パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1415: マンション検討中さん]

それでも適正価格ではないかな、文京区だからね。
中古も最近高止まりからの価格更新増えてきたから、いつまでもこのバブルは続かない。

[1416: 匿名さん]

75cとかを見ると東側の主寝室が３から５階はサービスルームで、6から9階は主寝室になるので、低層の方は2LDK＋S、中層から上は３LDKということで、住める面積は一緒なので低層の方はどれぐらい安くなるか気になる。吹き抜けは6階以上にあるということなのかな？

[1417: 匿名さん]

>>1415 マンション検討中さん
>いつまでもこのバブルは続かない。
バブルというより、購入する層がかわってきているんだろうね。
変われる街とそうでない街とでは当然値上がりに対する考え方も変わってくるだろう。

[1418: マンション比較中さん]

今後、春日通りの坂を上るたびに
六億の部屋を眺めてしまいそう

[1419: 周辺住民さん]

>>1411 匿名さん
そうですね。広大な公園緑地の永久眺望が価格に反映されていると思います。

[1420: 周辺住民さん]

>>1416 匿名さん
吹き抜けはすべての階にあるはずです。

最低価格が1億2000万円、最多価格帯が1億4000万円ですが、3階の75cはいくらくらいになるでしょうかね。2階南向きの74bが1億5000万円ということだと思いますので、それ以下でしょうね。

[1421: 匿名さん]

もう出来上がってしまったブランド立地って、ある意味ガラスの天井みたいなのがあると思うんだよね。多分不動産事業をする人にとっては、これからはブランドでない場所をブランディングしていくことが重要なんだと思う。割とまだイメージが固定していない山手線内側といったら文京区とか新宿区の一部とかがそうだと思うんだけど、そういう場所はブランディングによって化ける可能性を秘めていると思う。

熱海とかが変わってきているように、後楽園や春日も変わっていくだろうな、そんな期待感も値段に含まれているような気がする。

[1422: 匿名さん]

むしろ、元々が安い場所の方がレバレッジが効く、とはホリエモンもどこかで言っていたけれど、そういう意味でいけば出遅れている文京区をブランディングして価値を高めることは大きなビジネスになるだろうね。今爆騰している街の次に来る街ではないかと。

[1423: 通りがかりさん]

ル・サンク小石川後楽園の再販売価格が気になる

[1424: 通りがかりさん]

こんなホームページがあるけど
https://sre-realestate.com/bukken-00000019772/

[1425: 匿名さん]

高く売れるとなったら誰か白馬に乗った王子様が土地ごとポンと買って新しいマンションを建て直して売ってくれるかもしれないね。高いものが建つことで、救われる人もいるだろう。

[1426: マンション検討中さん]

優先会員登録キャッシュクリアしたらできました！！

[1427: 匿名さん]

>>1422 匿名さん
>元々が安い場所の方がレバレッジが効く
考えることは皆同じで、割安な不人気地域が地価上昇率で上位を占める時期になってしまったのでそのアイデアはもう遅い。

[1428: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[1429: 匿名さん]

>>1427 匿名さん
>そのアイデアはもう遅い。
なんかウチの会社の偉い人が言いそうな感じですが、文京区のポテンシャルは高いと思いますよ。特に便利な低地は。

よく考えてみれば、木造の戸建てじゃないんですよね、マンションって堅牢なRC造だから、土地の欠点が欠点にならない。これは盲点でした。

[1430: 匿名さん]

あの外観どうにかならないのか。

[1431: 匿名さん]

おそらく三井は、小石川含め、後楽園周辺の価格を釣り上げたいんだと思う。直近の他のパークホームズとは値付けが異なる。
この周辺を購入するには少し時期が悪いように思いますね。

[1432: 匿名さん]

それなら川口土建に任せたりせずしっかりした大手ゼネコンに建てさせてパークコートにするべきだったはず。

[1433: 匿名さん]

南側の眺望と言っても、12階までで、春日通りの音も気になります。同じ春日通り沿いの文京ガーデンザサウス21階建ての南側高層階の部屋を内覧しましたが、窓をしっかり閉めても道路の騒音、後楽園のジェットコースターの機械音、絶叫音が聞こえました。

[1434: 匿名さん]

パークコートに出来なかった理由が知りたい

[1435: 匿名さん]

他のスレッドでも指摘があったけど中身とブランドが一致しない場合もあるようですよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/667187/res/652/

パークコートよりはパークハウスの立地であるということですかね
でもとりあえず外観はパークコートでもいいぐらい。下衆な憶測ですが、かなり厳格に建築基準法に抵触しないように設計した結果、パークコート水準の部屋にできなかったということかもしれません。

[1436: 匿名さん]

>>1433 匿名さん
ここをザサウスと比べるのはあまりにもかわいそうでしょ。

[1437: 評判気になるさん]

>>1434 匿名さん
川口土建ではパークコートに出来ないのでは？

[1438: 匿名さん]

パークコートにすれば高く売れると思うんですけどね。そこをあえてパークハウスにした、それでありながらパークコートの高層階に匹敵する分譲価格、これってどう考えたらいいんでしょうね。市況の高騰だけでは説明がつかない気がします。

[1439: 検討板ユーザーさん]

>>1438 匿名さん
文京区内に隠し球の土地を仕込んでて、そっちでパークコートを建てたいから、差別化のためとか？

[1440: マンション検討中さん]

三井に直接聞いた方が早くね?

[1441: 匿名さん]

下層にびっしり賃貸入れるのにパークコートにはできないでしょう

[1442: マンション検討中さん]

ここはパークホームズです。
外観は昨今SDGSの観点からリサイクルを意識しておりまして、アラレちゃんが突っつく○ん○をモティーフに、かつマティーニしております。

[1443: マンション検討中さん]

>>1442 マンション検討中さん
確かにうんちに似てますねー

[1444: 匿名さん]

>>1441 匿名さん
これっぽいな。

[1445: 匿名さん]

下層のワンルーム住戸とは別なエントランスになって動線も分けられるみたいですけどね、それでもだめなんですね。

[1446: 周辺住民さん]

>>1438 匿名さん
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB211D00R20C21A7000000/
によれば、まだ上がりそうだから強気なんでしょう。「文京区小石川」はブランド的にイマイチに見えますが、利便性はかなり良いので、海外からの購入も見込まれると思います。

[1447: パークバウス]

この物件にゼネコン発注した時期と、東京ドーム三井が買った時期の差　今回の企画と周辺のバランスとかでこの価格でのパークホームズにしたんですね。
パークバウスにならなかっただけ三井の本気度は高いので期待です。

[1448: 匿名さん]

なんか、パークハウスを連呼してる人がいるけど、それ他社ブランドだから。

[1449: マンション比較中さん]

三井も三菱も
パーク好きですね

[1450: 匿名さん]

敷地にゆとりもないのにパークなんちゃらですから
日本人の欧米コンプレックスはいまだ健在です

[1451: マンション比較中さん]

ファミリー住戸の建築計画と賃貸ワンルーム住戸の建築計画とを分ければよかったのではないですか。連担建築物設計制度を活用するようなこともできたはずです。

[1452: マンション検討中さん]

価格発表されてから、人少なくなったなw

[1453: 匿名さん]

パークホームズでこの価格！？と思っている人が多いからですよ

[1454: マンション検討中さん]

しかし、ここ直近の三井のお買い得物件って浜松町、勝どき、虎ノ門ぐらいで、あとはろくでなしだなぁ。

ここがスーゼネでパークコートだったら、伝説化したかもしれん。

[1455: マンション比較中さん]

>ここがスーゼネでパークコートだったら
同感です

[1456: 匿名さん]

>>1451 マンション比較中さん
多分別な建物にしたら売れる部屋が減ってしまうからではないかと思う

[1457: 匿名さん]

>>1456 匿名さん
聞きかじった専門用語使いたかっただけだから

[1458: 匿名さん]

>>1454 マンション検討中さん
それらはお買い得物件なの笑

[1459: 匿名さん]

パークホームズブランドでこの値段でもマンションの部屋が捌ける地域ならば、近所にあるマンションになれなかったコンクリートのオブジェをどこかのデベが買い取って崩してマンションを建て直して売るということも可能になってくるかもよ。

[1460: 匿名さん]

三井はパークホームズブランドでこの値段でマンションの部屋が捌ける地域と判断しているのだから、近所にあるマンションになれなかったコンクリートのオブジェを三井が買い取って売ればいいのではないでしょうか？

[1461: 通りがかりさん]

>>1459 >>1460
既出ですが
https://sre-realestate.com/bukken-00000019772/

参考まで

[1462: 匿名さん]

大通りに面してないルサンクの方が立地が良い。ぼったくり三井にはガッカリだよ。

[1463: マンション検討中さん]

パークコート文京小石川で70平米以上の部屋は坪単価700超えて成約している事例があるし、周辺の築浅中古で同等の広さの出物がほぼないことを考えると、3LDKが多いこの物件の値付けの論理は理解できるような気も。
千代田区・港区・渋谷区で同じ坪単価の新築は、地域を妥協しないとほぼ皆無ですし。

https://www.mansion-review.jp/mansion/780664.html

[1464: 周辺住民さん]

>>1463 マンション検討中さん
そこに載っている価格は、成約価格ではなくて売出価格でしょう。

[1465: マンション検討中さん]

文京区がこんなに高くなるとは。小石川住民としては価値があがるのは嬉しいけど、立地的に排気ガスが気になる。

[1466: マンション検討中さん]

ルサンクめっちゃいいのになぁ。立地最高。ただ、事業での損失を上乗せなるから再販しても、いやだなぁ。

[1467: マンション検討中さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1468: マンション検討中さん]

>>1465
国道沿いで問題となるのは音ですね。
それと外観の問題、今からでも見直して欲しいです。

[1469: マンション検討中さん]

ほいし部屋が坪950。どうなってんの…。

[1470: 通りがかりさん]

ルサンクの立地は、住環境という点では静閑でここよりいいです。
マンションを建てるという点では、都市計画道路に面してないルサンクは大規模な建築物にできない問題があります。
これら2つはトレードオフの関係です。

[1471: 匿名さん]

もうここ最近の物件価格がおかしくなってるとしか思えない。特に今買わなきゃだめってわけじゃないから見送ります。コスパ悪すぎる。

[1472: マンション検討中さん]

これ東京ドームの音めっちゃうるさいと思うんだが。。。エグザイルのライブとか本当にうるさいぞ

[1473: 匿名さん]

さすがにこの価格なのでサッシの遮音等級は高いのがついていると思うけどね。
神宮球場隣接の高級マンションなんかよりは屋根がある分静かだと思うが

[1474: eマンションさん]

>>1471 匿名さん
5年前にも最近のマンション価格は高すぎる、どうせオリンピック前には下がるなんて話が出てましたけどね。
ただここは今の相場比高いと思うけど。

[1475: 匿名さん]

パークコートのときのデーターも参考にしてこの値付けでもあるとおもうんだよね。
来場者とか資料請求の時の予算が一億五千万から二億ぐらいの人が結構いたんじゃないかな。実際、坪600台がかなり順調に捌けていたし。ペントハウスはマンションコレクターみたいな人がポンと買いそうな気もするし、売れるんじゃない？

[1476: 検討板ユーザーさん]

＞パークコートに出来なかった理由が知りたい


小石川ごときにパークコートは作らないよ、
という三井不動産の意思表示でしょうね。

[1477: 匿名さん]

>>1464 周辺住民さん

仰る通りですね。
文京区の中では地位の低い小石川一丁目に限らず、
文京区で坪600を超えると極端に売れなくなります

[1478: 匿名さん]

本郷真砂にはパークコートがありますけどね。文京区長と相手に行政訴訟になりましたが。

[1479: 匿名さん]

本郷真砂はスーゼネ。ここは川口土建に任せた時点でパークコートにするつもりはなかったのだろう。

[1480: 匿名さん]

バブル期以外で文京区にパークコートが建ったためしがないという事は、三井的にも場所やグレードが格下とわかっていても、やはり高く売れる時期にはブランド名を最大限に活用するという事でしょうね。

[1481: 匿名さん]

パークホームズでこの価格は高すぎですよ

[1482: 匿名さん]

>>1481 匿名さん
低地パークコートとの比較で、こっちの方が高くないとおかしいでしょ。

[1483: ご近所さん]

高い高いと文句言ってもどうにもならないでしょ。
買えないなら諦めればいい話。
買いたくないなら買わなければいい。

[1484: マンション検討中さん]

>>1483 ご近所さん
お前はどうなんだよ。

[1485: 匿名さん]

高いか安いかとかは別にして最多価格帯の一億五千万って、リアリティのある額におさめてきたなって感じ。これぐらいなら買える人はたくさんいるので、後楽園が気に入って買ってくれる人もいるだろうね。みんなが買わなくていいんだよ、究極には販売戸数分だけ買いたい人がいればいいんだ。

[1486: 匿名さん]

港区と千代田区買えない人が文京区に流れてくるんでしょうね。

[1487: 匿名さん]

そう思っていればいいんじゃない

[1488: マンション検討中さん]

>>1486 匿名さん
で、キミは、文京区にも住めずに荒川区に流れ着いたわけですね。

[1489: 匿名さん]

>>1486 匿名さん
難民が都心から外側へ押し出される格好ですね。

[1490: 匿名さん]

価格に驚いた人が何か書き込みたくてしょうがないようですが、それだけの価値はある物件だと思いますよ。とりあえず今のところは詳細をネットに公開しない作戦が功を奏しているようですね。

[1491: 匿名さん]

文京区と荒川区に大差あるかな。
同じ北じゃん。

[1492: 匿名さん]

>>1490 匿名さん
何をもって1.5億以上の価値があるのか根拠を示してもらいたいですね。

[1493: 匿名さん]

欲しかったけど買えない人が騒いでるんでしょうが、ここ買えて尚且つ欲しい人が買えばいいんだと思う。

[1494: マンション検討中さん]

価格公開されたから、間もなく仕様も公開されるでしょう。

[1495: ご近所さん]

ここはヒルテラスと名前付いていますが、ザレジデンスと同じようなグレードでしょうか？

[1496: 匿名さん]

>>1491 匿名さん
三井不動産の区分では都心になるようです。

[1497: 匿名さん]

泣く子も黙る不動産のバイブル・レインズでは、
都心は５区（港、千代田、中央、渋谷、新宿）のみ

文京区は都区部北ね。
デベのカテゴライズなんか、ただの売りたいリストだよ。

[1498: 匿名さん]

こち亀定期

[1499: 匿名さん]

>>1496 匿名さん
一度、“区”という概念を捨てて、その街の雰囲気を体感してみてください。小石川一丁目は、実感として練馬区、中野区、台東区風ですよ。都心の雰囲気ではないことは当確です。

[1500: 検討板ユーザーさん]

>>1496 匿名さん
あらためて、文京区って小さいですね。

[1501: 匿名さん]

>>1497 匿名さん
そんなに文京区除外したいの？
都心６区とか一般的に不動産で使われてるの知らないのかな？

[1502: マンション比較中さん]

>>1500 検討板ユーザーさん
こうみえて文京区って中央区よりすこーしだけ大きいんですよ

[1503: 匿名さん]

>>1499 匿名さん
もちろん新宿区風でもあるし、千代田区風でも港区風でもあるよ。ビルの街だからね、そう変わるもんではない。しかし東京ドームシティが近く生活利便性を考えると、ここは後楽園であってそれ以外の何ものでもない。

特に海外出張とか子供の学校とか何か特別な理由でもあれば別だが、この辺住んでて引っ越したいと思わないもん。

[1504: 匿名さん]

デベとか仲介連中の都心の定義は可変だから。
最近一番笑ったのがこれ。https://yotsuya03.brillia.com/

[1505: マンコミュファンさん]

みんな名前にこだわるねー！！
中身で勝負でしょ…人間も一緒

[1506: 匿名さん]

一応新宿と池袋は副都心だからね。都心を名乗っても違和感はない。加えるに上野・浅草も副都心なので、これもまた都心を名乗っても違和感はない。さらに一般的な感覚として、それらに囲まれた地域の内側もまた都心だろう。不動産を売る人にとってはどうかわからないが、エンド目線からするとそんな感じ。

[1507: 匿名さん]

ただ、すき家の件数で行くと文京区は１軒、
https://www.navitime.co.jp/category/0303002003/13105/

千代田区６軒
https://www.navitime.co.jp/category/0303002003/13101/

港区13軒
https://www.navitime.co.jp/category/0303002003/13101/

すき家が家の前にあるのが耐えられない人は文京区がおすすめだ。
少々ふざけた言い方で失礼したが、この視点で見ると、結構各区の雰囲気を忠実に反映しているので笑ってしまった。すき家は港区に食べにいけばいい、家の前にはいらない。

[1508: マンション比較中さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/95bd8f1d9dd578417934eb0baed679c28022...
首都圏版住みごこちランキング2021　文京区、中央区に次いで第二位

[1509: 匿名さん]

>>1506 匿名さん

君の理論で考えると豊島、台東、江東も都心になるぞ。
心肥大しすぎだろ。

[1510: マンション検討中さん]

人それぞれの価値観ありますからね。
私は学生時代から住んでますが、犯罪少ないし、静かだし、文京区もなかなか住みやすいですよ。ただ、港区や渋谷や千代田区も住んでみたらいいんでしょうね、足立も荒川も。住めば都。

さて、高い高いと言われてますが、私は前向きに検討中です。ここ見る限り、倍率は低そうですね。

[1511: 周辺住民さん]

>>1497 匿名さん
そこが狙い目かと思います、特に文京区の南東部。江東区の中央区隣接エリアが同じようにして、地価を上げてきたかと思います。

[1512: 周辺住民さん]

>>1479 匿名さん
スーゼネは、本郷真砂時代はあまり仕事がなかったわけですが、いまはマンションごときにかまってられないほど他の仕事が忙しくなっています。川口土建じゃなくても、もっとしょぼいゼネコンでも、高さ60m未満のマンションは建てられます。

[1513: 匿名さん]

文京区を都心に相応しいと認知されるためにも、三井はまずは再開発を先にしろと思う。ラクーアのテナントもしょぼいし、休日を優雅に過ごせる空間が足りない。

[1514: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
コロナがあるうちはダメだよ。文京区だけでなく都心3区を含む都内ありとあらゆる場所で物販系や飲食系テナントは相当苦戦しているんだから、コロナが終わって、この辺にできる高級マンションに人が入って統計の数字が出てきてそれからだろうね。

でも、未来に期待できるって本当に楽しい。