パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[2101: 周辺住民さん]

>>2100 マンション検討中さん

情報ありがとう。成約欄に面積が載っていないけど、逆算すると売り出し物件と同じかも。18,400万円で売り出して15,000万円で成約。番町・麹町を含めて第1四半期に成約が20件。

[2102: 匿名さん]

>>2097 匿名さん
駅からの距離を考えるとどっこいどっこいかなあ。
もっとも、シティテラスのある辺りは環境がいいのか、なぜか住むと物件を手放したがらなくなるという評判は高いので、実はとってもお得なのかもしれない。すぐ裏で比較的大規模の、おそらく商業併設となるであろう再開発マンションの計画があるし、実際にはよくわからん。おそらくここと比較する時期は来年にずれ込みそうだね。たぶんここもあそこも二期以降だろう。

[2103: 匿名さん]

シティテラス文京小石川やル・サンク小石川後楽園のほうが住環境はいいね。
ここの物件は国道に面しているのが難点。

[2104: 匿名さん]

なにかと賑やかなのは駅近だからしょうがないね。駐車場の出口は広いし出しやすそう。車での移動は比較的快適だが、駐車場の台数が少なめなのは今風でちょっと残念かな。もっと深く掘って自走式地下駐車場にできるとよかったんだが、そうするとコストが大変なことになってしまうだろうね。

[2105: 匿名さん]

この辺でデザインがどうのとか文句をつける人がいたので、公式で現地の写真にCGをはめ込んだ景観図が掲載されたのはよかったね。何の違和感もない。古いオフィスビルが建っているときよりもずっと街がきれいになった。

[2106: マンション検討中さん]

住居にこんなに金かけるなら港区に住めばいいのに。

[2107: 匿名さん]

また火に油を注ぐｗ
マンション価格、すでに２倍近くに開いてますやん

[2108: 周辺住民さん]

10年前と比べても2倍ですよね。買っといて、良かった。

[2117: 匿名さん]

今期に売っている部屋の大半は文京区のマンションの中では最高レベルの仕様だと思うけどね。もう買い手がついているんじゃないかな。さすがに２億超えてくるとハードルが高い。マンコミュでも２億超える物件が大半だと急に過疎るからね。

[2120: 検討板ユーザーさん]

[No.2085～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2121: 匿名さん]

これからフェラーリを買おうとしている人にベントレーの悪口をふきこもうとしているような頓珍漢な人がたまにいますが、みなさんあまり相手にしないようにしましょう。
定期的にスレッドを上げて宣伝しようとでも目論んでいるのかしら。

[2122: 匿名さん]

フェラーリとベントレーなんですか。

[2123: 匿名さん]

小石川と武蔵小山で、フェラーリ・ベントレーはないんじゃないかな。
てかそもそも小石川にフェラーリやベントレー売ってねーしｗ

[2124: eマンションさん]

>>2123 匿名さん
良く読めば。

[2125: 匿名さん]

>>2123 匿名さん

近くの本郷三丁目にフェラーリのショールームがありますよ。

[2126: 通りがかりさん]

>>2123 匿名さん
フェラーリ、ベントレーとか言ってるところ見ると、田舎者のようですね。
田舎者は港区しか認めないのかな笑

[2127: マンション比較中さん]

億ションで失敗しない方法は、まずは立地にこだわることだ。マンションは「1に立地、2に立地」である。だからこそ、億ションもエリアを選ぶことが最も重要になる。その立地とは「アドレス」（住所）を意味する。その意味で、中古成約事例の多いアドレスを突き止めればいいことになる。

中古億ションの成約事例の分布は偏っている。行政区割合の1位は港区、2位は渋谷区、3位は千代田区で、この上位3区で過半数を占めるという事実から、億ションはこの3区に絞った方が無難である。

[2128: デベにお勤めさん]

億ションを買う人はたいていの物件が買えるので、どんなに立派な建物でもお眼鏡に適わない立地には見向きもしない。常に港区の高級住宅地である3A（青山・麻布・赤坂）と比較されると思った方がいい。こうした場所に勝つ要件を持ち合わせた立地の物件しか億ションでは売れないと思った方がいい。

[2129: マンション検討中さん]

>>2127 マンション比較中さん

それ思い込みだよ。本当の高級マンションは城南五山がある品川区が多い。つまりそういうこと。

[2130: 販売関係者さん]

一般に「いい住宅地」と言っても、人によって思い浮かべる場所は違う。都心回帰が顕著な傾向になっている。これは戸建て立地とマンション立地に置き換えることができる。
都心と言っても定義は人それぞれだが、山手線の内側かつ中央線の南側エリアであれば安心感がある。

[2131: 匿名さん]

＞都心と言っても定義は人それぞれだが、山手線の内側かつ中央線の南側エリアであれば安心感がある。


なるほど。

[2132: 匿名さん]

ここはスーゼネが引き受けなかったのですね。

[2133: マンション掲示板さん]

>>2130 販売関係者さん

いちいち名前変えてコピペご苦労様。他人の著作権侵害ですよ。ＵＲＬのみを貼るか、せめて出典を書きましょう。書いてあることは、沖さんの言うとおり。

[2134: マンション検討中さん]

>>2132 匿名さん
清水建設が撤退したというのを聞きましたが違いましたでしょうか

[2135: 匿名さん]

確かにご指摘のようにペントハウスの六億という価格はすごいよね。買える人はかなり限られてくるし、近隣の不動産関係者はそれこそ固唾を飲んでなりゆきを見守っていることだろう。ただ、あそこにもある、ここにもある、という場所のワンオブゼムがいいという人もいるだろうが、その地域のナンバーワンの部屋を好む人もいるだろう。

[2136: マンション検討中さん]

6億円の部屋はそれこそ真の富裕層がキャッシュで買うような部屋でしょうから1人見つけるのは十分可能では。
1.2億円から1.5億円あたりのパワーカップル含む庶民がギリギリ届くレンジでどこまで売れるのか、文京区の相場感を占う意味でも楽しみですね。

[2137: 匿名さん]

問題は億ションが普通になってきている今の市況だよね。それがいいということではないが、それぐらいの値段は平凡な価格に見えちゃうね。

[2138: 匿名さん]

3Aとの比較でいけば、ここは青山みたいに大規模な霊園に隣接していないので墓場を嫌がる中国人にはウケがいいだろうし、赤坂みたいに夜の街とは隣接しておらず子育てに向いている。大学や病院が多く、その関係者が数多く住んでいて街の雰囲気はかなりおちついている。

買い物や交通の利便性の観点で行くと麻布に似たところがあって、東京ドームシティ再開発など将来性もあるし、近隣にはパークコートタワーが建設されるなど、いわゆるジェントリフィケーションがまさにこれから起きる場所であって、今後が非常に楽しみな土地だと思うのは私だけだろうか。

[2139: 通りがかりさん]

ここ南側住戸は霊園に面していると言えませんか？
販売時に説明しているかわかりませんけれど

[2140: 匿名さん]

墓ではないよね
北京にある人民英雄紀念碑みたいなもんだと言えば中国の人も理解できると思うが

[2141: 匿名さん]

>>2136 マンション検討中さん
でた。真の富裕層とは…と真の富裕層を語る一般人。必ずどのスレにもいるあるある。

[2142: 匿名さん]

中国人がどんだけ墓を嫌っているかはリンク先の漫画に詳しい
http://blog.livedoor.jp/keumaya-china/archives/51703799.html

田舎に行くと故人の所有していた田んぼとか家を見下ろす位置に墓を建てて朝晩子孫が手を合わせてから仕事に行くみたいなのが普通だからな、死者にも優しいのが日本人。

[2143: 匿名さん]

３Ａと３Ｋ（小石川、小山、港南）では

カレーとウ◯コ、くらいの差がありますね

[2144: 職人さん]

>>2143 匿名さん
あなたと常識人とでもカレーとウ○コくらいの差がありますね。

[2145: 匿名さん]

いつもの低レベルの奴らが住み着いたか。ここも、もー終わりだね。そろそろ秋だしな。

[2146: 匿名さん]

販売しない宣言された住戸を希望していた人は先日のプレゼン以後何の情報も得られていないってことか。なんか宣伝して認知してもらってたくさんの人の中から買いたい人を発掘する、みたいな普通の物件の売り方では明らかにないよね。オプレジなんかメール爆弾かと思うぐらいにメール送ってくるのにね。

[2147: 匿名さん]

正直言って高値ふっかけ過ぎだと思うね
斯様な販売姿勢だと良い客から遠ざかる
良い客が付かないと物件の魅力が落ちる
典型的な負のスパイラルに入り始める
優秀なマーケティッター不在が惜しい

[2148: 評判気になるさん]

>>2139 >>2140
霊苑ですから
人民英雄紀念碑
とは異なるものでしょう
売主は霊苑の存在を説明していますか？

[2149: 匿名さん]

東京都戦没者霊苑ですね。一般の霊苑とは異なり
太平洋戦争で亡くなられた方を合祀されてると
理解。旧砲兵工廠跡地で砲身シンボルあります。
告知必要な嫌悪施設に該当しないと思いますが…

[2150: マンコミュファンさん]

本郷のフェラーリ屋って、三流中古屋さんでしょ！！

[2151: 匿名さん]

広告見ると霊苑が礫川公園になっている
これは意図的または重大な過失としても
事実誤認を誘発させるものとして広告に
関する規制に抵触して宅建業法違反では

[2152: 匿名さん]

いつまでごちゃごちゃ言ってるんだろ。

小石川はパークコートを建てるエリアではない、と
三井本家がつきつけてきた現実をそろそろ受け止めなくっちゃ。

昨日の沖さんの記事には中央線北部民の皆さんは青ざめたんじゃないかな。

[2153: マンション検討中さん]

>>2152 匿名さん
沖さんの記事とはなんですか？教えて下さい。

[2154: 匿名さん]

>>2142 匿名さん

中国人ですが、一般的には新しく湾岸の100前後の部屋を選ぶ。自宅なら駅距離は日本人ほど気にしない。
とにかく新しい街、広い、海が見えるところが好きだな

[2155: 匿名さん]

>>2148 評判気になるさん
まあ絶対に認めようとしないだろうからこの辺にしておくけど、慰霊碑と墓は別ものだよ。

[2156: 匿名さん]

>>2154 匿名さん
それは単に嗜好の問題だよ。
熱海や京都にセカンドハウスとして買う人がいるし、東京ドームシティは外国人観光客には知名度がある施設だから認知度は高いと思う。それにこの辺はこれから新しくなる街だから。

[2157: 匿名さん]

>>2151 匿名さん
連絡はこちらに

消費者庁のサイト
https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/contact/disobey_f...

[2158: 匿名さん]

>>2157 匿名さん

国土交通大臣免許なので国土交通大臣です。
核心を突いた事項になるとデベとその取り巻き
仲介屋が投稿増やすみたい。すみません痛い処
ついてしまって。以後静かにします

[2159: 通りがかりさん]

>>2151 匿名さん
礫川の中に戦没者霊園があるので、問題ないです。
東京都戦没者霊園の門は礫川公園の春日通り側入口です。

[2160: 匿名さん]

礫川公園は文京区が保有している施設。霊苑は文京区の施設でないから >>2159が誤りなのは明らか。

[2161: 買い替え検討中さん]

重説では
嫌悪施設として記載してるんやろうか。

[2162: 匿名さん]

>>2151 の周辺地図で問題はないのか、国土交通省と消費者庁との両方の見解を確かめる方がいいと思うよ。

[2163: 匿名さん]

戦争被害者の慰霊碑が嫌悪施設？

[2164: マンコミュファンさん]

>>2160 匿名さん
公園施設が東京都から文京区に移管されただけですよ。

[2165: 匿名さん]

この話いつまで続けるのですか。

[2166: 匿名さん]

ようやく最新版のハザードマップが国から公開されましたが

パークコート文京小石川タワーの水没が確定しましたね

[2167: 匿名さん]

>>2163 匿名さん

本当にくだらない議論だ。嫌悪施設ではないよね。これ言ったら、ザ・パークハウス千鳥ヶ淵グランや千鳥ヶ淵ハウスも、戦没者墓苑の隣だから同じじゃん。

[2168: 匿名さん]

春日には変電所がありますね。

[2169: マンコミュファンさん]

ハザードマップ、文京区にはご丁寧に配布されてんだが、谷底のパコー民はどう受け取ったのかね！！

[2170: 匿名さん]

>>2164 マンコミュファンさん
誤った周辺地図であって不適切。不動産の表示に関する公正競争規約に抵触するのでは？

[2171: 匿名さん]

イカレ武蔵小山の連投が見るに耐えない

[2172: 匿名さん]

水没の件、これで何回目？パークコートでやれよ。迷惑してるのわからない？

[2173: 匿名さん]

まあ本質から離れた投稿ばかりでスレッドの存在意義が大きく失われているな、それが目的なんだろうけど。反応するだけ無駄よ、放置放置。

[2174: 匿名さん]

> 核心を突いた事項になるとデベとその取り巻き
> 仲介屋が投稿増やすみたい。
同感です。

[2175: 匿名さん]

沖氏が文京区での中古億ションは売るのに苦労すると記事でおっしゃっていたが、文京区に中古億ションの販売事例が積み上がっている昨今の状況はどう分析されるのだろうか。

ここに関して言えば、文京区でも珍しい広さのある整形地、江戸時代には大名や旗本の屋敷街があった丘陵地の住宅街の一角という超希少立地、美しい外観と優れた南側眺望は地域ナンバーワンという形容がふさわしい。しかも千代田区に隣接した都心寄りの駅近物件。確かに駅直結タワーではないし、戸数もそれほど多くはなく贅沢な共用設備はないが、共用部の質感は坂下のパークコートに負けていない。坪単価は同じかそれよりも高くても十分だろう。

ラジオでスポットCMを流すようなこともなく、ホームページは派手なアニメーションもなく、むしろ脱力系とも思えるので、宣伝に頼らなくても十分売れると考えているのだろう。売れる要素が満載なように見えるが、こういうポジはこの辺では参考にならないらしい。

[2176: ピエール瀧]

私は年収4億の弁護士ですが東京住居に買います。
皆さんは年収おいくら位ですか？
正直な話、低学歴や年収1億以下、地主（基本馬鹿だから）は遠慮して頂きたい。話し合わなそうなので。

[2177: 匿名さん]

実際より礫川公園を広大に表示しているのだから景品表示法第５条（優良誤認）に当たるのではないかな。三井は周辺地図を訂正するほうがいいと思う。

[2178: 匿名さん]

一応記事にリンクを貼っておく
億ションは｢買うよりも売るほうが難しい｣理由 中古に1億円以上払う層が選ぶエリアは限定的 | 賢く儲ける！マイホーム投資のすすめ - 東洋経済オンライン
https://toyokeizai.net/articles/-/453994

沖さんの売れる億ションの条件が、春日後楽園地域の物件に当てはまりすぎて怖い。

[2179: マンション検討中さん]

ここは主に文京区に住んでいる人が買うだろうから。
みんな戦没者霊園があることなんてわかってるし、それをネガティヴ要素としてみていない。
指摘は不要。

[2180: 匿名さん]

>>2176 ピエール瀧さん
>東京住居に買います。

外国の方ですか？

[2181: 匿名さん]

>>2179 マンション検討中さん

本当にそう思う。誰も気にしてないよ。

[2182: 匿名さん]

気にするかどうかでないと思うけど。区外からの検討者もいるだろうから。正しい地図に訂正するかどうかで三井のコンプライアンス意識がわかるよ。

[2183: 匿名さん]

そういえばここのホームページの設備仕様のところだけど
写真もよく見せようという感じでなくてすごくあっさりしている。占有部の設備仕様についてもホームページからわかりづらく書かれている。しかも一番下にちっちゃく

＞※掲載の設備仕様について、W37、S162タイプは該当いたしません。詳しくは係員にお問い合わせください。

などと書かれている。ペントハウスって特別仕様なんだね。完成予想CGを見ても、ペントハウスの天井の高さが目を引く。3000㎜はありそうな天井高、ダイレクトウインドウ、まあ六億もするから当然なんだろうけど、なにからなにまで文京区のマンションの常識を超えてくるのは確実。そしてここが今後作られるマンションと比較され続けることになるのはまちがいない。

[2184: マンション検討中さん]

ここに書き込んでないで三井に直接電話するなりすればいいのではないでしょうか。

[2185: 匿名さん]

結局ホームページとかでわかるようなところに色々載っけるとあることないこと言ってくる阿呆がたくさんいるってことだね。しかも宣伝すればするほど転売益を求めて安い部屋狙いでくるブローカーがうじゃうじゃやってきて、結局買わないのに文句だけ垂れて一生懸命値切ろうとしてくる、あまつさえそれをやんわり拒否すると、SNSや掲示板でウサばらしの嫌がらせをし始める。そういうマンションのそばに住んでいると、そいつらは地域の誹謗中傷まで書き込んでくるんで風評被害を一緒に食らってしまう。

もうホームページなんて完成予想CGとエントリーフォームだけにしてしまったほうがむしろ潔い。選ばれたちゃんとした客だけに売って欲しいよ。有象無象を相手にするような売り方をして、買えない奴におかしな書き込みがされること自体が近所迷惑。だからこういう売り方になるんだろう。

[2186: 匿名さん]

買えそうな客にだけ見れるパス付きホームページを作って、転載したら片っ端から著作線侵害で潰していけばこれほど楽なことはない。

そのうちマンション評論なんて成り立たなくなるだろうし、マンションクラスタの情報収集にも支障がで始めるだろう。自浄能力を示すべき時だと思う。

[2187: マンション検討中さん]

来場者専用ページができていますね。

[2188: 匿名さん]

コンプライアンス意識水準と、対応力がどうか、
皆さんで見てみましょう

[2189: 評判気になるさん]

地図の誤りが販売される前に分かったのは売主にとってもよかったですね。

[2190: 周辺住民さん]

>>2178 匿名さん

https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
で過去2年の取引を調べると億ションは

文京区　26/全取引1070（2.4%）
小石川　2/全取引108（2％）
本郷　6/全取引124（5％）

でした。小石川の2件は、どちらもパークコートのようですね。

[2191: 匿名さん]

億ションで失敗しない方法は、まずは立地にこだわることだ。マンションは「1に立地、2に立地」である。だからこそ、億ションもエリアを選ぶことが最も重要になる。その立地とは「アドレス」（住所）を意味する。その意味で、中古成約事例の多いアドレスを突き止めればいいことになる。

中古億ションの成約事例の分布は偏っている。行政区割合の1位は港区、2位は渋谷区、3位は千代田区で、この上位3区で過半数を占めるという事実から、億ションはこの3区に絞った方が無難である。

億ションを買う人はたいていの物件が買えるので、どんなに立派な建物でもお眼鏡に適わない立地には見向きもしない。常に港区の高級住宅地である3A（青山・麻布・赤坂）と比較されると思った方がいい。こうした場所に勝つ要件を持ち合わせた立地の物件しか億ションでは売れないと思った方がいい。

一般に「いい住宅地」と言っても、人によって思い浮かべる場所は違う。都心回帰が顕著な傾向になっている。これは戸建て立地とマンション立地に置き換えることができる。

都心と言っても定義は人それぞれだが、山手線の内側かつ中央線の南側エリアであれば安心感がある。

[2192: 匿名さん]

春日小石川エリアは足切りライン外だと
沖さんにも揶揄されてますね

[2193: マンコミュファンさん]

あまり言うと、嫉妬に狂ったパーコ文京小石川さんによる港区千代田区叩きが再発しちゃいますよ。笑い

[2194: 周辺住民さん]

港区　303/全取引1553（19.5%）
渋谷区　108/全取引1024（10.5%）
千代田区　69/全取引489（14%）

[2195: 匿名さん]

>>2182 匿名さん

つべこべ書く暇がおありなら、こんなスレに書き込まず、三井不動産に直接電話するなり、メールをされたら、いかがでしょうか。枝葉末節の内容だと私は思いますが。

[2196: 検討板ユーザーさん]

足切りライン外とかいう謎語録野郎また湧いてきたか。早く消えねぇかな

[2197: 匿名さん]

>>2170 匿名さん

暴力団事務所とか明らかに嫌悪施設と呼ぶものはあるが、墓地を一様に嫌悪施設と断定するのは、人によって捉え方が様々なので、「不動産の表示に関する公正競争規約」に抵触するかどうかは疑わしい。そもそも嫌悪施設の明確な定義はない。青山霊園や千鳥ヶ淵戦没者霊苑近くの物件は、嫌悪施設が故に不動産売買に影響があるのだろうか。また、関東大震災や太平洋戦争で犠牲になられた方の人骨は、都内の至るところに埋まっていると思う。マンション購入者も馬鹿ではないので、購入に際してGoogleマップで調べたり、現地に足を運ぶだろうから、戦没者霊苑を嫌悪施設として忌避するのなら、買わなければいいだけの話。本物件を貶める論点として嫌悪施設を持ち出すのは、完全にズレていると思う。正確な情報収集を阻害するので、今後は嫌悪施設云々の話は無視するのが賢明だ。

[2198: 匿名さん]

>>2161 買い替え検討中さん

えっ？ 何で嫌悪施設なの？ 未来永劫、建物が建たないんだから、捉え方によってはよくない？

[2199: 匿名さん]

>>2196 検討板ユーザーさん

そのワードはイカレ武蔵小山の口癖ですね。
パークシティ武蔵小山の過去スレ読むとわかります。

[2200: 匿名さん]

港南　小山　小石川

嬉し恥ずかし３Ｋトリオがマンコミを席捲しますね