シティタワー虎ノ門

[匿名]

シティタワー虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toranomon/concept01.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152488

所在地：東京都港区　虎ノ門三丁目209-1他(地番)　

交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅から徒歩2分

間取：1LD・K＋S～3LD・K
面積：60.06m2～75.13m2
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
売主：住友不動産株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
シティタワー虎ノ門《虎ノ門ヒルズと虎麻プロジェクトの間のラストリゾート！現地おすすめルート映像》【クリスティーヌ】
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[188: 口コミ知りたいさん]

神谷町、ATM意外不便ではありません。
環境は良いし、何よりも駅近ですよ

[189: 匿名さん]

>>ATM
コンビニでATM使ったりしませんか？ローソンATMが無料で使えるなどあって、便利だと思います。1か月に1度はポイントがもらえたはず・・・

[190: 匿名さん]

普通借地権55年でも東京タワーが正面に見えるメインの部屋の坪単価は次に販売再開されるときは坪1500万円近くまで上げてくるのではないかなと思いますね。

レジデンシャルタワーも2000万円超の成約が出てますし、麻布台ヒルズも来春までにはエルメスなどのハイブランドの店舗まで全て出揃いますから（2024年2月OPEN予定）、来春の3月～、坪1500万円近くで販売してくるに1票。

このエリアは本当に鉄板です。

[191: 匿名さん]

ここの価格は周囲より割安感があるといわれる。
その理由の一つは普通借地だからと言われる。

しかし、普通借地は何の不安もないと言いつつも
安くせざるを得ないとは、どういう事なんでしょうか？　
誰か　わかりやすい説明をお願いします。

[192: 匿名さん]

普通借地
特約がなければ、存続期間は30年

契約の更新が可能ですが、借地権だと住んでいる人が亡くなった時に売りにくいといった声も聞きます。
不安がない＝契約更新できる
安くせざるを得ない＝買う人が少なく、需要がないと売れない
といったところでしょうか。。。

[193: 評判気になるさん]

低層階北側は坪850程度ですが、せっかくここの建物で東京タワービューじゃないのはなんだがもったいなさそうです。
ただ立地や再開発による生活利便性の良さは間違いないので資産性は充分保たれる印象ですね

[194: マンション検討中さん]

虎ノ門に住むには坪1000越え普通ですから、引き合いはありそうですね

[195: 匿名さん]

都心の一等地だから何があるかわからないとは言え、
もし隣のブランズに住んでたらと思うと震えるわ。

[196: 匿名さん]

ここの駐車場はパズル式なんですね。
入出庫の時間があまりかからないタイプならばいいなぁ。
虎ノ門に作る以上、いいものを持ってきてもらいたいと思う。
機械式の駐車場すべてに言えますが、点検の時に出し入れができないのだけは不便ですが
おそらく数か月に1回だけなので、
そのあたりは調整しながら…になりそう。

[197: 評判気になるさん]

そう言えばブランズの敷地に食い込んで建っていたすき家のビル、取り壊しが始まりましたね。

[198: マンション掲示板さん]

しきちないじゃが、
仕方がない。

[199: マンション検討中さん]

>>198 マンション掲示板さん

横溝正史、またしても発見しましたぜ。過疎スレだから危うく見逃すとこだった。

[200: 通りがかりさん]

とうとう東京タワービュー以外でも、坪1000の売出しになってますね。いったいどこまで上がるのだろうか

[201: 検討板ユーザーさん]

所有権でもないのに売れるのかな？
すごい事になってきました。

[202: 販売関係者さん]

これですね、確かに。1/5すぎるとまた上がりそう。お急ぎください。

[203: 匿名さん]

1億9500万円ですか。あと少しで2億円。
管理費も6万円以上ですか。

[204: マンション掲示板さん]

まさしくバブルですな。
住友がドンドン値上げ。

[205: 匿名さん]

普通借地で、1.95億円 (坪単価：997万円）これはこの立地だとしても考えられるものですか。。。私の頭では理解ができず・・・どなたか不動産詳しい人教えてください。

[206: 口コミ知りたいさん]

>>204 マンション掲示板さん
今から考えると、一期一次はバーゲンプライスだった？

[207: 販売関係者さん]

>205
一坪を3.337で計算すると、64.64平法メートルは19.37坪なので、坪単価は1007万となりませんか。

[208: 販売関係者さん]

>206
ですよね。しかし、予想不可能な値上がりではなかった様に思います。ただ、それをはっきり見越しても、投資できるかたは多くなかったのでしょうね。一次一期の出足も、「殺到」レベルではなかったようですし。

[209: 買い替え検討中さん]

>>205 匿名さん
「普通借地権」には期限がありますが、定期借地権と違い更新されます。地主は正当な理由がなければ更新を拒否できません。
　地主はお寺で、永続的借地権が本来の希望ではないでしょうか。一度の巨額収入があっても運用もできず、毎月一定の永続的収入がなじむための借地権でしょうから、更新時に方針は変わらないでしょう。期限も55年と相当長いのはそのためでは。
　人生のスパンを考えると、55年は心配してもしょうがない年月では。売却の心配は、、普通借地権のために相場より少し安くすれば、虎ノ門なら買い手は殺到すると考えて良いのではと思います。
　「普通借地権」は「寺&55年」を含めて考えてください。
　

[210: 匿名さん]

>>209 買い替え検討中さん
ご丁寧に、いろいろな側面で検討の要素を教えていただきありがとうございます！参考になります?

[211: 匿名さん]

>>209 買い替え検討中さん
ご丁寧に、いろいろな側面で検討の要素を教えていただきありがとうございます！参考になります!

[212: 匿名さん]

新しい部屋出ましたね。。。いくらくらいだろ・・

[213: 匿名さん]

もう借地とか関係ない値段になってますね。どこまであがるんだろう

[214: 買い替え検討中さん]

>> 212 匿名さん
このタイプの部屋では、これまで販売された中で最も低層階ですが、最も高額です。坪単価も、1200万に近づいてますね。

[215: 匿名さん]

>>214 買い替え検討中さん

2億越えなんですね、、、
ちなみにその価格はどのサイトで確認できるのですか？

[216: マンション掲示板さ]

>>215 匿名さん

公式ホームページにのっています。Aタイプは今のところ一次１期の2301号が最高層で16000万でしたね。第二期の2201号が18500万。(^_^;)

[217: マンション比較中さん]

このペースでいくと、全戸１億円越の可能性も？もはやグランドヒルズ虎ノ門に名称変更したほうがよいのでは？

[218: 匿名さん]

>>217 マンション比較中さん
全ての部屋が60平米からスタートするし、この土地だし低い階層も1.6億円以上はするんじゃないかなと・・・

[219: 買い替え検討中さん]

>>212 匿名さん
もしも立地が気に入っていれば、低層階は目の前がビルになりますので、逆に狙い目かもしれません。確かに駅近で、駅からは麻布台ヒルズに繋がってますから。

[220: 名無しさん]

>>214 買い替え検討中さん

公式サイトから消えてるので、売れたみたいですね。

[221: 買い替え検討中さん]

　そうですね、1601(2.15億)消えてますね。その次の1305(1.95億)も消え、現在は1205(2.00億)ですね。追跡してると、値動きのすごいこと。500万 < 一週間で値上がりしてます。
　やはり、603,604, 703,704,803, 804が眺望を考慮しなければお買い得では。

[222: 口コミ知りたいさん]

>>221 買い替え検討中さん
まあ、眺望に妥協できる人であれば、それなりの価格で買えるチャンスはあるかもしれないですね。隣のブランズの中古の売れ行きを見る限り、眺望の抜け感に乏しい住戸は坪800万位でないと売れない気がしますし。とは言え、条件の悪い住戸は富裕層は購入しないので、値上がりは期待できないでしょうけと。

[223: 買い替え検討中さん]

現在先着順受付中の1205室(2億円)は、もう1w受付継続になったようですね。これまで、大体1wか2wで更新されてますが、さて12Fで2億の成約はいかに？ただ、実際の契約は多少はディスカウントありかもしれませんが。

[224: マンコミュファンさん]

>>223 買い替え検討中さん
スミフが値下げすることはないでしょう。
おそらく、スミフとしては、まだ売ってない上層階を更に高値で販売すると思われます。具体的には、東京タワービューが1,400万、それ以外も眺望が抜ける住戸は1,200万ってところかなと。

[225: 買い替え検討中さん]

>>224 マンコミュファンさん
スミフって、概して評判良くないですね、特にこの掲示板シリーズでは。街づくりの意識が低いとか、イケイケとか。確かにCT虎ノ門に限っては、価格的には相当上昇させてますね。しかも6月の完成から約1年を販売期間に充てるなんて、なぜでしょう。

[226: マンション検討中さん]

>>224 マンコミュファンさん
既に坪1300超えで成約してますのでもっと行くと思いますよ。

[227: 口コミ知りたいさん]

>>225 買い替え検討中さん
評判がよくないのは分からなくもないですが、近隣にポジションを持っている立場としては、頑張って相場をつり上げてくれる存在でもあるので、ある意味ありがたい存在でもありますけどね。

[228: マンション比較中さん]

いやいや、27-28階のABCタイプは坪1600-1700位に なるでしょう。

[229: 買い替え検討中さん]

>>228 マンション比較中さん
26, 27Fは一部、28Fは全戸が「広告対象外」になってますので、独自のルートで販売でしょうか。その場合、A,B,Cぶち抜きで７億？

[230: マンコミュファンさん]

まだ1205号売れてないみたいですね、、

[231: マンション比較中さん]

今回、しばらく変更なく売り出されている部屋は 1601号 (2.15億）と1205号 (2億)でしょうか。入居は来年6月からですから、入居までまだ15ヶ月あります。入居後3ヶ月で完売を目指せば、18ヶ月ですね。販売開始されてない部屋を含め、残り80戸程度とすれば、1週に1戸程度売れれば良いのではないでしょうか。
　麻布台ヒルズのおかげでかなり値上がりした印象があり、まだ上がると読めば、全く売り急ぐ必要もないですよね。モデルルーム維持費、固定資産税、販売員人件費などととのバランスで算盤は、いやエクセルは、埋められているのでしょう。いつまでこの価格で売り続けるのか、学習させていただきます。

[232: 名無しさん]

>>231 マンション比較中さん

入居後3ヶ月の完売は目指してないでしょうね。入居後3年ってところでしょうか。定期借地権の梅田ガーデンレジデンスを見れば明らかです。ましてやこちらは普通借地権なので。

[233: マンション比較中さん]

>>232 名無しさん
　毎週土曜に更新される公式サイトの販売物件ですが、2/4までは大体毎週か2wすれば更新されていましたが、以後は、毎週更新はされているものの、ずっと同じ2部屋が掲載されて変わりませんね。2億と2.15億。それまでは１億円台の価格の部屋も出ていましたから、近隣相場の上昇にのっかり、「あそこのマンションは2億以上」との印象づけでしょうか。
おっしゃるように、スミフが完売まで入居後3年を考えているなら、いま1,2ヶ月の買い待ち期間があっても、たしかに平気でしょうね。完成から入居開始まで1年とかなり長くとってあるのは、何のためでしょう？その期間に完売しますとの意味かと思ってましたが。

[234: 名無しさん]

ザ・パークハウス芝御成門が、噂によると坪1,200～1,500らしいから、こちらのほうが立地や規模感に勝ることを考えると、借地権と言えどこの価格でも割高感はないように思ってきました。

[235: マンション比較中さん]

2/4から2ヶ月近く更新が止まっていた物件概要が、今日久々更新。しかし、今までと全く違う内容で、お役所からのお連絡みたいです。どうしたのでしょう。あれだけの勢いで上げていれば、申し込みの順でトラブルがあってもおかしくないようにも思います。心配ですね。

[236: 検討板ユーザーさん]

>>235 マンション比較中さん
購入希望者が一定数集まったので、何戸かまとめて販売する感じでしょうかね。
この状況を見ると、もう1段値上がりそうですね。

[237: マンション比較中さん]

>>236 検討板ユーザーさん
なるほど、それで階の表示が消えていたにか。それなら、同タイプの他の部屋に誘導して、「近々、第三期として募集開始ですが、、、」で、希望者がプールできたと。

[238: 購入経験者さん]

>>236 検討板ユーザーさん
　第三期の販売はいつ開始でしょう？

[239: 匿名さん]

>>236 検討板ユーザーさん
>>購入希望者が一定数集まったので、何戸かまとめて販売する感じ
大人気マンションじゃないですか。

検討しているよりも動いた方がいいのかもしれません。

[240: 名無しさん]

エントランス出来上がってきましたね。
3期はアトラス麻布十番の値付けみても凄い額になりそう

[241: 匿名さん]

>>240 名無しさん

一番安い住戸で、北向きお墓ビューが坪900とのことでした。反響はちょっと分からないですが。

[242: 口コミ知りたいさん]

>>240 名無しさん
アトラス麻布十番の単価はどのくらいのレンジなのですか？

[243: 購入経験者さん]

>>241 匿名さん
地代負担もありつつでこの値段、どんな人が買うのだろうか…

[244: マンション比較中さん]

>>243 購入経験者さん
地代はかかりますが、固定資産税がかからず、ほぼ相殺ではないでしょうか。

[245: 購入経験者さん]

>>241 匿名さん
高嶺づかみするか？

[246: 絶賛検討中さん]

アトラスが似たような間取りで1000万超で出してきたことを考えるとまだまだ割安かも、と思えてて来た

[247: 名無しさん]

引き渡しの2025年は相場どうなってるんだろう。
住友も上手いことやるよな

[248: マンション掲示板さん]

坪900なら買いなのか、ここも低層階1000超えそうですね

[249: 絶賛検討中さん]

>>247 名無しさん
一期の価格を知ってしまうと、買うのがばからしくなってしまう…
しかし、引き渡しの相場が上がっている可能性も高いですよね、、、

[250: 絶賛検討中さん]

>>242 口コミ知りたいさん
東京タワーの先っちょがチラリと見えるViewの最上階で、強気の1500超で出してきてますわ

[251: マンション比較中さん]

>>250 絶賛検討中さん
　そうですか！ありがとうございます。
最上階28Fだとチラリよりはよく見えそうです。お向かいのビルは確か22階建て程度。
ちなみに、坪単価の表示はどこを見ればわかるか、教えて頂けますとありがたいです。

[252: 絶賛検討中さん]

>>251 マンション比較中さん
言葉足らずでした。1500はアトラス麻布十番ですので、ご参考まで。
比較論ですが、これ以下ならシティタワー虎ノ門が割安に思えるのではないかと

[253: マンション比較中さん]

>>252 絶賛検討中さん
なるほど、アトラス麻布十番、どうしてそんなに強気なんでしょう。と、思ってる間にスタンダードになるからなあ。。。

[254: マンション検討中さん]

>>253 マンション比較中さん

実際、アトラス麻布十番は、抽選だったみたいですね。恐ろしい。

[255: 検討板ユーザーさん]

北向きお墓ビュー1.8億がなくなってますので、どうやら売れたようですね。

[256: マンション比較中さん]

>>255 検討板ユーザーさん
そうですか、売り出し中の部屋がなくなるのは、どこを見ればわかるか教えていただければ有り難いです。あるいはショールームですか？

[257: 名無しさん]

>>256 マンション比較中さん

suumoを見ればわかりますよ

[258: 匿名さん]

Iタイプ２戸、Aタイプ１戸出ましたね！

[259: 購入経験者さん]

>>258 匿名さん
どこどこ？！

[260: マンコミュファンさん]

Jタイプ売れたようですね。スミフのHPから消えています

[261: 匿名さん]

Iタイプだけずっと残ってるように見えますが、Jタイプと比べてIタイプの方が良いのではないでしょうか？なんで売れ残ってるんでしょうかね。。。

[262: 匿名さん]

>>261 匿名さん

Jの方が安いからではないでしょうか…

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん

確かにそうですね。。。

[264: 通りがかりさん]

販売個数一気に11戸になってます！
(四つのタイプの部屋)

[265: 口コミ知りたいさん]

>>264 通りがかりさん
スミフのホームページから消えてますね(11戸の参加販売)…Iタイプの一件のみに逆戻り…

[266: 匿名さん]

公式ホームページのコンテンツに「メタバース案内」なるものができていたので試そうとしましたが、こちらはメタバース空間でモデルルーム見学ができるコンテンツですか？
アバター作成後ストアに入る仕様だったので途中で止めてしまいましたがアイテム購入があったりします？

[267: マンション掲示板さん]

>>266 匿名さん

有料のものはないです

[268: マンション検討中さん]

先着順販売が増えてますね。しかも、順調に値上げされている

[269: 匿名さん]

販売対象の住戸が変わっただけじゃなくて、普通に値上げがされているのですか？
借地なのに場所が場所だけに強気だナァと思いつつ
所有権だったらいくらだったんだろうとも思います…。

Iタイプの方がHタイプよりも少し広いんですね。
Hタイプの方がパッと見た感じ、広そうに見えていました

[270: 買い替え検討中さん]

>>269 匿名さん
　期限が来たら返還の定期借地権と、期限が来たら更新の普通借地権は現実的には、別物に思われます。しかも、55年先ですから。また地主はお寺ですから、買い戻してビジネスを始めるより、毎月相当額の借地権収入がある方がありがたいと思われます。
　同じように考える方にとっては、借地権は気にならないのでは。そもそも借地料は固定異資産税とあまり変わらないし。55年先には55年先のルールがありますし。
　どんなもんでしょ？

[271: 通りがかりさん]

>>270 買い替え検討中さん

借地料は固定資産税の3倍くらいが相場です。同じくらいだったら地主が土地を貸すメリットがないですよね。

[272: 買い替え検討中さん]

>>271 通りがかりさん
マンション土地の固定資産税は建築面積で決まり、住人の負担は戸数によって違うのではないでしょうか。CT虎ノ門の場合、固定資産税より少し高いくらいと説明では聞きました。えっと、何か勘違いしてたら教えてくださいい。

[273: 匿名さん]

虎ノ門の固定資産税を調べました。

固定資産税評価額(固定資産税路線価)の平均値は坪単価 1,998万円/坪(604 万円/㎡)
https://totinokati.com/kakaku/%E3%82%A8%E3%83%AA%E3%82%A2/%E6%9D%B1%E4...

データはいつのかわかりませんが、63.74m2だと、604 万円×63.74m2＝38498.96

いくらくらいになるか計算しておくと、あらかじめ用意しておけそうです。※計算まちがっていたら教えてください

[274: 買い替え検討中さん]

これに税率かけないといけませんね。

[275: マンション検討中さん]

最安値が2.35億まで上がってますね。3LDKでもないのに。

[276: 買い替え検討中さん]

>>275 マンション検討中さん
上げ方もすごいが、それでも売れるのが、なおすごい。

[277: 買い替え検討中さん]

>>276 買い替え検討中さん
日本人？

[280: 名無しさん]

>>277 さん

推測ですが購入者は日本人か中国人以外の外国人投資家ではないでしょうか。中国の方は墓地隣接は

[281: 匿名さん]

先着順の2LDK、64.64㎡が2億円台という価格に驚きましたが、間取りはその平米数にしてはしっかりしているように見えました。洋室は5畳と6.1畳、収納もけっこうあるし、キッチンもバスルームも狭すぎるわけではない。強いて言えばリビングダイニングが狭く見える。とはいえ、11畳超あれば十分な気もする。価格は土地の価格が大きく締めているのだろうと想像します。それにしても、管理費も6万円超って何でしょう。

[282: 匿名]

>>281 匿名さん
地代が入ってるみたいですね…
あとその物件ももう売れているようです

[283: 匿名さん]

今は8階の1戸のみの販売という状態
まだこの先、他に販売自体はあるということでいいのでしょうか。
全体でどれくらいうれているのか
住不の場合はよくわからないですよね。
情報を外に出さないので。
売り急いではいないな、という雰囲気ではあります。

[284: 名無しさん]

>>283 匿名さん

私が今年春に案内頂いた時は、18階以上の高層階は5割程度売れているが一旦売り止めして、棟内モデルルームを開催して高値販売すると聞いてます。17階以下もその時点で4割は売れていたので、その後の進捗を鑑みると6割は売れていると思います。

[285: うさこ]

この近隣に住んでいるのですが、こちらの物件賃貸が出たら引っ越し考えています。まだどこにも賃貸情報でていません。

[286: 検討板ユーザーさん]

>>285 うさこさん
まだ入居が始まってないようですよ
来年の春あたりのようです

[287: 買い替え検討中さん]

>>285 うさこさん
大体60-65平米の部屋ですが、例えば東京タワーと麻布台ヒルズが一度に見える南東に面した部屋で、20Fくらいでしたら、月いくらくらいで借りても良いと、お考えですか？