パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1844: マンション比較中さん]

住宅ローン減税制度の適用対象ですか？
適用外ですか？

[1845: 匿名さん]

今はまだ夏休み中じゃなかったっけ

[1846: 職人さん]

ルサンク売ってくれ

[1847: 匿名さん]

ルサンクは建築確認の取り消しは確定してて適法な建物として存続する余地はなくなってるらしいです
https://twitter.com/haruboo0/status/1428491120221200385

[1848: 匿名さん]

こことル・サンク小石川とが同じ値段で出ていたらどちらを買うのでしょうね

[1849: マンション比較中さん]

ルサンク発売時は
坪４００くらいでしたか

[1850: マンション比較中さん]

ここは坪７００弱？

[1851: 匿名さん]

文京ガーデンゲートタワーが真東に聳え立っていますね。東南には文京シビックセンター、日照はどんな感じなんでしょうね。

[1852: 周辺住民さん]

サウスゲートもシビックも、細いので、日照の影響は限定的かと思います。

それより、ルサンクが坪400万円で激高と感じたことを思い出すと、なんだかなーと感慨深いです。

[1853: 評判気になるさん]

建設関係者で詳しい方いれば教えて下さい。
この物件のように傾斜地に南側階数が多い
異形建物の場合、地震時の不均一な土圧や
建物内部に不均一な応力が発生することで
建物RC構造部分損壊など懸念ありますか？

[1854: 匿名さん]

ルサンクも傾斜地に南側階数が多い建物でしたね。文京区の台地のへりはそのような建物になりますね。

[1855: 匿名さん]

坂が多い港区のマンションとかも同様に傾斜地特有の問題があるかもしれないという懸念があるでしょうね。

[1856: 評判気になるさん]

登記簿で地階と記される住戸はどれくらいありますか？

[1857: 周辺住民さん]

>>1853 評判気になるさん
それはないと思ってよいです。もし不均一が問題になるなら、見かけはそのままに、構造的には長方形だけで構成するよう、何カ所かを切り離します。具体的には、1cmほどの隙間を開けて、樹脂で埋めます。
これ、雨漏りの原因になるのですよね。

[1858: 評判気になるさん]

先週末建築現場辺りを見に行きました。
標識には地上11階地下1階とありますが
住居は2階からなので地階には住居は無い
と思います。但し2階半分は地面下でした

[1859: 匿名さん]

>>1858 評判気になるさん
完成予想CGを見ると、2階の西側は一階相当だと思いますよ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/concept.html

[1860: 匿名さん]

>>1850 マンション比較中さん

面積と価格帯からすると、坪1,000以上？
40m2未満で12000万円台ですから。

[1861: 評判気になるさん]

CGはそのようになってますが
実際には西側1階は半地下です。

[1862: 匿名さん]

>>1861 評判気になるさん
西側のエントランスは２階にあるからW37の横に書いてあるでしょ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/floor_plan.html
ちなみに南から北に向かって西側道路は少し上がっているので２階西側のワンルーム部分は半地下になる部屋もあるだろうね。販売される住戸は半地下にならないと思うよ。

[1863: 匿名さん]

おそらく　>>1861　の写真は最も北側から西面道路の柵越しに撮ったものだろうから、路面から一番下がっている北寄りのワンルームの部分だと思う。もっとガッツリ半地下かと思ったら50cmぐらいかな

[1864: マンション検討中さん]

ウェブセミナーやるらしいね

[1865: 評判気になるさん]

>>1862 匿名さん

2階に賃貸住戸専用の玄関ですか。
地面下賃貸住戸のために建物全体の
価値に悪影響は無いのでしょうか？
PCやPHで同様建設例ご存知ですか？

[1866: マンション検討中さん]

>>1865 評判気になるさん
賃貸専用玄関設置されるんですか？

[1867: マンション検討中さん]

賃貸ではなく地権者住戸ではないですか？

[1868: マンション検討中さん]

地権者は
↓でしょうか？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

[1869: 買い替え検討中さん]

>>1868 マンション検討中さん
そうですね。小石川大神宮の方です。

[1870: 買い替え検討中さん]

>>1868 マンション検討中さん
地権者の存在が煩わしいことが懸念されます。

[1871: 匿名さん]

>>1851 匿名さん
爆笑
たかだかマンションの影が何百メーターも伸びるとでも？
ましてや真東に太陽がある時間が何時間あるとおもってんの
ほんとここの掲示板使うやつって常識ない脳ミソお花畑多いよな

[1872: 評判気になるさん]

当該物件割高感から疑問が浮かびます
地権者が特定の住戸を取得する事例は
承知してますが、デベロッパーが地権者
から土地を時価買切りでなく、デベロッパーが
地権者とプロジェクト収益が上振れした場合、
即ち予め設定した価格以上で分譲が販売できた分、
または、マンション建設費用が安く仕上がった分、
上振れした収益の分配を約するというような事例は
あるのでしょうか？　デベ勤務者の方教えて下さい

[1873: 買い替え検討中さん]

>>1872 評判気になるさん
おそらく三井不動産レジデンシャルの土地活用、等価交換方式でしょう。
https://www.mfr.co.jp/youchi/touka/

[1874: 評判気になるさん]

>>1873 買い替え検討中さん

高値分譲を目指していること理解できました
一方、建設費用の削減努力も目に付きます。
建物品質に悪影響無ければいいのですが。

[1875: 評判気になるさん]

> 建設費用の削減努力も目に付きます。
それで川口土建の施工なのですか？

[1876: 匿名さん]

>>1875 評判気になるさん
川口土建が悪いような言い方をされていますが、そこまで実績がないわけではないと思われます。

[1877: 匿名さん]

都内パークホームズの施工会社
パークホームズ初台ザレジデンス：西松建設株式会社
パークホームズ日本橋時の鐘通り：株式会社錢高組
パークホームズ日本橋本町：佐藤工業株式会社
パークホームズ杉並上荻：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ東中野：野村建設工業株式会社
パークホームズ成増二丁目：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ船堀：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ昭島中神：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ用賀一丁目：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ調布ザレジデンス：株式会社長谷工コーポレーション

[1878: 周辺住民さん]

超高層でもない普通のマンションの建設なんて、ゼネコンのレベルなんて関係ないですよ。いまスパゼネがマンションを請けないのは、それより難しい仕事がたくさん受注できるから。

[1879: 評判気になるさん]

南側2階ベランダ曲面隔壁ですが、
コンクリート打設時には生コンを
複数に分けて打ったため固結後に
界面ができてしまい強度が落ちる。
写真の通り何層かの層状になって
いるのが視認できるし、さらには
表面に多数の微小空隙が視認できる
施工が悪いのか、材料が悪いのか、
建設費用削減目標の悪い影響では？

[1880: 匿名さん]

素人目によくわからないのですが、こういう筋は一般の打ちっぱなしコンクリの壁によく見られますよね。本当に問題になるような事なんですか？私の通っていた高校の壁もこんな筋が通っていましたが、前のオリンピックの前に建ったようですが未だ現役ですが。後輩に避難をよびかけるべきでしょうか？

[1881: 検討板ユーザーさん]

>>1879 評判気になるさん
2回に分けるのは何か意味があるのではないでしょうか。意味もなしに分けることなんてしますかね？

[1882: マンション検討中さん]

>>1881 検討板ユーザーさん
型枠の長さ、高さ、コンクリート側圧の大きさ、鉄筋組立の高さ、コンクリート供給能力などにより一回に打設されるコンクリート量が制限されることがあるようです。また区画に分けられて施工する場合、必然的に継ぎ目が発生することになります。
継ぎ目の不純物を取り除く作業が行われていて、鉄骨が入っていれば２回に分けられていてもさほど問題はないようです。

[1883: 評判気になるさん]

川口土建なのは建設費用の削減努力のためでしょうか

[1884: マンション検討中さん]

>>1861 評判気になるさん
容易に乗り越えられる塀ができるのですか？

[1885: 周辺住民さん]

>>1883 評判気になるさん
大手は難しい工事で忙しく、マンションのように容易な建設を請けてくれるのは、そのクラスのゼネコンに限られるのです。

[1886: 匿名さん]

>>1884 マンション検討中さん
多分生垣じゃないですかね

[1887: 匿名さん]

天カセではなさそうですか？

[1888: マンション検討中さん]

なかなかに高いですね。
価格に見合う価値を三井不動産は今後この地域に提供するという意思の表れだったらよいのだけど、違うだろうなー。

[1889: 匿名さん]

どうなんでしょうね。パークコートが大人気で売れちゃったからそれを踏まえての価格でしょうね。

[1890: 匿名さん]

駐車場36台の衝撃…コンシェルジュいないことはコートじゃなくてホームズだった時点で察していたが…

[1891: 名無しさん]

>>1890 匿名さん
ここはファミリー世帯をターゲットにしていないんでしょう。そして車通勤の人をターゲットにしているわけでもない。駅近と周辺利便が特徴でもあるし。だから駐車場はあまり必要ないのでしょう。

[1892: 名無しさん]

ル・サンク小石川後楽園にはコンシェルジュがいてファミリー世帯をターゲットにしてました。

[1893: 匿名さん]

>>1890 匿名さん

衝撃もなにも、冷静にファクトを見たら、戸数の多い都心のマンションって、どこもそんなに駐車場はないよ。駐車場台数が必要という考え方は、車が生活に欠かせない郊外や地方における物件の発想。都心の、特に三桁以上の戸数のマンションでは、全戸数に対する駐車場台数は３割程度では。計算してみたら、パークコート神宮北参道や白金ザスカイもそのくらいだし。限られた敷地に機械駐の収容台数を増やせば、それこそ費用で購入者に返ってくる。

[1894: 周辺住民さん]

機械式の立体駐車場はメンテにお金がかかりますし、通常20年で取り換える必要があるので、金食い虫ですね。それこそ立駐ががら空きなんてことになったら、目も当てられません。

[1895: 評判気になるさん]

>>1879 のコンクリートの写真、川口土建がシートで覆って見えなくしましたね。見られると困るものでしょうか。

[1896: 匿名さん]

結局、パークコートの検討者で抽選に外れた人だけで１００戸くらい埋まる作戦ですかね。もしかしたら価格についても前もってアンケート取ったうえでの価格設定かもしれませんね。

[1897: 匿名さん]

パークホームズなのに高すぎですね。

[1898: 匿名さん]

>>1895 評判気になるさん
売主の指示かもしれないけどね。

[1899: マンション検討中さん]

>>1896
パークコート外れた人が、ここをそのまま素直に買いますかね。同じパークコートならありえますが、パークホームズだし、施設のレベルもだいぶ違いますし。

[1900: 匿名さん]

隠す姿勢はよくないね

[1901: 名無しさん]

川口土木だけでなく三井不動産もそういった姿勢でいるなら残念です

[1902: マンション検討中さん]

>>1901 名無しさん
隠ぺいじゃなく保護じゃないですか？
少し考えればわかることでしょう。
なぜ悪い方向にばかり考えるのか。
あと大手ゼネコン施工しか認めない方は、建設が難しいタワーマンションか上位グレードマンションへどうぞ。
タワマンや上位グレードマンションなら大手ゼネコンが建設してるでしょうから。

[1903: 評判気になるさん]

本日現場見ましたが、南西角の透明アクリル塀に
内側から灰色シート掛けられて中が見えません。
保護目的であれば最初から他と同じ鉄板の塀では？
元々は近所の方に見てもらい工事進行を見せて
工事に理解を持ってもらう目的と想像します。
勘繰られる原因となっても仕方ないのでは？
透明アクリル塀の意味ない…工事に透明性が
無いと強調しているように見えてしまいます

[1904: マンション検討中さん]

今日、オンライン説明会に参加しましたが、このマンションを検討するなら、南向きだと思いました。けど、春日通りが気になります。みなさん、いかがでしたでしょうか。

[1905: 検討板ユーザーさん]

>>1904 マンション検討中さん
西向きとか東向きは上の階じゃないと暗いね
南向きが良いけど買えないな
西東向きの74平米の間取りが悪すぎ
今どき対面キッチンじゃないし、変な場所に洋室あるし、寝室の吹き抜けがよー分からん
なので、買う気になれなかったかな

[1906: 通りがかりさん]

>>1904 マンション検討中さん
確かに検討するなら、南向きだけだと感じました。
西は、眺望日当たり期待できず。
東向きE80の上層階は抜け感はありそうですが、自己日影がかかり、恐らく10時過ぎたらリビングが暗くなりそうで、、、その他の東向きの間取りはいまいちだし。
春日通り沿いは、窓は開けられますかね？そこがクリアできれば検討に残りそうですが、、もう一度現地を見に行ってみようと思ってます。

[1907: 匿名さん]

正気の沙汰では無い価格ですね。
文京区はもう天井じゃないですか？
アップサイド狙うなら三田線沿線で考えると武蔵小山かなと感じてます。圧倒的な住みやすさから、住みたい街ランキング常連で知名度あるものの今後も再開発目白押しであることが周知されていないことが理由です。

[1908: 通りがかりさん]

>>1905 検討板ユーザーさん
わかります！西東向きの74平米間取りの使い勝手が悪そうですよね。リビングの動線が悪そうで、家具配置のイメージがわかない。
そして、寝室の吹き抜けの窓を開けたら、隣の住戸の寝室の窓が正面にきますよね、きっと。お見合い状態。
さすがに、1億超える間取りではない気がして、この間取りは、検討外。南向きもう少し価格下がらないですかね。

[1909: 通りがかりさん]

>>1907 匿名さん
武蔵小山すみふ、80平米18,000万、ならまだ小石川の方が安く感じる。比べるとまだってレベルですが。

[1910: ご近所さん]

最上階角、100平米で２億って聞いたよ。

[1911: 匿名さん]

>>1907 匿名さん
武蔵小山のネックは輸送力と地域のインフラが人口増加に追いついていないところかな。これは勤務地によっても異なるので比較は難しいけれど、電車に乗ってしまえば大した差はないのかもしれないと思われがちだがコロナの時代、人混みをさけて自転車とか徒歩での通勤を考えるとだいぶ異なってきそう。

[1912: 匿名さん]

>>1907 匿名さん

山手線内側それも文京区の小石川と武蔵小山を比較しますかね？
検討者層がまったく違うとおもいますけど。

[1913: 通りがかりさん]

>>1912 匿名さん

同一沿線で、大手町勤務など乗り換え無しで行けますからね。比較検討者は多いと思います。
パコ小石川見た時、最終的に武蔵小山にした方が多いと聞いてます。生活利便性の高さでは武蔵小山の方が圧倒的に人気あるでしょうね。

[1914: 匿名さん]

>>1913 通りがかりさん
武蔵小山の方が便利施設多いのは分かるけど、坪750出すなら目黒とか白金検討するわ。あと小石川は学区考えて住みたい人多いので、検討被らない人も多い

[1915: 匿名さん]

>>1913 通りがかりさん

同じ沿線ならどこでも良いと言うことでは無いのでね。

[1916: 評判気になるさん]

武蔵小山ってユニクロとかで歓喜しているイメージだけど、そんなに良いの？
品川区って都落ちでしょ？

[1917: 匿名さん]

>>1907 匿名さん

いろいろな考え方があって否定はしないけれど、都心へのアクセスのしやすい立地で小石川と武蔵小山を比べたら、価格のアップサイド云々以前に、小石川のほうが資産価値はあると思う。武蔵小山推しで、住みやすさランキングを信じている時点で?だけど。。

[1918: 匿名さん]

目黒とかに勤めている人は小石川よりは武蔵小山の方が便利なんで言うまでもないんだけどね。大手町あたりになるとさすがに武蔵小山まで自転車とか徒歩で行くのは厳しいと思う。

ただ武蔵小山は大きな勢いのある商店街もあるし、昭和な感じがだいぶ残っているところが魅力でもあるよね。

[1919: 匿名さん]

>>1918 匿名さん

あと、渋谷や横浜に行くのも武蔵小山の方がアクセス良いね。大手町までのアクセスはイーブンだし、その辺も考慮した方が良いね。
武蔵小山は企業の新形態のショップが続々と進出してるし、商店街が大きいだけじゃ無くて魅力が詰まってる。春日とは比べ物にならんよ。

[1920: 匿名さん]

>>1919 匿名さん
個人的には武蔵小山を選ぶぐらいなら三軒茶屋に住むかな。街の雰囲気的にあっちの方が好き。渋谷直結なので需要はこちらの方があるかな。
地下鉄沿線という点では同じように思う人もいるかもしれないけれど、武蔵小山と春日を比較するのはセンスがない。優劣をつけたいあまりに、ジャンルの異なるものを無理やり比較している気がするよ。

[1921: 匿名さん]

>>1914 匿名さん

武蔵小山も良い学区ある。名門の小山台小や後地小が有名。指名買いも多い。生活利便性の高い場所には富裕層やエリサラが集まるし、結果学区も良くなる。当たり前の話だね。
文京区だけが学区が良いなんて視野の狭いこと言ってると良い出物掴み損ねるよ。

[1922: 匿名さん]

>>1920 匿名さん

三茶は高速のあの陰鬱な雰囲気とごちゃごちゃしたスラム感が子育て世帯には無理。そこに三茶持ってくるのはセンスなさすぎ。沿線も違うし。
子育て考えた時に競合となるエリア出さないと。

[1923: 匿名さん]

地権者を喜ばすだけですね。この価格は。
パークコートでないのに正気の沙汰では無い価格という >>1907 に同意です。

>>1902 ここは「上位グレードマンション」に当たらないとご主張されてますね。

[1924: マンション検討中さん]

>>1923 匿名さん
大丈夫。価格にケチつけてる人が買うマンションじゃないよ。ここは。

[1925: 匿名さん]

>>1922 匿名さん
個人の主観を普遍的なものとして押し付けるのは感心しないね。荒れるもと。

三軒茶屋の良さがわからない人には理解できないだろうね。武蔵小山のライバルは別にここだけでなく、都内に無数にありますよ。あの辺の私鉄沿線ではむしろ普通の街でしょう。違いますか？

[1926: マンション検討中さん]

その人の好みでしょ。街って。
この物件を検討する人は小石川がいいだけで。

[1927: 口コミ知りたいさん]

>>1925 匿名さん

武蔵小山以外で小石川と競合するのは東池袋かな。

[1928: 匿名さん]

どうして上がるかと言えばパークコートが売れすぎちゃったんだよね。あれだけ売れるならここもこれぐらいだろうと中古を売る人がみんなチャレンジングな価格を付け出して、それで実際に成約事例も積み上がってここまで来ちゃったわけで。

高いけど、東京の地図に皇居を中心とした同心円を描いてみれば、ここはまだまだ安いとわかるはず。

[1929: マンション検討中さん]

まあ三井不動産が再開発でこの街を変えてくれるなら、買える人は買っても損はない気がするけどね。

[1930: 匿名さん]

>>1919 匿名さん

いいかげんなことは書かないこと。大手町までのアクセスは、三田線で言えば、春日から6分、武蔵小山から20分。全然イーブンじゃない。そもそも、このスレで武蔵小山と比べること自体、ズレている。

[1931: 評判気になるさん]

じゃあ飯田橋のライバルも武蔵小山と東池袋ということかな
無理がある

[1932: 匿名さん]

>>1931 評判気になるさん

自分の主観で語らない方が良い。
同一沿線は競合率高い。よっぽど武蔵小山や東池袋と比較されたく無いようだね。比較すると春日が劣っちゃうからかな。

[1933: 評判気になるさん]

>>1932 匿名さん

飯田橋は大江戸線で1分ですよ
知らないでしょうが

[1934: 評判気になるさん]

>>1932 匿名さん

南北線でも1分ですね★
同じ沿線ですよ

[1935: 匿名さん]

>>1932 匿名さん
なんと歩いても10分ですよ。
ご存知でしょうが。

[1936: 匿名さん]

>>1932 匿名さん
歩いてもたかだか10分ですよ。
ご存知でしょうが。

[1937: 匿名さん]

>>1921 匿名さん
武蔵小山の良い出物って何？スミフの勘違い価格物件のこと？ここ検討している人は武蔵小山には興味ないから、そっちの板でやりな

[1938: 匿名さん]

>>1937 匿名さん

武蔵小山のエリアナンバーワンはご承知の通りパークシティ武蔵小山。でもとっくに完売してるから滅多に出ない中古を検討するしかないね。
春日は駅力低いから武蔵小山と東池袋がライバルと言われても?となるのは同意。

[1939: 口コミ知りたいさん]

>>1938 匿名さん

むさしこやまー
ずっと売れなかったパークシティー
大井町と争っとけ

[1940: 周辺住民さん]

東池袋が春日と勝負出来るなんて隔世の感やなぁ。

[1941: マンション検討中さん]

武蔵小山自体は悪くないとは思うけど、みんな書いてる通り、小石川と武蔵小山を同時に検討する人は限定されるでしょうね。いないとは言わないけど。
みなさん高いという点では意見が一致してますね笑
パークコートが売れたとは言え、地域ナンバーワンマンションと他では、　もうちょっと差がついてもと思ってましたが、最近またパークコートの中古の値段が上がってる？

[1942: マンション検討中さん]

> 地権者を喜ばすだけですね。この価格は。

同感です。

[1943: 匿名さん]

ここのある後楽園・春日駅近辺は大手町駅を中心にした半径三キロメートルの円内に存在していて、その円内には番町、紀尾井町、虎ノ門や赤坂、銀座、日本橋などが円内に存在している。対して武蔵小山はそれの3倍の九キロメートルの円の縁に存在している。東京の中心が渋谷だというのならまた別の話だが、世の中そういう人ばかりではない。IT系のベンチャーとか一部業界にちょっと偏った嗜好だと思う。