パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[2051: マンション検討中さん]

インペリアルガーデンみたいなかっこいいのがよかった

[2052: 匿名さん]

外観をどうにかしてほしい
パークコートでないからかも

[2053: 匿名さん]

>>2026 マンション検討中さん
傍聴マニアの人にきいたらときどき呆れるような訴訟がある、裁判官が何を立証したいのって言いたげな顔をしていて延々と続くものがあるらしい。

そういえば、ここの近くで、最高裁で違法建築であることが確定している建築計画なのに、違法建築の建築計画になったのは行政のせいだからといって東京都に107億円の賠償を求めている業者がいるよね。

[2054: 匿名さん]

本郷も
かねやすまでは
江戸のうち


たしかに厳密には江戸は本郷までで小石川はハブられた地域だけど、昔の話だし気にする必要は無いんじゃないかな。

都心から見ると、本郷も小石川も同じ中央線線路北、ってくらいの認識しかないし。

[2055: 匿名さん]

パークコートが少しでもディスられると大騒ぎし始める人達が大量に湧いてくるのは…
なんとも不思議な光景ですね…。

何度も苦言を呈されていますが、ここは水没埋め立て騒音地の小石川低地とは似て非なる格上高台実需立地の邸宅マンションスレ。

パークコートが売れてないのは皆さん知ってます。
賃貸も30件以上の空室だらけ。
ストレスが溜まるのは理解できますが、そろそろやめにしませんか。

個人的にはパークコートは住むには論外な場所ですが、マンション単体ではそこまで悪くはない物件だと思いますよ。

[2056: 匿名さん]

最近マンション高いからねえ。
高いマンションを買える層は増えているとはいえおのずから限られてくるし、高額な高級マンションはニッチな市場。だから競争が激化するのは避けたい。

おらが村以外にそんなものは作らせねえだ、評価なんかしたくねえだ。

そんな意図が透けてみえますよ。ちょっと田舎っぽくないですか？

[2057: 匿名さん]

嘉永7年に作られた東都小石川絵図を見ると小石川には大名や直参旗本などの大小の屋敷がびっしり描かれていますよ。彼らはここから江戸城に通勤したわけですが。

[2058: マンション検討中さん]

>>2055
新しいディスりのパターン笑

[2059: マンション検討中さん]

同じ三井の物件でタワー後に販売される新築物件という事で小石川の力が試される物件ではありますね。売れ行きをしっかり見守りたいですね。個人的には高すぎだけど、これまでもこのパターンを繰り返してきてるから、どうなることやら。

[2060: 匿名さん]

>>2055 匿名さん
パークタワー文京小石川はもはや圧倒的な買い手市場ですね。
実際、個人的に大幅値引きを打診されたお部屋もいくつかあります。
こちらの販売にも悪影響が出ると迷惑なので、いまの売れない晒しもの状態を一刻も早くなんとかして欲しいです。

[2061: 匿名さん]

>>2060
大幅値引きを誰が誰にしたんですか？
買主が指値しただけでは？タワーの価格だと5%の指値でも大幅値引きに思えますね。

[2062: 匿名さん]

パークタワーはもう築31年だからなあ、高層階はともかく新築と比べるのはやや酷な気がする。

[2063: 評判気になるさん]

パークタワーは、風格があるからな
いまならパークコートだと思うのだが

[2064: マンション検討中さん]

なんか茗荷谷にある小石川パークタワーと混同してる？
小石川パークタワーはパークコートとかの区分けがなかった時に建ったマンションだからね。
今の基準で言うならパークコートに相当したマンションかと。

[2065: 匿名さん]

最新のマンションと比べるとやや古さを感じないではないけれど、パークタワー小石川はいいマンションだと思う。茗荷谷の物件の中では築古でもかなり評価高いよね。

ここもいずれビンテージになるポテンシャルはあると思うんだけどね。

[2066: 匿名さん]

後楽園駅周辺地域と考えてみるとここはロケーション的に商業近接ではないところと、地面から直接建っている関係で地上の騒音の影響を受けやすいところが残念ポイントではある。低層階はもう少し安くてもいいような気もするんだけど、３次元がどうなっているのかの情報が乏しいね。

[2067: 匿名さん]

パークタワー文京小石川ではなく
パークコート文京小石川ですよｗ

三菱・三井・新日鐵のJV案件ですし、本来なら特定会社の企画名はつけれないはずですが、新築バブルで高値掴みも許容される昨今の事情を鑑みると、パークコートの名前を貸してもらえるなら、曲がったことが嫌いな私でもそうしたかもしれません。

実際、ネーミングに関して相当な反対意見があったとも人伝にお聞きしましたよ。

[2068: 匿名さん]

>>2008 検討板ユーザーさん

横から失礼します。なんだかんだ言って都心に近くて、交通の利便性も高いし、東京ドームの再開発は先だけど、少なからず値上げ要素にはなっているかと。湾岸と比べるのはどうかと思う。

[2069: 匿名さん]

>>2068 匿名さん
交通利便性が今ひとつだからね。豊洲の方につながる地下鉄新線ができると少しは緩和されると思う。ゆりかもめの輸送力のなさはちょっと悲しい。

[2070: マンション好きさん]

>>2069 匿名さん

商業施設を核としたまちづくりに定評がある三井不動産と、レジャーランドや球団の経営ノウハウのある読売新聞が、東京ドームを買収するくらいの本気度からも分かりますが、再開発が始まれば後楽園一帯のプロモーションの熱量はかなりのものになると思います。山手線内の広大な敷地かつ交通結節点での大規模再開発は、ほかにあるでしょうか。再開発は東京ドーム周辺のさらなるブランド力向上の要素として決して無視できないと思います。デベロッパーもバカじゃないので、レジデンスの値付けや売り方も、再開発込みで考えていると思います。

[2071: 匿名さん]

>>2070 マンション好きさん
10年後ぐらいに着工ということになると、おそらくコロナはあと数年は続くとすれば、数年後にコロナ禍からx年みたいな記事が紙面を賑わして世の中が浮かれ始めているころに賑々しく計画が発表されることでしょうね。それこそ復興を印象付けるシンボルのような再開発になるかもしれません。

実需の人の買い替えはおそらく10年目とか15年目ぐらいにあるでしょうから、その時に上がってくれるとこれはありがたい話ですね。

[2072: 匿名さん]

>>2053 匿名さん
そうこうしているうちにル・サンク小石川後楽園の再販売がされるだろうね。

[2073: 匿名さん]

だから、ここはパークコートのスレじゃ無いのでね。パークコートロスの方はお引き取り下さい。そろそろやめにしませんか？

[2074: 匿名さん]

三井不動産の投資家説明資料（2021年5月）をつらつら読んでいたら
18ページ、１?６.成長ドライバーとして東京ドームシティが内幸町一丁目街区再開発とともに紹介されていました。どう料理するのかシェフは色々と考えをめぐらせているようですね。

[2075: 匿名さん]

再開発が行われる現場をかぶりつきで見れる趣向の物件ですから、王様部屋は再開発に関連する重要人物がお住まいになるのかもしれませんね。

[2076: 検討板ユーザーさん]

パークタワーやパークコートタワー、裏手の廃墟の話題ばかり。。だーれもここのマンションの話題を挙げないのか。。

[2077: 匿名さん]

>>2076 検討板ユーザーさん
多分価格帯的にこういう掲示板をネタ元にするような人がぐっと減るような物件なんじゃないですかね。特に南向きの高い部屋をガチで買いに行っている人はもっと質のいい情報源を豊富に持っているでしょうから。

[2078: 匿名さん]

質のいい情報源を豊富に持っている人が
「パークホームズなのに高い」と判断するかもしれないですがね。。。

[2079: 匿名さん]

>>2078 匿名さん
庶民はおあずけのようです
グロスが２億超えてくると客層が違うようですね

[2080: 匿名さん]

それなら高級路線にすればよかったですね。

[2081: 匿名さん]

高級に見えるけどなあ、こんな事いうとまたどこかの人が人が住む場所じゃないとか言い出して議論を破壊するんだろうけど。はっきり言ってその辺の一見さんとか冷やかしのマンションクラスタにほとんど情報渡さないからこういうところに書き込まれないんでしょ。

[2082: 匿名さん]

ブラックリストがあるんじゃないかな
実際には購入履歴がなくMRに来て質問攻めにして買わない人の。
ネットで誹謗中傷書いて販売を妨害する人をブロックしているんだろうと思うよ。
多分ここで変なことを書いている人の何人かは名前も住所もバレちゃってるだろうね

[2083: 匿名さん]

この前やっとオンライン案内会したばかりなのに情報渡す渡さないとかトンチンカンな事を言ってるのはスケジュールすら把握してない冷やかしかな？

[2084: 匿名さん]

申し込みが入っているんじゃないの？高い部屋。

[2086: 匿名さん]

＞パークタワーやパークコートタワー、裏手の廃墟の話題ばかり。。だーれもここのマンションの話題を挙げないのか。。


パークコートの契約者達が出て行かない限りまともな議論は出来そうもないですね。
あれほど固執していた三井のプレミアムレポートからもパークコート文京小石川だけはハブられてますし、彼らが大人しくなるにはまだまだ時間がかかりそうですね。

[2087: 匿名さん]

共用部はかなり高級感があるみたいだね、ここ。各階ゴミ置き場も二重扉でお値段なりの仕様になっていると。西側東側の一般人が買える価格の物件が売り出されるのは少し後になるようなので、おそらくそういう部屋に希望を入れている人のところには詳細な情報は届かない仕組みになっていそう。多分そういう部屋を購入する人はブローカーとか混じってるし、この辺で騒ぐようなマナーのなってない人も多そうだから、賢明な判断だと思う。

[2089: 匿名さん]

>>2086 匿名さん

パークコートのネガが出て行かない限りまともな議論は出来ないですね。

[2092: マンション検討中さん]

後楽園駅周辺は都民住宅をどうにかしてほしい。入ってる飲食店も微妙なのばかりだし。
再開発して欲しいけど、入居者がいるから難しいでしょうね。見えてる景色が違う一等地なのに勿体ない。

[2093: マンション検討中さん]

それと、ル・サンク小石川後楽園。NIPPOは早く解決させればいいのにね。

[2094: 検討板ユーザーさん]

>>2086 匿名さん
いや、だから、パークコート文京小石川のことは誰も聞いてないから。
あとルサンクの情報もいらんでしょ。シティテラスの方との比較した方がいいんじゃない？

[2095: 匿名さん]

しかしシティテラスと価格的にバッティングしそうな東向きと西向きの安い部屋を次期に回したってことはシティテラス買ってくださいってことかな？近所の物件と潰し合いになることを避けたのかも。

[2096: 匿名さん]

ル・サンク小石川でNIPPOが東京都を相手に107億円の損害賠償を求めている裁判は11月5日に口頭弁論らしい。そこで結審すれば来年は新たな動きがあるかもしれない？

[2097: 匿名さん]

>>2095 匿名さん
シティテラス文京小石川の方が適正な価格では??

[2098: マンション掲示板さん]

動きなんて関係ないだろうに。
いくら換気してるといっても何年も放置された建物がそのまま分譲されるわけもないし、薄気味悪くて買えるわけがない。
建て直したりでもしたら普通に考えてお隣のここが坪600-700でやってんのに生優しい設定でくるわけもない。ましてや数年の負債を少しでも回収にかかる。

っていってるそばからヒルテラスの話じゃなくなってきてるわ

[2099: マンション検討中さん]

デザインと設備仕様公開されていますね。

[2100: マンション検討中さん]

>>2086 匿名さん

プレミアムレポートの麹町に載ってるの知らんのか笑

[2101: 周辺住民さん]

>>2100 マンション検討中さん

情報ありがとう。成約欄に面積が載っていないけど、逆算すると売り出し物件と同じかも。18,400万円で売り出して15,000万円で成約。番町・麹町を含めて第1四半期に成約が20件。

[2102: 匿名さん]

>>2097 匿名さん
駅からの距離を考えるとどっこいどっこいかなあ。
もっとも、シティテラスのある辺りは環境がいいのか、なぜか住むと物件を手放したがらなくなるという評判は高いので、実はとってもお得なのかもしれない。すぐ裏で比較的大規模の、おそらく商業併設となるであろう再開発マンションの計画があるし、実際にはよくわからん。おそらくここと比較する時期は来年にずれ込みそうだね。たぶんここもあそこも二期以降だろう。

[2103: 匿名さん]

シティテラス文京小石川やル・サンク小石川後楽園のほうが住環境はいいね。
ここの物件は国道に面しているのが難点。

[2104: 匿名さん]

なにかと賑やかなのは駅近だからしょうがないね。駐車場の出口は広いし出しやすそう。車での移動は比較的快適だが、駐車場の台数が少なめなのは今風でちょっと残念かな。もっと深く掘って自走式地下駐車場にできるとよかったんだが、そうするとコストが大変なことになってしまうだろうね。

[2105: 匿名さん]

この辺でデザインがどうのとか文句をつける人がいたので、公式で現地の写真にCGをはめ込んだ景観図が掲載されたのはよかったね。何の違和感もない。古いオフィスビルが建っているときよりもずっと街がきれいになった。

[2106: マンション検討中さん]

住居にこんなに金かけるなら港区に住めばいいのに。

[2107: 匿名さん]

また火に油を注ぐｗ
マンション価格、すでに２倍近くに開いてますやん

[2108: 周辺住民さん]

10年前と比べても2倍ですよね。買っといて、良かった。

[2117: 匿名さん]

今期に売っている部屋の大半は文京区のマンションの中では最高レベルの仕様だと思うけどね。もう買い手がついているんじゃないかな。さすがに２億超えてくるとハードルが高い。マンコミュでも２億超える物件が大半だと急に過疎るからね。

[2120: 検討板ユーザーさん]

[No.2085～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2121: 匿名さん]

これからフェラーリを買おうとしている人にベントレーの悪口をふきこもうとしているような頓珍漢な人がたまにいますが、みなさんあまり相手にしないようにしましょう。
定期的にスレッドを上げて宣伝しようとでも目論んでいるのかしら。

[2122: 匿名さん]

フェラーリとベントレーなんですか。

[2123: 匿名さん]

小石川と武蔵小山で、フェラーリ・ベントレーはないんじゃないかな。
てかそもそも小石川にフェラーリやベントレー売ってねーしｗ

[2124: eマンションさん]

>>2123 匿名さん
良く読めば。

[2125: 匿名さん]

>>2123 匿名さん

近くの本郷三丁目にフェラーリのショールームがありますよ。

[2126: 通りがかりさん]

>>2123 匿名さん
フェラーリ、ベントレーとか言ってるところ見ると、田舎者のようですね。
田舎者は港区しか認めないのかな笑

[2127: マンション比較中さん]

億ションで失敗しない方法は、まずは立地にこだわることだ。マンションは「1に立地、2に立地」である。だからこそ、億ションもエリアを選ぶことが最も重要になる。その立地とは「アドレス」（住所）を意味する。その意味で、中古成約事例の多いアドレスを突き止めればいいことになる。

中古億ションの成約事例の分布は偏っている。行政区割合の1位は港区、2位は渋谷区、3位は千代田区で、この上位3区で過半数を占めるという事実から、億ションはこの3区に絞った方が無難である。

[2128: デベにお勤めさん]

億ションを買う人はたいていの物件が買えるので、どんなに立派な建物でもお眼鏡に適わない立地には見向きもしない。常に港区の高級住宅地である3A（青山・麻布・赤坂）と比較されると思った方がいい。こうした場所に勝つ要件を持ち合わせた立地の物件しか億ションでは売れないと思った方がいい。

[2129: マンション検討中さん]

>>2127 マンション比較中さん

それ思い込みだよ。本当の高級マンションは城南五山がある品川区が多い。つまりそういうこと。

[2130: 販売関係者さん]

一般に「いい住宅地」と言っても、人によって思い浮かべる場所は違う。都心回帰が顕著な傾向になっている。これは戸建て立地とマンション立地に置き換えることができる。
都心と言っても定義は人それぞれだが、山手線の内側かつ中央線の南側エリアであれば安心感がある。

[2131: 匿名さん]

＞都心と言っても定義は人それぞれだが、山手線の内側かつ中央線の南側エリアであれば安心感がある。


なるほど。

[2132: 匿名さん]

ここはスーゼネが引き受けなかったのですね。

[2133: マンション掲示板さん]

>>2130 販売関係者さん

いちいち名前変えてコピペご苦労様。他人の著作権侵害ですよ。ＵＲＬのみを貼るか、せめて出典を書きましょう。書いてあることは、沖さんの言うとおり。

[2134: マンション検討中さん]

>>2132 匿名さん
清水建設が撤退したというのを聞きましたが違いましたでしょうか

[2135: 匿名さん]

確かにご指摘のようにペントハウスの六億という価格はすごいよね。買える人はかなり限られてくるし、近隣の不動産関係者はそれこそ固唾を飲んでなりゆきを見守っていることだろう。ただ、あそこにもある、ここにもある、という場所のワンオブゼムがいいという人もいるだろうが、その地域のナンバーワンの部屋を好む人もいるだろう。

[2136: マンション検討中さん]

6億円の部屋はそれこそ真の富裕層がキャッシュで買うような部屋でしょうから1人見つけるのは十分可能では。
1.2億円から1.5億円あたりのパワーカップル含む庶民がギリギリ届くレンジでどこまで売れるのか、文京区の相場感を占う意味でも楽しみですね。

[2137: 匿名さん]

問題は億ションが普通になってきている今の市況だよね。それがいいということではないが、それぐらいの値段は平凡な価格に見えちゃうね。

[2138: 匿名さん]

3Aとの比較でいけば、ここは青山みたいに大規模な霊園に隣接していないので墓場を嫌がる中国人にはウケがいいだろうし、赤坂みたいに夜の街とは隣接しておらず子育てに向いている。大学や病院が多く、その関係者が数多く住んでいて街の雰囲気はかなりおちついている。

買い物や交通の利便性の観点で行くと麻布に似たところがあって、東京ドームシティ再開発など将来性もあるし、近隣にはパークコートタワーが建設されるなど、いわゆるジェントリフィケーションがまさにこれから起きる場所であって、今後が非常に楽しみな土地だと思うのは私だけだろうか。

[2139: 通りがかりさん]

ここ南側住戸は霊園に面していると言えませんか？
販売時に説明しているかわかりませんけれど

[2140: 匿名さん]

墓ではないよね
北京にある人民英雄紀念碑みたいなもんだと言えば中国の人も理解できると思うが

[2141: 匿名さん]

>>2136 マンション検討中さん
でた。真の富裕層とは…と真の富裕層を語る一般人。必ずどのスレにもいるあるある。

[2142: 匿名さん]

中国人がどんだけ墓を嫌っているかはリンク先の漫画に詳しい
http://blog.livedoor.jp/keumaya-china/archives/51703799.html

田舎に行くと故人の所有していた田んぼとか家を見下ろす位置に墓を建てて朝晩子孫が手を合わせてから仕事に行くみたいなのが普通だからな、死者にも優しいのが日本人。

[2143: 匿名さん]

３Ａと３Ｋ（小石川、小山、港南）では

カレーとウ◯コ、くらいの差がありますね

[2144: 職人さん]

>>2143 匿名さん
あなたと常識人とでもカレーとウ○コくらいの差がありますね。

[2145: 匿名さん]

いつもの低レベルの奴らが住み着いたか。ここも、もー終わりだね。そろそろ秋だしな。

[2146: 匿名さん]

販売しない宣言された住戸を希望していた人は先日のプレゼン以後何の情報も得られていないってことか。なんか宣伝して認知してもらってたくさんの人の中から買いたい人を発掘する、みたいな普通の物件の売り方では明らかにないよね。オプレジなんかメール爆弾かと思うぐらいにメール送ってくるのにね。

[2147: 匿名さん]

正直言って高値ふっかけ過ぎだと思うね
斯様な販売姿勢だと良い客から遠ざかる
良い客が付かないと物件の魅力が落ちる
典型的な負のスパイラルに入り始める
優秀なマーケティッター不在が惜しい

[2148: 評判気になるさん]

>>2139 >>2140
霊苑ですから
人民英雄紀念碑
とは異なるものでしょう
売主は霊苑の存在を説明していますか？

[2149: 匿名さん]

東京都戦没者霊苑ですね。一般の霊苑とは異なり
太平洋戦争で亡くなられた方を合祀されてると
理解。旧砲兵工廠跡地で砲身シンボルあります。
告知必要な嫌悪施設に該当しないと思いますが…

[2150: マンコミュファンさん]

本郷のフェラーリ屋って、三流中古屋さんでしょ！！