パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1024: 匿名さん]

モノはパークタワー文京小石川よりは良さそうですが、流石に坪520もしないと思いますよ。

[1025: 評判気になるさん]

住むことを考えると賃貸の割合が高いのは問題ですね

[1026: 匿名さん]

平均値ってあくまでも価格の総和を戸数で割った値だからな。
建物の形がピラミッド型なので、低層の安い部屋の比率が相対的に高いんだろう。

平均520と言われたからって、まさか南向きとか最上階ペントハウスまで安いとは考えてないよね。

[1027: 匿名さん]

>>1025 評判気になるさん
ワンルーム住戸はワンフロアに固めてあるし、どうやらエントランスも別になりそうだから住民間のトラブルは最小限かな。地権者の持つ票の数も理事会を牛耳れるほど多くないように思うけど。

[1028: 周辺住民さん]

>>1015 匿名さん
ここは南北に長い建物になります。東西向きでも北に近いほど隣接建物の影響は受けません。また、西北には池袋の超高層群が見え、北から北東にかけては抜け感があるはずです。

[1029: マンション検討中さん]

>>1026匿名さん
書き間違いだろうけど、平均坪単価の話をしているので戸数では割らないですね
むしろ平均坪単価520の計算には単価に高い上層階は当然に含まれるが、安い低層階は非分譲のため含まれない平均とすると、この物件の平均的な階・間取りの部屋の坪単価よりは高く計算されてると思いますよ
坪平均520が本当なのか、どう計算したかは三井のみぞ知るところですが

[1030: 匿名さん]

>>1027 匿名さん
地権者は神社でしょうか。元々は神社の境内ですよね。

[1031: 購入経験者さん]

すみふは550

[1032: マンション検討中さん]

平均520万なら嬉しい！と思ったけど投資家殺到で抽選で買えないだろうな、冷静に考えると。クレヴィア中古550万で成約してるからな。三井の人って三井化学とかじゃねーのかおい

[1033: 匿名さん]

クレヴィアが平均坪550なのですか

[1034: 匿名さん]

>>1024 匿名さん

築何年経っていると思っているの？

[1035: 匿名さん]

最近売りに出てたクレヴィアの南側の部屋が不動産サイト掲載価格から一般的な値引として5%の値引きを反映すると550万くらいだったはずです
ということはこの物件が建物設備にクレヴィアを上回る価値をつけられなければ、550万が1つのベンチマークになります
もしクレヴィアが実際は10%のディスカウントで取引されていたら520万になりますね

[1036: 匿名さん]

なんだ
たったの一部屋かよ
中古はいくら高値でも一人買う奴見つければ勝ちだからなあ
まだ引き渡し前だけど水没低地のパークシティ文京小石川よりはモノがいいってことを考えると、あっちは割高なタワマンだし、こっちは格上エリアとはいえタワマンじゃないから坪500くらいかな

[1037: 匿名さん]

>>1033 匿名さん

30平米いかないくらいのワンルーム(坪単価がかなり割高になる)が坪単価500くらいで売出しだから成約坪単価は更に下がってるのでは？更に広い部屋は坪単価更に下がるでしょ。
抜け感ない部屋に550出せるなら港区や千代田区のマンション買ったほうが合理的な気がするが。

[1038: 匿名さん]

普通は5パーセンの範囲内だよね
知らないやつは20％とか言いはるよね
よほど安く売れたことにしたいみたいだけど、何のメリットが

[1039: eマンションさん]

74m2のクレヴィアは12600万の満額で売れてますよ。仲介手数料込で考えると坪575万ですね。
こっちのが間取りもいいし新築だけど向こうは駅近だから比較してどうか。
メルクマールにはなりそう。

[1040: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
よほど高く売れたことにしたいみたいだけど、何のメリットが

[1041: 匿名さん]

まぁとやかく言ってもその辺が小石川の天井価格なんだろうね

[1042: 匿名さん]

>>1039 eマンションさん

坪単価って手数料とか入れて計算するもんだったか？教えて、詳しい人。

[1043: 匿名さん]

>>1029 マンション検討中さん
普通は分譲住戸の平均でしょう。

[1044: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
売り出し価格は自由なんだから、高く売り出して売れなきゃ20以上の値下げもあるでしょう。平均すると10％程度というデータはあるけどね。

[1045: 匿名さん]

クレヴィアって前はボロアパートが建ってた場所なのに、あそこに1.2億なんて正気の沙汰じゃない。

[1046: eマンションさん]

>>1042 匿名さん
普通は手数料入れませんが、新築のここと中古のクレヴィアを実質負担で比較するために入れただけです。

[1047: マンション検討中さん]

>>1037 匿名さん
デベ業界人ですが、逆です。広くなるほど坪単価は上がります。だからそこ、ここは間取り広めが多いから高騰リスクが増してみんな警戒してる。
ただ取り敢えず、坪550出すなら港区で買うわ！って人は一度港区のモデルルーム行ってみたらいいと思います。絶望するから。ポスト千代田区のポテンシャルのある安い春日後楽園で良くない？って人が増えて価格が高騰してる。これまでと検討層が違うのをチャンスと見るか無謀と見るかは消費者の判断。個人的にはここはまだ許容範囲。地域相場の修正が仕上がるとネガさえ湧かなくなります。

[1048: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1049: パークコート好き]

＞ただ取り敢えず、坪550出すなら港区で買うわ！って人は一度港区のモデルルーム行ってみたらいいと思います。絶望するから。


それでは例えば、港区のパークコートと小石川のナンチャッテパーコーを比べてみましょうか。

とか言ってビビらせただけでも、ここに張り付いてるパーコー文京小石川の契約者は、すでに青ざめ始めたのでは？

[1050: 匿名さん]

坪単価に手数料いれるかよりクレヴィアが満額で取引されたってどこかでわかるんでしたっけ？当事者？

[1051: 匿名さん]

レインズに載ってるんじゃないですか。不動産業者の人ならアクセスできるからわかるはず。専任媒介じゃなかったら載らないでしょうが。

[1052: 通りがかりさん]

>>1049 パークコート好きさん

港区千代田区渋谷区から都落ちすると絶望しますが
逆はないですよねｗｗｗ

[1053: 匿名さん]

>>1047 マンション検討中さん
ただ取り敢えず、坪550出すなら港区で買うわ！って人は一度港区のモデルルーム行ってみたらいいと思います。絶望するから。

これはどういう意味ですか？ハイコンテキストな文章で理解できません。

[1054: デベにお勤めさん]

>>1053 匿名さん
550くらいじゃ小さい部屋しか買えないって事だよ。

[1055: 匿名さん]

いわゆる都心3区だと条件の悪い狭い部屋かかなり築古になってしまうので、新築でそこそこ広くてしかもより安いとなるとここも選択肢に入るでしょう。しかも周辺物件よりはるかにハイグレードってことになると少々高めでもバリュー感がありますよね。

[1056: 匿名さん]

文京区では３Lは奪い合い、４Lは都市伝説級に売り物が少ないので文京区にもともと住んでいて優良な不動産を所有している買い替え需要を見込んでいるのではないでしょうか。再開発マンションが瞬殺したぐらいですから、ここもそうなると見た方がいいでしょう。

[1057: 匿名さん]

千駄木のプラウドもさんざん叩かれたものの、できてしまえば優良物件として評判も高く、野村のサイトで自慢げに記事が掲載される世界ですからね、文京区ってこれからいいマンションが増えるんじゃないか、いや、そうあって欲しいなと思う。変に安っぽいもの作って安いんだか高いんだかわからない値段で売られるのは困る。

[1058: 匿名さん]

>>1047 マンション検討中さん
狭くなっても坪単価上がるのが常識です。それは価格も賃利も同じで、1坪店舗の立ち飲み屋の賃料は普通の大きさの店舗賃料の2倍になるのと同じです。シングル向けの狭い住戸の坪単価は標準的なファミリー住戸より高いのが常識です。理由は簡単、狭い住戸は平米当たりの建築コストがファミリー住戸より高いからです。
あなたはデベ業界人ではないです。

[1059: マンション掲示板さん]

さすがにこれはデベ業界人の方が正解

[1060: 匿名さん]

文京区の3LDKって、70㎡が多いよねｗ

[1061: 匿名さん]

>>1058 匿名さん

素人の頓珍漢な書き込みはこの際、無視か削除依頼で対応しましょう。少なくともこの物件の検討をするのには何の役にも立ちません。飛ばし読みで。時間の無駄が省けますよ。

[1062: マンション検討中さん]

外観、ぽってり。

[1063: 匿名さん]

文京区ってマンションの売り物が少ないんだよね
おそらく一番網羅的に掲載されていると思しきアットホームの地域で探すで23区の物件掲載数を見てごらん。下から数える方が早い。売る人が少ない土地のマンションは値下がりしづらいと思う。実際マンション価格の変動幅が小さい。

[1064: 匿名さん]

文京区のマンションを売っても、
中央線南側は買えないので、
諦めて住み続ける人が多いのでしょうね

[1065: 周辺住民さん]

広いから高単価、ではなくて、広い物件が需要に対して少なければ高単価になる、でしょう。

[1066: 匿名さん]

文京区では広くてハイグレードな物件が少ないが、巨大再開発マンションや坂上高台低層の某マンションが効果でも好評完売したという事実が、文京区には広くてハイグレードなマンションに対するある種の飢餓感が存在していて、しかもその飢餓感には高額なマンションも購入できる経済力が伴っているというファクトを示してくれている。

いいマンションがもっと増えるといいな、のちのち値下がりするぐらいにボコボコ建ってほしい。そうすれば普通の人も広部屋に住めるようになる日がくるかもしれない。

[1067: 匿名さん]

>>1066 匿名さん
＞効果でも　x
＞高価でも　○

＞普通の人も広部屋に住めるようになる日が　x
＞普通の人も広い部屋に住めるようになる日が　○

失礼しました、読みづらくてすみません

[1068: 匿名さん]

＞文京区のマンションを売っても、
＞中央線南側は買えないので、
＞諦めて住み続ける人が多いのでしょうね


まぁそりゃそうだけど、５千万くらい追い銭すりゃあ文京区民でも芝浦くらいは買えるんじゃないか？

[1069: 匿名さん]

芝浦と後楽園／春日とは色々異なるからね。

多分客層は重ならないから比較にならないよ。

詳細については語らない、芝浦の人に迷惑がかかるからね。

[1070: 評判気になるさん]

文京区に住みたい人にとって
この外観はいかがなものか

[1071: 匿名さん]

芝浦も小石川も、同じ埋め立て地。

ライバル同士、仲良くしなさいよ。

[1072: 匿名さん]

この辺の不動産屋さんが芝浦と比較してここはどうかときかれて絶句していたよ。
街の成立する過程とか歴史とかを全く無視した議論は不動産的にいかがなものだろうかね。

[1073: 匿名さん]

芝浦も小石川も、
いつ埋め立てたか、だけの違いしかないでしょう

[1074: 匿名さん]

今東京23区で中古マンションが最も売り出されている区はどこかと思って調べてみた。
https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/tokyo/city/
7月11日午前１０時の時点で、
１位は港区で1872件　２位は世田谷区1702件、３位は新宿区1554件で、以下渋谷区、江東区と続きます。この辺は物件を選び放題とも言えるんですが、チャレンジングな価格をつける売り手が多くてなかなか売れないのじゃないかと思います。

最も少ない区は
１位は千代田区で343件、２位は北区で492件、３位は荒川区で514件
この辺の区は中古マンションは希少性が高いということですね。千代田区は物件自体が少ないこともあるかもしれません

文京区は４位で667、これは中野区の676と同じくらいです。
文京区でマンションを買おうとするとあまり選択肢がなく、希少性が高いのがわかります。

[1075: 匿名さん]

人口10万対募集中物件数をざっくり計算してみましたが、
１位は港区770、２位は中央区763、３位は渋谷区659、４位台東区546、５位千代田区521で、マンションの高い区がずらっと並びます。活発に売り出されているのがわかります。文京区は新宿区に続く７位で306、港区や中央区、渋谷区の半分しか売りに出ていません。外周区でもっと低いところがたくさんありますが、全住宅に占める戸建ての比率が多くなってくるので精度的には落ちると思います。

[1076: 匿名さん]

文京区のマンションは売り物も少ないけれど、広い物件、部屋数の多いファミリー向け物件の売り物となるとさらに希少となります。文京区の駅近で広くて部屋数の多い間取りを求める人の選択肢はあまりなく、文京区に地縁があって区内に探している人は坪単価は高くなっても買う人はいるでしょう。

[1077: 匿名さん]

文京区を売っても住み替えは難しいので、諦めて住み続けている人も多いのでしょうね。

[1078: 匿名さん]

希少性やニーズ、人気など、マンションの価値は
全て、『坪単価』に集約されます

芝浦と小石川は、良いライバルと言えるでしょう

芝浦　坪341万
https://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%...

小石川　坪343万
https://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%...

[1079: 匿名さん]

こりゃ漫才だね、どう突っ込むべきか...

[1080: 匿名さん]

小石川の方が芝浦より2万円高いんですね。
埋め立て地勝負と考えた場合、埋め立てた年代が違うからかな。

[1081: 匿名さん]

坪単価イッパツでポジが論破されましたね。

[1082: 匿名さん]

勘違いしている人が多いですが、小石川は埋め立て地ではありません。
造成工事によって傾斜地を平地にした場所です。

[1083: 匿名さん]

ル・サンク小石川もだけど崖地ですね。

[1084: 匿名さん]

埋め立てられたのは小石川一丁目の沼だね。
ちょうど再開発タワマンが建ってる場所。
小石川はそこ以外は基本高台だよｗ

[1085: 評判気になるさん]

クレヴィアも崖地だな

[1086: マンション検討中さん]

小石が拾える
川原だったの？

[1087: 匿名さん]

小石川は直接基礎のところも多いですね

【杭の長さ・構造一覧】
江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

[1088: I am a BTT]

ダメだな。
全然ダメ。、

[1089: 匿名さん]

>>1082 匿名さん
河川改修工事と言った方が近いかも
江戸時代の切り絵図を見ると、現在の小石川一丁目の後楽園に近い方は近直線の複数の水路になっていて、当時の武家屋敷で好まれた、屋敷を堀で囲むような水路を形成しています。同様の水路は現在も金沢の長町武家屋敷跡などで見ることができます。

[1091: 匿名さん]

しかし二丁目計画なのに一丁目が話題になるというのは本当にみんな一丁目が好きなんだね。

[1093: 匿名さん]

確かに小石川一丁目にはパークコート文京小石川を筆頭にして、アトラスタワー小石川、パークスクエア小石川、ザタワー小石川など文京区を代表する高級マンションが並んでいる高級マンション街だけど、ここはそんなに離れていないし、道を渡ったからと言ってそんなに価値が下がるものでもないと思うんですけどね。一応高台だし。

[1094: 匿名さん]

>>1078 匿名さん
そのサイト、随分と狭いマンションばかり掲載しているようだけどサンプルが投資用ワンルームに偏ってませんか？駅距離も全部一緒だったりして怪しすぎなんですが。

[1095: 匿名さん]

二丁目もザパークハウス小石川後楽園とかパークホームズ小石川、小石川ヒルズみたいな人気のマンションも多いし、結構いい値段してますよね。そんなに悪い土地ではないと思うのですが、二丁目というと高台の教会とでかい屋敷のある街という固定観念があるせいか、いいマンションも建つ場所という認識の人は少ないですね。

[1096: 通りがかりさん]

ル・サンク小石川後楽園の直近ですからねえ

[1099: 評判気になるさん]

[No.1090～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1100: 寸止め女子]

幹線道路ワキ水没低地のイッチョメ民はそろそろ巣に帰ったほうがいいとおもうの

[1101: 匿名さん]

春日後楽園地域のマンション供給量は文京区でも随一ですからね、取引も盛んです。ここもランドマークとしていずれ地域の人々に親しまれる物件になるでしょう。

[1102: マンコミュファンさん]

ここは谷底低地ではないが、中大辺りから、一気に下り坂になる途中だからねえ?

[1103: マンション検討中さん]

＞希少性やニーズ、人気など、マンションの価値は全て『坪単価』に集約されます
＞芝浦と小石川は、良いライバルと言えるでしょう
＞芝浦　坪341万
＞小石川　坪343万

なるほど
参考になりますね

[1104: 匿名さん]

プッ

小石川が３万円勝ってるじゃんｗウマウマ草

[1105: 匿名さん]

しかし掲載されている取引履歴の駅距離が全部同じ数字のサイトのことよく信じられるね。

[1106: 周辺住民さん]

https://map.goo.ne.jp/history/edo/map/14/
によれば、このマンションの建設地は、江戸時代の上富坂町（当時の書き方だと上富坂丁）です。武家地ではなく町人の住処でした。

千川通りはかつて小石川（礫川とも）という川が流れていましたが、暗渠化されました。こんにゃくえんま前辺りの車道が盛り上がっているのは、暗渠化の際にこのようにするしかなかったからとのことです。

[1107: 周辺住民さん]

物件と直に関係しなさそうな「荒らし投稿」の削除依頼を出してみました。どうなることやら。。。

[1108: 匿名さん]

>>1106 周辺住民さん
江戸時代の小石川はいまのアトラスタワー小石川前の道の南側では人工的に掘られた水路になっていたようです。水路が通るあたりは大小の武家屋敷が建ち並んでいたことが江戸時代の地図で見て取れます。小石川の高台はこの辺だと伝通院の寺領でいくつかの塔頭があり、それが現在残る近隣の寺院群です。歴史の街文京区らしい地歴ですね。
地元の方であれば武家屋敷のいくつかには現在も近隣にお住まいの地主さんと同じ苗字が記されていることに気づかれるでしょう。

[1109: 匿名さん]

そもそも江戸は基本低地、沼地が多いところです。
多くの人がおっしゃる小石川(千川)は小さい川なので埋め立てによる地盤への影響は少ないですし、小石川沼も1657年の明暦の大火後の地図にはすでに存在しません。

[1110: 匿名さん]

今は治水も発達しているから、ネガさん大好きの小石川一丁目でも水没する可能性は低い。あくまでも可能性があるというだけの話。

[1111: 匿名さん]

パークコート文京小石川は元沼地だったんですね。
杭の長さが40メートルもあるのは異常だと思っていたのですがやはり。
ここは高台なので、良かったです。

[1112: マンション検討中さん]

一丁目のパークコートは水没などのリスクよりも、駅直結や周辺再開発のメリットのほうが明らかに上回るのは明白なわけで。

好条件なマンションが高すぎて買えなかったから妬んでいるのかは知りませんが、それをこのスレッドに書き込むのやめて頂きたいし、おそらくパークコート小石川ザタワーの掲示板だけでは飽き足らずこの板にまでネガしに来ているような人には一生高価格高利便マンション買えませんよ。

[1113: 匿名さん]

>>1109 匿名さん
伊達天正日記によると家康の江戸入府後ほどなくして小石川大沼の干拓を行ったという記載があります。小石川大沼は明暦の大火の前に消滅していた可能性が高いです。そもそも燃える家がないと火事が起こるわけがありません。

[1114: 匿名さん]

幹線道路ワキ水没強震度谷底低地よりも、
三田線板橋向き直結とか 韓国料理屋 ラーメン屋 マルエツ直結の方が、メリットあります

[1121: 匿名さん]

[NO.1115～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1122: 匿名さん]

小石川一丁目は沼地を埋め立てた町人長屋。
小石川二丁目は昔からのお屋敷街。

いくら一丁目を宣伝しても格下エリアなのです。


しかしここは高台の二丁目スレなのに、やけに一丁目をアピールする人が多いですね。

[1123: 匿名さん]

HPの情報更新されないからって違うことで盛り上がってますね…
間取りの情報からだと、ここ各階ゴミ置き場なさそうですかね。戸数としては違和感ないけど色々言われている坪単価にしてはお粗末な気が…