パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1651: 匿名さん]

確かにこの価格ならパークコートを。
三井の値付けがチャレンジな気はしますよね。

[1652: 匿名さん]

浴室テレビつけたいのですが、オプションでありますかね？

[1653: 匿名さん]

パークコート文京小石川タワーの方は売りが多数出ていますが、値下げしても成約に至るケースは少ないようですね。

あの価格では、文京区の天井をオーバーし過ぎているきらいが大きいとは思いますが、マーケット自体も限界に近い感じはありますね。

[1654: 匿名さん]

いまアットホームで検索したけど最近新着で平米単価２５０越えが出てたよ。

ところで >>1647 のCGみたけど、ペントハウスの天井高がどれぐらいか気になるな。
まさか2900超えている？

[1655: 検討板ユーザーさん]

パークコート文京小石川タワーの成約事例は大体把握してますが、坪700以上はほぼ無しです。

三井のリハウスだけでも、中古在庫は山積み。
個人的にはそこまで悪い物件だとは思わないので、価格を何千万か値下げすれば買う人はいるのでは。

むしろ賃貸の借り手がいない方が問題のような気もしますが…。

https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/

[1656: 匿名さん]

ひと頃より賃貸もずいぶん減ったよな。新築直後は一斉に出るから在庫がシコるけどコロナで世情が乱れているなかでよくもまあこれだけ借り手がついたもんだ。坪単価も上値を狙うようになってきたし、ファンダメンタル的にも上げ基調なので仕方ないだろうね。

[1657: マンション検討中さん]

同じ値段でパコ小石川タワー買う層とこっちを買う層は違いそう。実需こっち、投資RVあっち。

[1659: 匿名さん]

>>1647 匿名さん
天井までのダイレクトウインドウの広々としたリビングに目の前に広がる公園の緑か、たしかにこれまでの文京区のマンションと比べると見えている風景が違うな。
ついに文京区に六億かあ、誰が買うんだろう。

[1660: 匿名さん]

[No.1658と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1661: 周辺住民さん]

パコ小石川の売り出し価格って分譲時から大体＋30%前後？

さすがにこの価格がどんどん売れるってことは無いかなと。

それでも３LDKの売りがほとんどないから、この辺りで3LDK探す人はこっち検討するんじゃないかな？

ここの売れ行きにはとても注目しています。ここの売れ行きが順調ってことになると、周辺のスケベ高値追及中古も徐々に掃けていく可能性もあるし。そうなると完全にステージがまた一段変わることになる。。。

そうなりそうな気はあまりしないけど。

[1662: 匿名さん]

>>1644 マンション検討中さん
そのピラミッド状の略図を見る限り、てっぺんの四角いのは誰が見てもS162でしょう。
多分三井の囲っているお客さんがサクっと買っていくのだろうけどね。

[1663: 匿名さん]

東京ドームシティの再開発がどうなるかだね、楽しみだよ。

[1664: マンション検討中さん]

>>1662 匿名さん

S162の上に四角いのが乗っているように見えるのですが…。

[1665: 匿名さん]

>>1664 マンション検討中さん

S１６２の天井がすごく高いとかじゃないですか？

[1666: 匿名さん]

>>1665 匿名さん
CGをみると下の階より明らかに階高が高いよね。
ペントハウスだけ天井高がやたら高いってのは割によくある話

[1667: 匿名さん]

スパがないというだけで合格です

[1668: 評判気になるさん]

>>1667 匿名さん
ドゥトゥールかな？

[1669: 周辺住民さん]

文京区で6億円は高いと思ってしまうけど、最上階は1戸だけ、天井が高く、4面採光なので、かなり希少ですよね。

エレベーターホールと玄関の間にドアがあれば完璧ですね（なさそう）。

[1670: 匿名さん]

>>1669 周辺住民さん
戸建てみたいに門扉を作るところも昔あったけど、あれは無駄な気がします。
これは推測ですが、エレベーターでペントハウスのフロアに行くにはタッチキーがないと行けないようになっているんじゃないですかね。

[1671: 口コミ知りたいさん]

>>1655 検討板ユーザーさん
700越えていないが、
確かに620-670の間5戸は成約している。

[1672: 口コミ知りたいさん]

>>1671 口コミ知りたいさん

特に73平方の36階は1.5億で6月成約済み

[1673: 周辺住民さん]

>>1672
これがお買い得に思えてくるんだから、相場の慣れって恐ろしい。
36階で1.5億だと分譲時?10％強くらいですよね？

[1674: 匿名さん]

なんで他のマンションの話題で盛り上がるかな…
ともあれここの近所のパークコートは坪600を超えると売れなくなるという言葉が嘘だったことは間違いないですね。ここの値付けの説得力が高くなったのは間違いないです。ちゃんと売れ行きを正確に把握できている人たちは、われわれ一般人とは見えている世界が違うんでしょうね。

[1675: マンション検討中さん]

>>1655 検討板ユーザーさん
賃貸も坪1.8?1.9万程度で借り手は付いていますよ。

[1676: 周辺住民さん]

>>1670 匿名さん
私が見た内廊下の場合ですと、高さは腰ではなく天井まで、材質はアルミではなくスチール枠＋すりガラスとなります。ドアの両側は壁（スチール枠＋すりガラス）です。

門扉タイプも、玄関前だけでなく、居室の前まで柵が伸びていれば、意味があると思います。気分的のものでしかないかもしれませんが。

[1677: 口コミ知りたいさん]

>>1673 周辺住民さん

分譲時より+3200万、2割上のせ

[1678: 口コミ知りたいさん]

>>1677 口コミ知りたいさん

多分今のこちらの中古物件の市況でここの値付けされたと考えられる

[1679: 周辺住民さん]

>>1678
そんな感じがしますね。この価格帯なら十分まだ需要はあると三井は見たのでしょうかね。

[1680: マンション検討中さん]

私は所謂富裕層ですが、やはり購入するかの決め手はブランドです。
パークコート じゃない時点でこちらは興味なくしました。

[1681: 匿名さん]

>>1680 マンション検討中さん
パークコートなら質を問わないなんてこの地域では禁句です。

[1682: 匿名さん]

そうであっても、パークホームズではねえ。

[1683: 匿名さん]

大多数の一般人から見ればホームズかコートかなんか関係ない。
外側が良ければいいマンションなのかと思う。

[1684: 周辺住民さん]

＞＞1683さん

わたしもそう思いますが、デベも含めそこを気にする人は思ったよりも結構多い印象です。

パコ小石川のモデルルームに行きましたが、その際のアンケートで、
「本物件を選択するにあたり、どの程度重要か？」
という項目に、パークコートであることが入っていました。
私は大して影響しないみたいな回答をしたのですが、担当者はやや残念そうな顔をなさっていました。

[1685: 匿名さん]

>>1684 周辺住民さん
良く考えたら変な質問ですねよ。
マンションの質やグレードで選ぶのではなく、
パークコートという名称で選ぶ人がいるということですから、
三井がパークコートと付ける条件は、
質やグレードとは直接関係ないということですからね。

[1686: 周辺住民さん]

想像
６億の物件を買う人。毎年３０００万円を少し余裕をもって２０年間返済。すると少なくとも年収は１億で、税金等引かれて手取りが５０００万円くらい。ここから３０００万円の返済を引いて、残り２０００万。毎月のその他の生活費が２００万弱。掃除や洗濯、ラクーア成城石井での買い物はお手伝いさんがやり、移動は車（運転手つき、又は、運転好きで自分で運転）なので駅近とか坂がキツイとかは全く関係無し。
１．５億の物件を買う人。毎年５００万円をちょっと長いが３０年間返済。すると、年収は２５００万ほどで、手取りは１５００万。５００万の返済を引いて、残り１０００万、毎月約８０万円がその他の生活費。子ども１人ならいいが、２人いたり、ちょっと見栄を張って贅沢すると、決して余裕はない。
今住んでいる物件を売って頭金に充てたり、相続財産があったり、金利のこともあって一概には言えないけど、だいたいこんな感じでは。
自分はここまでいかないので、パークコートやここに入る人が近隣で売る１億ちょいくらいの物件を待とうと思います。

[1687: 匿名さん]

>>1685 匿名さん
>質やグレードとは直接関係ない

それはないと思うけどねえ
ならばいっそ全部パークコートにして売っちゃえばいいってことになるじゃない？
マンション好きの着目するポイントと彼らが設定したパークコートのスペックで定められているポイントがずれているということはあるかもしれない。

[1688: 周辺住民さん]

>>1684 周辺住民さん
> パークコートであることが入っていました。

ちょっと聞いてみた、くらいの位置づけかと思います。良い結果が出てれば、なんらかのかたちで使うのかと思います。

[1689: 周辺住民さん]

＞＞1686さん

6億の物件買う人はポーンとキャッシュで買うんじゃないですかね？

[1690: 匿名さん]

>>1689 周辺住民さん
正解は6億部屋も1.5億部屋もキャッシュ

[1691: マンション検討中さん]

>>1690 匿名さん
全員じゃないだろ
正解ではない。

[1692: 周辺住民さん]

６億物件は、オリンピックでも活躍中の巨人の坂本選手にでもお買い上げ頂きたい。他球団にいくことも無いだろうし。

[1693: マンション検討中さん]

坂本ごときには買えないっしょ。
買う人は、バカだと思う。ホームズや6億。パークマンションならわかるけど。

[1694: 匿名さん]

坪単価1200万円余、六億円と推測される162Sはまさしく文京区最高の一室となるだろうね。どんな人が住むのかなあ、お友達になりたい。

[1695: 匿名さん]

煮干ラーメンが好きなアヴェタントール若葉がここを買わないというだけで少しプレミアムがつきそうです。

[1696: 匿名さん]

あ、間違ったアヴェンタドールだな
https://www.carsensor.net/usedcar/bLG/s009/index.html

小学生のときこいつの消しゴムをボールペンで飛ばす遊びに興じていたのを思い出した。

[1697: 周辺住民さん]

６億キャッシュでポンと買うような人の目的は、住むためより、相続対策とか？相続税の最高税率５５％も考えないといけないような資産家で、キャッシュで６億もつより、不動産にかえて、例えば６億×７０％評価なら４．２億になる。そうすると、相続税額も１億近く下げられる可能性が。賃貸に回せば（借りるのは外資系の日本支社長とか？）、さらに相続税評価は下がるだろうし。貸さず、使わないまま管理費・修繕積立金を１０年くらい払い続けても、相続税が下がるプラス分の方が十分に大きい。１０年後の中古価格がいくらになるかは、世の中の景気の影響も大きく、流石に予想できないけど。

[1698: 匿名さん]

>>1697 周辺住民さん
おっしゃる通り、節税目的の需要は、価格などどうでも良い場合が多いのは確かです。だから相場も形成されず、議論する意味がないです。

[1699: 周辺住民さん]

>>1697さん
確かに。4%で家賃200万ですから、これ位なら借りる人はいそうですね。

[1700: 周辺住民さん]

6億円の部屋を買う人は、この地域に思い入れのあるコレクターでしょう。でもって、自分で住む。

[1701: マンション検討中さん]

>>1697 周辺住民さん

相続対策には当マンションのような物件は不適格。

理想的にはタワマンで、

超富裕層　森ビル系ヒルズ
富裕層　　三井系パークコート〇〇ザタワー
準富裕層　白金ザスカイ

辺りが教科書的な節税対策物件です。

[1702: マンション検討中さん]

相続対策で買う人はいないでしょう。普通はアパート一棟買います。空室のリスク分散出来ないから。金持ちはCＦも重要視します。
チャイニーズがキャッシュで買うと思うわ。ヒルズ最上階もチャイニーズだし。ただ、ヒルズ最上階も6億しなかったけど。

[1703: マンション検討中さん]

>>1694 匿名さん
誰でも登記情報とれば住所、氏名はわかりますよー。金借りてたら借入額や借入銀行もわかるしね。

[1704: 匿名さん]

>>1703 マンション検討中さん
売ってくれってご指名で不動産屋がDM送ってくるしね
あれ、いつも気味が悪いんだけどやめてほしいなあ。

[1705: 匿名さん]

どこかの聞いたこともないような不動産屋が直筆のDM送ってきたときは怖くなっちゃったよ。せめて○○マンションにお住まいの皆様ぐらいに止めておいてほしいな。

[1706: 匿名さん]

>>1705 匿名さん
手書きは怖いですねー。しかし、ポストにチラシ入れるのなら「お住まいの皆様」で良いですけど、最近のタワマンはチラシ入れられないのでDMするしか無いって事でしょうね。登記情報だってお金かかるからご苦労な事ですな。

[1707: 匿名さん]

順天堂の周りで住友不動産からそういうDMが来ていますね。実際には学校法人が買っているようです。

[1708: 周辺住民さん]

おなじ6億ならこっち買うわ。

六本木ヒルズレジデンス　Ｂ棟
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FW9Y6A0A/

[1709: 匿名さん]

パークホームズなんでしょ。ここ。

[1710: マンコミュファンさん]

谷底低地のパーコーも大半だけど、壁に向かって料理するのは今時流行らない！！

[1711: 周辺住民さん]

>>1708 周辺住民さん
そこは、管理費・積立金が破格に高い。

[1712: 周辺住民さん]

>>1697 周辺住民さん
相続税対策なら、自分で済むなら6億円でもよいと思いますが、誰かに貸すならもっと利回りが良い＝割安な部屋を購入するでしょう。てゆうか、そうした貸すのに適した部屋は地権者さんがワンルームとしてガメてしまいましたね。

[1713: 周辺住民さん]

>>1707 匿名さん
> 学校法人が買っているようです。

そういうの、信じない方が良いと思います。

[1714: 周辺住民さん]

>>1710 マンコミュファンさん
> 谷底低地のパーコーも大半だけど、壁に向かって料理するのは今時流行らない！！

設計する側も、そんなことわかっちゃいますが、間取りに余裕がないんです。

[1715: 匿名さん]

>>1708 周辺住民さん
築年数経ってるだけあって部屋が平成ってかんじっすね

[1716: 匿名さん]

>>1708 周辺住民さん
主寝室のトイレと洗面は分離してほしかったなあ、これはないわ
洗面所って歯を磨いたりからだの清潔に関するいろいろな事をするので便器と一緒はねえ。
安いホテルみたいでこういうの嫌だな

[1717: 匿名さん]

みんな自分は買えもしない部屋にあーだこーだ批評するのほんと好きですね笑

[1718: 周辺住民さん]

6億の部屋って「6億台」って書いてあるから、仮に正式価格決定前に確実に買える人で、買いたい人が2人以上出てきたら、6.9億とかの設定になる可能性もあるんだよな。

まぁその辺のクラスになると6億も6.9憶も変わらないんだろうけど、レンジが1億ってすごい！！

[1719: マンション比較中さん]

>>1716 匿名さん
主寝室って書いてあるけど，どうみても来客宿泊用の部屋でしょｗ

[1720: マンション検討中さん]

物件概要には、
~60,000万円台(1000万円単位)
とありますね。
変動幅は、1000万では。

[1721: 匿名さん]

>>1719 マンション比較中さん
そういう部屋はステディな女性と一夜を過ごすのにも使うので、前の日に焼肉で盛り上がった朝に不用意にトイレで臭いのを出そうものなら、彼女が身繕いをするときに辛い目にあわせちゃいますよ。それこそ百年の恋も冷めるでしょう。

[1722: 匿名さん]

>>1721 の追伸ですが、ちなみに私はホテルステイの時には部屋のトイレは彼女用にゆずっちゃいます。でかいのは宴会場のトイレで落としていきます。最低限のマナーってやつです。

[1723: 通りがかりさん]

今どき女と焼肉食ってホテルとか、地方出身のなんちゃって港区民ですか？
文京区民は意識が高いので大豆ミートしか食べませんよ

[1724: 周辺住民さん]

私がもし6億円払えるなら、>>1708 じゃなくて、迷わずこちらを買うかな。

個人的には眺望重視。>>1708 は、窓が床から立ち上がっていなくて非常に残念（同じ理由で文京ガーデンを諦めた）。

内装も、後から直せるものの、チープな感じが否めない。床のフローリング材の幅が狭いし、トイレはタンクがあるし（この時代すでにタンクレスが存在した）。キッチンのコーリアンは個人的には好みだけど、一般にはさほどの評価でない気がする。ただし、天板に厚みがありそうな点はマルかな（最近は薄すぎ）。

古いマンションは、現代の目から見ると、イマイチに見えてしまいますね。

[1725: 匿名さん]

港区コンプレックスを拗らせたやつおるな

[1726: 匿名さん]

>>1720
値段の設定が1,000万単位でされるという意味で、幅が1,000万ではないので、6.1?6.9億の値段設定になる予定でしょうね。

[1727: マンション掲示板さん]

60000の次は61000で、
その間ということですね。

[1728: 匿名さん]

単位って言葉の意味知らない人がいますね...

[1729: マンション掲示板さん]

1000万単位で区切っている、
という意味ですね。

[1730: マンション掲示板さん]

1K万単位で区切って、
60K万~61K万
に入るわけです。

[1731: 周辺住民さん]

>>1724
で書き忘れましたが、>>1708 は廊下の幅が壁芯で90～100cmくらいしかなさそうで、これまた高級マンションにしては貧相ですね。S162もそれくらいのようですが。

高級マンションを名乗るのであれば、廊下の幅は壁芯120cmくらいは欲しいですね。

[1732: 匿名さん]

>>1731 周辺住民さん
おそらく来客は広い玄関ホールから両開きドアからリビングに招かれる動線じゃないですかね。廊下はプライベートスペースに繋がるので収納を優先した感じです。

[1733: 匿名さん]

改めてみるとリビング南東方向の大きな柱がちょっと邪魔な気もしますが円柱でないので鏡を設置するなど対応が可能なので、円柱がどかんとあるところと比べるとむしろ良いのかなと。

[1734: 匿名さん]

変に広い間取りよりもS93あたりがなかなかいい間取りではないかと。これは奪い合いになる可能性が高いです。似た間取りだとS84aとかですかね。

[1735: 匿名さん]

３LDKだとリビングインはE77、E80、S74bですかね？

[1736: 匿名さん]

伝統と革新。長い歴史を有し、現在も学問・医療・文化において先進的な研究や技術を生み出す場である文京区。一方で、静穏な環境をも有する山手の住宅街として、23区の中でも確固たる魅力を維持してきました。「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」の外観デザインにはそんな伝統と革新の歴史が遺憾なく表現されています。

美しい緑やストーリー性のあるタイルや石材は文京区の伝統を、ガラスのカーテンウォールやルーバーが先進性を表現する外観デザインをご覧いただければ、いかに意欲的な建築物を目指しているかがお分かりいただけるでしょう。箱庭を誂え、知的な空気に包まれるラウンジなど、内部空間にも文京区らしさが追求されています。

SUUMO　取材レポート

[1737: 通りがかりさん]

でもパークコートではないんだ

[1738: 評判気になるさん]

パークコートに限りなく近い仕様のパークホームズって感じかな。
値段的にもパークコートに匹敵するし。

[1739: マンション検討中さん]

あらたな売り方ＰＪって事でかなりチャレンジするみたいです。中古の転売成立するなら我々が堂々と儲けようというコンセプトらしいです。かなりチャレンジなので注目されているみたい。

[1740: マンション検討中さん]

小石川って地盤悪いですよね？
怖くて怖くて買えないなぁ。

[1741: 周辺住民さん]

>>1734 匿名さん
私も、買うとすれば、S93かS84aですね。

[1742: 匿名さん]

>>1740 マンション検討中さん
ちゃんと調べたの？
小石川が地盤が悪いなんて聞いたことないよ。

[1743: 匿名さん]

小石川二丁目は台地１だから悪くはないけどね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/5bunkyou.htm

[1744: 周辺住民さん]

戸建てなら地盤の強さは重要ですが、マンションは地中の硬い層に届くまで杭を打つから、表面の地盤が強弱はほとんど関係ないかと思います。

[1745: 匿名さん]

ストレスのない生活を体現する仕様・設備になるようですね。
設備仕様が気になります。
パークコートに匹敵する仕様になるのでしょうか。

[1746: マンション検討中さん]

各住戸に宅配ボックス設置されたりするんですかね

[1747: 匿名さん]

コンシェルジュ入るんじゃないですか？
連絡しておけば荷物を預かってくれるぐらいのことはしてくれるかも

[1748: 周辺住民さん]

普通の宅配ボックスでしょう。

[1749: 匿名さん]

六億もする部屋のあるマンションにそれはショボすぎな気がしますね

[1750: マンション検討中さん]

ラウンジどんなだろ
ピアノとか置いてあるのかなあ