パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1944: 周辺住民さん]

>>1941 マンション検討中さん
>>1943 匿名さん
ほんそれ。ここと城南とは別マーケットだから、比較する人すら限られる。

[1945: 名無しさん]

>>1944 周辺住民さん

それ思い込みだよ。
パーコー小石川行った時、武蔵小山も検討してる人が多いって言ってたぞ。

[1946: 匿名さん]

坂下のパークコートは全戸即日完売の大人気だったけどなあ。
同じ頃クレヴィアが文京区内で駅入り口に隣接した物件を大量に供給していて、それと比較している人はいたけれど、結局価格差や立地を考えるとパークコートの方がお得だということで抽選会でバンザイ突撃の末に散った人の嘆き節はよく聞かされたが。

[1947: 匿名さん]

実際、坂下のパークコートの前に売り出された千代田駿河台ヒルトップレジデンスの売れ行きがあまりよくなかったので、少し様子をみてから動けばいいかなぐらいに思っていた人も多かったと思うんで、出遅れて抽選を嫌って諦めた人とかも含めると相当な数の人が坂下のパークコートを検討したことだろう。そういう人たちのプランBとしての他物件を考えたときに、果たして武蔵小山は入っていただろうか。売れ行きを当時見ていた人にとっては自明なことだけどね。

[1948: 匿名さん]

自分も坂下のパコ検討してたけど、武蔵小山と迷ってるって人が多いって言ってた。結局利便性の高さで武蔵小山に流れた人も多かったようだけど。

[1949: 匿名さん]

それはともかく話を戻すけど、お伊勢参りを毎年欠かさない経営者は多いと思うが、伊勢神宮から特別御神璽を頂いて分社として建立された神社が建っていたという縁起の良さそうな地歴があって、少しばかり高台にあって商店街や人の流れから少し離れた場所にあるという利点がある。割安と考えられた坂下のパークコートよりも、明らかに高いと思われるような価格をつけてくるだけの理由はあると思う。問題は市場がどう評価するか。一体どんな属性の人が買っていくのか、実に興味深い。

[1950: 匿名さん]

>>1946 匿名さん

そのクレヴィアは、クレヴィア文京湯島でしょうか。

[1951: マンション検討中さん]

武蔵小山とパコ小石川って殆どほぼ同時期に売り出したけど、武蔵小山は一期で18戸しか売り出し出来なかったでしょ。（そして未だ完売せず）
パコ小石川はご存知のとおりの盛況ぶり。
小石川から武蔵小山に流れた人が多いって話しが本当であれば武蔵小山の購入者はほぼ小石川の検討者だな笑

[1953: マンコミュファンさん]

>>1951 マンション検討中さん

シティタワーは格下だから無いとして、競合したのはパークシティ武蔵小山だろ。パコの売り出し以降一気にパークシティ武蔵小山の販売が加速したらしい。
谷底こんにゃく地盤と比べたらそうなるわな。

[1954: 匿名さん]

とっくの昔にパークコートが即日完売を連発して売り切れていて、今小石川には六億のペントハウスという宝冠を頂いたマンションが建つ、しかも昨今大人気の非タワー物件だよね。売れ行きがどうなるのか、そんな大昔の個人的な勘違いを後生大事に咀嚼し続けるよりも、ここを真面目に観測している方が有意義だよ。

[1955: 名無しさん]

>>1943 匿名さん
それはいくらなんでも良いとこのだけ切り出しすぎ
湯島や御徒町はなんで入れないの？

[1956: 匿名さん]

>>1955 名無しさん
そんなに噛み付かなくても湯島や御徒町も最近評価上がっているからいいんじゃない？そこまで言ったら本郷も入れないといけないわけで、わかりやすくマンションが普通に高かった場所と大手町からの直線距離だと同じだよって話。

[1957: 匿名さん]

地政学の教科書でよく使われる地図を逆さまにするという手法で文京区の価値は理解できる。点対称で回転させてみると、実は文京区、ことにその南側は商業や金融の中心地との距離が極めて近いことがよくわかる。産業構造の変化によって起きた工場や研究機関の郊外や海外への移転によって生じた空白地帯の出現が、ちょうど明治維新のころに起きた大名の一斉帰郷によって生じた空白地帯と同じように新たな開発の余地を生じている。そこに目をつけたからこそ東京ドーム買収なんじゃないかと思うんだよな。

[1958: 匿名さん]

外観デザインがカッコ悪い…星野さんじゃない？

[1959: マンコミュファンさん]

まったく相手にされないシティテラス文京小石川は人気ないのかな？

[1961: マンション検討中さん]

>>1903 評判気になるさん
コーナー部を透明にするのはは歩道角での衝突防止のためです。
中を見せるためではありません。

[1962: マンション検討中さん]

>>1957 匿名さん
回転させないと分からないことですか？

[1963: 周辺住民さん]

パコ小石川は少なくとも高くは無かった。
ただ、2019年はマンションマーケットに「そろそろ天井なんじゃないか？」という雰囲気があった。なのでパコ小石川をすっ高値で掴むという恐れはあった。
もっともパコ小石川を買った大多数はそういったマーケット環境に左右されない人だと思うけどね。

[1964: 匿名さん]

>>1962 マンション検討中さん
人間って案外パターン認識の罠に嵌っていて、見慣れているものは決まった場所、部分しか見ないという脳の癖がある。いつも見ている方向と逆からみると脳が活性化して、いつもの見方をしているときより詳細な情報を得るようになる。新しい場所に来たような状態になるからだろうね。

[1965: 匿名さん]

先日現地を見てきました。このスレでも川口土木の評価がいろいろと書かれてますが、現地を見て気になったのはアセチレンのボンベを囲いの内側ではなく外側の容易にアクセスできるところに置きっぱなしにしていることでした。雑な管理をしていると思いました。

[1966: 購入経験者さん]

>>1965 匿名さん

大手ゼネコン勤めの人からのアドバイスですが
現場の整理整頓が出来ていない施工業者は要注意だそうです。

実際、その通りだと思いました。

[1967: マンコミュファンさん]

>>1966 購入経験者さん
施行に不安があるなら買わなければいいんじゃないですか？
リスク回避大事ですよ。

[1968: マンション検討中さん]

マンションはスーゼネ施工に限るね

[1969: 周辺住民さん]

>>1968 マンション検討中さん
今ならタワマン一択ですね。

[1970: マンション検討中さん]

そそ。資産価値と暮らしやすさ考えたらタワマン一択。でもどことは言わないけど、間違ってもハザードどっぷりの場所は買ってはいけない。

[1971: 匿名さん]

マンコミュ掲示板の伝統芸能、一人相撲が始まりましたっ！おーっと誰もレスつけない。若葉涙目。

[1972: 匿名さん]

>>1956 匿名さん
同質でないものを取り上げて自己(このエリア)正当化するのっておかしくない？
単に距離で均質なら日本橋◯◯町のなんちゃって日本橋が相対的に安くなる理由がないでしょう。市況分析としてはむしろ適切な分析を阻害するものかと。ただの何の根拠もない感想文ですってなら良いけど。

[1973: マンション検討中さん]

>>1972 匿名さん
まだやってんの？しょーもな。

[1974: 匿名さん]

>>1973 マンション検討中さん
ただの感想文だから幼稚園児みたいなことしか言えんわな

[1975: 購入経験者さん]

>>1967 マンコミュファンさん

頭金払った後にそう言われたので、キャンセルまでは考えなかったですね。
購入後、施工業者は時々、不祥事でニュースになってました。
あと内覧時も、エントランスに花こそあったけれど植栽の部分は資材が
取っ散らかりまくり。お世辞にも準備万端とは思えない内覧会でした。
（その後に内覧した別の大手ゼネコンのリゾートマンションの対応は完璧でした。）

けれどブランドマンションだったので良い値で売れましたよ。
腐っても×××、って思いました。

自分の経験がこれから買われる方の参考になれば幸いです。

[1976: マンション検討中さん]

高すぎてみんなの不満が溜まってますね。三井さんなんとかして欲しい笑

[1977: マンション検討中さん]

>>1964 匿名さん
ありがとうございます。
地図に限らず色んなことで使えそうですね。
まずはベッドの左右を妻とチェンジしてみます！

[1978: 匿名さん]

とはいえ近隣の事例を考えるとなあ、そうそう安い値段じゃ売れないだろう。
https://twitter.com/mansionmania/status/1431637273875939330?

誰かが買っているから高くなる、その人にとっては高くても買う価値があったということなんだろうけどね。

[1979: 匿名さん]

特別事前案内会のご案内きました

[1980: 評判気になるさん]

なぜ第一期販売にかくも多くの住戸W37・E57・W57・E61・W61・E64・W64・E65・E69・E70を販売対象から外すのでしょうか？これら以外の高く売れそうなものに潜在顧客の関心を集中させ高く売り抜いた後に、長い時間をかけて小さめの部屋をザラ場で売り切るというような戦略？

[1981: マンション検討中さん]

パークホームズ、、、

[1982: 周辺住民さん]

>>1980 評判気になるさん
それらの住戸に要望が入っていないというだけでは？

[1983: 匿名さん]

いい部屋はやはり高くても売れるということだな

[1984: 評判気になるさん]

>>1981 マンション検討中さん

短期回転型中小物件か　そんなものに大金はたけるのか　
三井不動産から投資家説明ではパークホームズはそういう位置付けなのだから、それにあった価格にすべき

[1985: 匿名投稿者]

企画当初からパークホームズであったにも拘らず、高値値付けのリーズニングとしてパークコートに変更できないか稟議あげたけど、周辺相場はどうあれ（と言っても高値値付けしているが売れていないけど）結局、建物の格からは短期回転型中小物件なのでパークホームズに出戻ったということかな。単にプロモーション下手にしても、物件に悪いイメージつけるね

[1986: 周辺住民さん]

自分の中では、パークリュクスは高級なイメージですね。

[1987: 匿名さん]

>>1985 匿名投稿者さん
パークコートの仕様にすると建設費用が増すので
地権者が嫌ってパークホームズなのではないですか？
地権者を儲けを優先させたプロジェクトではないでしょうか。
パークコートにしなかったことが将来の資産価値に影響してくるかと。

[1988: 匿名さん]

>>1981 マンション検討中さん
ソースないけど、作図したのマンション検討中さんかな？

[1989: いくら]

>>1988 匿名さん

三井不動産による2021年5月投資家向け説明資料39ページを参照
https://www.mitsuifudosan.co.jp ? ...PDF
投資家説明資料 - 三井不動産

[1990: 周辺住民さん]

>>1989 いくらさん
URLがコケてて、特定不可能。

[1991: マンション検討中さん]

https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/investor...
35ページ

[1992: 通りがかりさん]

ググってみれば2021年5月のものも簡単に見つかる・・・>>1990 探し方の問題だと思うよ
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/investor...

[1993: 匿名さん]

短期回転型中小型物件ってもっとマシな言い方なかったんだろうか
投資家だけでなくマンション購入者も見るだろうに