パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[161: 匿名さん]

まあジェットエンジンみたいなでかい口のお化けみたいな女性がキャー、じゃなくてゴーッとか叫んだらラクーアの屋外で遊んでいる連中は全員難聴になっちゃうよ。ジェット機のエンジン音というのは、そばで作業する時はマジでイヤーマフで耳を守らないと短時間で耳に障害が出るレベルの騒音だからね。わかってて言ってるはずがないでしょ。嘘八百も甚だしい。

[162: 匿名さん]

そもそも地下鉄駅近がなぜ好ましいかと言われれば、軌条の上を走行する列車の走行音や駅アナウンスといった騒音が地上駅より少ないことや、駅前の繁華街が小規模で風俗業も少なく駅前環境が良好だからで、地下鉄の地上駅もそれに準じて評価されるべきで、後楽園駅のがったり近くというのはそれほど住環境として良好とは思えないし、そういう書き込みがこの辺は多いと認識している。後楽園駅よりも春日駅直結がより好ましいのはこうした理由による。わかってない書き込みが多すぎだねここは。

[163: 匿名さん]

ネガるためのネガは意味がない。はっきり言ってなんの参考にもならないし、知識のない人が勘違いするもとで、有害。これならまだポジの方が参考になる。

[164: 匿名さん]

ちなみにここはラクーアや後楽園駅から一定の距離があってそれがむしろ住環境的に良い影響があり、価値を高めているはず。帰り道にスーパーや商店がないので不便だと考える人もいるかもしれないが、ここの前の歩道は外部の人がほとんど通らない。散歩などで近所の人が通るぐらいで、警察署もほど近く、警察車両や警察官が頻繁に前を通過するので治安はすこぶるよいだろう。後楽園駅方面からここの特徴あるデザインの建物はよく見えると思うので、あれはなんだと指名買いする人も多いだろうし、小石川二丁目のシンボル的なマンションになりうると思う。

[165: マンション比較中さん]

クレヴィアが平々凡々な
四角いマンションにしたのは
もったいなかったな

[166: 匿名さん]

キリストの生誕を境にAD (anno Domini) とBC（before Christ）に分けられるけれど、パークコート文京小石川ザ・タワー（PCBKTT）とかプラウド文京千駄木（PBS）が大ヒットした前と後とでは文京区のマンションシーンが変わったと言っていいのではないかな。坂下のクレヴィアはちょうどその移行期の古い文脈上にある物件だと思う。

言ってみれば パークコート以後がAP（after P）、以前をBP（before P）と呼ぶべき変化が起きていて、ここはその流れの上にあるという感想を持っている。合言葉は美しいデザイン、より高い仕様。外廊下マンションだらけの文京区に変化が訪れているのではないかね。

[167: 周辺住民さん]

>>156 匿名さん
新飛行経路の下ではなく、5kmくらい西ですよ。それに、この経路を飛ぶのは春から夏（南風の日）の15～19時だけ。

[168: 匿名さん]

>>167 周辺住民さん
ああ、ここを飛ぶって話ではないです。茗荷谷のタワマンから新宿方面を見ていると、高層ビル街スレスレに大きな旅客機が飛んでいるのがよく見えますね。音は全然しませんが。

[169: 匿名さん]

羽田新航路の影響も文京区に高級物件が増える一因でしょうね。ありがたやありがたや。

[170: 匿名さん]

白金高輪暴落か？

[171: マンション検討中さん]

高級マンションというか、相場より割高のマンション…

[172: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん
幾らなの？

[173: 周辺住民さん]

新航空路は新宿あたりだと高さ900m以上ですね。
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

[174: 匿名さん]

まあしかし語るに落ちるというか、雄弁は銀というか、おそらく渋谷区とか港区あたりに住む人の書き込みなんだろうけれど、旅客機の騒音は低い周波数の音が遮蔽できずにマンション室内に響くという貴重な証言が得られたのは大きい。

再開発だけでなく、こういう新しい嫌悪ファクターが（気にしない人は気にしない程度のこととは思うが）加わって市場の価格に歪みがみられるようになってきているんだろうね。これからどこが高くなってどこが安くなるか、想像すると面白いな。

[175: 匿名さん]

南側の大規模庭園の開けた眺望、都内有数の交通結節点と都心・商業エリアへのアクセスの良さ、パークコート小石川ザ・タワーを含め文京ガーデンを核とした賑わい、大規模再開発が予定されている近隣の東京ドームや飯田橋駅周辺、区役所や警察署からの至近距離、海抜20メートル以上の高台立地。不動産は一にも二にも立地と言われますが、ここはまさに絵に描いたような好立地なので、今後、都内の象徴的なマンションとして話題になることは間違いないと思います。

[176: 評判気になるさん]

非分譲が24戸ですね。
旧・小石川大神宮が持っているのかな。

[177: マンション検討中さん]

ホームズ決定？コートの見栄えでは？

市ヶ谷の件の影響受けてそうだね。
セレクトを封じて安くして一気売り。
でもそれでコートといえる？
いやいやホームズもちゃうやろ、な議論かな？

2Lしか買えない我が家には、
不利な間取りばかりで残念です。

[178: 匿名さん]

>>177 マンション検討中さん
まだ決まってもいないのに気の早いことですね
いい物件が建つといいですが、仮称から先に進めるかどうか、天にも祈る気持ちです。

[179: 匿名さん]

三井は市ヶ谷で建築確認取り消し裁決を受けたばかりだからねえ。同じ建築士による設計らしいし…。

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん

以前にこのスレでもご指摘されている方がいましたが、市ヶ谷の物件でバツがついた建築士を、この注目度の高いマンションに採用するということは、それだけ優秀で力を入れているとも考えられ、「挽回せよ」というチャンスを与えているのだと思います。いずれにしても、この建築士の市ヶ谷の件が霞むくらい、ここは立地が最高だと思います。

[181: 匿名さん]

間取りは未公開のものもあるんだろうか。2LDKは南向きはないのかなぁ。

[182: 周辺住民さん]

>>181 匿名さん
パースから察するに、南向きの2LDKがあるとすれば、8階南東角か9階南西角になるでしょうね。

[183: 匿名さん]

それ、争奪戦やん。またくじ運が試されるのかあ

[184: 匿名さん]

>>180 匿名さん

> 市ヶ谷の物件でバツがついた建築士を、この注目度の高いマンションに採用するということは、それだけ優秀で力を入れているとも考えられ、

廊下幅が法令で定める基準を満たすように設計できない建築士が「優秀」とは！？
法令違反の設計をした建築士を使い続ける正当な理由がありますかね。顧客をなめているのでは。

[185: 匿名さん]

>>184 匿名さん

顧客が納得いかないのであれば買わない。それだけ。すべてを承知の上で購入を検討する人がいるのは、自由。「正当な理由」なんて、ここでいくら議論しても無駄。そういう意見もあるんだと思って無視すればいい。

[186: マンション検討中さん]

顧客舐めていると思うなら買わないor同じ建築士を起用することについて株主として口出ししたら？

[187: 匿名さん]

>>184 匿名さん
なにか一回問題があるとそれで全否定とは厳しいねえ、あなたは本当にそういう社会で生きていけるのかね、否、生きたいかね。

自分がそうしてほしい社会になるためには、まずあなたがそうなる必要がある。弱者や失敗者に優しい社会を作るために、あなたがまず優しくなる必要がある。わかる？

[188: 匿名さん]

あのデベの担当者態度わるいわー、という人に私は、そうだねーひどいねー、と一応口先では同調してみせるぐらいのサービス精神をもちあわせているが、その人が周りの人間からは態度がわるい無礼な人間だと思われていることを教えるほど親切ではない。多分普通の人はみんなそうだと思う。デベの悪口ばかり言っている人は多分なにか心に問題を抱えていると思うよ。

[189: ご近所さん]

184さんの気持ちわかりますが、市ヶ谷が建築確認取り消し裁決を受ける前から同じ設計士の方が、こちらも設計したのはないでしょうか？

[190: マンション比較中さん]

この物件の建築確認は
令和２年７月８日で
それ以前に設計が完了してるわけですからね。

[191: 通りがかりさん]

>>190 マンション比較中さん
変更確認を見落してますねえ

[192: マンション比較中さん]

その人に依頼したのがそれ以前という意味です

[193: 匿名さん]

先ほどエントリーしたのですが、今現在限定情報って来てますでしょうか？

[194: マンション検討中さん]

きてません

[195: 匿名さん]

いつデザイン等公開されると思いますか？

[196: マンション比較中さん]

ここは各階にゴミ捨て場設置されますかね…

[197: マンション比較中さん]

建物の完成が2年後だと住宅ローン減税はどうなりますかね…

[198: マンション検討中さん]

住宅ローン減税は継続すると思いますよ。
なんていったって昨年からコロナ禍で景気が低迷しているんで、政府は住宅ローン減税を見直している場合じゃないはずです。

[199: マンション検討中さん]

コロナ禍でジャブジャブ金ばらまいてるからローン減税なくなる or 上限額減額だと思うな

中古の住宅ローン減税は消えるでしょう。新築は消費税払ってるので上限額減額で継続と予想

[200: 通りがかりさん]

>>198
> 住宅ローン減税は継続すると思いますよ。

それを明示できる資料がないとね。不明の間は販売活動できないと思う。

[201: 周辺住民さん]

ここを買う層って、ローン減税がなかろうと、買うでしょ。減税になったらラッキーくらいの感覚じゃないでしょうか。

[202: 匿名さん]

坪500万程度なら買いですね。ただ、値上がりは見込めない可能性の方が高いでしょうね。値下がりもしないでしょうが。本郷に住んでいますが、後楽園のジェットコースターの絶叫は窓を開けていると良く聞こえます。全く気になりません。それよりも車の音の方が気になります。特に夜は響きますから。

[203: 匿名さん]

文京区のマンション売れまくってるから、よほどのことがない限り三井ブランドで売れるでしょ

[204: ご近所さん]

188＞
私は、ここでデベの悪口？をいう人の意見も参考になります。もちろんデベのよい対応をほめるエピソードも勉強になりますが、大手といっても鵜呑みにできないです。今度はプラウド馬車道が販売中止になりましたね。

[205: 匿名さん]

> 大手といっても鵜呑みにできないです。

同感です。

[206: 匿名さん]

とはいえ、語るに落ちるという言葉があるが、人の悪口を言う人は醜く見えるし、あまり上品ではない。

ひるがえって、この土地はそんな程度の人が住んでいるんだという印象を読む人に与え、自分自身や地元社会への深刻なネガになっているというのは理解した方がいい。それこそ特定のアドレスの物件がやたら荒れるとなると、ちょっとあそこどうなってんの？ってな話にはなる。

あとは特定のデベロッパーにだけ特化して異常な執念で書き込むときには、場合によっては刑事被告人になることも覚悟した方がいいと思う。常識の範囲にとどめようね。

[207: 匿名さん]

>>203 匿名さん

同感です。最近の文京区内のマンション需要や、ここの立地条件を客観的に見たら、すぐに売れると思いますよ。市ヶ谷の設計士云々と騒いでいる方がいらっしゃいますが、あの件があったからこそ、なおさら注意すると思います、ブランドを気にする大手デベ故に。大手を信用できないのであれば、根拠のない漠然とした不安だけを書き込む時間は無駄だし、ほかを当たればいいと思いますよ！

[208: 匿名さん]

>>206 匿名さん
合間に特定の政党の支持者とかを彷彿とさせるような主義主張をちりばめているからわかりやすいよね。アメリカのトランプ騒動以後、ネットを使った情報操作や大衆扇動に対して警戒するむきもあるし、あまりヤンチャしていると本当に司直の手が伸びるだろうな。自由な言論を守るためには自重も必要だ。

[209: 住民板ユーザーさん2]

1DKは21戸でしょうか。そうすると、平均して1フロアに2戸程度の割合になりますね。総戸数130戸だから、結構多い印象を受けますね。

[210: 周辺住民さん]

>>209 住民板ユーザーさん2さん
21戸なのは1DKとは別のワンルームのはずですよ。
・ワンルーム：21戸、30㎡前後？、販売されない
・1DK：？戸、販売される

[211: マンション検討中さん]

南麻布の例があるので、ワンルームがあるからパークコートにならないとも言い切れないですね。

[212: マンション検討中さん]

南麻布と小石川だと比べ物にならないからパークコートはないんじゃない？

[213: 匿名さん]

同じような白金高輪とか見ていると坪500でもやすいと思うよ

[214: 匿名さん]

>>212 マンション検討中さん

近くにパークホームズがあって、パークリュクス企画で計画してたんだよ。
だから全熱交換付いてないんだ。

[215: マンション検討中さん]

https://www.31sumai.com/mfr/X1713/outline.html

共通概要備考
建築面積、延床面積に誤りがございました。お詫び申し上げます。

これ書いてあった？もともと

[216: マンション検討中さん]

いい加減だな。

[217: 匿名さん]

>>216 マンション検討中さん

まあまあ、どこだって、誰だって間違いはあるさ。人間だもの。殊に大きな企業では、ホームページでお詫びを載せるのだって社内調整とかもあって大変だと思うよ。ここで気楽に書いているレスとは違うから。訂正を出してもらったのは良きことと前向きに捉えて、大目に見てやんなよ。

[218: 住民板ユーザーさん2]

>>210 周辺住民さん

>>210 周辺住民さん
ありがとうございます。やはり、総戸数の中で狭いお部屋が多いですね。

[219: 周辺住民さん]

>>218 住民板ユーザーさん2さん
>>210 は違っており、ワンルーム＝1DKかもしれません。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/tochi/oneroom.html
を見ると、文京区のワンルームの定義は40㎡未満で、それが10戸以上の場合に「建築計画のお知らせ」などで周知する必要があるとのこと。

[220: 匿名さん]

参考として紹介するけれど、近隣で販売中のクレヴィア小石川後楽園だとワンルームは北側の棟に集めていて、広くて南向きのファミリー向けの間取りの部屋とはエレベーターも別になっている。ここもそうなるかもしれない。
https://cv100.jp/design/

[221: 周辺住民さん]

>>220 匿名さん
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/position.html
の図を見ると、ここは建物の形状がピラミッドみたいになっています。ということは、エレベーターは建物の中央に集中して設置されそうです。2～3機でしょうね。

[222: マンション検討中さん]

5/28に公開された三井の仮称)杉並上荻三丁目計画。三井のパークホームズのページのトップに出てきます。名前は決まってなくてもブランドはパークホームズで決定済みなんですね。
https://www.31sumai.com/search/brand/result/?brand=02
小石川2丁目はホームズにもコートにも出てきません。本当にまだ迷ってるのかもしれませんね

[223: 住民板ユーザーさん2]

>>219 周辺住民さん
なるほど。ありがとうございます。
確かにこの場合、37平米1DKも「ワンルーム」に含まれているかもしれませんね。
クレヴィアの例も参考になりますね。

[224: 販売関係者さん]

>>214 匿名さん

全熱交換器なしってどこに書いてある？

[225: 匿名さん]

>>224 販売関係者さん

壁見たらわかるだろ

[226: 匿名さん]

>>221 周辺住民さん
中央に設置してあっても、全てのエレベーターが高層階に届く必要はないでしょう
最近買ったマンションはプレミアムフロア以外は高速エレベータが来ない設定になってます。

[227: 販売関係者さん]

>>2
実際は富坂の下の方になりますけどね　
ここは春日通に面してる方は騒音すごいよ

[228: 購入経験者さん]

>>226 匿名さん
下でも無いよね？
名前はパークコート小石川富坂とか？

[229: 匿名さん]

パーク〇〇文京富坂とかじゃない？

[230: マンション検討中さん]

シンプルにパークコート小石川の可能性ないですかね？

[231: 評判気になるさん]

クレヴィア住人です。参考になるかわかりませんが…
・ジェットコースターや車の音は窓を閉めていればさほど気にならない。
・それより時々行われる春日通りの夜間工事の音がうるさい。
・夏は礫川公園のセミの鳴き声が本気でうるさい。

こちらの新物件、わずかながら坂を上らなければいけない分、
交差点周辺のマンションより落ち着いて住めそうですし、
南側上層階はクレヴィア以上に眺望も良いのではないでしょうか。
二丁目再開発の象徴になるような良いマンションが建ってほしいです。

[232: マンション検討中さん]

象徴になるような良いマンションにするには、ワンルーム住戸が多すぎるでしょう。
永く住む人のためを目指したマンション、ファミリー向けのマンションが建ってほしいです。

[233: 匿名さん]

富裕ファミリーがトランクルーム代わりにワンルームも買えば無問題

[234: 匿名さん]

三井不動産は、予備校の土地買い取ればよかったのにね
もとは低層の企業ビルだった
隣の戸建てとつなげればもっと広がったのに

[235: 周辺住民さん]

>>232 マンション検討中さん
もしワンルームがすべて40㎡くらいなら、逆に良いマンションなのではないでしょうか。

[236: 匿名さん]

浪越徳治郎のビルもええな

[237: 住民板ユーザーさん2]

こちらの物件、情報が出るのを心待ちにしていましたが、今のところ購入したいというところまではいかない感じです。残念です。どこかに良い物件建たないかな。

[238: マンション検討中さん]

>>237 住民板ユーザーさん2さん
中古はどうでしょうか？
周辺にもいい物件いっぱいありますね。、

[239: 匿名さん]

外観の凝り具合からいって、高そうなので、周辺の築古外廊下マンションでよければ安く出ていると思う。ただ近隣は売り物自体少ないし、築浅は足が速いので即決しないと買えない状況が続いているよ。

[240: 住民板ユーザーさん2]

>>238 マンション検討中さん
>>239 匿名さん

ありがとうございます。こちらの物件に、近隣の中古も含めて、検討を続けてみます。

[241: 匿名さん]

川口土建ってどうですか

ここ工事現場の前に事故の跡がそのままですね

[242: マンション検討中さん]

ワンルーム多いと後々もめるでしょう。前住んでたマンションでもそういうことあったよ。民泊やるやつ。

[243: 通りがかりさん]

現地に行ってみたのですが、結構坂辛くないですか？足腰悪いご高齢の方やベビーカー、普通自転車はきつい印象です。

[244: マンション検討中さん]

>>243 通りがかりさん
春日通り（国道254号線）には勾配7％の標識がありますね。
堀坂は勾配18％のようです。

[245: マンション検討中さん]

>>241 匿名さん
ガードレールが壊れたままですね。事故の跡を修理しないつもりかなあ。

[246: マンション検討中さん]

東京ドームが見える南向きの部屋に惹かれましたが、大通りの騒音と埃は苦手なので迷っています。

[247: 匿名さん]

近隣住民はどんな感じだろうか。今のところ目立った反対運動はないようだが。

[248: ご近所さん]

７０代以上だと登りではあはあ息切れすると思いますが、電動自転車なら大丈夫です。

[249: 匿名さん]

>>246 マンション検討中さん
思った以上に車通りが多く結構微妙かもと思いました。一本奥に入ると全然気にならないのですが。

[250: マンション比較中さん]

>>242 マンション検討中さん
民泊禁止の管理規約になっているか要チェキですが、最近は普通に入ってますよね。むしろ都心の築古の中古マンションの時に注意すべき点では？

[251: マンション比較中さん]

>>249 匿名さん
坂下のクレヴィアは春日通りがったりの南向きの部屋から売れてましたね。多分、ここもそうなるでしょう。

[252: 周辺住民さん]

うちは春日通りから離れていますが、相当うるさいですよ。ここは、南向きだけでなく東向きも西向きも、さほど変わらないはずです。ただし、サッシを閉めればほぼ聞こえなくなるかと思います。

[253: 匿名さん]

民泊に関しては>>250さんの仰る通りだと思う

[254: ご近所さん]

ここの下り坂は、車はかなりスピードを出すので、信号無視しないでくださいね。

[255: ご近所さん]

白バイが春日通りに常駐していてサイレンがウルサイです。春日交差点で白山通りを春日通りに左折する際に信号無視する（直進↑しか出てないのに左折する）車が多く礫川公園前まで追って来るのをよく見かけます。

[256: ご近所さん]

確かにパトカー多いですよね。ドーム前でもよく捕まっています。

[257: 匿名さん]

中央大学理工学部の側に白バイ隊の本部の入る庁舎がありますから。酒井法子さんで有名になった庁舎です。警視庁富坂庁舎でググるとわかります。

[258: 周辺住民さん]

春日町交差点は交通事故が多く、2007年にはワースト5となりました。白バイの取り締まりが激しいのは、それが理由だと思います。

https://www.sonpo.or.jp/about/useful/kousaten/2007/13/1305.html

[259: 匿名さん]

>>258 周辺住民さん
その損保協会のランキングをみるとそれ以降は一度もランク入りしていないようで、厳しい取り締まりの成果は出ているようです。しかし都心にはこの10年ほどの間に何度もランキング入りしている交差点が何箇所もあるのに、春日町交差点ひとつにこれほどの費用をかけて取り締まりをする意義ってあるんでしょうかね、コスパ悪い気がします。

[260: 匿名さん]

春日町交差点の信号が直進矢印（↑）しか出なくて、それを見落として左折する運転手がとても多いことと、白バイ隊の本部の警視庁富坂庁舎から近くことからではないでしょうか。遠くまで取締りに行かないでいいので。