パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1801: 匿名さん]

文京区の高台は関東大震災の後に神田あたりからたくさん引っ越して来たとか聞きましたが。

[1802: 匿名さん]

>>1801　匿名さん
東大人文地理学の梶田先生が2019年に地学雑誌に投稿した論文で、和田倉門から5km圏内は関東大震災以前の1908年の時点で既に都市化が進んでいて人口がおおむね静止状態になっていたと書かれているので、文京区の大半がその範囲に入ることからそれはないと思います。なぜなら既に都市化が進んで新たな住民を受け入れるだけの土地がなかったでしょうから。
あっても豊島区に隣接している一部の地域でしょうね。

[1803: 匿名さん]

>>1802 　の元ネタは地学雑誌に載った「関東大震災、空襲と町丁別にみた東京中心部の社会ー空間パターン変化（1920-1965）」という論文で、都心部各区の産業構造の変化がつぶさに記述されていて、かつて港区で1965年以前に起きた産業構造の変化が文京区で近年起こっている変化をなぞっているようで面白いです。現在の文京区の宅地としての評価が高まっているのは産業構造の変化に伴うもので、今後文京区の不動産に起こりうる変化は今後10年単位で驚くべきものになるであろうという想いを強くさせられました。

[1804: マンション掲示板さん]

そういえば、
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップも
おそらく来年夏竣工後
再発売してくるでしょうが、
どれくらい値上げになるでしょうね。

[1805: 評判気になるさん]

ル・サンク小石川後楽園の再販売の予定のほうが知りたいです。
ここのように幹線道路に面してなく閑静な住宅地と思うので。

[1806: 匿名さん]

>>1805 評判気になるさん
取り壊しが妥当じゃないですかね

[1807: 匿名さん]

上部２階をスパッと斬るのが再販売は早くなりますが

[1808: 検討板ユーザーさん]

なぜコートにならないの？

[1809: 匿名さん]

工事が中断した未完成マンションが近所にあるが、まるで文京区に押されたスティグマのようで見るたびに悲しい気分になる。素晴らしいマンションが完成することでこの地に爽やかな風が吹き抜けてくれると良いのだが。

[1810: 匿名さん]

>>1804 マンション掲示板さん
追加工事で費用がかさんだ分がのっかって坪単価が百万ぐらい上がるかもしれませんね。あるいは据え置いて早期完売を狙う方向もあるでしょう、相当な風評被害を受けているでしょうから。

[1811: 匿名さん]

>>1809 匿名さん
ル・サンク小石川後楽園のいまの状態はデベロッパーの判断の誤りによるのだから、バーゲンセールにして早く再販売するのがいいのではないか。ル・サンク小石川後楽園のなりゆきはここの物件に大きく影響を与えると思うよ。

[1812: 匿名さん]

>>1811
願望がかなり入ってますよ笑

[1813: 評判気になるさん]

NIPPOだからねえ

[1814: ご近所さん]

>>1799 匿名さん
細川さんとか、阿部さんとか、徳川さんとかが、持ってる土地を売って、このマンションを買うのでしょうか。

[1815: 匿名さん]

>>1814 ご近所さん
鳩山さんが抜けてるよ、それはさておき、明治末期とかならいざ知らず先祖伝来の土地を持ち続けるモチベーションが子供達の世代には希薄なんだよね。家を墓を、代々守るという人はだいぶ少なくなった。家業を子供が継ぐことは稀なこととなり、親子で職業が異なることも珍しくはない。

家は個人のライフスタイルの変化に応じて住み替えるものになり、葬儀すら遺骨はマンション墓に納めて将来的には無縁仏化するというのが都市部での葬送スタイルになりつつある。遺骨がなくてもモーツアルトは不滅なわけで、墓や家にこだわる必要はなかろう。すなわち先祖伝来の土地などは適切な時期に売却してしまうべきもとみなされる時代が来たんだ。

[1816: 評判気になるさん]

ル・サンクはコロナ患者の収容施設として都か国が強制接収すべきだろうね
そこからうっかり小石川全体がクラスター化して迷惑老人達が絶滅すれば、文京区としても非常にありがたいのでは？

[1817: マンコミュファンさん]

歩道がアスファルトの谷低パーコーより、出来上がったら、余裕で目立ちそう！！

[1818: 匿名さん]

>>1817 マンコミュファンさん
杖をついて坂を登らせることになるご老体にはちょっと酷な立地だけどね

[1819: 口コミ知りたいさん]

>>1816 評判気になるさん
都か国が強制接収するのには法令に適合させないといけないので。２２メートルの高さ制限を超す部分を解体してからの接収になるのだろうね。

[1820: 匿名さん]

多分当分のあいだ近所の建築途中で放置されているマンションは居住不能だから話題にしたり比較すること自体意味がない、というかここになんらかの風評被害を与えようというのかな？

[1821: 匿名さん]

表通りの日当たりのいい美しいデザインのマンションが少しでもこの地を明るくしてくれますように。皆さんの代わりに神に祈っておきますね。

[1822: 匿名さん]

天照大神様が長らくお祀りされていた、人々の祈りが染み付いた聖なる土地がもつ、良い気がこのマンションをきっとで守ってくださるでしょう

[1823: 匿名さん]

物件の周りを歩いてみたら、閑静なルサンクの立地が目につくからでは？
静かな場所が好きな人にとっては、ルサンクの立地の方が好みだろうし、比較対象として販売再開して欲しいだろう
でも人が住んでいない建物の劣化は早いというし、あそこまで放置されてると販売再開されても建物の状態が不安になる

[1824: マンション掲示板さん]

一般に、名前が短いほど格を感じる気がする。
東京大学 VS 令和東京国際イノベーション大学
パークコート丸の内 VS パークホームズ文京小石川ヒルテラス

[1825: マンション掲示板さん]

ヒルテラス
というのも、ヒルトップと言えない
苦労のネーミングですね。

[1826: 周辺住民さん]

>>1823 匿名さん
たぶん、NIPPOの人が、日々、管理していると思いますよ。

[1827: 周辺住民さん]

>>1816 評判気になるさん
>>1819 口コミ知りたいさん

特措法の31条の3に「当該土地等の所有者及び占有者の同意を得て」とありますね。また、「臨時の医療施設」なので、プレハブでもなんでもかまわないはずです。現段階のルサンクは、法的には検査済証が得られない「建築中」の建物という位置づけかと。

[1828: 通りがかりさん]

建築確認がなく、仮使用もできない「工作物」ではないかと…

[1829: 匿名さん]

ル・サンクは建築基準法上ではブレハブにも劣る位置付けでしょう。
早く再販売にする方がここのためになります。

[1830: 周辺住民さん]

>>1828 通りがかりさん
確かにそうですね笑

[1831: 匿名さん]

解決する気になればすぐ解決できるのにNIPPOが決断しないだけでしょう。

[1832: 匿名さん]

このスレッドお祓いが必要ですね。どこからか邪念を抱いた魍魎が這い出して来たようです。

[1833: マンション検討中さん]

ルサンクの話は文京区の住環境を語るスレでお願いします。

[1834: マンション検討中さん]

ルサンクがいくらで再販売されるのかはこの物件に深く関わって来ますがね

[1835: マンション検討中さん]

>>1834 マンション検討中さん
再販売なんて夢のまた夢ですよ。
このままあと何年放置されるんだろう。最近現地見た人ならわかると思いますが、だいぶ廃れてますよ。

[1836: 匿名さん]

>>1835 マンション検討中さん
管理はされていると >>1826で書込みされていますから傷んでいないのでは？
幹線道路沿いでないところが住環境はいいですね。
週末に小石川二丁目周辺の状況を見に行こうと思います。

[1837: 匿名さん]

ヒルテラスのネーミングは同じパークホームズでも鷺沼三丁目（神奈川県宮前区）と氷川台（練馬区）に見えますね2001年と2003年にできた物件です。最近は使われていないみたいですが、今回苦心してつけたというようなものでもないようです。

[1838: 周辺住民さん]

この間ルサンクの前通ったら窓開けて換気してたよ。これはわりとよく見る光景。
なので傷まないように管理はされているんだと思う。再版されるかどうかは別としても。まぁ例え再版されたとしても普通に相場なりに出してくると思うけどね。

[1839: 職人さん]

ルサンクのが欲しい

[1840: 匿名さん]

パークうんコートとよりもこっちの方が期待できる

[1841: 匿名さん]

静かな環境ですからねえ。こことは200メートルくらいの違いですが大きいです。

[1842: ご近所さん]

優先会員登録って登録したら登録完了メールとか来ますか？
登録したつもりなのだが何のレスポンスもなく。。。
入力間違えたか、それとも希望価格低く答えたからお呼びでないのかも。

[1843: マンション検討中さん]

>>1842 ご近所さん

登録後、私も今のところ音沙汰ないです！

[1844: マンション比較中さん]

住宅ローン減税制度の適用対象ですか？
適用外ですか？

[1845: 匿名さん]

今はまだ夏休み中じゃなかったっけ

[1846: 職人さん]

ルサンク売ってくれ

[1847: 匿名さん]

ルサンクは建築確認の取り消しは確定してて適法な建物として存続する余地はなくなってるらしいです
https://twitter.com/haruboo0/status/1428491120221200385

[1848: 匿名さん]

こことル・サンク小石川とが同じ値段で出ていたらどちらを買うのでしょうね

[1849: マンション比較中さん]

ルサンク発売時は
坪４００くらいでしたか

[1850: マンション比較中さん]

ここは坪７００弱？

[1851: 匿名さん]

文京ガーデンゲートタワーが真東に聳え立っていますね。東南には文京シビックセンター、日照はどんな感じなんでしょうね。

[1852: 周辺住民さん]

サウスゲートもシビックも、細いので、日照の影響は限定的かと思います。

それより、ルサンクが坪400万円で激高と感じたことを思い出すと、なんだかなーと感慨深いです。

[1853: 評判気になるさん]

建設関係者で詳しい方いれば教えて下さい。
この物件のように傾斜地に南側階数が多い
異形建物の場合、地震時の不均一な土圧や
建物内部に不均一な応力が発生することで
建物RC構造部分損壊など懸念ありますか？

[1854: 匿名さん]

ルサンクも傾斜地に南側階数が多い建物でしたね。文京区の台地のへりはそのような建物になりますね。

[1855: 匿名さん]

坂が多い港区のマンションとかも同様に傾斜地特有の問題があるかもしれないという懸念があるでしょうね。

[1856: 評判気になるさん]

登記簿で地階と記される住戸はどれくらいありますか？

[1857: 周辺住民さん]

>>1853 評判気になるさん
それはないと思ってよいです。もし不均一が問題になるなら、見かけはそのままに、構造的には長方形だけで構成するよう、何カ所かを切り離します。具体的には、1cmほどの隙間を開けて、樹脂で埋めます。
これ、雨漏りの原因になるのですよね。

[1858: 評判気になるさん]

先週末建築現場辺りを見に行きました。
標識には地上11階地下1階とありますが
住居は2階からなので地階には住居は無い
と思います。但し2階半分は地面下でした

[1859: 匿名さん]

>>1858 評判気になるさん
完成予想CGを見ると、2階の西側は一階相当だと思いますよ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/concept.html

[1860: 匿名さん]

>>1850 マンション比較中さん

面積と価格帯からすると、坪1,000以上？
40m2未満で12000万円台ですから。

[1861: 評判気になるさん]

CGはそのようになってますが
実際には西側1階は半地下です。

[1862: 匿名さん]

>>1861 評判気になるさん
西側のエントランスは２階にあるからW37の横に書いてあるでしょ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/floor_plan.html
ちなみに南から北に向かって西側道路は少し上がっているので２階西側のワンルーム部分は半地下になる部屋もあるだろうね。販売される住戸は半地下にならないと思うよ。

[1863: 匿名さん]

おそらく　>>1861　の写真は最も北側から西面道路の柵越しに撮ったものだろうから、路面から一番下がっている北寄りのワンルームの部分だと思う。もっとガッツリ半地下かと思ったら50cmぐらいかな

[1864: マンション検討中さん]

ウェブセミナーやるらしいね

[1865: 評判気になるさん]

>>1862 匿名さん

2階に賃貸住戸専用の玄関ですか。
地面下賃貸住戸のために建物全体の
価値に悪影響は無いのでしょうか？
PCやPHで同様建設例ご存知ですか？

[1866: マンション検討中さん]

>>1865 評判気になるさん
賃貸専用玄関設置されるんですか？

[1867: マンション検討中さん]

賃貸ではなく地権者住戸ではないですか？

[1868: マンション検討中さん]

地権者は
↓でしょうか？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

[1869: 買い替え検討中さん]

>>1868 マンション検討中さん
そうですね。小石川大神宮の方です。

[1870: 買い替え検討中さん]

>>1868 マンション検討中さん
地権者の存在が煩わしいことが懸念されます。

[1871: 匿名さん]

>>1851 匿名さん
爆笑
たかだかマンションの影が何百メーターも伸びるとでも？
ましてや真東に太陽がある時間が何時間あるとおもってんの
ほんとここの掲示板使うやつって常識ない脳ミソお花畑多いよな

[1872: 評判気になるさん]

当該物件割高感から疑問が浮かびます
地権者が特定の住戸を取得する事例は
承知してますが、デベロッパーが地権者
から土地を時価買切りでなく、デベロッパーが
地権者とプロジェクト収益が上振れした場合、
即ち予め設定した価格以上で分譲が販売できた分、
または、マンション建設費用が安く仕上がった分、
上振れした収益の分配を約するというような事例は
あるのでしょうか？　デベ勤務者の方教えて下さい

[1873: 買い替え検討中さん]

>>1872 評判気になるさん
おそらく三井不動産レジデンシャルの土地活用、等価交換方式でしょう。
https://www.mfr.co.jp/youchi/touka/

[1874: 評判気になるさん]

>>1873 買い替え検討中さん

高値分譲を目指していること理解できました
一方、建設費用の削減努力も目に付きます。
建物品質に悪影響無ければいいのですが。

[1875: 評判気になるさん]

> 建設費用の削減努力も目に付きます。
それで川口土建の施工なのですか？

[1876: 匿名さん]

>>1875 評判気になるさん
川口土建が悪いような言い方をされていますが、そこまで実績がないわけではないと思われます。

[1877: 匿名さん]

都内パークホームズの施工会社
パークホームズ初台ザレジデンス：西松建設株式会社
パークホームズ日本橋時の鐘通り：株式会社錢高組
パークホームズ日本橋本町：佐藤工業株式会社
パークホームズ杉並上荻：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ東中野：野村建設工業株式会社
パークホームズ成増二丁目：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ船堀：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ昭島中神：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ用賀一丁目：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ調布ザレジデンス：株式会社長谷工コーポレーション

[1878: 周辺住民さん]

超高層でもない普通のマンションの建設なんて、ゼネコンのレベルなんて関係ないですよ。いまスパゼネがマンションを請けないのは、それより難しい仕事がたくさん受注できるから。

[1879: 評判気になるさん]

南側2階ベランダ曲面隔壁ですが、
コンクリート打設時には生コンを
複数に分けて打ったため固結後に
界面ができてしまい強度が落ちる。
写真の通り何層かの層状になって
いるのが視認できるし、さらには
表面に多数の微小空隙が視認できる
施工が悪いのか、材料が悪いのか、
建設費用削減目標の悪い影響では？

[1880: 匿名さん]

素人目によくわからないのですが、こういう筋は一般の打ちっぱなしコンクリの壁によく見られますよね。本当に問題になるような事なんですか？私の通っていた高校の壁もこんな筋が通っていましたが、前のオリンピックの前に建ったようですが未だ現役ですが。後輩に避難をよびかけるべきでしょうか？

[1881: 検討板ユーザーさん]

>>1879 評判気になるさん
2回に分けるのは何か意味があるのではないでしょうか。意味もなしに分けることなんてしますかね？

[1882: マンション検討中さん]

>>1881 検討板ユーザーさん
型枠の長さ、高さ、コンクリート側圧の大きさ、鉄筋組立の高さ、コンクリート供給能力などにより一回に打設されるコンクリート量が制限されることがあるようです。また区画に分けられて施工する場合、必然的に継ぎ目が発生することになります。
継ぎ目の不純物を取り除く作業が行われていて、鉄骨が入っていれば２回に分けられていてもさほど問題はないようです。

[1883: 評判気になるさん]

川口土建なのは建設費用の削減努力のためでしょうか

[1884: マンション検討中さん]

>>1861 評判気になるさん
容易に乗り越えられる塀ができるのですか？

[1885: 周辺住民さん]

>>1883 評判気になるさん
大手は難しい工事で忙しく、マンションのように容易な建設を請けてくれるのは、そのクラスのゼネコンに限られるのです。

[1886: 匿名さん]

>>1884 マンション検討中さん
多分生垣じゃないですかね

[1887: 匿名さん]

天カセではなさそうですか？

[1888: マンション検討中さん]

なかなかに高いですね。
価格に見合う価値を三井不動産は今後この地域に提供するという意思の表れだったらよいのだけど、違うだろうなー。

[1889: 匿名さん]

どうなんでしょうね。パークコートが大人気で売れちゃったからそれを踏まえての価格でしょうね。

[1890: 匿名さん]

駐車場36台の衝撃…コンシェルジュいないことはコートじゃなくてホームズだった時点で察していたが…

[1891: 名無しさん]

>>1890 匿名さん
ここはファミリー世帯をターゲットにしていないんでしょう。そして車通勤の人をターゲットにしているわけでもない。駅近と周辺利便が特徴でもあるし。だから駐車場はあまり必要ないのでしょう。

[1892: 名無しさん]

ル・サンク小石川後楽園にはコンシェルジュがいてファミリー世帯をターゲットにしてました。

[1893: 匿名さん]

>>1890 匿名さん

衝撃もなにも、冷静にファクトを見たら、戸数の多い都心のマンションって、どこもそんなに駐車場はないよ。駐車場台数が必要という考え方は、車が生活に欠かせない郊外や地方における物件の発想。都心の、特に三桁以上の戸数のマンションでは、全戸数に対する駐車場台数は３割程度では。計算してみたら、パークコート神宮北参道や白金ザスカイもそのくらいだし。限られた敷地に機械駐の収容台数を増やせば、それこそ費用で購入者に返ってくる。

[1894: 周辺住民さん]

機械式の立体駐車場はメンテにお金がかかりますし、通常20年で取り換える必要があるので、金食い虫ですね。それこそ立駐ががら空きなんてことになったら、目も当てられません。

[1895: 評判気になるさん]

>>1879 のコンクリートの写真、川口土建がシートで覆って見えなくしましたね。見られると困るものでしょうか。

[1896: 匿名さん]

結局、パークコートの検討者で抽選に外れた人だけで１００戸くらい埋まる作戦ですかね。もしかしたら価格についても前もってアンケート取ったうえでの価格設定かもしれませんね。

[1897: 匿名さん]

パークホームズなのに高すぎですね。

[1898: 匿名さん]

>>1895 評判気になるさん
売主の指示かもしれないけどね。

[1899: マンション検討中さん]

>>1896
パークコート外れた人が、ここをそのまま素直に買いますかね。同じパークコートならありえますが、パークホームズだし、施設のレベルもだいぶ違いますし。

[1900: 匿名さん]

隠す姿勢はよくないね