パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1764: 匿名さん]

一階に平置駐車場と書かれているね

[1765: 匿名さん]

高いとは言えさすがにバレーサービスとか温泉宅配とかのサービスはないだろうな

[1766: 匿名さん]

三井不動産 大変ですね
https://bkkcondostory.com/3220/
他のデベロッパーですけど文京区で似た出来事がありました
こういう出来事を想定した保険には入っているものなのでしょうか

[1767: 匿名さん]

日本はタイと違って法律の整備が進んでいるのでそういうことはないでしょうね。
三井さんはこの土地を知悉しているので、大丈夫でしょう。

[1768: 匿名さん]

まあおかしな横車を押そうものなら天罰が下るかもしれませんね

[1769: 匿名さん]

法令に適合している建築計画ならば建築確認が取り消されるようなことにはならないのだけどねえ。

[1770: 匿名さん]

湯立坂のマンションのときのようなこともありますので
https://www.museum.or.jp/news/1644

[1771: 匿名さん]

>>1766 匿名さん
http://courthills10.livedoor.blog/archives/23269949.html
から判断すると接道が非常に悪い敷地ですね。
これでよく許可が出ましたね。

[1772: 周辺住民さん]

８月１３日１９時過ぎ、自転車で水道橋から小石川方向へ帰りながら見た様子。
東京ドームホテルは、約半分の客室に灯りかついている。昨年４月の緊急事態のときは２，３部屋しか灯りがついていなかたのに。
それは別として、パークコート文京小石川は灯りがついているのは１／５前後くらい。この３，４か月でだいぶ入居が進んだようではある。対してアトラスタワーは１／２～１／３くらい。そうすると、パークコートのほうは、まだ半分は空室か（売れていないとかではなく、これからまだ引っ越す人もあるという趣旨で）。６００戸近いことからすると、まだ２００戸は未入居？引き続きパークコートに引っ越した人が売る近隣の中古物件が増えること、そして中古物件の価格が下がること、それが近隣の新築相場にも影響することを期待。２割くらい下がればなあ。

[1773: 周辺住民さん]

>>1772 周辺住民さん
自己レスですが、８月１２日１９時過ぎの間違いでした。

[1774: 匿名さん]

>>1772 周辺住民さん
さすがにそれは我田引水が過ぎるのでは...だが気持ちはわかる、痛いほどわかる。

[1775: 周辺住民さん]

>>1772 周辺住民さん
うちから東面と南面が見えます。いま20時20分。ざっくり3分の1くらいに電気が灯っています。

[1776: 匿名さん]

>>1772 周辺住民さん
文京区の土地の価格が2020年7月ごろから急に坪単価が安くなるという現象が観察されていますが、文京区の土地持ちがここを買ったのかもしれませんね。多くの人が文京区内の恐らくは駅から遠い不便な戸建ての土地を売ってここを買ったというのは少し穿ち過ぎでしょうか。
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/bunkyo-city/

[1777: 匿名さん]

>>1776 匿名さん
>ここを買った x
>坂下のパークコートを買った○
でしたね。すみません。

あそこは駅直結とか病院とかスーパーがすぐ下にあるとか足腰の弱った老人とかに受ける要素が満載でしたが、ここはまたちょっと違った人が買うと思います。平成の頃に建った文京区のアベレージマンションに満足して住むような人は住まない気がします。

[1778: 匿名さん]

>>1772
気持ちがとてもわかるから見ていてとても辛い。今サイトに出てるのはチャレンジ価格だから、相場で出た瞬間に瞬間蒸発だろうな。
裏で不動産屋が事前に紹介してたり、希望物件から出たらノールックで買う人もいるし。

[1779: 通りがかりさん]

ここは川口土建による施工でパークホームズですね。パークコートにする気は当初からなかったのではないでしょうか。

[1780: 口コミ知りたいさん]

>>1779 通りがかりさん
誰もパークコートになるなんて言ってませんよ。
名称の発表前からパークホームズになる事はバレていましたし。

[1781: 匿名さん]

>>1776 匿名さん
はい、100％違うと断言できます。条件の悪い土地が多く売りに出た、面積の大きいマンション用地などが取引された、などで短期的には平均単価はかなり上下します。もう一度言います、100％違うと断言できます。

[1782: マンション検討中さん]

6億超の部屋はメンタリストであり優生思想でも有名なあの人が買います。

[1783: 評判気になるさん]

そんな人が買うんだ。嫌だな。

[1784: 匿名さん]

平置駐車場はその人が占用するのでしょうか！？

[1785: 周辺住民さん]

>>1776 匿名さん
AI査定の参考価格とありますね。成約価格と乖離しているかもしれません。

[1786: 口コミ知りたいさん]

成約価格と乖離している例です。

ル・サンク小石川後楽園の推定売却・購入価格推移
https://sre-realestate.com/bukken-00000019772/

[1787: 匿名さん]

>>1781 匿名さん
坂下のパークコートのスレにも去年、不動産屋さんっぽい人の書きこみで地価が下がるようなことを言っているのがあったから、実際安い土地がたくさん出たんでしょう。ただマンション価格とほぼ平行して上下していた土地価格があきらかにそれまでのふれ幅を超えるような下がり方をしていたので、かなり売り急いでいて最初から低い価格で募集をかけている土地が普段より多く出ていたことは間違いないようですけどね。

[1788: 匿名さん]

ここを買うために高台の先祖伝来の土地を手放す人もいるだろうな。
安いミニ戸建ての売り出しが増えて、マンションが買えない人には朗報になるだろう

[1789: 口コミ知りたいさん]

牛込方面のマンションからよく見えるけど、確かに夕方もあまり電気ついてないよね。
生活感ないというか、入居してることすら意外。＞＞PC

[1790: 匿名さん]

やっぱり戸建てよりはマンションだよな

[1791: 匿名さん]

>>1789 口コミ知りたいさん

うちの部屋はカーテンおろしてると真っ暗で空き部屋に見えるかもしれませんね。
７、8月で相当の引っ越しありましたから結構入居しているはずです。

[1792: 周辺住民さん]

>>1791 匿名さん
>>1775 に書きましたが、東側の部屋は結構、入居が進んでいるようです。

[1793: 匿名さん]

結局パークコートの話題になっちゃうんだよね、このスレ
坂下のパークコートは多分今後何十年も近隣の物件と比較され続けるんだろうね。

しかしお盆だからしょうがないとはいえ、ここは何か新情報はないのかな。

[1794: 口コミ知りたいさん]

> ここを買うために高台の先祖伝来の土地を手放す人もいるだろうな。

それはないな。

[1795: 匿名さん]

先祖伝来の土地を手放すならパークコート買ったでしょうね

[1796: 周辺住民さん]

先祖から引き継いだっていっても、せいぜい明治維新以降でしょ。

[1797: 匿名さん]

>>1796 周辺住民さん
江戸時代の地図を見ていると地主さんと同じ苗字の旗本の屋敷が地主さんの敷地の中にあったりするので、わかりませんよ。明治時代に山手線の騒音を避けて巣鴨から引っ越してきた徳川慶喜は春日にある国際仏教学大学院大学のあたりに屋敷を構えていたようですが、元幕臣も近所に住んでいたんじゃないかと思います。

[1798: 周辺住民さん]

>>1797 匿名さん
明治維新により、現文京区に上中下屋敷武を抱えていた武家はほぼすべて、国に帰ってしまいました。それに、江戸時代の武家屋敷の土地は、所有ではなく幕府からの借地でした。

[1799: 匿名さん]

>>1798 周辺住民さん
たしかに大名格は領地に戻ったようですが、今でも細川家とか屋敷跡が残ってますし、西片は福山藩主の阿部家が廃藩置県後に再び東京に戻ってきて中屋敷跡や周辺の武家地を宅地に再開発したものでしたよね。幕臣も確か静岡藩士になって徳川家の家臣になる人、朝臣になって新政府で働く人、あるいは商人や農民として士分を離れる人などいくつかの進路があったと思います。全部が全部廃墟になったわけではないでしょう。陸軍参謀本部の地図でも桑畑とかになっていたところは旗本が住み続けていた可能性があります。

[1800: 匿名さん]

ちなみに大河ドラマで取り上げられている渋沢栄一は静岡藩士として徳川家家臣の道を選んだようです。

[1801: 匿名さん]

文京区の高台は関東大震災の後に神田あたりからたくさん引っ越して来たとか聞きましたが。

[1802: 匿名さん]

>>1801　匿名さん
東大人文地理学の梶田先生が2019年に地学雑誌に投稿した論文で、和田倉門から5km圏内は関東大震災以前の1908年の時点で既に都市化が進んでいて人口がおおむね静止状態になっていたと書かれているので、文京区の大半がその範囲に入ることからそれはないと思います。なぜなら既に都市化が進んで新たな住民を受け入れるだけの土地がなかったでしょうから。
あっても豊島区に隣接している一部の地域でしょうね。

[1803: 匿名さん]

>>1802 　の元ネタは地学雑誌に載った「関東大震災、空襲と町丁別にみた東京中心部の社会ー空間パターン変化（1920-1965）」という論文で、都心部各区の産業構造の変化がつぶさに記述されていて、かつて港区で1965年以前に起きた産業構造の変化が文京区で近年起こっている変化をなぞっているようで面白いです。現在の文京区の宅地としての評価が高まっているのは産業構造の変化に伴うもので、今後文京区の不動産に起こりうる変化は今後10年単位で驚くべきものになるであろうという想いを強くさせられました。

[1804: マンション掲示板さん]

そういえば、
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップも
おそらく来年夏竣工後
再発売してくるでしょうが、
どれくらい値上げになるでしょうね。

[1805: 評判気になるさん]

ル・サンク小石川後楽園の再販売の予定のほうが知りたいです。
ここのように幹線道路に面してなく閑静な住宅地と思うので。

[1806: 匿名さん]

>>1805 評判気になるさん
取り壊しが妥当じゃないですかね

[1807: 匿名さん]

上部２階をスパッと斬るのが再販売は早くなりますが

[1808: 検討板ユーザーさん]

なぜコートにならないの？

[1809: 匿名さん]

工事が中断した未完成マンションが近所にあるが、まるで文京区に押されたスティグマのようで見るたびに悲しい気分になる。素晴らしいマンションが完成することでこの地に爽やかな風が吹き抜けてくれると良いのだが。

[1810: 匿名さん]

>>1804 マンション掲示板さん
追加工事で費用がかさんだ分がのっかって坪単価が百万ぐらい上がるかもしれませんね。あるいは据え置いて早期完売を狙う方向もあるでしょう、相当な風評被害を受けているでしょうから。

[1811: 匿名さん]

>>1809 匿名さん
ル・サンク小石川後楽園のいまの状態はデベロッパーの判断の誤りによるのだから、バーゲンセールにして早く再販売するのがいいのではないか。ル・サンク小石川後楽園のなりゆきはここの物件に大きく影響を与えると思うよ。

[1812: 匿名さん]

>>1811
願望がかなり入ってますよ笑

[1813: 評判気になるさん]

NIPPOだからねえ

[1814: ご近所さん]

>>1799 匿名さん
細川さんとか、阿部さんとか、徳川さんとかが、持ってる土地を売って、このマンションを買うのでしょうか。

[1815: 匿名さん]

>>1814 ご近所さん
鳩山さんが抜けてるよ、それはさておき、明治末期とかならいざ知らず先祖伝来の土地を持ち続けるモチベーションが子供達の世代には希薄なんだよね。家を墓を、代々守るという人はだいぶ少なくなった。家業を子供が継ぐことは稀なこととなり、親子で職業が異なることも珍しくはない。

家は個人のライフスタイルの変化に応じて住み替えるものになり、葬儀すら遺骨はマンション墓に納めて将来的には無縁仏化するというのが都市部での葬送スタイルになりつつある。遺骨がなくてもモーツアルトは不滅なわけで、墓や家にこだわる必要はなかろう。すなわち先祖伝来の土地などは適切な時期に売却してしまうべきもとみなされる時代が来たんだ。

[1816: 評判気になるさん]

ル・サンクはコロナ患者の収容施設として都か国が強制接収すべきだろうね
そこからうっかり小石川全体がクラスター化して迷惑老人達が絶滅すれば、文京区としても非常にありがたいのでは？

[1817: マンコミュファンさん]

歩道がアスファルトの谷低パーコーより、出来上がったら、余裕で目立ちそう！！

[1818: 匿名さん]

>>1817 マンコミュファンさん
杖をついて坂を登らせることになるご老体にはちょっと酷な立地だけどね

[1819: 口コミ知りたいさん]

>>1816 評判気になるさん
都か国が強制接収するのには法令に適合させないといけないので。２２メートルの高さ制限を超す部分を解体してからの接収になるのだろうね。

[1820: 匿名さん]

多分当分のあいだ近所の建築途中で放置されているマンションは居住不能だから話題にしたり比較すること自体意味がない、というかここになんらかの風評被害を与えようというのかな？

[1821: 匿名さん]

表通りの日当たりのいい美しいデザインのマンションが少しでもこの地を明るくしてくれますように。皆さんの代わりに神に祈っておきますね。

[1822: 匿名さん]

天照大神様が長らくお祀りされていた、人々の祈りが染み付いた聖なる土地がもつ、良い気がこのマンションをきっとで守ってくださるでしょう

[1823: 匿名さん]

物件の周りを歩いてみたら、閑静なルサンクの立地が目につくからでは？
静かな場所が好きな人にとっては、ルサンクの立地の方が好みだろうし、比較対象として販売再開して欲しいだろう
でも人が住んでいない建物の劣化は早いというし、あそこまで放置されてると販売再開されても建物の状態が不安になる

[1824: マンション掲示板さん]

一般に、名前が短いほど格を感じる気がする。
東京大学 VS 令和東京国際イノベーション大学
パークコート丸の内 VS パークホームズ文京小石川ヒルテラス

[1825: マンション掲示板さん]

ヒルテラス
というのも、ヒルトップと言えない
苦労のネーミングですね。

[1826: 周辺住民さん]

>>1823 匿名さん
たぶん、NIPPOの人が、日々、管理していると思いますよ。

[1827: 周辺住民さん]

>>1816 評判気になるさん
>>1819 口コミ知りたいさん

特措法の31条の3に「当該土地等の所有者及び占有者の同意を得て」とありますね。また、「臨時の医療施設」なので、プレハブでもなんでもかまわないはずです。現段階のルサンクは、法的には検査済証が得られない「建築中」の建物という位置づけかと。

[1828: 通りがかりさん]

建築確認がなく、仮使用もできない「工作物」ではないかと…

[1829: 匿名さん]

ル・サンクは建築基準法上ではブレハブにも劣る位置付けでしょう。
早く再販売にする方がここのためになります。

[1830: 周辺住民さん]

>>1828 通りがかりさん
確かにそうですね笑

[1831: 匿名さん]

解決する気になればすぐ解決できるのにNIPPOが決断しないだけでしょう。

[1832: 匿名さん]

このスレッドお祓いが必要ですね。どこからか邪念を抱いた魍魎が這い出して来たようです。

[1833: マンション検討中さん]

ルサンクの話は文京区の住環境を語るスレでお願いします。

[1834: マンション検討中さん]

ルサンクがいくらで再販売されるのかはこの物件に深く関わって来ますがね

[1835: マンション検討中さん]

>>1834 マンション検討中さん
再販売なんて夢のまた夢ですよ。
このままあと何年放置されるんだろう。最近現地見た人ならわかると思いますが、だいぶ廃れてますよ。

[1836: 匿名さん]

>>1835 マンション検討中さん
管理はされていると >>1826で書込みされていますから傷んでいないのでは？
幹線道路沿いでないところが住環境はいいですね。
週末に小石川二丁目周辺の状況を見に行こうと思います。

[1837: 匿名さん]

ヒルテラスのネーミングは同じパークホームズでも鷺沼三丁目（神奈川県宮前区）と氷川台（練馬区）に見えますね2001年と2003年にできた物件です。最近は使われていないみたいですが、今回苦心してつけたというようなものでもないようです。

[1838: 周辺住民さん]

この間ルサンクの前通ったら窓開けて換気してたよ。これはわりとよく見る光景。
なので傷まないように管理はされているんだと思う。再版されるかどうかは別としても。まぁ例え再版されたとしても普通に相場なりに出してくると思うけどね。

[1839: 職人さん]

ルサンクのが欲しい

[1840: 匿名さん]

パークうんコートとよりもこっちの方が期待できる

[1841: 匿名さん]

静かな環境ですからねえ。こことは200メートルくらいの違いですが大きいです。

[1842: ご近所さん]

優先会員登録って登録したら登録完了メールとか来ますか？
登録したつもりなのだが何のレスポンスもなく。。。
入力間違えたか、それとも希望価格低く答えたからお呼びでないのかも。

[1843: マンション検討中さん]

>>1842 ご近所さん

登録後、私も今のところ音沙汰ないです！

[1844: マンション比較中さん]

住宅ローン減税制度の適用対象ですか？
適用外ですか？

[1845: 匿名さん]

今はまだ夏休み中じゃなかったっけ

[1846: 職人さん]

ルサンク売ってくれ

[1847: 匿名さん]

ルサンクは建築確認の取り消しは確定してて適法な建物として存続する余地はなくなってるらしいです
https://twitter.com/haruboo0/status/1428491120221200385

[1848: 匿名さん]

こことル・サンク小石川とが同じ値段で出ていたらどちらを買うのでしょうね

[1849: マンション比較中さん]

ルサンク発売時は
坪４００くらいでしたか

[1850: マンション比較中さん]

ここは坪７００弱？

[1851: 匿名さん]

文京ガーデンゲートタワーが真東に聳え立っていますね。東南には文京シビックセンター、日照はどんな感じなんでしょうね。

[1852: 周辺住民さん]

サウスゲートもシビックも、細いので、日照の影響は限定的かと思います。

それより、ルサンクが坪400万円で激高と感じたことを思い出すと、なんだかなーと感慨深いです。

[1853: 評判気になるさん]

建設関係者で詳しい方いれば教えて下さい。
この物件のように傾斜地に南側階数が多い
異形建物の場合、地震時の不均一な土圧や
建物内部に不均一な応力が発生することで
建物RC構造部分損壊など懸念ありますか？

[1854: 匿名さん]

ルサンクも傾斜地に南側階数が多い建物でしたね。文京区の台地のへりはそのような建物になりますね。

[1855: 匿名さん]

坂が多い港区のマンションとかも同様に傾斜地特有の問題があるかもしれないという懸念があるでしょうね。

[1856: 評判気になるさん]

登記簿で地階と記される住戸はどれくらいありますか？

[1857: 周辺住民さん]

>>1853 評判気になるさん
それはないと思ってよいです。もし不均一が問題になるなら、見かけはそのままに、構造的には長方形だけで構成するよう、何カ所かを切り離します。具体的には、1cmほどの隙間を開けて、樹脂で埋めます。
これ、雨漏りの原因になるのですよね。

[1858: 評判気になるさん]

先週末建築現場辺りを見に行きました。
標識には地上11階地下1階とありますが
住居は2階からなので地階には住居は無い
と思います。但し2階半分は地面下でした

[1859: 匿名さん]

>>1858 評判気になるさん
完成予想CGを見ると、2階の西側は一階相当だと思いますよ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/concept.html

[1860: 匿名さん]

>>1850 マンション比較中さん

面積と価格帯からすると、坪1,000以上？
40m2未満で12000万円台ですから。

[1861: 評判気になるさん]

CGはそのようになってますが
実際には西側1階は半地下です。

[1862: 匿名さん]

>>1861 評判気になるさん
西側のエントランスは２階にあるからW37の横に書いてあるでしょ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/floor_plan.html
ちなみに南から北に向かって西側道路は少し上がっているので２階西側のワンルーム部分は半地下になる部屋もあるだろうね。販売される住戸は半地下にならないと思うよ。

[1863: 匿名さん]

おそらく　>>1861　の写真は最も北側から西面道路の柵越しに撮ったものだろうから、路面から一番下がっている北寄りのワンルームの部分だと思う。もっとガッツリ半地下かと思ったら50cmぐらいかな