パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1904: マンション検討中さん]

今日、オンライン説明会に参加しましたが、このマンションを検討するなら、南向きだと思いました。けど、春日通りが気になります。みなさん、いかがでしたでしょうか。

[1905: 検討板ユーザーさん]

>>1904 マンション検討中さん
西向きとか東向きは上の階じゃないと暗いね
南向きが良いけど買えないな
西東向きの74平米の間取りが悪すぎ
今どき対面キッチンじゃないし、変な場所に洋室あるし、寝室の吹き抜けがよー分からん
なので、買う気になれなかったかな

[1906: 通りがかりさん]

>>1904 マンション検討中さん
確かに検討するなら、南向きだけだと感じました。
西は、眺望日当たり期待できず。
東向きE80の上層階は抜け感はありそうですが、自己日影がかかり、恐らく10時過ぎたらリビングが暗くなりそうで、、、その他の東向きの間取りはいまいちだし。
春日通り沿いは、窓は開けられますかね？そこがクリアできれば検討に残りそうですが、、もう一度現地を見に行ってみようと思ってます。

[1907: 匿名さん]

正気の沙汰では無い価格ですね。
文京区はもう天井じゃないですか？
アップサイド狙うなら三田線沿線で考えると武蔵小山かなと感じてます。圧倒的な住みやすさから、住みたい街ランキング常連で知名度あるものの今後も再開発目白押しであることが周知されていないことが理由です。

[1908: 通りがかりさん]

>>1905 検討板ユーザーさん
わかります！西東向きの74平米間取りの使い勝手が悪そうですよね。リビングの動線が悪そうで、家具配置のイメージがわかない。
そして、寝室の吹き抜けの窓を開けたら、隣の住戸の寝室の窓が正面にきますよね、きっと。お見合い状態。
さすがに、1億超える間取りではない気がして、この間取りは、検討外。南向きもう少し価格下がらないですかね。

[1909: 通りがかりさん]

>>1907 匿名さん
武蔵小山すみふ、80平米18,000万、ならまだ小石川の方が安く感じる。比べるとまだってレベルですが。

[1910: ご近所さん]

最上階角、100平米で２億って聞いたよ。

[1911: 匿名さん]

>>1907 匿名さん
武蔵小山のネックは輸送力と地域のインフラが人口増加に追いついていないところかな。これは勤務地によっても異なるので比較は難しいけれど、電車に乗ってしまえば大した差はないのかもしれないと思われがちだがコロナの時代、人混みをさけて自転車とか徒歩での通勤を考えるとだいぶ異なってきそう。

[1912: 匿名さん]

>>1907 匿名さん

山手線内側それも文京区の小石川と武蔵小山を比較しますかね？
検討者層がまったく違うとおもいますけど。

[1913: 通りがかりさん]

>>1912 匿名さん

同一沿線で、大手町勤務など乗り換え無しで行けますからね。比較検討者は多いと思います。
パコ小石川見た時、最終的に武蔵小山にした方が多いと聞いてます。生活利便性の高さでは武蔵小山の方が圧倒的に人気あるでしょうね。

[1914: 匿名さん]

>>1913 通りがかりさん
武蔵小山の方が便利施設多いのは分かるけど、坪750出すなら目黒とか白金検討するわ。あと小石川は学区考えて住みたい人多いので、検討被らない人も多い

[1915: 匿名さん]

>>1913 通りがかりさん

同じ沿線ならどこでも良いと言うことでは無いのでね。

[1916: 評判気になるさん]

武蔵小山ってユニクロとかで歓喜しているイメージだけど、そんなに良いの？
品川区って都落ちでしょ？

[1917: 匿名さん]

>>1907 匿名さん

いろいろな考え方があって否定はしないけれど、都心へのアクセスのしやすい立地で小石川と武蔵小山を比べたら、価格のアップサイド云々以前に、小石川のほうが資産価値はあると思う。武蔵小山推しで、住みやすさランキングを信じている時点で?だけど。。

[1918: 匿名さん]

目黒とかに勤めている人は小石川よりは武蔵小山の方が便利なんで言うまでもないんだけどね。大手町あたりになるとさすがに武蔵小山まで自転車とか徒歩で行くのは厳しいと思う。

ただ武蔵小山は大きな勢いのある商店街もあるし、昭和な感じがだいぶ残っているところが魅力でもあるよね。

[1919: 匿名さん]

>>1918 匿名さん

あと、渋谷や横浜に行くのも武蔵小山の方がアクセス良いね。大手町までのアクセスはイーブンだし、その辺も考慮した方が良いね。
武蔵小山は企業の新形態のショップが続々と進出してるし、商店街が大きいだけじゃ無くて魅力が詰まってる。春日とは比べ物にならんよ。

[1920: 匿名さん]

>>1919 匿名さん
個人的には武蔵小山を選ぶぐらいなら三軒茶屋に住むかな。街の雰囲気的にあっちの方が好き。渋谷直結なので需要はこちらの方があるかな。
地下鉄沿線という点では同じように思う人もいるかもしれないけれど、武蔵小山と春日を比較するのはセンスがない。優劣をつけたいあまりに、ジャンルの異なるものを無理やり比較している気がするよ。

[1921: 匿名さん]

>>1914 匿名さん

武蔵小山も良い学区ある。名門の小山台小や後地小が有名。指名買いも多い。生活利便性の高い場所には富裕層やエリサラが集まるし、結果学区も良くなる。当たり前の話だね。
文京区だけが学区が良いなんて視野の狭いこと言ってると良い出物掴み損ねるよ。

[1922: 匿名さん]

>>1920 匿名さん

三茶は高速のあの陰鬱な雰囲気とごちゃごちゃしたスラム感が子育て世帯には無理。そこに三茶持ってくるのはセンスなさすぎ。沿線も違うし。
子育て考えた時に競合となるエリア出さないと。

[1923: 匿名さん]

地権者を喜ばすだけですね。この価格は。
パークコートでないのに正気の沙汰では無い価格という >>1907 に同意です。

>>1902 ここは「上位グレードマンション」に当たらないとご主張されてますね。

[1924: マンション検討中さん]

>>1923 匿名さん
大丈夫。価格にケチつけてる人が買うマンションじゃないよ。ここは。

[1925: 匿名さん]

>>1922 匿名さん
個人の主観を普遍的なものとして押し付けるのは感心しないね。荒れるもと。

三軒茶屋の良さがわからない人には理解できないだろうね。武蔵小山のライバルは別にここだけでなく、都内に無数にありますよ。あの辺の私鉄沿線ではむしろ普通の街でしょう。違いますか？

[1926: マンション検討中さん]

その人の好みでしょ。街って。
この物件を検討する人は小石川がいいだけで。

[1927: 口コミ知りたいさん]

>>1925 匿名さん

武蔵小山以外で小石川と競合するのは東池袋かな。

[1928: 匿名さん]

どうして上がるかと言えばパークコートが売れすぎちゃったんだよね。あれだけ売れるならここもこれぐらいだろうと中古を売る人がみんなチャレンジングな価格を付け出して、それで実際に成約事例も積み上がってここまで来ちゃったわけで。

高いけど、東京の地図に皇居を中心とした同心円を描いてみれば、ここはまだまだ安いとわかるはず。

[1929: マンション検討中さん]

まあ三井不動産が再開発でこの街を変えてくれるなら、買える人は買っても損はない気がするけどね。

[1930: 匿名さん]

>>1919 匿名さん

いいかげんなことは書かないこと。大手町までのアクセスは、三田線で言えば、春日から6分、武蔵小山から20分。全然イーブンじゃない。そもそも、このスレで武蔵小山と比べること自体、ズレている。

[1931: 評判気になるさん]

じゃあ飯田橋のライバルも武蔵小山と東池袋ということかな
無理がある

[1932: 匿名さん]

>>1931 評判気になるさん

自分の主観で語らない方が良い。
同一沿線は競合率高い。よっぽど武蔵小山や東池袋と比較されたく無いようだね。比較すると春日が劣っちゃうからかな。

[1933: 評判気になるさん]

>>1932 匿名さん

飯田橋は大江戸線で1分ですよ
知らないでしょうが

[1934: 評判気になるさん]

>>1932 匿名さん

南北線でも1分ですね★
同じ沿線ですよ

[1935: 匿名さん]

>>1932 匿名さん
なんと歩いても10分ですよ。
ご存知でしょうが。

[1936: 匿名さん]

>>1932 匿名さん
歩いてもたかだか10分ですよ。
ご存知でしょうが。

[1937: 匿名さん]

>>1921 匿名さん
武蔵小山の良い出物って何？スミフの勘違い価格物件のこと？ここ検討している人は武蔵小山には興味ないから、そっちの板でやりな

[1938: 匿名さん]

>>1937 匿名さん

武蔵小山のエリアナンバーワンはご承知の通りパークシティ武蔵小山。でもとっくに完売してるから滅多に出ない中古を検討するしかないね。
春日は駅力低いから武蔵小山と東池袋がライバルと言われても?となるのは同意。

[1939: 口コミ知りたいさん]

>>1938 匿名さん

むさしこやまー
ずっと売れなかったパークシティー
大井町と争っとけ

[1940: 周辺住民さん]

東池袋が春日と勝負出来るなんて隔世の感やなぁ。

[1941: マンション検討中さん]

武蔵小山自体は悪くないとは思うけど、みんな書いてる通り、小石川と武蔵小山を同時に検討する人は限定されるでしょうね。いないとは言わないけど。
みなさん高いという点では意見が一致してますね笑
パークコートが売れたとは言え、地域ナンバーワンマンションと他では、　もうちょっと差がついてもと思ってましたが、最近またパークコートの中古の値段が上がってる？

[1942: マンション検討中さん]

> 地権者を喜ばすだけですね。この価格は。

同感です。

[1943: 匿名さん]

ここのある後楽園・春日駅近辺は大手町駅を中心にした半径三キロメートルの円内に存在していて、その円内には番町、紀尾井町、虎ノ門や赤坂、銀座、日本橋などが円内に存在している。対して武蔵小山はそれの3倍の九キロメートルの円の縁に存在している。東京の中心が渋谷だというのならまた別の話だが、世の中そういう人ばかりではない。IT系のベンチャーとか一部業界にちょっと偏った嗜好だと思う。

[1944: 周辺住民さん]

>>1941 マンション検討中さん
>>1943 匿名さん
ほんそれ。ここと城南とは別マーケットだから、比較する人すら限られる。

[1945: 名無しさん]

>>1944 周辺住民さん

それ思い込みだよ。
パーコー小石川行った時、武蔵小山も検討してる人が多いって言ってたぞ。

[1946: 匿名さん]

坂下のパークコートは全戸即日完売の大人気だったけどなあ。
同じ頃クレヴィアが文京区内で駅入り口に隣接した物件を大量に供給していて、それと比較している人はいたけれど、結局価格差や立地を考えるとパークコートの方がお得だということで抽選会でバンザイ突撃の末に散った人の嘆き節はよく聞かされたが。

[1947: 匿名さん]

実際、坂下のパークコートの前に売り出された千代田駿河台ヒルトップレジデンスの売れ行きがあまりよくなかったので、少し様子をみてから動けばいいかなぐらいに思っていた人も多かったと思うんで、出遅れて抽選を嫌って諦めた人とかも含めると相当な数の人が坂下のパークコートを検討したことだろう。そういう人たちのプランBとしての他物件を考えたときに、果たして武蔵小山は入っていただろうか。売れ行きを当時見ていた人にとっては自明なことだけどね。

[1948: 匿名さん]

自分も坂下のパコ検討してたけど、武蔵小山と迷ってるって人が多いって言ってた。結局利便性の高さで武蔵小山に流れた人も多かったようだけど。

[1949: 匿名さん]

それはともかく話を戻すけど、お伊勢参りを毎年欠かさない経営者は多いと思うが、伊勢神宮から特別御神璽を頂いて分社として建立された神社が建っていたという縁起の良さそうな地歴があって、少しばかり高台にあって商店街や人の流れから少し離れた場所にあるという利点がある。割安と考えられた坂下のパークコートよりも、明らかに高いと思われるような価格をつけてくるだけの理由はあると思う。問題は市場がどう評価するか。一体どんな属性の人が買っていくのか、実に興味深い。

[1950: 匿名さん]

>>1946 匿名さん

そのクレヴィアは、クレヴィア文京湯島でしょうか。

[1951: マンション検討中さん]

武蔵小山とパコ小石川って殆どほぼ同時期に売り出したけど、武蔵小山は一期で18戸しか売り出し出来なかったでしょ。（そして未だ完売せず）
パコ小石川はご存知のとおりの盛況ぶり。
小石川から武蔵小山に流れた人が多いって話しが本当であれば武蔵小山の購入者はほぼ小石川の検討者だな笑

[1953: マンコミュファンさん]

>>1951 マンション検討中さん

シティタワーは格下だから無いとして、競合したのはパークシティ武蔵小山だろ。パコの売り出し以降一気にパークシティ武蔵小山の販売が加速したらしい。
谷底こんにゃく地盤と比べたらそうなるわな。