パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1824: マンション掲示板さん]

一般に、名前が短いほど格を感じる気がする。
東京大学 VS 令和東京国際イノベーション大学
パークコート丸の内 VS パークホームズ文京小石川ヒルテラス

[1825: マンション掲示板さん]

ヒルテラス
というのも、ヒルトップと言えない
苦労のネーミングですね。

[1826: 周辺住民さん]

>>1823 匿名さん
たぶん、NIPPOの人が、日々、管理していると思いますよ。

[1827: 周辺住民さん]

>>1816 評判気になるさん
>>1819 口コミ知りたいさん

特措法の31条の3に「当該土地等の所有者及び占有者の同意を得て」とありますね。また、「臨時の医療施設」なので、プレハブでもなんでもかまわないはずです。現段階のルサンクは、法的には検査済証が得られない「建築中」の建物という位置づけかと。

[1828: 通りがかりさん]

建築確認がなく、仮使用もできない「工作物」ではないかと…

[1829: 匿名さん]

ル・サンクは建築基準法上ではブレハブにも劣る位置付けでしょう。
早く再販売にする方がここのためになります。

[1830: 周辺住民さん]

>>1828 通りがかりさん
確かにそうですね笑

[1831: 匿名さん]

解決する気になればすぐ解決できるのにNIPPOが決断しないだけでしょう。

[1832: 匿名さん]

このスレッドお祓いが必要ですね。どこからか邪念を抱いた魍魎が這い出して来たようです。

[1833: マンション検討中さん]

ルサンクの話は文京区の住環境を語るスレでお願いします。

[1834: マンション検討中さん]

ルサンクがいくらで再販売されるのかはこの物件に深く関わって来ますがね

[1835: マンション検討中さん]

>>1834 マンション検討中さん
再販売なんて夢のまた夢ですよ。
このままあと何年放置されるんだろう。最近現地見た人ならわかると思いますが、だいぶ廃れてますよ。

[1836: 匿名さん]

>>1835 マンション検討中さん
管理はされていると >>1826で書込みされていますから傷んでいないのでは？
幹線道路沿いでないところが住環境はいいですね。
週末に小石川二丁目周辺の状況を見に行こうと思います。

[1837: 匿名さん]

ヒルテラスのネーミングは同じパークホームズでも鷺沼三丁目（神奈川県宮前区）と氷川台（練馬区）に見えますね2001年と2003年にできた物件です。最近は使われていないみたいですが、今回苦心してつけたというようなものでもないようです。

[1838: 周辺住民さん]

この間ルサンクの前通ったら窓開けて換気してたよ。これはわりとよく見る光景。
なので傷まないように管理はされているんだと思う。再版されるかどうかは別としても。まぁ例え再版されたとしても普通に相場なりに出してくると思うけどね。

[1839: 職人さん]

ルサンクのが欲しい

[1840: 匿名さん]

パークうんコートとよりもこっちの方が期待できる

[1841: 匿名さん]

静かな環境ですからねえ。こことは200メートルくらいの違いですが大きいです。

[1842: ご近所さん]

優先会員登録って登録したら登録完了メールとか来ますか？
登録したつもりなのだが何のレスポンスもなく。。。
入力間違えたか、それとも希望価格低く答えたからお呼びでないのかも。

[1843: マンション検討中さん]

>>1842 ご近所さん

登録後、私も今のところ音沙汰ないです！

[1844: マンション比較中さん]

住宅ローン減税制度の適用対象ですか？
適用外ですか？

[1845: 匿名さん]

今はまだ夏休み中じゃなかったっけ

[1846: 職人さん]

ルサンク売ってくれ

[1847: 匿名さん]

ルサンクは建築確認の取り消しは確定してて適法な建物として存続する余地はなくなってるらしいです
https://twitter.com/haruboo0/status/1428491120221200385

[1848: 匿名さん]

こことル・サンク小石川とが同じ値段で出ていたらどちらを買うのでしょうね

[1849: マンション比較中さん]

ルサンク発売時は
坪４００くらいでしたか

[1850: マンション比較中さん]

ここは坪７００弱？

[1851: 匿名さん]

文京ガーデンゲートタワーが真東に聳え立っていますね。東南には文京シビックセンター、日照はどんな感じなんでしょうね。

[1852: 周辺住民さん]

サウスゲートもシビックも、細いので、日照の影響は限定的かと思います。

それより、ルサンクが坪400万円で激高と感じたことを思い出すと、なんだかなーと感慨深いです。

[1853: 評判気になるさん]

建設関係者で詳しい方いれば教えて下さい。
この物件のように傾斜地に南側階数が多い
異形建物の場合、地震時の不均一な土圧や
建物内部に不均一な応力が発生することで
建物RC構造部分損壊など懸念ありますか？

[1854: 匿名さん]

ルサンクも傾斜地に南側階数が多い建物でしたね。文京区の台地のへりはそのような建物になりますね。

[1855: 匿名さん]

坂が多い港区のマンションとかも同様に傾斜地特有の問題があるかもしれないという懸念があるでしょうね。

[1856: 評判気になるさん]

登記簿で地階と記される住戸はどれくらいありますか？

[1857: 周辺住民さん]

>>1853 評判気になるさん
それはないと思ってよいです。もし不均一が問題になるなら、見かけはそのままに、構造的には長方形だけで構成するよう、何カ所かを切り離します。具体的には、1cmほどの隙間を開けて、樹脂で埋めます。
これ、雨漏りの原因になるのですよね。

[1858: 評判気になるさん]

先週末建築現場辺りを見に行きました。
標識には地上11階地下1階とありますが
住居は2階からなので地階には住居は無い
と思います。但し2階半分は地面下でした

[1859: 匿名さん]

>>1858 評判気になるさん
完成予想CGを見ると、2階の西側は一階相当だと思いますよ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/concept.html

[1860: 匿名さん]

>>1850 マンション比較中さん

面積と価格帯からすると、坪1,000以上？
40m2未満で12000万円台ですから。

[1861: 評判気になるさん]

CGはそのようになってますが
実際には西側1階は半地下です。

[1862: 匿名さん]

>>1861 評判気になるさん
西側のエントランスは２階にあるからW37の横に書いてあるでしょ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/floor_plan.html
ちなみに南から北に向かって西側道路は少し上がっているので２階西側のワンルーム部分は半地下になる部屋もあるだろうね。販売される住戸は半地下にならないと思うよ。

[1863: 匿名さん]

おそらく　>>1861　の写真は最も北側から西面道路の柵越しに撮ったものだろうから、路面から一番下がっている北寄りのワンルームの部分だと思う。もっとガッツリ半地下かと思ったら50cmぐらいかな

[1864: マンション検討中さん]

ウェブセミナーやるらしいね

[1865: 評判気になるさん]

>>1862 匿名さん

2階に賃貸住戸専用の玄関ですか。
地面下賃貸住戸のために建物全体の
価値に悪影響は無いのでしょうか？
PCやPHで同様建設例ご存知ですか？

[1866: マンション検討中さん]

>>1865 評判気になるさん
賃貸専用玄関設置されるんですか？

[1867: マンション検討中さん]

賃貸ではなく地権者住戸ではないですか？

[1868: マンション検討中さん]

地権者は
↓でしょうか？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

[1869: 買い替え検討中さん]

>>1868 マンション検討中さん
そうですね。小石川大神宮の方です。

[1870: 買い替え検討中さん]

>>1868 マンション検討中さん
地権者の存在が煩わしいことが懸念されます。

[1871: 匿名さん]

>>1851 匿名さん
爆笑
たかだかマンションの影が何百メーターも伸びるとでも？
ましてや真東に太陽がある時間が何時間あるとおもってんの
ほんとここの掲示板使うやつって常識ない脳ミソお花畑多いよな

[1872: 評判気になるさん]

当該物件割高感から疑問が浮かびます
地権者が特定の住戸を取得する事例は
承知してますが、デベロッパーが地権者
から土地を時価買切りでなく、デベロッパーが
地権者とプロジェクト収益が上振れした場合、
即ち予め設定した価格以上で分譲が販売できた分、
または、マンション建設費用が安く仕上がった分、
上振れした収益の分配を約するというような事例は
あるのでしょうか？　デベ勤務者の方教えて下さい

[1873: 買い替え検討中さん]

>>1872 評判気になるさん
おそらく三井不動産レジデンシャルの土地活用、等価交換方式でしょう。
https://www.mfr.co.jp/youchi/touka/