パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1064: 匿名さん]

文京区のマンションを売っても、
中央線南側は買えないので、
諦めて住み続ける人が多いのでしょうね

[1065: 周辺住民さん]

広いから高単価、ではなくて、広い物件が需要に対して少なければ高単価になる、でしょう。

[1066: 匿名さん]

文京区では広くてハイグレードな物件が少ないが、巨大再開発マンションや坂上高台低層の某マンションが効果でも好評完売したという事実が、文京区には広くてハイグレードなマンションに対するある種の飢餓感が存在していて、しかもその飢餓感には高額なマンションも購入できる経済力が伴っているというファクトを示してくれている。

いいマンションがもっと増えるといいな、のちのち値下がりするぐらいにボコボコ建ってほしい。そうすれば普通の人も広部屋に住めるようになる日がくるかもしれない。

[1067: 匿名さん]

>>1066 匿名さん
＞効果でも　x
＞高価でも　○

＞普通の人も広部屋に住めるようになる日が　x
＞普通の人も広い部屋に住めるようになる日が　○

失礼しました、読みづらくてすみません

[1068: 匿名さん]

＞文京区のマンションを売っても、
＞中央線南側は買えないので、
＞諦めて住み続ける人が多いのでしょうね


まぁそりゃそうだけど、５千万くらい追い銭すりゃあ文京区民でも芝浦くらいは買えるんじゃないか？

[1069: 匿名さん]

芝浦と後楽園／春日とは色々異なるからね。

多分客層は重ならないから比較にならないよ。

詳細については語らない、芝浦の人に迷惑がかかるからね。

[1070: 評判気になるさん]

文京区に住みたい人にとって
この外観はいかがなものか

[1071: 匿名さん]

芝浦も小石川も、同じ埋め立て地。

ライバル同士、仲良くしなさいよ。

[1072: 匿名さん]

この辺の不動産屋さんが芝浦と比較してここはどうかときかれて絶句していたよ。
街の成立する過程とか歴史とかを全く無視した議論は不動産的にいかがなものだろうかね。

[1073: 匿名さん]

芝浦も小石川も、
いつ埋め立てたか、だけの違いしかないでしょう

[1074: 匿名さん]

今東京23区で中古マンションが最も売り出されている区はどこかと思って調べてみた。
https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/tokyo/city/
7月11日午前１０時の時点で、
１位は港区で1872件　２位は世田谷区1702件、３位は新宿区1554件で、以下渋谷区、江東区と続きます。この辺は物件を選び放題とも言えるんですが、チャレンジングな価格をつける売り手が多くてなかなか売れないのじゃないかと思います。

最も少ない区は
１位は千代田区で343件、２位は北区で492件、３位は荒川区で514件
この辺の区は中古マンションは希少性が高いということですね。千代田区は物件自体が少ないこともあるかもしれません

文京区は４位で667、これは中野区の676と同じくらいです。
文京区でマンションを買おうとするとあまり選択肢がなく、希少性が高いのがわかります。

[1075: 匿名さん]

人口10万対募集中物件数をざっくり計算してみましたが、
１位は港区770、２位は中央区763、３位は渋谷区659、４位台東区546、５位千代田区521で、マンションの高い区がずらっと並びます。活発に売り出されているのがわかります。文京区は新宿区に続く７位で306、港区や中央区、渋谷区の半分しか売りに出ていません。外周区でもっと低いところがたくさんありますが、全住宅に占める戸建ての比率が多くなってくるので精度的には落ちると思います。

[1076: 匿名さん]

文京区のマンションは売り物も少ないけれど、広い物件、部屋数の多いファミリー向け物件の売り物となるとさらに希少となります。文京区の駅近で広くて部屋数の多い間取りを求める人の選択肢はあまりなく、文京区に地縁があって区内に探している人は坪単価は高くなっても買う人はいるでしょう。

[1077: 匿名さん]

文京区を売っても住み替えは難しいので、諦めて住み続けている人も多いのでしょうね。

[1078: 匿名さん]

希少性やニーズ、人気など、マンションの価値は
全て、『坪単価』に集約されます

芝浦と小石川は、良いライバルと言えるでしょう

芝浦　坪341万
https://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%...

小石川　坪343万
https://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%...

[1079: 匿名さん]

こりゃ漫才だね、どう突っ込むべきか...

[1080: 匿名さん]

小石川の方が芝浦より2万円高いんですね。
埋め立て地勝負と考えた場合、埋め立てた年代が違うからかな。

[1081: 匿名さん]

坪単価イッパツでポジが論破されましたね。

[1082: 匿名さん]

勘違いしている人が多いですが、小石川は埋め立て地ではありません。
造成工事によって傾斜地を平地にした場所です。

[1083: 匿名さん]

ル・サンク小石川もだけど崖地ですね。

[1084: 匿名さん]

埋め立てられたのは小石川一丁目の沼だね。
ちょうど再開発タワマンが建ってる場所。
小石川はそこ以外は基本高台だよｗ

[1085: 評判気になるさん]

クレヴィアも崖地だな

[1086: マンション検討中さん]

小石が拾える
川原だったの？

[1087: 匿名さん]

小石川は直接基礎のところも多いですね

【杭の長さ・構造一覧】
江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

[1088: I am a BTT]

ダメだな。
全然ダメ。、

[1089: 匿名さん]

>>1082 匿名さん
河川改修工事と言った方が近いかも
江戸時代の切り絵図を見ると、現在の小石川一丁目の後楽園に近い方は近直線の複数の水路になっていて、当時の武家屋敷で好まれた、屋敷を堀で囲むような水路を形成しています。同様の水路は現在も金沢の長町武家屋敷跡などで見ることができます。

[1091: 匿名さん]

しかし二丁目計画なのに一丁目が話題になるというのは本当にみんな一丁目が好きなんだね。

[1093: 匿名さん]

確かに小石川一丁目にはパークコート文京小石川を筆頭にして、アトラスタワー小石川、パークスクエア小石川、ザタワー小石川など文京区を代表する高級マンションが並んでいる高級マンション街だけど、ここはそんなに離れていないし、道を渡ったからと言ってそんなに価値が下がるものでもないと思うんですけどね。一応高台だし。

[1094: 匿名さん]

>>1078 匿名さん
そのサイト、随分と狭いマンションばかり掲載しているようだけどサンプルが投資用ワンルームに偏ってませんか？駅距離も全部一緒だったりして怪しすぎなんですが。

[1095: 匿名さん]

二丁目もザパークハウス小石川後楽園とかパークホームズ小石川、小石川ヒルズみたいな人気のマンションも多いし、結構いい値段してますよね。そんなに悪い土地ではないと思うのですが、二丁目というと高台の教会とでかい屋敷のある街という固定観念があるせいか、いいマンションも建つ場所という認識の人は少ないですね。

[1096: 通りがかりさん]

ル・サンク小石川後楽園の直近ですからねえ

[1099: 評判気になるさん]

[No.1090～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1100: 寸止め女子]

幹線道路ワキ水没低地のイッチョメ民はそろそろ巣に帰ったほうがいいとおもうの

[1101: 匿名さん]

春日後楽園地域のマンション供給量は文京区でも随一ですからね、取引も盛んです。ここもランドマークとしていずれ地域の人々に親しまれる物件になるでしょう。

[1102: マンコミュファンさん]

ここは谷底低地ではないが、中大辺りから、一気に下り坂になる途中だからねえ?

[1103: マンション検討中さん]

＞希少性やニーズ、人気など、マンションの価値は全て『坪単価』に集約されます
＞芝浦と小石川は、良いライバルと言えるでしょう
＞芝浦　坪341万
＞小石川　坪343万

なるほど
参考になりますね

[1104: 匿名さん]

プッ

小石川が３万円勝ってるじゃんｗウマウマ草

[1105: 匿名さん]

しかし掲載されている取引履歴の駅距離が全部同じ数字のサイトのことよく信じられるね。

[1106: 周辺住民さん]

https://map.goo.ne.jp/history/edo/map/14/
によれば、このマンションの建設地は、江戸時代の上富坂町（当時の書き方だと上富坂丁）です。武家地ではなく町人の住処でした。

千川通りはかつて小石川（礫川とも）という川が流れていましたが、暗渠化されました。こんにゃくえんま前辺りの車道が盛り上がっているのは、暗渠化の際にこのようにするしかなかったからとのことです。

[1107: 周辺住民さん]

物件と直に関係しなさそうな「荒らし投稿」の削除依頼を出してみました。どうなることやら。。。

[1108: 匿名さん]

>>1106 周辺住民さん
江戸時代の小石川はいまのアトラスタワー小石川前の道の南側では人工的に掘られた水路になっていたようです。水路が通るあたりは大小の武家屋敷が建ち並んでいたことが江戸時代の地図で見て取れます。小石川の高台はこの辺だと伝通院の寺領でいくつかの塔頭があり、それが現在残る近隣の寺院群です。歴史の街文京区らしい地歴ですね。
地元の方であれば武家屋敷のいくつかには現在も近隣にお住まいの地主さんと同じ苗字が記されていることに気づかれるでしょう。

[1109: 匿名さん]

そもそも江戸は基本低地、沼地が多いところです。
多くの人がおっしゃる小石川(千川)は小さい川なので埋め立てによる地盤への影響は少ないですし、小石川沼も1657年の明暦の大火後の地図にはすでに存在しません。

[1110: 匿名さん]

今は治水も発達しているから、ネガさん大好きの小石川一丁目でも水没する可能性は低い。あくまでも可能性があるというだけの話。

[1111: 匿名さん]

パークコート文京小石川は元沼地だったんですね。
杭の長さが40メートルもあるのは異常だと思っていたのですがやはり。
ここは高台なので、良かったです。

[1112: マンション検討中さん]

一丁目のパークコートは水没などのリスクよりも、駅直結や周辺再開発のメリットのほうが明らかに上回るのは明白なわけで。

好条件なマンションが高すぎて買えなかったから妬んでいるのかは知りませんが、それをこのスレッドに書き込むのやめて頂きたいし、おそらくパークコート小石川ザタワーの掲示板だけでは飽き足らずこの板にまでネガしに来ているような人には一生高価格高利便マンション買えませんよ。

[1113: 匿名さん]

>>1109 匿名さん
伊達天正日記によると家康の江戸入府後ほどなくして小石川大沼の干拓を行ったという記載があります。小石川大沼は明暦の大火の前に消滅していた可能性が高いです。そもそも燃える家がないと火事が起こるわけがありません。

[1114: 匿名さん]

幹線道路ワキ水没強震度谷底低地よりも、
三田線板橋向き直結とか 韓国料理屋 ラーメン屋 マルエツ直結の方が、メリットあります

[1121: 匿名さん]

[NO.1115～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1122: 匿名さん]

小石川一丁目は沼地を埋め立てた町人長屋。
小石川二丁目は昔からのお屋敷街。

いくら一丁目を宣伝しても格下エリアなのです。


しかしここは高台の二丁目スレなのに、やけに一丁目をアピールする人が多いですね。

[1123: 匿名さん]

HPの情報更新されないからって違うことで盛り上がってますね…
間取りの情報からだと、ここ各階ゴミ置き場なさそうですかね。戸数としては違和感ないけど色々言われている坪単価にしてはお粗末な気が…

[1124: 匿名さん]

小石川ったら水戸徳川家っしょっと思ってた。
いま江戸図見てたら小石川2丁目は割と狭い地域なのに住人は1.2万石の小大名から旗本・御家人、僧侶・町人まで上から下までオールスターだったようだ。一丁目は旗本・御家人の武士屋敷が並んでる。面白いのー

[1125: 匿名さん]

町人とはいっても旗本の屋敷やお寺で営繕作業とか動物の管理をしている、士分でないとはいっても専門技術職の人たちなので、そんなに下賤な人が住んでいた訳ではないと思いますよ。

[1126: 匿名さん]

徳川御三家の御殿を見下ろすところに住める町人というのはそれなりにステータスが高かったはずです。

[1127: マンコミュファンさん]

どちらにせよ、タイムマシンでもない限り
二丁目の高台 >>> 一丁目の水没低地
が変わることはありません。

高台民は一丁目の再開発タワマンを格下物件とみなし、住み替えはほぼゼロだったとお聞きしましたよ。

[1128: 匿名さん]

しらぬが仏、なむなむ…

[1129: マンコミュファンさん]

ここは高台の中腹ですがね

[1133: 匿名さん]

[No.1130～本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1134: 匿名さん]

富坂警察署まで行けば高台
ここは高台への途中の崖の部分

[1135: 匿名さん]

一丁目の話はもういいよ。
低地はダメだと知ってる上級国民がここを検討してるわけなんだし。
擁護してるやつは、再開発タワマンの見張り部隊だろうしな。

[1136: 匿名]

若葉になるかな？

[1137: 匿名さん]

なんか一丁目の人が二丁目のことを貶し始めるんじゃないかと期待して焚き付けているみたいだけど、消防団とか町会の関係で普段から顔見知りなのにそんなことするはずもないよな。

いいもの建つといいね、高台の住宅街とかでポツンと一人で暮らしていると家族が心配するし、相続もあるのでマンションに引っ越す人結構多いから、検討する人も多いだろう。戸建てなんかより防犯とか防災の観点からいくとマンションの方がずっと安心だからね。階段もないし。

[1138: eマンションさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1139: 周辺住民さん]

>>1133 匿名さん
制限を付けるのは難しそうです。ブラウザーがクッキーを持っていないというだけですから、プライベートモードでのアクセスか、初めて訪問した人なのか、区別がつきません。
もちろん、プライベートモードでアクセスしても、サイト側には利用者のIPアドレスなどの記録は残ります。あくまでブラウザーに記録を残さないというだけで、サイトに対しての匿名性はありません。

[1140: 匿名さん]

クレヴィアの南側4F32㎡5280万、売れた？
昨日までsuumo載ってたのが消えとる

[1141: 匿名さん]

ここもクレヴィアも水害はなさそうだけど、どちらも勾配が急な斜面地。高台とはいえない。行けばわかる。

[1142: 匿名さん]

坂道の移動はそのうち科学技術が助けてくれるよ
ずぶずぶ低地にタワマン建ったのも科学技術の進歩

[1143: eマンションさん]

小石川沼があったのは今の小石川よりももっと南のところでしょ。
https://www.tsunagaru-map.com/make-tokyo/map.html?point=2297

[1144: 匿名さん]

>>1127 マンコミュファンさん

意味不明すぎる。タイムマシンが有ったら変えられることなの？頭が悪すぎるの？

[1145: 匿名さん]

タイムマシンで未来に行ったら土地の高い低いではなくて、住みやすいところに天災を恐れず好きなように住めるようになるってことでは？もうすでに現代においてそうなっているのにね。

近代的な防災の恩恵にあずかれない地方都市と中央との格差こそ憎むべきでしょう。

[1146: 匿名さん]

悲しいことに、最近私の知り合いの中に、地方に住む両親を都心のマンションを買ってそこに呼ぶ家族が増えているんですよ。墓も移して、東京に子々孫々根を生やそうという人は、少なくとも私の近辺では増えています。

[1147: 匿名さん]

>>1145 匿名さん
低地は水が集まり湿度が高く、濡れた建物底部が乾きにくいため痛みが早く、街が陰鬱で汚くなるのです。これは世界共通で必然で起こること。重力は未来にも変わらずあるでしょう。ただ人々が湿気好きになれば話しば別です。

[1148: 匿名さん]

>>1147 匿名さん
だとしたら海に近い方がヤバいような気もしますが、どうなんでしょうね。湿気に加えて塩害とかもあるわけですが。

もっとも、ここは低地ではないので、そういう批判は成り立たないのではないですか？

[1149: 匿名さん]

シビックセンターや東京ドームのあたりも低地ですが陰鬱な感じはしませんね
むしろ後者の方はコロナが終わると活気ありすぎて騒音が気になりそうです

[1150: 通りがかりさん]

低地云々より、河川の上に高速道路を使ってしまった設計ミス故の湿気＆陰鬱さの方が問題でしょう。都心の場合。

[1151: 通りがかりさん]

訂正
使ってしまった→作ってしまった

[1152: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1153: 匿名さん]

また出たよ、ここの物件の話じゃなくて近所の物件を貶す若葉が。
スレ違いだっつーのに…

[1154: 評判気になるさん]

住宅ローン減税について
どういう扱いでしょう

[1155: 匿名さん]

>>1153 匿名さん

相手にしないで削除依頼しときましょ。

[1156: マンコミュファンさん]

江戸以前の地図って、伊能忠敬がいないから、超適当でしょ！！

[1157: マンション検討中さん]

1143の地図は
菊坂の湾曲具合や
今の言問通りのくぼみ
の形が正確で信用できそうですね。

[1158: 匿名さん]

間取り見たけど、柱が部屋に入らないように工夫した間取りが多い
正面側の住戸が一番力が入っていると感じた
買うなら正面だな

[1159: マンション比較中さん]

>>1158 匿名さん
頭にSがつく住戸は争奪戦になりそうな気がします。自分も買うならSがいいです。

[1160: 匿名さん]

セイフーの横にあるのってパークホームズだよな？
マンションって2000年代から進化したな。

[1161: 匿名さん]

間取りがかなり魅力的で！！価格上がりそうですが・・・。

[1162: マンション検討中さん]

各階ゴミ置き場になっていますね

[1163: 評判気になるさん]

川口土木で大丈夫なのですか？