パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[1: マンション比較中さん]

パークホームズ？

[2: 周辺住民さん]

>>1 マンション比較中さん

日土地との共同事業なので、

パークコート小石川富坂上バウス

とかでしょうかね。

[3: 匿名さん]

共同事業だと独自の名前を冠することもあるので、パークコートになるかどうかは五分五分ですね。バウスはないかな。

[4: 匿名さん]

外観かっこいいです

[5: マンション検討中さん]

シティテラス検討してますが、こちらが気になります！

[6: 周辺住民さん]

推測ですが、共同事業というよりJVでしょうか。恐らく日土地分の戸数割合が高くて売るのが大変だから、そのうち何戸かを三井不が売る、なので三井不は売主であると同時に販売代理でもある。管理がこれまた三井不レジサービスなので、恐らく三井不の名前で売ることになりそう。つまりパークコートになる可能性が高いと思います。

パークコート本郷真砂は売主が三井不動産と東京建物の2社でしたが、パークコートと命名されましたね。

[7: 検討板ユーザーさん]

>>6 周辺住民さん
お詳しいですね。

[8: 周辺住民さん]

>>4 匿名さん
かっこいいですよね。高級感あるし。

>>5 マンション検討中さん
公開されている間取りを全部見ましたが、高級路線であるように感じました。

[9: マンション検討中さん]

4LDKいいですね
坪400なら即決購入したいです。

[10: 周辺住民さん]

坪500～600万円くらいだと思いますよ。

[11: 検討板ユーザーさん]

2LDKも広々してますし、かなり高くなりそうですね。

[12: マンション検討中さん]

公式サイト見ましたが、間取りが少し変わっていますね。

[13: 周辺住民さん]

この敷地は南北に長いようですね。建物も南北に長くなるなら、東向きと西向きが相対的にお買い得になるかもしれません。

[14: マンション検討中さん]

今年竣工したパークコート文京小石川ザタワーは、2LDK以上はLDと主寝室が床暖房付きでしたが、こちらは床暖房はLDのみのようですね。残念です。

[15: マンション比較中さん]

再開発後のこの地域の
相場を決める物件になりそう。

[16: マンション比較中さん]

川口土木って、中堅くらいなの？

[17: マンション比較中さん]

リビングインやキッチンインが多いね。

[18: 匿名さん]

最上階の間取りが楽しみです

[19: 匿名さん]

ここの設計者はIAO竹田設計なのですね。 パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスと同じです。

[20: マンション検討中さん]

便利な場所だけど落ち着かなさそう。

[21: マンション検討中さん]

小石川二丁目マンションか。。。

[22: マンション比較中さん]

4LDK、主寝室狭すぎじゃない？

[23: マンション比較中さん]

巨人ファンのセカンドハウス用

[24: マンション比較中さん]

三井不動産が物件概要に設計者がIAO竹田設計だと書かないのはパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスの事件の影響？

[25: 匿名さん]

坪600の匂いが漂う

[26: マンション比較中さん]

え、千駄ヶ谷四丁目が850で、
ここは600なの！？

[27: 匿名さん]

ブロガーはまた絶賛する記事を書くのかねえ

[28: 匿名さん]

坪600は高すぎませんか…？少なくとも駅直結のパークコートよりは安いと思うのですが…

[29: マンション検討中さん]

ルサンクどうにかならないのかな。塩漬け長すぎ。

[30: マンション検討中さん]

リメンバー　ルサンク

再燃する近隣住民の闘志！

[31: マンション比較中さん]

再開発後相場で、
650くらい？

[32: マンション検討中さん]

>>30 マンション検討中さん

小石川二丁目マンションこれまでの経緯

でググると出てきますね

[33: マンション比較中さん]

立地はともかく、
デザインとパークコートブランドで坪単価上げる
北参道パターン？

[34: 匿名さん]

完成予想図をみるとデザインコンセプトはパークコートというよりバウス寄りかな。
もちろんバウスもかなり高級感のある仕様なので、悪くはないが、PC文京小石川がどちらかというと軽快なファミリー向けのデザインだとすると、こちらは大人っぽいDINKS向けのデザインになりそう。

[35: 匿名さん]

しかし共同印刷裏のスミフにしても、今回の二丁目計画にしても小石川は仕様に力の入ったチャレンジングな物件が増えたね。大手デベロッパーが勝負に出たか。

高いんだろうけど、それなりに仕様が高くして売ってくるとするとここ数年のコストダウン物件と差別化が図られるので、価格も正当化されるという作戦だね。まあ、いいマンションが増えるのは歓迎だけどね。買えない人は怒るだろうな。

[36: マンション比較中さん]

駅11分のシテイテラス文京小石川が、
坪600らしいから、ここはいったい
いくらになるのか・・・

[37: 通りがかりさん]

どこまで上がり続けるのか文京区。パークコートほど高級ぽくないし立地的にもどうなんだろ。

[38: 通りがかりさん]

素晴らしい立地。平均坪640と予想。理由は付けられる。
東京ドーム後楽園再開発は菰田社長肝煎案件で、目の前の街は一変する。スミフとは立地の価値は全く比較にならない。価値の高い後楽園駅のアクセスはパークコートよりこちらの方がいいわけで、文京区No. 1クラスの物件と言っていいと思う。
そもそもこれだけ利便性高い複数路線使える都心で、隣の飯田橋となぜ大きな価格差があったのかってのもある。春日後楽園はこれまでの常識は通用しない。金のない庶民は撤退しろとの三井からの無慈悲なメッセージ。形状から名前は小石川聖帝十字陵でええんちゃうか
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODZ154ZT0V10C21A3000000/

[39: マンション比較中さん]

板チョコみたいで折れそうなパークコートタワーより
こっちの方がよさそう。

[40: 匿名さん]

>>39 マンション比較中さん

水道橋側から見るとほんと細いよね。

[41: 匿名さん]

駅徒歩3分は住宅にはベスト。個性もある。
あらゆる面でパークコートより数段上質。

[42: 周辺住民さん]

>>38 通りがかりさん
後楽園駅が近いのはよいのですが、惜しいのは、必ず1つ信号を渡らなければいけないこと。もし、この一角に地下からの出口があれば、なおよしでした。

>>33 マンション比較中さん
北参道は大きな緑が見える点が良いですね。ここも礫川公園前ですが、建物の規模と併せてさほど大きくないので、北参道ほどは推せないと思います。南向きと東西向きで条件が大きく異なるので、坪単価にも反映されそうです。

[43: マンション検討中さん]

公園横の飲食店が入ってる都営アパートがだいぶ古いから立て直すなりすれば信号のところが気持ちよくなりますね。

[44: 周辺住民さん]

> ここも礫川公園前ですが、
その先に小石川後楽園も見えるのでした。

あと、西向きの住戸で、吹き抜けからも採光しているタイプがありますね。これは特徴的かと思います。W64とW75aです。

[45: 匿名さん]

これでパークコートより安いのだから、パークコートは地権者へのお布施が効いて高くなったと揶揄されるのか。

[46: マンション検討中さん]

南東のガラス面って吹き抜けなんですかね？だとすればパークホームズなんてあり得ないですよね…パークコート小石川後楽園かな、めちゃくちゃ高そう

[47: 匿名さん]

>>44 周辺住民さん
間取りは、確かに珍しいですね。
w64とw75の吹き抜けの先は、隣の部屋の窓になるのでしょうかね？
だとすると、プライベート感がきになりそうですね。

[48: 周辺住民さん]

>>46 マンション検討中さん
南東のガラスはパースから読み取るに2～7階ですね。タイプで言えば、S93でしょうか。吹き抜けではなく、床から天井までのダイレクトウィンドウですね。

[49: 通りがかりさん]

うーん坪600以上もするかなぁ。高い部屋はあるでしょうけど。床暖房もついている範囲が少ないし、床タイルでもなさそうだし、間取りもリビングインが多いし、、パークホームズでは。少なくとも駅直結で共用施設も豪華なパークコートタワーよりは安いと思いますよ。

[50: マンション検討中さん]

パークホームズらしいけどー。

[51: マンション比較中さん]

パークコートタワーの90%の価格で、
この2年で相場が二割上がったから、
0.9×1.2=1.08倍？

[52: 匿名さん]

パークコートタワーも大人気でしたし、ここも直ぐに完売しそうですね。今後はこの三井２物件が相場を牽引して行くんしょうか？
駅近はやはり魅力ですね。

[53: 匿名さん]

三井さん攻めてるね

[54: マンション検討中さん]

文京区史上初の
三億ション？

[55: マンション検討中さん]

>>36 マンション比較中さん

スミフはほっとけ

[56: 匿名さん]

言っとくけど、小石川2丁目は至高だぞ
第一種住居地域
静かだけど、コンビニに行くのにも苦労するぞ

[57: 匿名さん]

>>10 周辺住民さん

そんな安いわけ無いでしょ

[58: マンション検討中さん]

後楽園駅徒歩三分で
駅よりファミマが近い件

[59: マンション検討中さん]

三億越えの
パークホームズって
あるの？

[60: マンション検討中さん]

坪６００－７００
くらいか

[61: マンション検討中さん]

パークコートタワーのスーパーいくことになるの？

[62: ご近所さん]

施工会社の川口土木建築工業株式会社が気になるます。
都内でどこが手掛けているんでしょうか？

[63: マンション検討中さん]

立地は素晴らしいがデザインがバブルっぽい、刺さる人には刺さるのか？

[64: 周辺住民さん]

>>56 匿名さん
富坂下交差点そばにファミマあり。徒歩2分くらいです。

[65: 周辺住民さん]

総戸数130のうち、南向きが36戸くらい（パースを見る限り）。この36戸が全体の坪単価を上げることになりそうです。南向きは日当たりが良いのはもちろん、眺望が非常に優れているので、東西向きと比べて相当高りそうです。この眺望は将来にわたってほぼ確実に変わりませんから。

東西向きは、道路から離れるほど視界は開けそうなので、案外、南向きとの価格差は大きくないかもしれません。

[66: 匿名さん]

パークコートタワーとどっちがよかったのかね

[67: 名無しさん]

>>66 匿名さん
長く住むならこちらのほうがいいな。

[68: マンション検討中さん]

こう見ると、本郷真砂のマンションはよくパークコート の名前もらえたな
あそこ間取りとかひどいよね

[69: 名無しさん]

>>68 マンション検討中さん
あれでパークコートはないわ。見た目的にも。昔は名前をつける基準が甘かった？

[70: 匿名さん]

文京小石川を見送って正解

[71: 周辺住民さん]

>>68 マンション検討中さん
>>69 名無しさん
ところが、かつてはこのように、事例として紹介されていたのですよ。
https://web.archive.org/web/20120108225112/http://www.31sumai.com/bran...

[72: 名無しさん]

>>71 周辺住民さん
本郷真砂も由緒ただしいパークコート様なんですね。汗

[73: 周辺住民さん]

>>72 名無しさん
というより、マンションのレベルが年々、上がり過ぎている気がします。今時、パークホームズでも、かなり豪華に見えますね。パークホームズ本郷ザレジデンスとか。

[74: 匿名さん]

>>71 周辺住民さん
名前や肩書きに簡単に騙される人多いですから。
しかしPC学芸大学の写真、樹木を剪定してない鬱陶しい状態で、よくこの写真を選んだなぁと思います。社員のレベルも低くなってるのでしょう。

[75: 匿名さん]

ワンルーム形式の住戸が多いようです
https://blog-imgs-138-origin.fc2.com/l/o/v/lovethesun/kawag11.jpg

パークコート本郷真砂やパークコート文京小石川にはワンルーム形式の住戸はなかったですよね

[76: 匿名さん]

>>75 にリンクがうまく張れませんでした。建築敷地に文京区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例の標識が掲げられているようです。

[77: 匿名さん]

>>29 マンション検討中さん

ル・サンク小石川後楽園でNIPPOが早期解決をはかっているほうが
ここの物件にも好影響があっただろうと思います。

[78: マンション比較中さん]

広い部屋は、坪600ちょっとで三億超え。
ホントにパークホームズなの？

[79: 匿名さん]

まあ、本当にできるのか否か、固唾を飲んで見守っている人はいると思うね。
また世間を騒がせるようなことにならないといいが...

[80: 通りがかりさん]

さっき散歩がてら現地みてきました。ワンルームが確か21戸と書いてありました。春日通り反対側の中央大学は高校生がかなり賑やかですが、こちらのそばにある河合塾はどうなんでしょう。外で騒がしくしてたら嫌だなー。

[81: 通りがかりさん]

春日通りの車が騒がしいのも気になりました

[82: 匿名さん]

>>79 匿名さん
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスの事件があったばかりなので...

[83: マンション比較中さん]

あそこもデザイン重視で、
三億近い部屋がありましたね。
ここもプレミアム部屋を作るのでしょうか。

[84: マンション比較中さん]

プレミアム部屋への廊下が建築基準法で定める基準を満たしてませんでした。
設計者と指定確認検査機関との組合せがここと同じでした。

[85: マンション検討中さん]

河合塾生はまったく騒がしくないです。お昼近くのファミマに行くとそれらしき人をよく見かけます。中央大学はコロナ前は楽器の音が稀に聞こえたりしましたが、今はどうなのでしょう。入居時期が2022年4月と昨日確認したつもりが、先程2023年になっていたので間違えちゃってたのでしょうかね。

[86: 匿名さん]

2年後に完成なのですね

[87: マンション検討中さん]

パークコートタワーは
エレベーター乗り換えが面倒そうで止めた

[88: 口コミ知りたいさん]

2年後ですか。まだ先ですね。元富士警察署の反対側もマンションを建てるようですが土地が大きくないから賃貸かもしれないです。

[89: 口コミ知りたいさん]

>>88 口コミ知りたいさん
富坂警察署でした、間違えました。

[90: 匿名さん]

ワンルームが21戸ですか。全てファミリー向け住戸にすればいいのに。

[91: 匿名さん]

緑の多い南側の眺望があるのは3LDK以上からかな。2LDKは西側向きっぽいですね。他の間取りもみたい。

[92: 匿名さん]

西側向きの方が騒がしくないかもしれないね。南側は国道254号線なので。

[93: 匿名さん]

曲線のデザインでありながら部屋の中に柱がなくて普通に住みやすそうだね。
デザインに凝ってもこういうところは大事にしてほしいよね。
三億とか四億とかいう部屋が出てくるといよいよ文京区も次のステージに突入だね

[94: マンション検討中さん]

プレミアム住戸とワンルーム住戸が混在するのは、好ましくないと思います。

[95: eマンションさん]

ワンルームなら投資用に買いたいかも

[96: 匿名さん]

ワンルームとは言っても、学生が住むには少々高価すぎるものになるでしょう。
大手町あたりの著名な企業に勤めているような高年収シングルか、それとも富裕なご家庭にお生まれになった子弟がお父様に買ってもらって住むとかぐらいしか考えられないですね。

[97: 周辺住民さん]

>>81 通りがかりさん
春日通りだからというのはもちろんですが、あそこは坂だからエンジン音がうるさいかと思います。トラックやバスは下りも思い切りエンジンブレーキ使いますしね。

[98: 周辺住民さん]

>>74 匿名さん
写真の件は、逆だと思いますよ。昔はそんな細かい点を気にしなかったんだと思います。剪定に併せて撮影というわけにもいかなかったでしょうし。

[99: 周辺住民さん]

>>90 匿名さん
>>94 マンション検討中さん
もっと高層のマンションだと、実需用と投資用でエレベーターを分ける、といった対応がありますよね。

ここでしたら例えば、ワンルームはすべて1階に集中させ、エレベーターを使わせないといった対応も可能なのでしょう。そこまで設計者が気を利かせてくれるかどうか疑問ですが。

[100: 口コミ知りたいさん]

今はなきル・サンク小石川にワンルーム住戸はなかったですね。