公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩3分
都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分
総武・中央緩行線「水道橋」駅 徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建
[スレ作成日時]2021-05-22 07:45:02
現在の物件
パークホームズ文京小石川 ヒルテラス
パークホームズ文京小石川 ヒルテラス
| No.1901 |
by 名無しさん 2021-08-29 14:46:15
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削除依頼
川口土木だけでなく三井不動産もそういった姿勢でいるなら残念です
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| No.1902 |
>>1901 名無しさん
隠ぺいじゃなく保護じゃないですか？ 少し考えればわかることでしょう。 なぜ悪い方向にばかり考えるのか。 あと大手ゼネコン施工しか認めない方は、建設が難しいタワーマンションか上位グレードマンションへどうぞ。 タワマンや上位グレードマンションなら大手ゼネコンが建設してるでしょうから。 |
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| No.1903 |
本日現場見ましたが、南西角の透明アクリル塀に
内側から灰色シート掛けられて中が見えません。 保護目的であれば最初から他と同じ鉄板の塀では？ 元々は近所の方に見てもらい工事進行を見せて 工事に理解を持ってもらう目的と想像します。 勘繰られる原因となっても仕方ないのでは？ 透明アクリル塀の意味ない…工事に透明性が 無いと強調しているように見えてしまいます |
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| No.1904 |
今日、オンライン説明会に参加しましたが、このマンションを検討するなら、南向きだと思いました。けど、春日通りが気になります。みなさん、いかがでしたでしょうか。
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| No.1905 |
>>1904 マンション検討中さん
西向きとか東向きは上の階じゃないと暗いね 南向きが良いけど買えないな 西東向きの74平米の間取りが悪すぎ 今どき対面キッチンじゃないし、変な場所に洋室あるし、寝室の吹き抜けがよー分からん なので、買う気になれなかったかな |
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| No.1906 |
>>1904 マンション検討中さん
確かに検討するなら、南向きだけだと感じました。 西は、眺望日当たり期待できず。 東向きE80の上層階は抜け感はありそうですが、自己日影がかかり、恐らく10時過ぎたらリビングが暗くなりそうで、、、その他の東向きの間取りはいまいちだし。 春日通り沿いは、窓は開けられますかね？そこがクリアできれば検討に残りそうですが、、もう一度現地を見に行ってみようと思ってます。 |
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| No.1907 |
正気の沙汰では無い価格ですね。
文京区はもう天井じゃないですか？ アップサイド狙うなら三田線沿線で考えると武蔵小山かなと感じてます。圧倒的な住みやすさから、住みたい街ランキング常連で知名度あるものの今後も再開発目白押しであることが周知されていないことが理由です。 |
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| No.1908 |
>>1905 検討板ユーザーさん
わかります！西東向きの74平米間取りの使い勝手が悪そうですよね。リビングの動線が悪そうで、家具配置のイメージがわかない。 そして、寝室の吹き抜けの窓を開けたら、隣の住戸の寝室の窓が正面にきますよね、きっと。お見合い状態。 さすがに、1億超える間取りではない気がして、この間取りは、検討外。南向きもう少し価格下がらないですかね。 |
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| No.1909 |
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| No.1910 |
最上階角、100平米で２億って聞いたよ。
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| No.1911 |
>>1907 匿名さん
武蔵小山のネックは輸送力と地域のインフラが人口増加に追いついていないところかな。これは勤務地によっても異なるので比較は難しいけれど、電車に乗ってしまえば大した差はないのかもしれないと思われがちだがコロナの時代、人混みをさけて自転車とか徒歩での通勤を考えるとだいぶ異なってきそう。 |
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| No.1912 |
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| No.1913 |
>>1912 匿名さん
同一沿線で、大手町勤務など乗り換え無しで行けますからね。比較検討者は多いと思います。 パコ小石川見た時、最終的に武蔵小山にした方が多いと聞いてます。生活利便性の高さでは武蔵小山の方が圧倒的に人気あるでしょうね。 |
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| No.1914 |
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| No.1915 |
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| No.1916 |
武蔵小山ってユニクロとかで歓喜しているイメージだけど、そんなに良いの？
品川区って都落ちでしょ？ |
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| No.1917 |
>>1907 匿名さん
いろいろな考え方があって否定はしないけれど、都心へのアクセスのしやすい立地で小石川と武蔵小山を比べたら、価格のアップサイド云々以前に、小石川のほうが資産価値はあると思う。武蔵小山推しで、住みやすさランキングを信じている時点で?だけど。。 |
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| No.1918 |
目黒とかに勤めている人は小石川よりは武蔵小山の方が便利なんで言うまでもないんだけどね。大手町あたりになるとさすがに武蔵小山まで自転車とか徒歩で行くのは厳しいと思う。
ただ武蔵小山は大きな勢いのある商店街もあるし、昭和な感じがだいぶ残っているところが魅力でもあるよね。 |
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| No.1919 |
>>1918 匿名さん
あと、渋谷や横浜に行くのも武蔵小山の方がアクセス良いね。大手町までのアクセスはイーブンだし、その辺も考慮した方が良いね。 武蔵小山は企業の新形態のショップが続々と進出してるし、商店街が大きいだけじゃ無くて魅力が詰まってる。春日とは比べ物にならんよ。 |
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| No.1920 |
>>1919 匿名さん
個人的には武蔵小山を選ぶぐらいなら三軒茶屋に住むかな。街の雰囲気的にあっちの方が好き。渋谷直結なので需要はこちらの方があるかな。 地下鉄沿線という点では同じように思う人もいるかもしれないけれど、武蔵小山と春日を比較するのはセンスがない。優劣をつけたいあまりに、ジャンルの異なるものを無理やり比較している気がするよ。 |
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| No.1921 |
>>1914 匿名さん
武蔵小山も良い学区ある。名門の小山台小や後地小が有名。指名買いも多い。生活利便性の高い場所には富裕層やエリサラが集まるし、結果学区も良くなる。当たり前の話だね。 文京区だけが学区が良いなんて視野の狭いこと言ってると良い出物掴み損ねるよ。 |
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| No.1922 |
>>1920 匿名さん
三茶は高速のあの陰鬱な雰囲気とごちゃごちゃしたスラム感が子育て世帯には無理。そこに三茶持ってくるのはセンスなさすぎ。沿線も違うし。 子育て考えた時に競合となるエリア出さないと。 |
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| No.1923 | ||
| No.1924 |
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| No.1925 |
>>1922 匿名さん
個人の主観を普遍的なものとして押し付けるのは感心しないね。荒れるもと。 三軒茶屋の良さがわからない人には理解できないだろうね。武蔵小山のライバルは別にここだけでなく、都内に無数にありますよ。あの辺の私鉄沿線ではむしろ普通の街でしょう。違いますか？ |
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| No.1926 |
その人の好みでしょ。街って。
この物件を検討する人は小石川がいいだけで。 |
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| No.1927 |
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| No.1928 |
どうして上がるかと言えばパークコートが売れすぎちゃったんだよね。あれだけ売れるならここもこれぐらいだろうと中古を売る人がみんなチャレンジングな価格を付け出して、それで実際に成約事例も積み上がってここまで来ちゃったわけで。
高いけど、東京の地図に皇居を中心とした同心円を描いてみれば、ここはまだまだ安いとわかるはず。 |
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| No.1929 |
まあ三井不動産が再開発でこの街を変えてくれるなら、買える人は買っても損はない気がするけどね。
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| No.1930 |
>>1919 匿名さん
いいかげんなことは書かないこと。大手町までのアクセスは、三田線で言えば、春日から6分、武蔵小山から20分。全然イーブンじゃない。そもそも、このスレで武蔵小山と比べること自体、ズレている。 |
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| No.1931 |
じゃあ飯田橋のライバルも武蔵小山と東池袋ということかな
無理がある |
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| No.1932 |
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| No.1933 |
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| No.1934 |
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| No.1935 |
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| No.1936 |
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| No.1937 |
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| No.1938 |
>>1937 匿名さん
武蔵小山のエリアナンバーワンはご承知の通りパークシティ武蔵小山。でもとっくに完売してるから滅多に出ない中古を検討するしかないね。 春日は駅力低いから武蔵小山と東池袋がライバルと言われても?となるのは同意。 |
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| No.1939 |
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| No.1940 |
東池袋が春日と勝負出来るなんて隔世の感やなぁ。
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| No.1941 |
武蔵小山自体は悪くないとは思うけど、みんな書いてる通り、小石川と武蔵小山を同時に検討する人は限定されるでしょうね。いないとは言わないけど。
みなさん高いという点では意見が一致してますね笑 パークコートが売れたとは言え、地域ナンバーワンマンションと他では、 もうちょっと差がついてもと思ってましたが、最近またパークコートの中古の値段が上がってる？ |
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| No.1942 |
> 地権者を喜ばすだけですね。この価格は。
同感です。 |
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| No.1943 |
ここのある後楽園・春日駅近辺は大手町駅を中心にした半径三キロメートルの円内に存在していて、その円内には番町、紀尾井町、虎ノ門や赤坂、銀座、日本橋などが円内に存在している。対して武蔵小山はそれの3倍の九キロメートルの円の縁に存在している。東京の中心が渋谷だというのならまた別の話だが、世の中そういう人ばかりではない。IT系のベンチャーとか一部業界にちょっと偏った嗜好だと思う。
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| No.1944 | ||
| No.1945 |
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| No.1946 |
坂下のパークコートは全戸即日完売の大人気だったけどなあ。
同じ頃クレヴィアが文京区内で駅入り口に隣接した物件を大量に供給していて、それと比較している人はいたけれど、結局価格差や立地を考えるとパークコートの方がお得だということで抽選会でバンザイ突撃の末に散った人の嘆き節はよく聞かされたが。 |
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| No.1947 |
実際、坂下のパークコートの前に売り出された千代田駿河台ヒルトップレジデンスの売れ行きがあまりよくなかったので、少し様子をみてから動けばいいかなぐらいに思っていた人も多かったと思うんで、出遅れて抽選を嫌って諦めた人とかも含めると相当な数の人が坂下のパークコートを検討したことだろう。そういう人たちのプランBとしての他物件を考えたときに、果たして武蔵小山は入っていただろうか。売れ行きを当時見ていた人にとっては自明なことだけどね。
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| No.1948 |
自分も坂下のパコ検討してたけど、武蔵小山と迷ってるって人が多いって言ってた。結局利便性の高さで武蔵小山に流れた人も多かったようだけど。
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| No.1949 |
それはともかく話を戻すけど、お伊勢参りを毎年欠かさない経営者は多いと思うが、伊勢神宮から特別御神璽を頂いて分社として建立された神社が建っていたという縁起の良さそうな地歴があって、少しばかり高台にあって商店街や人の流れから少し離れた場所にあるという利点がある。割安と考えられた坂下のパークコートよりも、明らかに高いと思われるような価格をつけてくるだけの理由はあると思う。問題は市場がどう評価するか。一体どんな属性の人が買っていくのか、実に興味深い。
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| No.1950 |
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| No.1951 |
武蔵小山とパコ小石川って殆どほぼ同時期に売り出したけど、武蔵小山は一期で18戸しか売り出し出来なかったでしょ。（そして未だ完売せず）
パコ小石川はご存知のとおりの盛況ぶり。 小石川から武蔵小山に流れた人が多いって話しが本当であれば武蔵小山の購入者はほぼ小石川の検討者だな笑 |
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| No.1953 |
>>1951 マンション検討中さん
シティタワーは格下だから無いとして、競合したのはパークシティ武蔵小山だろ。パコの売り出し以降一気にパークシティ武蔵小山の販売が加速したらしい。 谷底こんにゃく地盤と比べたらそうなるわな。 |
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| No.1954 |
とっくの昔にパークコートが即日完売を連発して売り切れていて、今小石川には六億のペントハウスという宝冠を頂いたマンションが建つ、しかも昨今大人気の非タワー物件だよね。売れ行きがどうなるのか、そんな大昔の個人的な勘違いを後生大事に咀嚼し続けるよりも、ここを真面目に観測している方が有意義だよ。
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| No.1955 |
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| No.1956 |
>>1955 名無しさん
そんなに噛み付かなくても湯島や御徒町も最近評価上がっているからいいんじゃない？そこまで言ったら本郷も入れないといけないわけで、わかりやすくマンションが普通に高かった場所と大手町からの直線距離だと同じだよって話。 |
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| No.1957 |
地政学の教科書でよく使われる地図を逆さまにするという手法で文京区の価値は理解できる。点対称で回転させてみると、実は文京区、ことにその南側は商業や金融の中心地との距離が極めて近いことがよくわかる。産業構造の変化によって起きた工場や研究機関の郊外や海外への移転によって生じた空白地帯の出現が、ちょうど明治維新のころに起きた大名の一斉帰郷によって生じた空白地帯と同じように新たな開発の余地を生じている。そこに目をつけたからこそ東京ドーム買収なんじゃないかと思うんだよな。
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| No.1958 |
外観デザインがカッコ悪い…星野さんじゃない？
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| No.1959 |
まったく相手にされないシティテラス文京小石川は人気ないのかな？
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| No.1961 |
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| No.1962 |
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| No.1963 |
パコ小石川は少なくとも高くは無かった。
ただ、2019年はマンションマーケットに「そろそろ天井なんじゃないか？」という雰囲気があった。なのでパコ小石川をすっ高値で掴むという恐れはあった。 もっともパコ小石川を買った大多数はそういったマーケット環境に左右されない人だと思うけどね。 |
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| No.1964 |
>>1962 マンション検討中さん
人間って案外パターン認識の罠に嵌っていて、見慣れているものは決まった場所、部分しか見ないという脳の癖がある。いつも見ている方向と逆からみると脳が活性化して、いつもの見方をしているときより詳細な情報を得るようになる。新しい場所に来たような状態になるからだろうね。 |
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| No.1965 |
先日現地を見てきました。このスレでも川口土木の評価がいろいろと書かれてますが、現地を見て気になったのはアセチレンのボンベを囲いの内側ではなく外側の容易にアクセスできるところに置きっぱなしにしていることでした。雑な管理をしていると思いました。
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| No.1966 |
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| No.1967 |
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| No.1968 |
マンションはスーゼネ施工に限るね
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| No.1969 |
>>1968 マンション検討中さん
今ならタワマン一択ですね。 |
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| No.1970 |
そそ。資産価値と暮らしやすさ考えたらタワマン一択。でもどことは言わないけど、間違ってもハザードどっぷりの場所は買ってはいけない。
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| No.1971 |
マンコミュ掲示板の伝統芸能、一人相撲が始まりましたっ！おーっと誰もレスつけない。若葉涙目。
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| No.1972 |
>>1956 匿名さん
同質でないものを取り上げて自己(このエリア)正当化するのっておかしくない？ 単に距離で均質なら日本橋◯◯町のなんちゃって日本橋が相対的に安くなる理由がないでしょう。市況分析としてはむしろ適切な分析を阻害するものかと。ただの何の根拠もない感想文ですってなら良いけど。 |
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| No.1973 |
>>1972 匿名さん
まだやってんの？しょーもな。 |
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| No.1974 |
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| No.1975 |
>>1967 マンコミュファンさん
頭金払った後にそう言われたので、キャンセルまでは考えなかったですね。 購入後、施工業者は時々、不祥事でニュースになってました。 あと内覧時も、エントランスに花こそあったけれど植栽の部分は資材が 取っ散らかりまくり。お世辞にも準備万端とは思えない内覧会でした。 （その後に内覧した別の大手ゼネコンのリゾートマンションの対応は完璧でした。） けれどブランドマンションだったので良い値で売れましたよ。 腐っても×××、って思いました。 自分の経験がこれから買われる方の参考になれば幸いです。 |
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| No.1976 |
高すぎてみんなの不満が溜まってますね。三井さんなんとかして欲しい笑
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| No.1977 |
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| No.1978 |
とはいえ近隣の事例を考えるとなあ、そうそう安い値段じゃ売れないだろう。
https://twitter.com/mansionmania/status/1431637273875939330? 誰かが買っているから高くなる、その人にとっては高くても買う価値があったということなんだろうけどね。 |
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| No.1979 |
特別事前案内会のご案内きました
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| No.1980 |
なぜ第一期販売にかくも多くの住戸W37・E57・W57・E61・W61・E64・W64・E65・E69・E70を販売対象から外すのでしょうか？これら以外の高く売れそうなものに潜在顧客の関心を集中させ高く売り抜いた後に、長い時間をかけて小さめの部屋をザラ場で売り切るというような戦略？
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| No.1981 |
パークホームズ、、、
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| No.1982 |
>>1980 評判気になるさん
それらの住戸に要望が入っていないというだけでは？ |
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| No.1983 |
いい部屋はやはり高くても売れるということだな
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| No.1984 |
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| No.1985 |
企画当初からパークホームズであったにも拘らず、高値値付けのリーズニングとしてパークコートに変更できないか稟議あげたけど、周辺相場はどうあれ（と言っても高値値付けしているが売れていないけど）結局、建物の格からは短期回転型中小物件なのでパークホームズに出戻ったということかな。単にプロモーション下手にしても、物件に悪いイメージつけるね
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| No.1986 |
自分の中では、パークリュクスは高級なイメージですね。
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| No.1987 |
>>1985 匿名投稿者さん
パークコートの仕様にすると建設費用が増すので 地権者が嫌ってパークホームズなのではないですか？ 地権者を儲けを優先させたプロジェクトではないでしょうか。 パークコートにしなかったことが将来の資産価値に影響してくるかと。 |
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| No.1988 |
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| No.1989 |
>>1988 匿名さん
三井不動産による2021年5月投資家向け説明資料39ページを参照 https://www.mitsuifudosan.co.jp ? ...PDF 投資家説明資料 - 三井不動産 |
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| No.1990 |
>>1989 いくらさん
URLがコケてて、特定不可能。 |
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| No.1991 | ||
| No.1992 |
ググってみれば2021年5月のものも簡単に見つかる・・・>>1990 探し方の問題だと思うよ
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/investor... |
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| No.1993 |
短期回転型中小型物件ってもっとマシな言い方なかったんだろうか
投資家だけでなくマンション購入者も見るだろうに |
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| No.1994 |
パークコート文京小石川タワーを見ると、リセールは相変わらずの不調（売り出し価格は高いですがほとんど成約していません）、賃貸は相次ぐ値下げにもかかわらず空室だらけ。 やはり小石川で坪600を超えると欲しい人が極端にいなくなる現状を見ると、同じくここも前途多難と言えますかね。 https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/ |
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| No.1995 |
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| No.1997 |
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| No.1998 |
この土地に関係のない者ですが、小石川は今後、さらに上がるのは必至と思われますので、あおり運転のようなクズの輩の声は無視したほうがよろしいかと思います。
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| No.1999 |
上がる根拠を教えてくださいな。
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| No.2000 |
世帯年収2000万くらいでは買えませんね…このあたり気に入ってるので買いたいのにつらい。
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現在の物件
パークホームズ文京小石川 ヒルテラス
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