レジデンスタワー上本町

[匿名はん]

ヒルズマークの南隣のタワーマンションです。

本家HP　http://www.u-tower.jp/index.html
紹介HP　http://www.jj-navi.com/kansai/bukken/060/010/A00/00125442.html

所在地：大阪府大阪市天王寺区細工谷1丁目66番2（地番）
交通：近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩6分
　　　　大阪市営千日前線 「鶴橋」駅 徒歩10分
　　　　大阪環状線 「鶴橋」駅 徒歩10分

[143: 購入者]

いよいよ内覧会です・・・
色々情報教えてくださいね。

[144: 契約済みさん]

やっと内覧会ですね。　楽しみです。
購入されたみなさん教えてください。
窓にＵＶカットフィルムは貼る予定ですか？
特に西側の方はどうですか？
西日はきれいそうですが、きつそうですよね。

[145: 契約済みさん]

貼りません。せっかく西側を選んだので、楽しみたいです。
それに対応できるカーテンがありますよ。

[146: らんらん]

住民版スレッドを立ててみました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15199/
ご近所になります皆様、今後とも何卒宜しくお願い申し上げます。

[147: 契約済みさん]

窓ガラスのＵＶカット貼ったからといって、西日を楽しめないとこともないと思いますよ。
きちんとした施工ならば、フィルムはほぼ無色ですが・・・。

[150: 物件比較中さん]

3/6時点では残り30戸だったみたいですよ。
http://www.u-tower.jp/outline/
自転車置き場に費用がかかるのはどうかと思います。
敷地に欠けがあるのも。
近くのタワーも朝刊配達サービスをするみたいです。
ロビーでコーヒーサービスがあるのと、最南というのが良いところだと思います。
値下げはあるのでしょうか。

[151: ビギナーさん]

住みやすいように思いますが、気になるところが。
１Fで郵便物を取りに行く際、オートロックドア前を通過するため
必ずドアが開きます。
郵便物を取った後も通るので開きます。
セキュリティの意味ないじゃん。
しかし、外に出ようとドア側へ行くと開きません。（笑）
住人しかわからない現象です。
気にならない方はいいでしょうが、気持ち悪いです。
設計者は気が付かなかったのかな。
センサーよりも動線に問題があります。
セキュリティを重視されている方にはおすすめできません。

[152: 匿名さん]

所詮はオートロックなんて気休めみたいなものだよｗ

151みたいにオートロックに過大な期待を勝手にしてしまう奴がいるから、かえってトラブルが発生するんだ

[154: 匿名さん]

＞153
本家HPでは166戸中30戸だよ。
販売関係者なら最新情報を流してくれないと困るねぇ。
余分なサービスなら止めてしまうなんて、ここに限らずどこのマンションでも同じでしょ。
ムダと判断されたら削っていかないとね。

[156: 匿名さん]

本当に販売関係者なんですか？
関係者でもないのにいい加減なこと書いたら問題ですよ。

[157: 購入検討中（157）]

はじめまして。初めて書き込みをします。天王寺区でマンションを検討中です。
タワーはスラブ厚、戸境壁を薄くせざるを得ないと、タワーじゃない営業の方から聞いたことがあるのですが、
上下あるいは左右の音が気になることはあるでしょうか。
ちなみに、当方、賃貸中層マンションタイプに住んでおりますが、左右、上下とも相当音は気になります。
あと、常識では考えにくいのですが今の家では排水音等も気になりますのでそのあたりも教えてください。

[158: 入居済み住民さん]

隣接住民の構成などにもよりますが、特に不便を感じた事はありません。
ただ、ゲストルームに案内された時に、近隣に小さなお子さんがいるのか飛び跳ねる音が響いていました。
外壁の遮音性は高く、サッシを閉めれば外部の音は殆ど気になりません。
共用廊下側に排水管が通っているのですが、廊下にいると気になった事がありました。
補足ですが、室内からは気になりません。

[159: 入居者]

上階の住人次第でしょうね。
子供が多いと気になるでしょうね。
既に入居しているので現地で確認するのがいいでしょう。
ただし、意外と空家が多いので、静かに感じます。

[160: 購入検討中（157）]

１５８さん、１５９さんありがとうございます。
今の段階では、子供の学校の関係で本物件ともう一つを検討しています。
確かに現在は、現地で確認出来るのがいいことですが、音に関しては、
入居されているかどうかが分からなく判断しかねている状況です。
次にやはり、眺望が気になるところですが、手に届きそうなものが、北側になり、
若干、他の２タワーが気になるかなと思うところです（階層によっては、府営住宅も）。
これは個人差レベルかも知れませんが、眺望で気にならないのは、南、西、東、北の
順でしょうか。
それと、これからは花火が気になる季節ですが、確実に見えそうなのは
ＰＬだけですかね。淀川花火や天神祭はどうでしょうか。

[161: 販売関係者さん]

先週号のマンションズによれば１６６戸中２７戸が売れ残り。
細かいサービスではありますが、朝刊個別配達サービスを実施しています。
これも管理費で対応となれば近い将来削減の対象になるのかな？。

[162: 匿名さん]

朝刊個別配達サービスは、タワーでは珍しくないのでは？
隣の上本町タワーでもやっていますよ。
それよりガスが使えることがメリットでは？
火力の欲しい方ならガスでしょう。

[163: 入居済み住民さん]

天神祭の花火は北西の角部屋の高層階は、なんと(ギリギリ)か見えます。
PL花火に関しては高層階でしたら東＆南向きなら小さいですが見えます。

[164: 入居済み住民さん]

眺望に関しては、北側はヒルズマークが北東には上本町タワーが200ｍ圏内にあるので視界は遮られます。
市営住宅は少なくとも17~18階以上,できれば２０階以上でないと存在が気になるでしょう。

北東の角部屋は、LDKのFIX窓が上本町タワーと向かい合いので気になるでしょう。
ただし、玉造筋にかけて下っていくので東～南の眺望は実際の階数以上の眺望となります。
北側にバルコニーがありますが、寝室側となるので実際はあまり気にならないでしょう。

北西の角部屋は、LDKのFIX窓が西側を向いているので低層階以外は問題がないと思います。
ただし、堺筋にかけて上り坂になっているので、実際の高さよりかなり低く感じます。
あと、西日は覚悟してください。北側は、寝室側となるので実際はあまり気にならないでしょう。

南東の角部屋は、東側にバルコニーがありますが位置関係から上本町タワーもさほど気にならないでしょう。
南側も遮るものがないのでオススメです。おそらくPL花火は絶景でしょう。

南西の角部屋は、視界を遮るものは近隣には皆無です。南側にバルコニーで洗濯物も乾くでしょう。
ただし夏場の暑さだけは半端なものではありません。断熱フィルム等の対策は不可欠です。

[165: 入居済み住民さん]

入居者なのですが、このマンションの一番の利点はフロア当たり５軒という少戸数じゃないでしょうか。

他のタワーマンションでは同じ３５階建てで総戸数３５０位のようですが、レジデンスタワー上本町では１６６戸と半数近くの少なさです。

この戸数の少なさに利点を感じるのはまず、朝の通勤時のエレベーター待ち時間です。
３基のエレベーターがあるのですが、朝でさえほとんど他の住居者さんと乗り合わせることがありません。
つまり朝の忙しい時にエレベーター待ちでイライラすることがありません。

また、戸数が少ないのはワンルーム分譲がないからであり（２ＬＤＫからの分譲）、分譲マンションの賃貸率も下がり、自然、家族住居者になり入れ替わりも少なくなるのではないでしょうか。

以前は分譲マンションの賃貸に住んでいたのですが、分譲マンションだけあって防音は優れていたのですが、入れ替わりが激しくって、しじゅう引っ越しがありました。
なので夜間の騒音（ワンルームが多いため若い方が多くいた）を含め治安等にも不安がありました。

このマンションは将来、購入者が賃貸に出されたとしても、入居される方は家族中心になると思うので（無茶をする学生はまず入ってこないと思うので）、その分、安心できると思います。

住人同士エレベーター等でお会いしても、見ず知らずでも挨拶があるし、ほんとに静かでよいマンションですよ！

[166: 匿名はん]

先日見学に伺いました。165さんが仰る通り、大人しい雰囲気のマンションでした。

落ち着いて住まうなら良いタワマンだと思いました。
間取りさえ気に入った部屋が有れば買ったのですが、雰囲気を考えると残念です。

[167: 匿名さん]

上本町タワーと比較して購入を考えています。お住まいの方にお伺いします。
救急車の音や、　上階の子どもが飛び跳ねたりする音など気になりますか？

南西の角部屋の場合日中　西日が眩しくてカーテンを閉めっぱなしの生活を余儀なくされるのでは
ないかと躊躇しています。

とくに救急車がひっきりなしに日赤への搬送があると聞き躊躇しています。

教えてください。よろしくおねがいします。

[168: 入居済み住民]

　167さん、救急車の音はよくなります。一日、1、2回くらいは聞こえます。
　慣れたら、気にならないと思います。上本町タワーのほうが、もっと聞こえるのでは
　ないかと思います。千日前筋から入ってくる救急車も多いと思います。

　マンションは全体的に静かです。エレベータも全然混まないし、隣や上の階の音も全然聞こえません。

　ひとつ気になるのは。

　新聞広告チラシを見ましたが、450万円もダウンして販売しているようですが、入居して4ヶ月足らずうちに
　ダウンさせるなんて、ひどくありませんか？もちろん、契約済みのことだから、仕方はないと思いますが、
　ちょっと納得いきませんね。

　契約するとき、伊藤忠は絶対値引きして販売したことないとさんざん言われましたけど。

　

[169: マンション投資家さん]

値引き購入の場合絶対に他人に洩らさない。
他言すれば値引き額を支払う旨の念書を署名捺印させられます。
証拠としてあがってこないのはそれが理由です。

もし疑いがあるなら、知人にお願いしてでも値引き額の証拠をとるのが一番有効です。
裁判に持ち込んでも大幅な値引きが立証できれば勝訴する確立も高いでしょう。
泣き寝入りがデベロッパーのもくろみです。
勝手な経営都合で資産価値を落とされる事は許されません。
ましてや今後値引きを隠す事は詐欺罪ではないでしょうか。
きちんと記録を残し私的財産を守って下さい。

[170: 匿名さん]

値引きしてますね。　高階層の値段のはる部屋はもっと大幅に値引きがされていますね。
隠すとか疑いもなにも　堂々と値引きのチラシがまかれてますけど・・・

[171: ビギナーさん]

何かと思ったらモデルルームの販売価格じゃんｗｗ

[172: 入居済み住民]

169さま

　アドバイスありがとうございます。
　堂々と値引きのチラシを巻かれていますが、訴えることは可能でしょうか？
　入居して4ヶ月しかたってないのに、450万円値引きなんてひどくありませんか？
　一月20万円返済するとしても、2年分の値引きです。
　ほかの人らはみんな値引きしてもらったんでしょうかね？

　こんなケースの場合、訴えて勝てますか？

[173: 匿名さん]

値引きしないと言われた　との事ですが証拠の録音や書類はあるのでしょうか？
弁護士に相談されてみたらよいのではないのでしょうか？

[174: 匿名さん]

残念ですが、竣工後の値引き販売については、訴えることはできないと思います。
マンションは一旦入居が始まると、経時的に価格は下がっていくのが通常です。
入居開始直後であろうと半年経とうと、中古化が進むことは必至です。
価格が維持または騰がるのは、よっぽど抽選でしか購入できず即完売したような物件のみです。
レジデンスタワー上本町は前者に該当し、価格は下げざるをえない物件です。

当方、昨年同区の他物件を竣工ギリギリ前に相当の値引額で購入いたしました。
その際、契約書とは別に「決して他言しない」という内容の「覚書き」に署名しました。
契約書には値引前の価格が記載してあります。
おそらく販売初期に値引無しで購入した方が当方の価格を知ったなら、必ずモメ事の原因になると思います。
長年住むつもりのマンションですから、モメ事を起こさないよう、他言するつもりはありません。

ただし入居開始後、売れ残った部屋については、当方のような事例は当てはまりません。
広告にもマンションズにも値引額が記載されており、モデルルーム以外の部屋も値引販売されているだろうことは、
住民には周知の事実でした。ですがモメ事は起こらないまま完売に至りました。

レジデンスタワー上本町の場合、公表した値引販売は入居開始後のことではありませんか？
入居前だったならば「決して値引きしない」という念書や録音などが無い限り、残念ですが勝ち目は無いと思います。
ちなみに、お近くのセントファミーユは入居開始前に公然と価格改定されていましたね。既契約者に返金があったかどうかは不明です。
また、中央区のディーグランセでは、入居開始1年弱ほど前に大幅価格改定があり、正当に返金が行われたと聞いています。
いずれにせよ、価格改定が入居前なのか入居後なのかがポイントになります。

旧価格表や契約書やチラシなどの証拠固めをされるよう、おすすめします。

[175: ご近所さん]

>>174
ここで一人騒がれている方の言う値引きのチラシは、
最近、新聞広告に入っていたもので、竣工後のモデルルーム販売価格のことです。
その方はよほど悔しい事情があるのか、なぜか過剰反応されているみたいですね。

[176: 匿名さん]

買ったマンションが１年も経たずに５００万近くも値下がりしたら悔しくてあたりまえだと思いますけど・・・

[177: 匿名さん]

>値下に納得できない方々
未入居ならまだしも、入居済ならすでに中古物件化がスタートします。
悔しいお気持ちはお察ししますが、諦めるほかないかと･･･
ここでいうモデルルームとは、棟内モデルルームですよね。不特定多数の方が出入りする＝使用済み＝入居済みと同じ扱いです。
つまり貴方がお住まいの部屋の査定額はすでに値下がりが始まっていると考えるべきです。
値下がりのスピードと値下げ幅は、その物件の使用状態(綺麗さ等)と立地と希少性で決まります。
レジデンスタワーの場合、周辺にマンション(含タワー)が乱立しており、未契約の部屋も多数あります。希少性は感じられないので、そのような値下額になるのではないでしょうか。

[178: 匿名さん]

明らかに供給過多な感じしますよね。　千日前を境にタワーマンション乱立　異様な光景です。
まだまだ計画もあるようですね。

[179: ビギナーさん]

供給過多とか乱立とか意味不明ですね
この辺りの開発は大阪市による整備事業として計画された再開発です
そのへんのデベの単発案件ではないんですよ(笑)

[180: 匿名さん]

所詮お役所の方々が計画した再開発、
その事業にそのへんのデベがイッチョ噛みしてるやないですか。
同じことですよ。
大阪市が計画したのなら、公立小学校の定員も考えればいいのに。
桃陽にしても、五条にしても、再開発事業が完成する前に生徒数の
キャパ超えるのが目に見えてる。
さ、どうするんでしょうねぇ･･･

[181: 入居済み住民]

ということは、他の方たちは値引きしてもらったでしょうね。
何の反応も見せてないことは。悔しい。

[182: 匿名さん]

175さんは間違いなくこのマンションの業者ですな。

[183: 匿名さん]

>「悔しい」さん
その悔しさをバネに2年分がんばって返済してくださいな

[184: 匿名さん]

183さんは素晴らしい人間性ですね！

[185: 物件比較中さん]

値段の話の中すみません。
こちらのマンション、住み心地はどうなんでしょうか？

住民スレは賑わってないようなので…

北東を検討中なんですが、

・騒音（外からと隣上下）が聞こえてくるか
・風通しはいいか
・何階くらいが景色がいいのか
・生活動線は使いやすいか
・ディスポーザーが簡単か

あたりを教えていただけたら嬉しいです。
また、北東はやめたほうがいいなどのご忠告ももしあればよろしくお願いします。

[186: デベにお勤めさん]

一般的にはゲストルームと同じ方向をお勧めします。

[187: 物件検討中]

↑なぜですか？景色の問題ですか？
方角でいくと、北西はイマイチな気がするんですけど…

[188: デベにお勤めさん]

レジデンスタワーの場合は、西方面も北方面も抜群だと思いますよ。　　
西も広々とし、北もヒルズマークとズレ、南も視野広いだと思いますよ。
現物を確認してください。

[189: ポポ]

横槍すみません。

デベにお勤めさん、東はどうなんでしょうか？

[190: 入居済み住民さん]

北東の住民です。ご参考になればと思い出てきました。

・騒音（外からと隣上下）が聞こえてくるか
　上の方はまだ未入居でたまに入られるだけなのでよくわかりませんが、
　大人の男の方の歩く音ならわかるという程度だと思います。
　外からの音は、土日夜中は救急車の音が聞こえますが、窓を閉めていれば静かです。
　それより近隣の解体工事の音がすごく響きこの夏は大変でした。
　そろそろ建物も立ち揃い、落ち着くと思いますが。

・風通しはいいか
　風通しは抜群です。24時間換気もあるので、湿気や熱気がこもりにくいようです。
　リビングの窓が小さいので、リビングについては横の洋室の窓が頼りになりますが、
　全体に一日中空気が流れている印象があります。
　一番暑いのは風の流れないトイレとキッチンかもしれません。
　ついでに日当たりの件。
　朝は生駒山から直撃で日光が射してくるので、遮光ブラインドは必須ですが、午前11時以降は涼しいので
　ある意味一番ランニングコストのかからないタイプかと思います。
　直射日光が入らなくても一日中十分明るいです。

・何階くらいが景色がいいのか
　見て確認なさるのが一番ですが、南側や西側よりも東はどんどん土地が下がっており、高い建物がなく、
　遮る建物はザ上本町タワーしかないので、同じ階数の西側とは全然景色が違います。開放感があります。
　山がパノラマのように広がっているのもポイントが高いです。
　ただ１３階ぐらいまでは府営と目線が被るので気になるのでしたらそれ以上の階をお勧めします。
　意外なことに夕日もバルコニーからしっかり見えます。

・生活動線は使いやすいか
　縦長横長の廊下の長い間取りではなく、四角いコンパクトな間取りなので移動はしやすいかと。
　リビングの奥が狭いので家具は置きづらいですが、住んでしまえば慣れますね。
　無駄のないプランだと思います。何よりキッチンが隠れているのが助かります。

・ディスポーザーが簡単か
　ディスポーザーは、非常に簡単ですし便利です。
　生ごみが出ないとこんなにゴミが減量できるのかと思いいつも感動しています。
　また、生ゴミをストックする必要がないのでキッチンや家の中がゴミ臭くなることがありません。
　ゴミの毎日収集も便利なので部屋に大きなゴミ箱を置かずに済みます。
　
以上の理由で北東にしてよかったと思っています。
部屋もそうですがマンション自体、とても気に入っていますよ。

[191: 物件検討中]

190さんへ

生きた情報ありがとうございます！参考にさせていただきます。

ディスポーザーはお手入れ簡単ですか？
リビングダイニングはどんな配置にされてますか？

もしまた良かったら教えて下さい♪

[192: 入居済み住民さん]

>191さん

ディスポーザーの件、特に手入れらしい手入れは必要ないです。
あらためて説明書を見ましたが、小さいゴミが取れないときは角氷を砕くといいらしいです。
においが気になる時はかんきつ類を砕くといいそうです。
うちは結構料理をする方なので大量にゴミが出て、そのたびに粉砕しているので匂いが着く暇もなく
詰まることもなく稼働しています。
貯めずにすぐ流すことが一番のお手入れじゃないかと思います。
ふつうのシンクは生ゴミのカゴがあって、そこにゴミがたまるから、
毎日きれいにしないとぬめりが着きますよね。
ディスポーザーはそのカゴの代わりに粉砕機がついていて、
稼働と同時に水が出て一瞬で吸い込まれていくような感じです。
汚い例えですがトイレと似ているでしょうか(笑)

リビングダイニングは、横長になっているので、キッチンを出たところにダイニング
そうでない側をリビングにしています。
リビングは一番奥の壁につけてテレビを置き、ソファはそれに垂直の壁際に、
昼は生駒山と夜は抜群の夜景を眺められる位置に置きました。
リビングの窓にバルコニーがないこと、開閉ができないことを、最初はどうかと思いましたが、
バルコニーがあった場合の壁がないため、来客は玄関からいきなり皆景色に圧巻され驚くので、
その反応が楽しいし、横長で奥行きがない割には広さを感じますし、
何より住んでいる家族がいつも眺めを楽しむことができていると思います。

ご参考になれば何よりです♪