ピアース渋谷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース渋谷についての情報を希望しています。
渋谷駅徒歩7分の場所にマンションが建つようです。
立地最高ですが、価格が高そうですね…
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-shibuya/index.html

所在地：東京都渋谷区桜丘町96-8,-10,-11,-12（地番）
交通：JR山手線・埼京線、東京メトロ銀座線「渋谷」駅徒歩7分、
東急東横線「代官山」駅徒歩12分
間取：1LDK～2LDK+S
面積：27.66m2～69.33m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース渋谷の「私の印象」→再開発隣接の隠れ家的物件？（っていうと格好良く聞こえすぎ（笑））【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4922/

[81: マンション検討中さん]

坪700でしたね
最上階が800かな

[82: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
坪700は平均ですか。最上階が800とすれば、最安値は600位なのか。個人的には高すぎるイメージがあるが、これでも売れる見込みは立っているのかな。

[83: 評判気になるさん]

>>81 マンション検討中さん

正気ですかね？完全にパスですね、気狂いみたいな価格。住居用にも、投資は買った時点で大損。

[84: 匿名さん]

坪700でスラブ厚200mm、サッシ高2000mm、三種換気のいつもの森本仕様なんでしょ。

[85: 匿名さん]

もう価格出たんですか。申し込みは7末？この建物で700って有り得ますかね。パークコートは借地だし、再開発プレミアとJR改札の新設で駅距離が近くなるということ？

[86: 匿名さん]

投資家や業者ばかりだそうです。

[87: 匿名さん]

この辺って駅が近いだけで高級感のある雰囲気かというとそうでも無いんですよね。
近くの売れ残ってるパークハウスも周囲は囲まれてますし、広い部屋が多い分、値上がりなんて事も無さそう。

ピアースは狭いのでリセールは流動性はありそうですけど、値上がりは見込めないでしょうね。

[88: 匿名さん]

渋谷や代官山エリアとういこともあり、将来性は見込めるんじゃないでしょうか。
特に渋谷は再開発をしたばかりでこれから人気が上がってくる可能性もあるし、
代官山は以前よりは人気が下がってしまっていますが、若い人たちにはまだまだ人気があると思います。
上京してきて渋谷エリアに住みたいと思っている人ってかなりいると思いますし、
借り手や買い手はいくらでもいそう

[89: 匿名さん]

坪700で買ってフロープラス確保しようとしたら1Lで賃料30万位？

[90: 匿名さん]

>>88 匿名さん
上京してきた若い人が、ここのような極小１LDK（27㎡）に賃料20万円以上出してまで住みたいと思うかどうかがキーとなりそうですね。確かに借り手はいるとは思うが、最近のリモートワークの流れから、都心の極小部屋の人気が離散している中、ここのような一世代前のコンセプトのマンションが売れるかどうか、興味深く拝見させて頂きます。

[91: マンション検討中さん]

そもそも27平米で1LDKというのがお笑いだと思うけどね。広めの1Kでしょ。

[92: 検討板ユーザーさん]

>>89 匿名さん
パーコで30万以上で貸せてるけど、40平米以上の話。ここのペンシル27平米、33平米で、幾らで貸せるかね？共用設備も無いのよ。常識的に考えたら、買った時点で負け確定、含み損よ。500-600にしときゃ良かったのに、なんでこんな値付けしたのか、全く理解できないですね。

[93: 買い替え検討中さん]

現地見たけど、えっ、これで坪700とか冗談？ってレベルの雰囲気。通り挟んだ前の雰囲気や近辺の落書き見れば誰でもわかるっしょ。パーコは渋谷区建物隣接、目の前には代々木公園等々、立地も建物も比べ物にならんです。これでほぼ同じ坪単価。。。パーコでなきゃ、なーんも知らない買主に適当に言ってさばけたんでしょうけど、タイミング悪かったですね。。。まあ、金のある投資家がバルクで買うのかもしれませんね。

[94: 匿名さん]

抜群に場所が良いので、
これくらいの広さではありますがまずまず借り手に困る事はないですかね？
若い人って賃料20万円以上出せるものなのでしょうか。

[95: マンション検討中さん]

坪単価700というのはどこからな情報ですか？？

[96: 匿名さん]

そんなしてなかったぞ！！
ガセ多い

[97: 匿名さん]

予定価格より少し値下げしましたからね。
しかしやはり高い。

[98: 匿名さん]

総合的に見て相場からすると500-600とかそんなもんですよね。そのくらいなら売り切るのかな。

[99: 匿名さん]

シューズインクローゼットが大きそうで良いですね。
これって間取り図からは面積が確認できませんが、
どれくらいの容量があるのかは問い合わせるしかないのでしょうか。

[100: 評判気になるさん]

>>97 匿名さん

やっと他物件と戦える価格になったということですかね。

[101: 匿名さん]

結局最終的には坪単価平均500くらいですかね

[102: 口コミ知りたいさん]

中古出てるピアースしぶやウェストが坪600ぐらいで出て実際売れてるみたいだし、どんなに安くてもそのレベル。ウェストより立地良いここが600割るのは考えられんでしょ、500なら瞬間蒸発、ワンフロアまとめ買いしたいわ(金あれば)。

[103: 匿名さん]

>>102 口コミ知りたいさん

ウエストの立地は、渋谷区の住宅地地価No.1です。

■2021年地価ランキング（用途地域：住宅地）
１位 恵比寿西 273万円／㎡
２位 神宮前 210万円／㎡
３位 松濤 184万円／㎡
４位 南平台 173万円／㎡

[104: マンション検討中さん]

ピアース渋谷westは渋谷区神泉町ですよね?
ほぼ目黒区とも言えるけど。

[105: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん

すまん。代官山のピアース恵比寿ウエストヒルズと勘違いした。

[106: 通りがかりさん]

先月に、ガーラプレシャスしぶや六本木、渋谷駅徒歩7分の築6年が、坪580で市場に出て即日売約済みになってた。ここより住環境もグレート数段劣るガーラがそれだから、ここも最低ラインで坪600。600なら、問題なく全戸さばけるだろうね。

[107: 匿名さん]

>>106 通りがかりさん

700超だぞ。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん

なら、渋谷ザタワー買うよ。

[109: 匿名さん]

ここは坪700超が正当化できるほどの住環境ではない。

[110: 匿名さん]

>>108 匿名さん
そりゃそうでしょ。北参道パークコートもありだよ、700出すならね。

[111: 匿名さん]

>>108 匿名さん
そう思って向こう見に行ったら倍率10倍超って言われた。

[112: 検討板ユーザーさん]

>>111 匿名さん

しぶやパークコート、サンダル履いた若い兄ちゃんが、共有部で偉く下品な振る舞いで騒いでたよ。三井っていつから品位を無視した商売するようになったんかね？

[113: 匿名さん]

hpに価格出ましたね。1LDKで坪530前後でしょうか。
上は600かな。そんなところですよね。似たような水準の物件の周辺相場からしたら。

[114: マンション検討中さん]

ここの1LDKって27.66㎡?ですよね。
それが2階で5400万って事は坪645万?ではなくて?

[115: マンコミュファンさん]

>>114 マンション検討中さん

114さんの言う通り、坪645からですね。最低層階の2Fでこの価格。27平米8坪で賃料19万取れて、やっとこさグロス4%切るくらい。地区10年未満の近隣桜丘坪1.8万だから、とれて15万くらい、グロス3%に毛が生えたくらい。実際、独り住まいでこの辺りで払えるのは、そのくらいが限界、大損物件だね。完全に値付け間違えたな、実際売れてないでしょ。

[116: 評判気になるさん]

>>115 マンコミュファンさん
確かに、渋谷駅から駅徒歩ほぼ同じ物件の、セルフィスタシブヤという物件がそんな感じですね。43平米の部屋で月19万が賃貸でてますね。中古では27平米で4000万で取引されてますね。築10年とはいえ、ピアースはそれと比べて3.5割上乗せ、再開発って言っても、個人的にはさすがにやりすぎだと思います。不動産ど素人の無知な人でもない限り買わないのでは？前に出てましたが580-600とかだったんでしょうね、本来は。650-700で果たして、売れるのかどうか、白金すかいやその他港区タワマンより断然高い値付けですからね。

[117: 匿名さん]

住まいサーフィンだと平米154万が適正となっていますね。
となるとこの値付けは相当な割高。。

[118: 評判気になるさん]

>>116 評判気になるさん
その通りで完全に高過ぎると思います。
土地の仕入れ値を誤ったのでしょうか。
白金ザスカイは値上げしましたが、それでも東京タワービューの高層階より単価が高いです。
これで売れるのか今後も注視していきたいです。

[119: 匿名さん]

本当に高いですね。坪650前後からスタートですか。投資の方が多いと思いますがこれだと合わないでしょうね。
ちょっと近隣の築浅の中古物件見ると2LDKで坪550程度でいくつか出てますので、びっくりですが再開発で一気に上がったという感じですかね。

[120: ご近所さん]

>>50424 匿名さん
バブル崩壊ってだれも予期しない小さなところから始まるけど、このマンションがその引き金のマンションになったら、それはそれで話題性がある。少なくとも、買って2割は直ぐに減価しそう。

[121: 名無しさん]

>>120 ご近所さん

このマンションにそんな影響力ないよ 笑
きみ、おもしろいこと言うね。基本は、金融引き締めが引き金。不良債権処理が終わって金融機関の再編も完了したのに、また不良債権を生むような政策は、バカでなければとる訳ない。

[122: eマンションさん]

>>121 名無しさん
コロナといい、そういうバカな政策とる政府。アメリカもテーパリングを年内に始めるし、日本も遠からず。そういうときに、ドカンとバブル弾けるのが、こういう割高物件なんじゃないの？

[123: 坪単価比較中さん]

ピアースしぶやWestなんかも、このタイミングで中古でだしてきてるね。West買った投資家は、ここがこんな爆上単価で出してきてるからウハウハ。さてさて、白銀高輪のタワマンより高単価・低利回りのペンシルが売れるのか…

[124: マンション比較中さん]

この価格なら、普通に港区買ったほうが良いです。退散。

[125: 匿名さん]

だいぶ売れているらしいね。
なんだかんだでマンション今は売れちゃうんだね。

[126: 匿名さん]

でもブランズタワー豊洲が最強ですよね？

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん

港南にお帰り下さい。

[128: マンション検討中さん]

埋立地は絶対いや！

[129: 匿名さん]

埋立地笑

[130: 坪単価比較中さん]

>>125 匿名さん
どこのガセねたですか？

[131: マンション掲示板さん]

先週申込してきたー勝ち確案件！
5年後にでも答え合わせしましょう

[132: マンション検討中さん]

ここはどういう勝算があって買うのか聞いてみたい

[133: 匿名さん]

再開発による上昇期待かな？
宮益坂が坪1000なら再開発の東急はそれ以上だろうし、坪650が750になってもおかしくない。
ただパークコート渋谷とどっちを買うのが正解かな？

[134: マンション検討中さん]

桜丘は坪1500万らしいですよ。

[135: 検討者]

>>123 坪単価比較中さん
桜丘が坪700万円近くで販売ということでピアース渋谷westの再販も期待したのでしょうが、桜丘がこの状況では神泉町も厳しいかもしれないですね。
渋谷westもあの割高価格でよく売り切りました。
でも渋谷westは価格交渉すれば安く買えたわけで、その辺もあとからわかるのに交渉に応じるデベもどうなのでしょうか
桜丘も売り切るのは難しいので価格交渉をすれば応じてくれるのではないでしょうかね。

[136: 匿名さん]

結構安くない？
私が変なのか？

[137: マンション掲示板さん]

>>136 匿名さん
利回り考えたら、少なくとも2割は高い。

[138: 販売関係者さん]

まだ高いですね。

[139: 通りがかりさん]

坪700位かと思ってたので、結構安いと思います。今の時代、どこも高くなってきてるのだから妥当か安い位の価格ではないでしょうか。。
昔の感覚で言えば高いですけどね。

[140: マンション検討中さん]

>>139 通りがかりさん
なぜ安いとお考えなのか是非聞きたいです!

[141: マンション探しさん]

>>126 匿名さん
豊洲、銀座辺りは地震や津波で一発アウトな気がする。
上の階に住んでても買い物の時に下にいたらアウトだし、運良く上の階にいても一度浸水してしまったマンションの価値は地に落ちてしまうし。
一番の問題は、地盤が軟弱な事かも。

[142: 匿名さん]

それでここは売れているんですかね。
桜丘の再開発もあってか相場が上がったような値付けのようですが。

[143: 通りがかりさん]

>>137 マンション掲示板さん

どのような計算根拠か教えて頂けると助かります。

[144: 評判気になるさん]

>>143 通りがかりさん
例えばパンダ部屋で5400でしょ。27平米近隣の築浅賃料で(とれて)月15、年180。新築グロスで3.3%。こういうことなんじゃない？なんとかリースの想定賃料出してきてだけど、相場と乖離しすぎで、思わず笑うてしもうた。月18で4%だけど、一人暮らし人がどうやって月18払えるのか、想像できん。

[145: 匿名さん]

グロスかさむ27平米で坪670弱ですか？平均で660くらい、条件良い部屋で690か。
PC渋谷と同じくらいにしてきてる感じしますが平米賃料だとあちらがやたら高く賃借成約してるから投資じゃなく5-6年は住む前提で買う感じかな。桜丘を数年持っとけば損はしなさそう

[146: マンション検討中さん]

>>145 匿名さん
数年持たなかったら損する物件ってすごいな（笑）投資だと完敗するって言う意味では同意。

[147: マンション検討中さん]

PC渋谷の方が規模感や共用の充実度は圧倒的に高いから、同じ坪単価ならどう考えてもPC渋谷選ぶでしょ。

[148: 匿名さん]

なんだかんだで売れているみたいですね。
わけわからないわー。

[149: マンション検討中さん]

>>148 匿名さん
営業活動お疲れ様でございます！確かに、ここをこの単価でさばくのは辛いですよね…。

[150: 匿名さん]

149さん
ギャラリーへ行けばわかると思いますよ。
私は営業でないですが、買おうと思っていた部屋は既にありませんでした。
ずいぶん高層の部屋しかなった。
聞いた感じは40個位は予約入ってましたよ。

[151: マンション検討中さん]

>>150

150さんはどうしてこの物件を買おうと思ったんですか?
入口で利回りが取れなくても将来賃料が上がるという想定ですか?

[152: 匿名さん]

この地に、桜丘の再開発の恩恵がどこまで波及するものだろうか。再開発地に近いと言えば近いが隣接しているわけでもなく、ここそのものが再開発されるわけでもないのに、再開発の価値上昇分が販売価格にたっぷり乗ってしまっているような感じがする。
この地を訪れればわかるが、ここは非常に庶民的な場所で、高額所得者が好むような場所でもなく、それほど高い家賃は取れないと思った。

[153: マンション検討中さん]

検討外なのに、なぜご丁寧に投稿するんだろう？その熱量はどこからくるんだろう？
やっぱ欲しいは欲しいんだよね、理想はもう少し値下げしてくれれば。ただここがグロスで5000万を、坪単価で600万を割ることなどないだろう。残念。by営業マン。

[154: 匿名さん]

坪700越えはほぼ確実って聞きましたけど。
ずいぶんと弱気になったんですね

[155: 匿名さん]

700弱でまあまあってことね。
まぁキャピタル狙えるから金持ちは買うわな。

[156: マンコミュファンさん]

再開発終わり800万。

[157: 匿名さん]

桜丘も10年前の東日本大震災後と比べてずいぶん高くなったんだなあと思います。当時は駅7分でこの規模だと坪370程度だったですが700とかびっくりですね。
まあ再開発でもう少し駅まで近くなると思いますけどね。

[158: 匿名さん]

昔話…

[159: 匿名]

>>144 評判気になるさん

モリモトのマンションは賃貸マンションマーケットにおいて割とハイグレードな部類に入りますので、新築の段階では近隣の平均的な賃貸物件と比べ高めの賃料が取れます。大手デベの賃貸専用マンションと遜色ないレベルだと思います。
従って、この立地で27㎡の部屋が18万円で貸せる可能性は十分あると思います。

小ぶりでも月額賃料が15万円以上となるマンションは世の中に多数存在します。
外資系等勤務で年収の高い人達、場所や設備に拘って可処分所得のうち大きな割合を賃料に充てる人達、勤務先から補助が出る転勤族や勤め人、個人事業者として家賃の一部又は全部を会社経費に出来る人達等々色々いらっしゃいます。

私はピアースを2件賃貸に出しています。
別のデベの物件(ピアース級)ですが、恵比寿、広尾、代官山から徒歩圏の30㎡の1Rは月額20万円以上で賃貸出来ています。ピアース渋谷から徒歩で20分くらいの場所です。

PCの小さめの住戸はかなりグレードダウンしてあって、廊下はフローリングで床暖房すら付かないケースもあります。

モリモトの肩を持つような投稿で恐縮です。

[160: 匿名さん]

堅調に売れている模様ですね。
高い、売れていない、利回り悪いは個人の感想。
お金払って、ピアースに共感している人が40人くらいいるのが現実ってことで。
答え合わせは再開発後。

[161: マンション検討中さん]

>>160 匿名さん
では、残り何戸か教えてください。私は全く売れていない、厳しいと聞いていたので、大変興味があります。

[162: 匿名さん]

>>159 匿名さん

“この立地で27㎡の部屋が18万円で貸せる可能性は十分ある”

可能性の話なら誰だってできる。実際に貸せますかね？

“外資系等勤務で年収の高い人達、場所や設備に拘って可処分所得のうち大きな割合を賃料に充てる人達、勤務先から補助が出る転勤族や勤め人、個人事業者として家賃の一部又は全部を会社経費に出来る人達”

そんな人達はどれだけいますか？そういう人は港区に住むんじゃないの？ずば抜けた人で渋谷区に住みたい人は、パーコ渋谷みたいなとこに住むでしょ。

[163: 検討中さん]

>>162 匿名さん
渋谷駅、築5年未満、駅徒歩7分以内、30平米未満で調べた。アゼリア代官山の最上階で15万とか、そんなんしか出てこないね。それぐらいがとれてMAXってことでしょ、これが現実。

[164: マンション検討中さん]

パークハビオ青山(渋谷駅5分)
2011年築　8階27.33㎡　共込151,000円
パークハビオ渋谷(渋谷駅5分)
2012年築　8階25.17㎡　共込148,000円
プライムレジデンス渋谷(渋谷駅8分)
2017年築　15階26.57㎡　共込168,000円

ちなみに最後のだけ礼金ゼロで最上階角部屋。

[165: マンション検討中さん]

>>164 マンション検討中さん

やはり、そんなもんでしょうね。ピアースしぶやは、完全に値付け誤りましたね。

[166: 名無しさん]

パークコート渋谷、これからも3ヶ月毎ぐらいに、40平米の住戸出すみたいね。賃料最低でも30万で取れて7,500万。ここのピアースはAタイプ33平米で7,500万、賃料は取れて22万。誰がどう考えても、足し引き掛け割りができないお馬鹿さんを除き、どちらを買うべきかは、超明白。ここのピアースは購入層は殆ど投資家だっていうらしいから、買った投資家には、なんで利回りで明確に劣る物件を買ったのか、ぜひその理由を聞きたい。

[167: マンコミュファンさん]

>>166 名無しさん
Aタイプは35.4平米、6800万円台からある。パークコートの最安値と意図的に比較すな。嘘を書くな。初心者マークさん。

[168: マンコミュファンさん]

>>167 マンコミュファンさん
6500万円台からあった。

[169: eマンションさん]

>>167 マンコミュファンさん

33平米と35平米の差で、そんなにムキにならなくても（笑）パークコートの低層階とピアースの際上層階の比較なんでしょうね。Aタイプ6500で出てるんですか、それ本当ですか？北向き間取りの値段と取り違えてませんか？もしAが6500なら、坪620ぐらい、こんなにも早く値下げするもんですかね？

[170: 匿名さん]

元々下の方は6500くらいでしたよ。
予定価格？の時から見学してましたが間違い無いかと。ただもう売れているかもです。
南は27以外だいたいなかったですよ！

[171: マンコミュファンさん]

>>170 匿名さん
ほんとですか？
27のBタイプも中層しか残ってなかったですが、両サイドそんなに売れてるんですか、、

[172: 周辺住民さん]

マスクつけてない（朝帰りの？）若者が、近くのコンビニで騒いで騒ぎになってたよ。そういう立地にこれだけの金額を払うなんて、気が知れない。

[173: マンコミュファンさん]

>>172 周辺住民さん
ラ・トゥールやセンチュリーフォレストと目の鼻の先の立地ですが、、、

[174: 匿名さん]

初心者マークさんは、なんか営業さんにいじめられたのですかね？主観の文句ばかりですよ。
購入された方々に失礼です。

[175: 比較検討中さん]

>>174 匿名さん
そうじゃないですか？高いですが、ここはここで、悪くないと思いますけど。他と比較しだすとキリないですしね。

[176: マンション検討中さん]

スーモで来場予約みたら、ぴあーす代々木上原は予約一杯、ぴあーす新宿三丁目がもう少しで満席、ぴあーす渋谷はガラガラ…。これが、購入希望者の人気をハッキリ表していてる気がする。上原が1番人気なのにはびっくりしたけど、新宿かと思ってた。

[177: 匿名さん]

ここの名称はピアース渋谷なので、モリモトとしてはピアースとしては渋谷区でNO.1のマンションと考えているのだろうが、実際に現地を見ると裏通りのような場末感がある。モリモトは、現在の価値ではなく将来この地が大化けすると踏んであえてピアース渋谷の名称をつけたのだろう。
そうだとしても不確かな将来価値の上昇分が現販売価格に盛られ過ぎだと感じたが、購入者は勇ましい。

[178: マンション検討中さん]

単に最寄り駅が渋谷だからピアース渋谷なのでは…?

[179: マンコミュファンさん]

数年前にピアース渋谷westという物件がございまして。
モリモトとしてはこれ以上、良い出物はないからシンプルにピアース渋谷にしたのではないか、ということが言いたいのだと思われます。

[180: マンション検討中さん]

ピアースの物件のなかで、なんで渋谷だけ成約キャンペーンの対象なの？それだけ苦戦してるってこと？良い物件だと思うんだけどなぁー。