよりタクシーがいいですよ。

>湯島三丁目には風俗店
台東区の一部に食い込んだ例の場所ですね。ただ普通に文京区に暮らしていると縁遠い地域ですね。道の向こうですから文京区だと思っていない人も多いでしょう。

[2388: 匿名さん]

>>2386 匿名さん
湯島天神のあたりとくらべると本当に天地ほど違いますね。少なくとも文京区を代表する地域ではないですから安心してください。

[2389: 匿名さん]

>>2386 匿名さん

同じ湯島でも、切通坂の下（ラブホテルの看板が目立つ交差点付近）と上（湯島天神周辺）では環境がまったく変わります。坂下の繁華街のある湯島三丁目は、ほぼ台東区上野と考えたほうが良さそうです。

[2390: 地元住民さん]

>>2387 匿名さん

上野広小路駅から後楽園駅までタクシーを利用すると、所要時間8分、深夜割増料金で１人約1220円。二人だと１人660円。近いと言えば近い。全然歩ける距離でもある。

[2391: 匿名さん]

>>2384 周辺住民さん
上野とか池袋は区内の大学の学生さん達が飲みにいく街のイメージですね。
その親の世代は近場だと神楽坂をはじめとする飯田橋近辺、あとは日比谷界隈ですかね。コロナでいい店がいくつか潰れてしまって寂しいです。

[2392: 匿名さん]

>>2390 地元住民さん
学生のときに上野駅前の食べ放題しゃぶしゃぶを食べたあとフラフラと春日通りを登っていきましたが、本郷三丁目で力尽きましたね、坂を登ったらお酒が回る回る。

[2393: 名無しさん]

後楽園・小石川の立地の魅力のひとつは、池袋駅に丸ノ内線で行けるのもあるけど、上野駅も意外と近いことかな。上野駅の徒歩圏内には、京成上野駅、JR御徒町駅、日比谷線仲御徒町駅、銀座線上野広小路駅、千代田線湯島駅があり、さらに春日駅から丸ノ内線本郷三丁目駅も近く、一方で水道橋駅や飯田橋駅、神楽坂駅も圏内。文京区外に住んでますが、都内でも有数の利便性だと思います。

[2394: 匿名さん]

>>2393 名無しさん

その利便性があるから、多くの人が集客できる東京ドームの立地は得難い、手離しづらいので、再開発があるのかも。

[2395: 匿名さん]

文京シビックホールのあったところにはむかし文京公会堂があってドリフの収録がたくさん行われていた。交通が便利で観覧者を集めやすかった。

[2396: 匿名さん]

ドリフの収録は入間市民会館でもたくさん行われていました。入間市民会館も交通が便利だったことになりますかね。

[2397: 匿名さん]

>>2380 匿名さん
ではなくて、
文京区って自然や緑に乏しい場所。
実際、文京区の緑化率は、23区でもかなり下の方。

国が公式に発表してるから、見てミソラーメンｗ

[2398: 匿名さん]

>>2397 匿名さん

確かに上位ではないですが、「23区でかなり下」という指摘は誤りです。23区中、文京区の緑被率は11番目、樹木に覆われた面積の割合（樹木被覆地率）は7番目です。

[2399: 検討板ユーザーさん]

確かに、電車に乗って他所の区まで行かないと何もない場所ですね、この辺りは。

日常的に『良いモノ・良いコト』に触れる生活を営みたいご家庭にとっては価値観の合わないエリアですが、
電車に乗って会社へのお勤めに励む単身者向けの賃貸マンションニーズは、ある程度見込めそうですね。

[2400: 匿名さん]

特に、白山通り沿いの両側（小石川一丁目、本郷）あたりが酷いですね。
ちょうど、パーク文京小石川タワーの周辺かな。
空撮を見ると、コンクリートしかないです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0179/6879/201951514437.pdf


逆にここは、緑が目の前で、良かったです。

[2401: 匿名さん]

>>2400 匿名さん

肌感覚では、本郷は東大キャンパスがあるためか、緑が多い気がします。また、根津、湯島あたりは、隣接する上野公園があり、比較的、緑が近いかな。

[2402: 匿名さん]

>>2396 匿名さん

市民会館のある場所は、どこも交通の利便性がいいのかもしれません。

[2403: 匿名さん]

>>2400 匿名さん
白山通りも街路樹がありますけどね
文京ガーデンのあるあたりは植栽も豊かだし緑が少ないという感想はないですね
最近は庭のない小さな建売りが増えてきた戸建て住宅街の緑が減ってきている方が脅威かも

[2404: 匿名さん]

>>2396 匿名さん
回数としては文京公会堂がダントツで多かったと記憶しますが

[2405: 匿名さん]

ああ、すいません
>>2404 匿名さん　ですが記憶違いしていました
文京公会堂が78回で、渋谷公会堂が136回なのでダントツではなく２番目でした。
以前はNHKのど自慢のように全国を巡回したみたいですが、のちに遠出はしなくなったようですね。

https://ja.wikipedia.org/wiki/8%E6%99%82%E3%81%A0%E3%83%A7!%E5%85%A8%E5%93%A1%E9%9B%86%E5%90%88#%E3%81%93%E3%82%8C%E3%81%BE%E3%81%A7%E3%81%AE%E4%BC%9A%E5%A0%B4

[2406: 匿名さん]

リンク切れてました
https://bit.ly/2Xp2HCw

[2407: 匿名さん]

>>2399 検討板ユーザーさん

このエリアは都心へのアクセスがいいので、賃貸ニーズはありそうですね！ 表面利回りはどのくらいになりそうでしょうか？

[2408: 匿名さん]

空撮を見ると明らかで、
特に、白山通り沿いには緑がほとんどないです。
（パークコート文京小石川タワーの方々が見てたら、ムキになって怒り始めるかもしれませんが…）

ちなみに白山通りを歩くと、肌感覚でもわかると思います。
幹線道路の騒音と排気ガスが、コンクリートジャングル感に拍車をかけます。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0179/6879/201951514437.pdf

[2409: マンション検討中さん]

＞確かに、電車に乗って他所の区まで行かないと何もない場所ですね、この辺りは。
＞日常的に『良いモノ・良いコト』に触れる生活を営みたいご家庭にとっては価値観の合わないエリアですが、電車に乗って会社へのお勤めに励む単身者向けの賃貸マンションニーズは、ある程度見込めそうですね。


そりゃそうだｗ　
ただ、賃料が低いエリアだからね、春日って。
利回りにすると、坂下の文京小石川タワマンは２%台だったはずだよ。
https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/en_toeioedosen/

[2410: 匿名さん]

>>2409 マンション検討中さん

この大江戸線沿線の一覧表をみると、上野御徒町って、結構、賃料が高いんだね。

[2411: 匿名さん]

都営大江戸線春日駅の家賃が安いというけど、ホームズで検索すると間取りによってだいぶ異なることがわかる、２LDKでは代々木と同じぐらい、３LDKの物件になると大門とか牛込神楽坂と同じぐらいだね。こちらの方が肌感覚に近いかな。
https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

青山や六本木だと倍ぐらいの差がつくので、もちろん一番高い駅ではないけれど山手線の内側の駅としては標準的か少し高いぐらいだと思う。多分学生相手の安い築古ワンルームマンションが近所にたくさんあるんじゃないかな。

[2412: 匿名さん]

>>2408 匿名さん
車道も歩道も道幅が広いからなんとなくそう見えるだけの話で街路樹なども整備されているし、同じ規模の道路同士で比較すればそう変わりないと思うよ。播磨坂とか千川通りとかはかなり緑が濃いように見えるのは道幅に比して緑地帯の幅が大きいからでしょう。

[2413: 匿名さん]

春日と言えば、パークコート文京小石川タワーの賃貸募集が大量に出ていますが、一向に埋まる気配がありませんね。
大半が 1LDKですから、これもデータ上は賃料相場に対して強く反映されているのでしょうね。

[2414: 匿名さん]

>>2413 匿名さん
>大半が 1LDKですから
今見たけど違うね、あと物件の重複がすごいね、同じ間取り図を使った募集が20ぐらいあるので実数は１０?２０軒ぐらいじゃないかな

[2415: 匿名さん]

どちらにせよ、借り手がつかない高額賃料が強く反映されている状況が改善しない限り、今のように中古の転売を値下げし続けたところで、キリがないでしょうね。

[2416: eマンションさん]

このスレ、以前から
パーク文京小石川タワーに関してだけは、即座に強めのフォローが入りますね

ご丁寧に重複の数まで数えているようですが、パーク文京小石川タワーの契約者はいつまでここに居座るつもりでしょうか

各サイトを統合すると、実際 50くらいは賃貸募集があるみたいですよ

[2417: 周辺住民さん]

日常的に『良いモノ・良いコト』

具体的に聞いてみたい。どんな生活を指しているのか？東京・銀座に電車で10分で行ければ十分じゃない？それ以上の生活ってどんなもんなの？

いいレストランが無いっていうのは同意します。

[2419: 匿名さん]

>>2417 周辺住民さん
>いいレストランが無い

飯田橋では2015年にパークコート千代田富士見ができてから2年後ぐらいにソンブルイユっていう結婚式とかにも使える高級レストランが近所にできたので、全てはこれからって気がしますね。とりあえずコロナが終わらないと飲食業界は動かないでしょうが、いずれ店は増えますよ。

[2420: 匿名さん]

>>2416 eマンションさん
総戸数571のマンションに200件も賃貸募集が出てるって言われたら、どれどれと見に行きたくなるのが人情ですが

スーモは重複募集を全部機械的に出すみたいですね。
私は検索性の高さとか網羅性からいっても断然アットホーム派です、オススメですよ。

まあ坂下のパークコートの不動産評価が下がればここも安くなるだろうという搦手なんでしょうが、取引事例から成算ありと踏んだ値段でしょうからゆるがないんじゃないですか？

[2421: マンション検討中さん]

学生時代4年間文京区に住んでました。会社が六本木でやむ無くずっと港区に住んでましたが、やはり子育てを考えると文京区は落ち着いて良い。ってことでこの物件検討中。みなさん電話案内来ましたか？日本橋に来てと。とりあえず明日行って来ます。高いと言われていますが、そう思う人は買わなければ良いだけだと思いますが…港区に住んでいたので2億なんて安いと思います。因みに資産管理会社で購入予定です。

[2422: 匿名さん]

>>2421 マンション検討中さ


もしかして東大ですか？
ご帰還ですね
文京区は安いよ
気づいていながら文句言うやつって、惜しいよな
これが頭が良いか悪いかの差だと思う

[2423: 匿名さん]

パークホームズでなくパークコートのほうがよかったでしょうがね。

[2424: マンション比較中さん]

ここの最低価格1.2億と比べると
築浅中古の本郷や湯島の高台のファミリータイプの
売出価格1.1～1.2億は安く感じられますね。
景観はこちらの方が良いと思いますが。

[2425: 匿名さん]

本郷とか湯島はビジネスの街でもあるので古いオフィスビルがたくさんあるせいでマンションは囲まれ感があって眺望がいまひとつなんだよね。でも静かな環境だし、最近は店も増えて買い物環境は改善されているからこれからさらに上がる気もする。もっとも23区で平均値をとるとここ数ヶ月は言い値ばかり上がって成約価格の伸びが悪い。しばらくは踊り場相場が続くのではないかと思う。買うならいまのうちかも。

[2427: マンコミュファンさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2430: 匿名さん]

南側が向いている緑地帯は公共の施設や公園や史跡なのでほぼ永久に緑の眺めが保証される。こういう土地は港区とか千代田区ならとっくの昔に高級マンションが建っているので、遅れてきた街文京区ならではだよなあ。

[2431: 評判気になるさん]

南側の真正面は公園ではないですね。周辺地図を公園のように描いていますが。

[2432: 周辺住民さん]

>>2420 匿名さん
> スーモは重複募集を全部機械的に出すみたいですね。

物件は重複だけど、不動産会社が異なるから、全部機械的に出すのが正しいかと。不動産会社によって、見せ方が異なるし、ひょっとしたら手数料だって割り引くかもしれない。

[2433: 周辺住民さん]

>>2422 匿名さん
東大は駒場が2年、本郷が2年ですね。

[2434: 周辺住民さん]

>>2431 評判気になるさん
公園じゃなくて公苑ですね。

[2435: 匿名さん]

霊苑ですね。公苑は誤りです。

[2436: 通りがかりさん]

坂下水没騒音地さえ避けておけばよい

[2437: 匿名さん]

>>2433 周辺住民さん
修士課程にすすむと本郷に四年いることになるよ

[2438: 匿名さん]

>>2436 通りがかりさん
ここも音の点では同じか、国道に面しているのでより音の問題が大きいかと。

[2439: 匿名さん]

>>2435 匿名さん
霊苑の真向かいなことを描かないようにしているのですかね。

[2440: マンション検討中さん]

医学科で本郷4年の人、
来てんね。

[2441: 匿名さん]

あー、六本木ヒルズのそばの循環器の病院の先生とか？
ないない

[2442: 匿名さん]

東京３代目の老婆心から申し上げますと、
中央線北の物件を掴むと詰みますよ。

[2443: 匿名さん]

ライフルホームズのホームページに住まいインデックスって企画があって
70平米換算マンション価格が掲載されているんだけど2021年7月から2021年7月までの価格は、文京区が5000万から8000万、港区が6500万から1億500万に上昇している。これ計算するとどちらもほぼ６割の値上がりで上昇率は同じなんだよね。港区は高いんだけど、70平米に換算して価格上昇率を見ると案外平凡。一軒あたりの値段が安いから港区で一軒買って回すお金があるなら、文京区で二軒買って回した方がグロスが安くて売りやすい分良いのではないかと思うんだよね。

港区
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/minato-city/
文京区
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/bunkyo-city/

[2444: 匿名さん]

まあわかっている人はとっくに実践しているよね、都心よりも郊外の伸びしろのありそうな街に買ってキャピタル出している人いるでしょ。この辺じゃこういう大事なことは教えてくれる人いないよねー。最後の引き取り手を探しているような人ばかりじゃないかな。

[2446: 匿名さん]

>>2442 匿名さん

神楽坂知らないの？

[2447: 匿名さん]

>>2442 匿名さん

中央線で線引きしているユルい考え方をされている時点で、不動産素人と思われます。

[2448: 匿名さん]

東京3代目とか嘘だろ
どこの田舎人だろね
多分パークコートがどこにあるかも知らないんだろう
なぜ、絡んで知ったふうなことばかりうのかね
マンコミ嘘ばっかり

[2451: お上りさん乙]

不動産市場における圧倒的強者が、中央線を北側にこえるのは危険だと指摘していますね
↓

億ションで失敗しない方法は、まずは立地にこだわることだ。マンションは「1に立地、2に立地」である。だからこそ、億ションもエリアを選ぶことが最も重要になる。その立地とは「アドレス」（住所）を意味する。その意味で、中古成約事例の多いアドレスを突き止めればいいことになる。

中古億ションの成約事例の分布は偏っている。行政区割合の1位は港区、2位は渋谷区、3位は千代田区で、この上位3区で過半数を占めるという事実から、億ションはこの3区に絞った方が無難である。

億ションを買う人はたいていの物件が買えるので、どんなに立派な建物でもお眼鏡に適わない立地には見向きもしない。常に港区の高級住宅地である3A（青山・麻布・赤坂）と比較されると思った方がいい。こうした場所に勝つ要件を持ち合わせた立地の物件しか億ションでは売れないと思った方がいい。

一般に「いい住宅地」と言っても、人によって思い浮かべる場所は違う。都心回帰が顕著な傾向になっている。これは戸建て立地とマンション立地に置き換えることができる。

都心と言っても定義は人それぞれだが、山手線の内側かつ中央線の南側エリアであれば安心感がある。