パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1651: 匿名さん]

確かにこの価格ならパークコートを。
三井の値付けがチャレンジな気はしますよね。

[1652: 匿名さん]

浴室テレビつけたいのですが、オプションでありますかね？

[1653: 匿名さん]

パークコート文京小石川タワーの方は売りが多数出ていますが、値下げしても成約に至るケースは少ないようですね。

あの価格では、文京区の天井をオーバーし過ぎているきらいが大きいとは思いますが、マーケット自体も限界に近い感じはありますね。

[1654: 匿名さん]

いまアットホームで検索したけど最近新着で平米単価２５０越えが出てたよ。

ところで >>1647 のCGみたけど、ペントハウスの天井高がどれぐらいか気になるな。
まさか2900超えている？

[1655: 検討板ユーザーさん]

パークコート文京小石川タワーの成約事例は大体把握してますが、坪700以上はほぼ無しです。

三井のリハウスだけでも、中古在庫は山積み。
個人的にはそこまで悪い物件だとは思わないので、価格を何千万か値下げすれば買う人はいるのでは。

むしろ賃貸の借り手がいない方が問題のような気もしますが…。

https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/

[1656: 匿名さん]

ひと頃より賃貸もずいぶん減ったよな。新築直後は一斉に出るから在庫がシコるけどコロナで世情が乱れているなかでよくもまあこれだけ借り手がついたもんだ。坪単価も上値を狙うようになってきたし、ファンダメンタル的にも上げ基調なので仕方ないだろうね。

[1657: マンション検討中さん]

同じ値段でパコ小石川タワー買う層とこっちを買う層は違いそう。実需こっち、投資RVあっち。

[1659: 匿名さん]

>>1647 匿名さん
天井までのダイレクトウインドウの広々としたリビングに目の前に広がる公園の緑か、たしかにこれまでの文京区のマンションと比べると見えている風景が違うな。
ついに文京区に六億かあ、誰が買うんだろう。

[1660: 匿名さん]

[No.1658と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1661: 周辺住民さん]

パコ小石川の売り出し価格って分譲時から大体＋30%前後？

さすがにこの価格がどんどん売れるってことは無いかなと。

それでも３LDKの売りがほとんどないから、この辺りで3LDK探す人はこっち検討するんじゃないかな？

ここの売れ行きにはとても注目しています。ここの売れ行きが順調ってことになると、周辺のスケベ高値追及中古も徐々に掃けていく可能性もあるし。そうなると完全にステージがまた一段変わることになる。。。

そうなりそうな気はあまりしないけど。

[1662: 匿名さん]

>>1644 マンション検討中さん
そのピラミッド状の略図を見る限り、てっぺんの四角いのは誰が見てもS162でしょう。
多分三井の囲っているお客さんがサクっと買っていくのだろうけどね。

[1663: 匿名さん]

東京ドームシティの再開発がどうなるかだね、楽しみだよ。

[1664: マンション検討中さん]

>>1662 匿名さん

S162の上に四角いのが乗っているように見えるのですが…。

[1665: 匿名さん]

>>1664 マンション検討中さん

S１６２の天井がすごく高いとかじゃないですか？

[1666: 匿名さん]

>>1665 匿名さん
CGをみると下の階より明らかに階高が高いよね。
ペントハウスだけ天井高がやたら高いってのは割によくある話

[1667: 匿名さん]

スパがないというだけで合格です

[1668: 評判気になるさん]

>>1667 匿名さん
ドゥトゥールかな？

[1669: 周辺住民さん]

文京区で6億円は高いと思ってしまうけど、最上階は1戸だけ、天井が高く、4面採光なので、かなり希少ですよね。

エレベーターホールと玄関の間にドアがあれば完璧ですね（なさそう）。

[1670: 匿名さん]

>>1669 周辺住民さん
戸建てみたいに門扉を作るところも昔あったけど、あれは無駄な気がします。
これは推測ですが、エレベーターでペントハウスのフロアに行くにはタッチキーがないと行けないようになっているんじゃないですかね。

[1671: 口コミ知りたいさん]

>>1655 検討板ユーザーさん
700越えていないが、
確かに620-670の間5戸は成約している。

[1672: 口コミ知りたいさん]

>>1671 口コミ知りたいさん

特に73平方の36階は1.5億で6月成約済み

[1673: 周辺住民さん]

>>1672
これがお買い得に思えてくるんだから、相場の慣れって恐ろしい。
36階で1.5億だと分譲時?10％強くらいですよね？

[1674: 匿名さん]

なんで他のマンションの話題で盛り上がるかな…
ともあれここの近所のパークコートは坪600を超えると売れなくなるという言葉が嘘だったことは間違いないですね。ここの値付けの説得力が高くなったのは間違いないです。ちゃんと売れ行きを正確に把握できている人たちは、われわれ一般人とは見えている世界が違うんでしょうね。

[1675: マンション検討中さん]

>>1655 検討板ユーザーさん
賃貸も坪1.8?1.9万程度で借り手は付いていますよ。

[1676: 周辺住民さん]

>>1670 匿名さん
私が見た内廊下の場合ですと、高さは腰ではなく天井まで、材質はアルミではなくスチール枠＋すりガラスとなります。ドアの両側は壁（スチール枠＋すりガラス）です。

門扉タイプも、玄関前だけでなく、居室の前まで柵が伸びていれば、意味があると思います。気分的のものでしかないかもしれませんが。

[1677: 口コミ知りたいさん]

>>1673 周辺住民さん

分譲時より+3200万、2割上のせ

[1678: 口コミ知りたいさん]

>>1677 口コミ知りたいさん

多分今のこちらの中古物件の市況でここの値付けされたと考えられる

[1679: 周辺住民さん]

>>1678
そんな感じがしますね。この価格帯なら十分まだ需要はあると三井は見たのでしょうかね。

[1680: マンション検討中さん]

私は所謂富裕層ですが、やはり購入するかの決め手はブランドです。
パークコート じゃない時点でこちらは興味なくしました。

[1681: 匿名さん]

>>1680 マンション検討中さん
パークコートなら質を問わないなんてこの地域では禁句です。

[1682: 匿名さん]

そうであっても、パークホームズではねえ。

[1683: 匿名さん]

大多数の一般人から見ればホームズかコートかなんか関係ない。
外側が良ければいいマンションなのかと思う。

[1684: 周辺住民さん]

＞＞1683さん

わたしもそう思いますが、デベも含めそこを気にする人は思ったよりも結構多い印象です。

パコ小石川のモデルルームに行きましたが、その際のアンケートで、
「本物件を選択するにあたり、どの程度重要か？」
という項目に、パークコートであることが入っていました。
私は大して影響しないみたいな回答をしたのですが、担当者はやや残念そうな顔をなさっていました。

[1685: 匿名さん]

>>1684 周辺住民さん
良く考えたら変な質問ですねよ。
マンションの質やグレードで選ぶのではなく、
パークコートという名称で選ぶ人がいるということですから、
三井がパークコートと付ける条件は、
質やグレードとは直接関係ないということですからね。

[1686: 周辺住民さん]

想像
６億の物件を買う人。毎年３０００万円を少し余裕をもって２０年間返済。すると少なくとも年収は１億で、税金等引かれて手取りが５０００万円くらい。ここから３０００万円の返済を引いて、残り２０００万。毎月のその他の生活費が２００万弱。掃除や洗濯、ラクーア成城石井での買い物はお手伝いさんがやり、移動は車（運転手つき、又は、運転好きで自分で運転）なので駅近とか坂がキツイとかは全く関係無し。
１．５億の物件を買う人。毎年５００万円をちょっと長いが３０年間返済。すると、年収は２５００万ほどで、手取りは１５００万。５００万の返済を引いて、残り１０００万、毎月約８０万円がその他の生活費。子ども１人ならいいが、２人いたり、ちょっと見栄を張って贅沢すると、決して余裕はない。
今住んでいる物件を売って頭金に充てたり、相続財産があったり、金利のこともあって一概には言えないけど、だいたいこんな感じでは。
自分はここまでいかないので、パークコートやここに入る人が近隣で売る１億ちょいくらいの物件を待とうと思います。

[1687: 匿名さん]

>>1685 匿名さん
>質やグレードとは直接関係ない

それはないと思うけどねえ
ならばいっそ全部パークコートにして売っちゃえばいいってことになるじゃない？
マンション好きの着目するポイントと彼らが設定したパークコートのスペックで定められているポイントがずれているということはあるかもしれない。

[1688: 周辺住民さん]

>>1684 周辺住民さん
> パークコートであることが入っていました。

ちょっと聞いてみた、くらいの位置づけかと思います。良い結果が出てれば、なんらかのかたちで使うのかと思います。

[1689: 周辺住民さん]

＞＞1686さん

6億の物件買う人はポーンとキャッシュで買うんじゃないですかね？

[1690: 匿名さん]

>>1689 周辺住民さん
正解は6億部屋も1.5億部屋もキャッシュ

[1691: マンション検討中さん]

>>1690 匿名さん
全員じゃないだろ
正解ではない。

[1692: 周辺住民さん]

６億物件は、オリンピックでも活躍中の巨人の坂本選手にでもお買い上げ頂きたい。他球団にいくことも無いだろうし。

[1693: マンション検討中さん]

坂本ごときには買えないっしょ。
買う人は、バカだと思う。ホームズや6億。パークマンションならわかるけど。

[1694: 匿名さん]

坪単価1200万円余、六億円と推測される162Sはまさしく文京区最高の一室となるだろうね。どんな人が住むのかなあ、お友達になりたい。

[1695: 匿名さん]

煮干ラーメンが好きなアヴェタントール若葉がここを買わないというだけで少しプレミアムがつきそうです。

[1696: 匿名さん]

あ、間違ったアヴェンタドールだな
https://www.carsensor.net/usedcar/bLG/s009/index.html

小学生のときこいつの消しゴムをボールペンで飛ばす遊びに興じていたのを思い出した。

[1697: 周辺住民さん]

６億キャッシュでポンと買うような人の目的は、住むためより、相続対策とか？相続税の最高税率５５％も考えないといけないような資産家で、キャッシュで６億もつより、不動産にかえて、例えば６億×７０％評価なら４．２億になる。そうすると、相続税額も１億近く下げられる可能性が。賃貸に回せば（借りるのは外資系の日本支社長とか？）、さらに相続税評価は下がるだろうし。貸さず、使わないまま管理費・修繕積立金を１０年くらい払い続けても、相続税が下がるプラス分の方が十分に大きい。１０年後の中古価格がいくらになるかは、世の中の景気の影響も大きく、流石に予想できないけど。

[1698: 匿名さん]

>>1697 周辺住民さん
おっしゃる通り、節税目的の需要は、価格などどうでも良い場合が多いのは確かです。だから相場も形成されず、議論する意味がないです。

[1699: 周辺住民さん]

>>1697さん
確かに。4%で家賃200万ですから、これ位なら借りる人はいそうですね。

[1700: 周辺住民さん]

6億円の部屋を買う人は、この地域に思い入れのあるコレクターでしょう。でもって、自分で住む。