パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[121: マンション検討中さん]

東京オリンピックも終わるので10年前の適正価格に早く戻ってほしい。

[122: 匿名さん]

>>116 周辺住民さん
ちょっと確認したいんだけど、ここは駅直結でもないのに検討するようになった変心の理由を知りたい。

[123: 周辺住民さん]

>>122 匿名さん
このマンションは検討していませんが、駅近で景色が良い点には興味があります。

[124: 匿名さん]

>>119 匿名さん
すでにそういう物件に住んでいる人とか、最初から検討対象外な人は別にして、魅力は感じるね。雨の日に駅まで傘をさしながら水溜りを避けながら歩くとか、会社でズボンや髪がくしゃくしゃしているのを乾かしたりとかして惨めな気分になったことがある人には駅直結は刺さりますね。

[125: 匿名さん]

ただ、ここの大きな特徴は高級な外観や恐らくは上質な共用部含む内部の仕様が文京区のこれまでの物件と比べると大幅に良くなっているだろうということ。南向きは道路の騒音の問題があるものの、パークコートと同じ一種換気でサッシの遮音等級も最高レベルなら大した問題にはならないだろう。

思えば文京区のマンションはこれまで酷すぎた。
高いと言われるだろうが、大きな差別化がはかれるだろう。中古になれば周辺相場に収斂する？そんな批判を吹き飛ばすような凄いものになるのではないかと期待する。

[126: 通りがかりさん]

それなのにパークコートにならないのは何故ですか

[127: 匿名さん]

本郷がパークコートならここも変わらない立地なのにな

[128: 匿名さん]

ワンルーム住戸が多いことかな

[129: 匿名さん]

>>124 匿名さん
勤務先も駅直径なら傘いらずだけど、どうせ傘持ってくなら1、2分歩いても大して苦じゃなくない？
東京は降雨量、頻度も多くないし雪も降らない。そのわずかなメリットの為に数千万を余分に出すのは非合理だと思うけどな。
リセールがそのぶん高いうちは良いけど、駅直径の本質的な利用価値が意外と低いと皆が気付けば、余分に支払った分の価値はばっさりと消滅するし。民泊に転用できるなら高くてもまだ理解できるけどね。

[130: マンション検討中さん]

物件概要見てたら1DK37平米?ってなってるからワンルームといえど想定してたより広いわ

[131: 匿名さん]

ラクーアのジェットコースターの絶叫は、さすがに、ここまでは響いてこないのでしょうね。ラクーアの騒音（絶叫の騒音）については、かつて周辺住民と揉めたそうですね。おそらく、窓ガラスが、かなりの防音仕様になるのでしょうね。

[132: 匿名さん]

>>129 匿名さん
駅に近いことのデメリットがこの辺はかなり少ないと思いますよ。
繁華街もそれほど大きくないし、昔から許可が必要な深夜営業の飲食店が酷く少ない土地柄でした。基本的に一次会の飲食店ばかりなので、グテグテの酔っ払いとかも見ないです。　　　　





ま、この辺に数年は住んでみてからそういう話はしてください。

[133: 周辺住民さん]

>>131 匿名さん
ジェットコースターの絶叫は響くかと。うちは本郷ですが、走行音も含め、よく聞こえます。

[134: 匿名さん]

新宿とか秋葉原、あるいは池袋みたいに酔っ払いの大騒ぎに寛容な土地柄ではないことは間違いない。まあ、おっかない人が多そうで、良い面もあるし、悪い面もあるだろうけどね。近隣であった事件だが、反対運動によって完成直前で完売しているマンションが建物として使えなくなるなんて、なかなかあることじゃない。

[135: 匿名さん]

この物件の課題は音になりそうですね。ジェットコースターは走行音よりも絶叫のほうが響くらしいです。ペアガラスとか防音仕様にするのか注目です。将来的な東京ドーム再開発で、仮にボールパークのような球場になった場合、ドームと比べて音の伝わり方は変わるのでしょうか。

[136: 匿名さん]

もっとサンダードルフィンに近い文京区役所で、絶叫が聞こえたことないが・・・
ドームシティ敷地内のＴｅｎＱ内も、超静か。

ネガ、がんばれや

[137: 匿名さん]

>>124 匿名さん

特に、湾岸の強風の中、雨天で１km歩くと、駅につくころには誰もがズタボロです

[138: 通りがかりさん]

ライブイベントがドームで開催されると音が漏れて来ることは知っているよね。

[139: 匿名さん]

国道254号線は白バイが多く、バスレーンにいたりすると白バイから取締りを受けます。サイレンがうるさいです。

[140: 匿名さん]

確かに遮音等級のついていない普通のサッシだとうるさいかもね。この辺の古い雑居ビルとか賃貸マンションはそんな感じかな。T３ぐらいなら閉めれば全くと言っていいほど聞こえないだろうね。その辺は要チェックだろうけど多分そうなっていると予想する。文京区の普通の廉価版マンションと同じにはしてこないでしょ。

[141: 匿名さん]

ところで毎日のように車がうるさいとかいう奇特な方はアク禁かな？安っぽい賃貸住人の自虐ネタに毎回笑わせてもらったが。

[142: 匿名さん]

2丁目は静かですよ
ル・サンクの近くに以前住んでいました

[143: 匿名さん]

>>126 通りがかりさん

価格が上がりすぎて、パークコートの企画が難しい昨今なんだよ
昔はパークコートたくさんあったんだよ

アホネガが言う、時代の要請でパークコートとかトンデモ理論ですから
パークコート貴重になったな

[144: 匿名さん]

>>140 匿名さん

通常の防音対策で大丈夫なのでしょうか？ 耳をつんざくような絶叫系の音は、通常の騒音より強く、遠くまで響くと聞いたことがあります。この物件のデメリットと考えられる要素を提起しているだけで、決して貶めたりする意図はありませんので、ご了承ください。

[145: 匿名さん]

確かに質のいいマンションに住んだことがないとわからないだろうね。井の中の蛙が大海を知らずして語るようなものですが、知らないものの欠点を語るよりも、井の中からも見える青い空のことを語るといいでしょうね。たとえば小石川二丁目の路地を歩いているとそんなにジェットコースターの音は聞こえないよ、とかね。

[146: 匿名さん]

>>145 匿名さん

144です。ご教示くださいまして、ありがとうございます！ 以前にLaQuaの周辺で揉めたと聞いていましたが、当該物件はLaQuaから離れてり、絶叫系の音の不安は杞憂なのかもしれませんね。

[147: 周辺住民さん]

この場所で高気密タイプのサッシであれば、サンダードルフィンも野球もさほど聞こえないはずです。

コンサートは最近ないので思い出せませんが、サッシを閉めても確か聞こえたように記憶しています。

[148: 匿名さん]

>>138 通りがかりさん
音漏れ参戦は、ドームの目の前じゃないと無理だぞ。

アホネガ

[149: 周辺住民さん]

騒音なんか、どうでもいいと思いますよ。サッシを閉めて、低音量でBGMを流せば、何も聞こえなくなると思います。

それが許せないなら、都心住みはやめるのが無難に思います。

[150: 匿名さん]

同じ小石川2丁目でもルサンク小石川の辺りは静か。でも、道が狭いから大きな建築物は建てるのは難しい。（建築確認が取り消される事件になった。）
国道の春日通りに面していたら大きな建築物が建つけど静かでない。トレードオフの関係。

[151: 文京区民さん]

>>149 周辺住民さん

そうかな？ 騒音の有無って、都心、郊外問わず、住宅環境の大切な要素だと思うけど。LaQuaや東京ドームに近く、春日通りという幹線道路に面した当物件は、音とは無縁と思えないな。

[152: マンコミュファンさん]

ここの最上階は、デザイン的に非分譲じゃないですか

[153: 匿名さん]

音は分かりませんが、南側に東京都戦没者霊苑があるので、前に建物は絶対にできず、眺望は生涯にわたって約束されますね。

[154: 匿名さん]

戦没者霊苑はグーグルマップでみてもらうとわかるようにお墓ビューではないので問題ないし、その先の小石川後楽園の緑も真南に広がっているので、南側はなかなか悪くないと思う。これで安かったら笑う。

[155: 周辺住民さん]

騒音と言えば、羽田空港の新飛行経路もですね。不思議なもので、窓を開けていると喧騒にかき消されますが、窓を閉めると低音が響いているのがわかります。

>>151 文京区民さん
そうです、騒音は大切な要素です。だからこそ、それが気になる人は、ここより静かな場所を探した方がよいと思います。

[156: 匿名さん]

>>155 周辺住民さん
＞窓を閉めると低音が響いている

そうか、やっぱり飛行経路の下は避けた方がいいんだな、ありがとう。

[157: 匿名さん]

ネガに見えて実はポジというすばらしいレスだったよ

[158: マンション検討中さん]

買ってもいない物件を否定されると怒り出すのはどうかと思うね。欲しいなら買えばいいし、他人の意見なんてどうだっていいでしょ。人の意見が気になるからこの掲示板を見ているんだろうし。

[159: 匿名さん]

怒ると言うよりも、現地を見ていない人が変なことを言ったときにはここのルールにのっとって修正する書き込みしないと迷惑する人もいるでしょう。

サンダードルフィンのガラガラって走行音とかキャーって声が窓を閉めた家の中まで聞こえるぐらい後楽園に近いなら、そもそも丸の内線や地上ホームの音を問題にしないとね。どちらもそんなに響かないけど。そっちかよ、ってのが実は正直なところ。

[160: 匿名さん]

ここの場合さらに春日通りの方がはるかにうるさいわけで、それに対して遮音等級の高いサッシがついていればまず問題ないだろうという話をしているのに、音としてのエネルギーも低い女性の高い周波数のレンジの叫び声が、音としてのエネルギーが大きくて遮蔽が難しい低周波の成分の大きな飛行機のエンジン音と同列だとか言うめちゃくちゃな書き込みを訂正するのは怒りではないよね。親切だよ。

[161: 匿名さん]

まあジェットエンジンみたいなでかい口のお化けみたいな女性がキャー、じゃなくてゴーッとか叫んだらラクーアの屋外で遊んでいる連中は全員難聴になっちゃうよ。ジェット機のエンジン音というのは、そばで作業する時はマジでイヤーマフで耳を守らないと短時間で耳に障害が出るレベルの騒音だからね。わかってて言ってるはずがないでしょ。嘘八百も甚だしい。

[162: 匿名さん]

そもそも地下鉄駅近がなぜ好ましいかと言われれば、軌条の上を走行する列車の走行音や駅アナウンスといった騒音が地上駅より少ないことや、駅前の繁華街が小規模で風俗業も少なく駅前環境が良好だからで、地下鉄の地上駅もそれに準じて評価されるべきで、後楽園駅のがったり近くというのはそれほど住環境として良好とは思えないし、そういう書き込みがこの辺は多いと認識している。後楽園駅よりも春日駅直結がより好ましいのはこうした理由による。わかってない書き込みが多すぎだねここは。

[163: 匿名さん]

ネガるためのネガは意味がない。はっきり言ってなんの参考にもならないし、知識のない人が勘違いするもとで、有害。これならまだポジの方が参考になる。

[164: 匿名さん]

ちなみにここはラクーアや後楽園駅から一定の距離があってそれがむしろ住環境的に良い影響があり、価値を高めているはず。帰り道にスーパーや商店がないので不便だと考える人もいるかもしれないが、ここの前の歩道は外部の人がほとんど通らない。散歩などで近所の人が通るぐらいで、警察署もほど近く、警察車両や警察官が頻繁に前を通過するので治安はすこぶるよいだろう。後楽園駅方面からここの特徴あるデザインの建物はよく見えると思うので、あれはなんだと指名買いする人も多いだろうし、小石川二丁目のシンボル的なマンションになりうると思う。

[165: マンション比較中さん]

クレヴィアが平々凡々な
四角いマンションにしたのは
もったいなかったな

[166: 匿名さん]

キリストの生誕を境にAD (anno Domini) とBC（before Christ）に分けられるけれど、パークコート文京小石川ザ・タワー（PCBKTT）とかプラウド文京千駄木（PBS）が大ヒットした前と後とでは文京区のマンションシーンが変わったと言っていいのではないかな。坂下のクレヴィアはちょうどその移行期の古い文脈上にある物件だと思う。

言ってみれば パークコート以後がAP（after P）、以前をBP（before P）と呼ぶべき変化が起きていて、ここはその流れの上にあるという感想を持っている。合言葉は美しいデザイン、より高い仕様。外廊下マンションだらけの文京区に変化が訪れているのではないかね。

[167: 周辺住民さん]

>>156 匿名さん
新飛行経路の下ではなく、5kmくらい西ですよ。それに、この経路を飛ぶのは春から夏（南風の日）の15～19時だけ。

[168: 匿名さん]

>>167 周辺住民さん
ああ、ここを飛ぶって話ではないです。茗荷谷のタワマンから新宿方面を見ていると、高層ビル街スレスレに大きな旅客機が飛んでいるのがよく見えますね。音は全然しませんが。

[169: 匿名さん]

羽田新航路の影響も文京区に高級物件が増える一因でしょうね。ありがたやありがたや。

[170: 匿名さん]

白金高輪暴落か？

[171: マンション検討中さん]

高級マンションというか、相場より割高のマンション…

[172: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん
幾らなの？

[173: 周辺住民さん]

新航空路は新宿あたりだと高さ900m以上ですね。
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

[174: 匿名さん]

まあしかし語るに落ちるというか、雄弁は銀というか、おそらく渋谷区とか港区あたりに住む人の書き込みなんだろうけれど、旅客機の騒音は低い周波数の音が遮蔽できずにマンション室内に響くという貴重な証言が得られたのは大きい。

再開発だけでなく、こういう新しい嫌悪ファクターが（気にしない人は気にしない程度のこととは思うが）加わって市場の価格に歪みがみられるようになってきているんだろうね。これからどこが高くなってどこが安くなるか、想像すると面白いな。

[175: 匿名さん]

南側の大規模庭園の開けた眺望、都内有数の交通結節点と都心・商業エリアへのアクセスの良さ、パークコート小石川ザ・タワーを含め文京ガーデンを核とした賑わい、大規模再開発が予定されている近隣の東京ドームや飯田橋駅周辺、区役所や警察署からの至近距離、海抜20メートル以上の高台立地。不動産は一にも二にも立地と言われますが、ここはまさに絵に描いたような好立地なので、今後、都内の象徴的なマンションとして話題になることは間違いないと思います。

[176: 評判気になるさん]

非分譲が24戸ですね。
旧・小石川大神宮が持っているのかな。

[177: マンション検討中さん]

ホームズ決定？コートの見栄えでは？

市ヶ谷の件の影響受けてそうだね。
セレクトを封じて安くして一気売り。
でもそれでコートといえる？
いやいやホームズもちゃうやろ、な議論かな？

2Lしか買えない我が家には、
不利な間取りばかりで残念です。

[178: 匿名さん]

>>177 マンション検討中さん
まだ決まってもいないのに気の早いことですね
いい物件が建つといいですが、仮称から先に進めるかどうか、天にも祈る気持ちです。

[179: 匿名さん]

三井は市ヶ谷で建築確認取り消し裁決を受けたばかりだからねえ。同じ建築士による設計らしいし…。

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん

以前にこのスレでもご指摘されている方がいましたが、市ヶ谷の物件でバツがついた建築士を、この注目度の高いマンションに採用するということは、それだけ優秀で力を入れているとも考えられ、「挽回せよ」というチャンスを与えているのだと思います。いずれにしても、この建築士の市ヶ谷の件が霞むくらい、ここは立地が最高だと思います。

[181: 匿名さん]

間取りは未公開のものもあるんだろうか。2LDKは南向きはないのかなぁ。

[182: 周辺住民さん]

>>181 匿名さん
パースから察するに、南向きの2LDKがあるとすれば、8階南東角か9階南西角になるでしょうね。

[183: 匿名さん]

それ、争奪戦やん。またくじ運が試されるのかあ

[184: 匿名さん]

>>180 匿名さん

> 市ヶ谷の物件でバツがついた建築士を、この注目度の高いマンションに採用するということは、それだけ優秀で力を入れているとも考えられ、

廊下幅が法令で定める基準を満たすように設計できない建築士が「優秀」とは！？
法令違反の設計をした建築士を使い続ける正当な理由がありますかね。顧客をなめているのでは。

[185: 匿名さん]

>>184 匿名さん

顧客が納得いかないのであれば買わない。それだけ。すべてを承知の上で購入を検討する人がいるのは、自由。「正当な理由」なんて、ここでいくら議論しても無駄。そういう意見もあるんだと思って無視すればいい。

[186: マンション検討中さん]

顧客舐めていると思うなら買わないor同じ建築士を起用することについて株主として口出ししたら？

[187: 匿名さん]

>>184 匿名さん
なにか一回問題があるとそれで全否定とは厳しいねえ、あなたは本当にそういう社会で生きていけるのかね、否、生きたいかね。

自分がそうしてほしい社会になるためには、まずあなたがそうなる必要がある。弱者や失敗者に優しい社会を作るために、あなたがまず優しくなる必要がある。わかる？

[188: 匿名さん]

あのデベの担当者態度わるいわー、という人に私は、そうだねーひどいねー、と一応口先では同調してみせるぐらいのサービス精神をもちあわせているが、その人が周りの人間からは態度がわるい無礼な人間だと思われていることを教えるほど親切ではない。多分普通の人はみんなそうだと思う。デベの悪口ばかり言っている人は多分なにか心に問題を抱えていると思うよ。

[189: ご近所さん]

184さんの気持ちわかりますが、市ヶ谷が建築確認取り消し裁決を受ける前から同じ設計士の方が、こちらも設計したのはないでしょうか？

[190: マンション比較中さん]

この物件の建築確認は
令和２年７月８日で
それ以前に設計が完了してるわけですからね。

[191: 通りがかりさん]

>>190 マンション比較中さん
変更確認を見落してますねえ

[192: マンション比較中さん]

その人に依頼したのがそれ以前という意味です

[193: 匿名さん]

先ほどエントリーしたのですが、今現在限定情報って来てますでしょうか？

[194: マンション検討中さん]

きてません

[195: 匿名さん]

いつデザイン等公開されると思いますか？

[196: マンション比較中さん]

ここは各階にゴミ捨て場設置されますかね…

[197: マンション比較中さん]

建物の完成が2年後だと住宅ローン減税はどうなりますかね…

[198: マンション検討中さん]

住宅ローン減税は継続すると思いますよ。
なんていったって昨年からコロナ禍で景気が低迷しているんで、政府は住宅ローン減税を見直している場合じゃないはずです。

[199: マンション検討中さん]

コロナ禍でジャブジャブ金ばらまいてるからローン減税なくなる or 上限額減額だと思うな

中古の住宅ローン減税は消えるでしょう。新築は消費税払ってるので上限額減額で継続と予想

[200: 通りがかりさん]

>>198
> 住宅ローン減税は継続すると思いますよ。

それを明示できる資料がないとね。不明の間は販売活動できないと思う。

[201: 周辺住民さん]

ここを買う層って、ローン減税がなかろうと、買うでしょ。減税になったらラッキーくらいの感覚じゃないでしょうか。

[202: 匿名さん]

坪500万程度なら買いですね。ただ、値上がりは見込めない可能性の方が高いでしょうね。値下がりもしないでしょうが。本郷に住んでいますが、後楽園のジェットコースターの絶叫は窓を開けていると良く聞こえます。全く気になりません。それよりも車の音の方が気になります。特に夜は響きますから。

[203: 匿名さん]

文京区のマンション売れまくってるから、よほどのことがない限り三井ブランドで売れるでしょ

[204: ご近所さん]

188＞
私は、ここでデベの悪口？をいう人の意見も参考になります。もちろんデベのよい対応をほめるエピソードも勉強になりますが、大手といっても鵜呑みにできないです。今度はプラウド馬車道が販売中止になりましたね。

[205: 匿名さん]

> 大手といっても鵜呑みにできないです。

同感です。

[206: 匿名さん]

とはいえ、語るに落ちるという言葉があるが、人の悪口を言う人は醜く見えるし、あまり上品ではない。

ひるがえって、この土地はそんな程度の人が住んでいるんだという印象を読む人に与え、自分自身や地元社会への深刻なネガになっているというのは理解した方がいい。それこそ特定のアドレスの物件がやたら荒れるとなると、ちょっとあそこどうなってんの？ってな話にはなる。

あとは特定のデベロッパーにだけ特化して異常な執念で書き込むときには、場合によっては刑事被告人になることも覚悟した方がいいと思う。常識の範囲にとどめようね。

[207: 匿名さん]

>>203 匿名さん

同感です。最近の文京区内のマンション需要や、ここの立地条件を客観的に見たら、すぐに売れると思いますよ。市ヶ谷の設計士云々と騒いでいる方がいらっしゃいますが、あの件があったからこそ、なおさら注意すると思います、ブランドを気にする大手デベ故に。大手を信用できないのであれば、根拠のない漠然とした不安だけを書き込む時間は無駄だし、ほかを当たればいいと思いますよ！

[208: 匿名さん]

>>206 匿名さん
合間に特定の政党の支持者とかを彷彿とさせるような主義主張をちりばめているからわかりやすいよね。アメリカのトランプ騒動以後、ネットを使った情報操作や大衆扇動に対して警戒するむきもあるし、あまりヤンチャしていると本当に司直の手が伸びるだろうな。自由な言論を守るためには自重も必要だ。

[209: 住民板ユーザーさん2]

1DKは21戸でしょうか。そうすると、平均して1フロアに2戸程度の割合になりますね。総戸数130戸だから、結構多い印象を受けますね。

[210: 周辺住民さん]

>>209 住民板ユーザーさん2さん
21戸なのは1DKとは別のワンルームのはずですよ。
・ワンルーム：21戸、30㎡前後？、販売されない
・1DK：？戸、販売される

[211: マンション検討中さん]

南麻布の例があるので、ワンルームがあるからパークコートにならないとも言い切れないですね。

[212: マンション検討中さん]

南麻布と小石川だと比べ物にならないからパークコートはないんじゃない？

[213: 匿名さん]

同じような白金高輪とか見ていると坪500でもやすいと思うよ

[214: 匿名さん]

>>212 マンション検討中さん

近くにパークホームズがあって、パークリュクス企画で計画してたんだよ。
だから全熱交換付いてないんだ。

[215: マンション検討中さん]

https://www.31sumai.com/mfr/X1713/outline.html

共通概要備考
建築面積、延床面積に誤りがございました。お詫び申し上げます。

これ書いてあった？もともと

[216: マンション検討中さん]

いい加減だな。

[217: 匿名さん]

>>216 マンション検討中さん

まあまあ、どこだって、誰だって間違いはあるさ。人間だもの。殊に大きな企業では、ホームページでお詫びを載せるのだって社内調整とかもあって大変だと思うよ。ここで気楽に書いているレスとは違うから。訂正を出してもらったのは良きことと前向きに捉えて、大目に見てやんなよ。

[218: 住民板ユーザーさん2]

>>210 周辺住民さん

>>210 周辺住民さん
ありがとうございます。やはり、総戸数の中で狭いお部屋が多いですね。

[219: 周辺住民さん]

>>218 住民板ユーザーさん2さん
>>210 は違っており、ワンルーム＝1DKかもしれません。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/tochi/oneroom.html
を見ると、文京区のワンルームの定義は40㎡未満で、それが10戸以上の場合に「建築計画のお知らせ」などで周知する必要があるとのこと。

[220: 匿名さん]

参考として紹介するけれど、近隣で販売中のクレヴィア小石川後楽園だとワンルームは北側の棟に集めていて、広くて南向きのファミリー向けの間取りの部屋とはエレベーターも別になっている。ここもそうなるかもしれない。
https://cv100.jp/design/